Gibt es einen Rechner?
Ja, kostenlos ohne Anmeldung — für Denkmal §7i, QNG-Neubau §7b + §7 Abs. 5a, §7b-Sonder-AfA und Pflegeapartments.
Cashflow-Rechner · Kostenlos · Ohne Anmeldung
Cashflow-Rechner für Kapitalanlage-Immobilien — Mietrendite berechnen und weiterrechnen
Die Mietrendite berechnen viele Rechner. Dieser rechnet weiter: Cashflow (Cash-Flow) vor und nach Steuer, Eigenkapitalrendite, IRR-Schätzung, Break-Even-Jahr — für Denkmal, QNG und Neubau §7b. Wer nur die reine Renditekennzahl braucht, ist im Mietrendite-Rechner schneller.
Wie rechnet man eine Kapitalanlage-Immobilie über 10 Jahre ehrlich durch?
Eine ehrliche Rechnung stellt vier Größen nebeneinander: Mieteinnahmen, Finanzierungskosten (Zins und Tilgung), Bewirtschaftungskosten und die Steuerwirkung der Abschreibung — Jahr für Jahr, nicht als Durchschnitt. Entscheidend ist der Cashflow nach Steuern: Was bleibt monatlich übrig oder muss zugeschossen werden, nachdem die AfA (Denkmal §7i, QNG-Neubau §7b oder lineare Gebäude-AfA) mit dem persönlichen Grenzsteuersatz verrechnet wurde? Gerade Denkmal-AfA verändert das Bild stark: 8 Jahre lang 9 % plus 4 Jahre 7 % auf den Sanierungsanteil verschieben die Belastung in den ersten Jahren deutlich. Genauso wichtig: Die Rechnung muss auch ohne Steuerersparnis tragfähig bleiben — das Objekt trägt die Rechnung, nicht der Steuersatz. Der Rechner unten bildet genau dieses 10-Jahres-Modell ab. Modellrechnung, keine Steuer- oder Anlageberatung. Halten Sie die Annahmen dabei einzeln sichtbar — Mietsteigerung, Instandhaltung, Zinsbindung und Wiederverkaufswert. Verschwinden sie in einer Gesamtrendite, lässt sich später nicht mehr erkennen, welche Annahme die Rechnung getragen hat und welche gekippt ist.
Kurz beantwortet
AfA und Steuerersparnis rechnen — in drei Punkten
Was rechnet er aus?
Cashflow vor und nach Steuer, Steuerersparnis, Eigenkapitalrendite, IRR-Schätzung und Break-Even-Jahr über zehn Jahre.
Und der Grenzsteuersatz allein?
Vollständige Cashflow- & Steuer-Analyse
Cashflow-Rechner Immobilien: was über zehn Jahre passiert
Der Rechner arbeitet mit den gesetzlich typisierten AfA-Sätzen. Wer ein älteres Bestandsobjekt prüft, sollte zusätzlich das Gutachten in Betracht ziehen — Restnutzungsdauer-Gutachten: Kosten im Verhältnis zum Steuervorteil.
Der Anlagerechner berechnet auf Basis Ihrer Eingaben Cashflow vor und nach Steuern, Steuerersparnis, Eigenkapitalrendite, eine vereinfachte IRR-Schätzung und das Break-Even-Jahr — über die 10-Jahres-Spekulationsfrist.
Eingaben
Kaufpreis & Anteile
Miet- & Betriebsdaten
Finanzierung
Steuer & Wertentwicklung
Ergebnis (10-Jahres-Modellrechnung)
- Cashflow vor Steuer (Jahr 1, €/Mo.)—
- Cashflow nach Steuer (Jahr 1, €/Mo.)—
- Steuerersparnis Jahr 1—
- Steuerersparnis 10 Jahre—
- Eigenkapitalrendite Jahr 1—
- IRR-Schätzung (10 J., vereinfacht)—
- Break-Even (Cashflow nach Steuer > 0)—
- Geschätzter Immobilienwert Jahr 10—
Orientierungsrechnung ohne Gewähr. Keine Anlage- oder Steuerberatung gem. §1 StBerG. IRR und Break-Even sind vereinfachte Modellgrößen. Konkrete Werte hängen von individueller Steuersituation, Objekt, Bank und Konjunktur ab. Verbindliche Berechnung durch Steuerberater nötig.
Einordnung
Mietrendite berechnen — und was danach kommt
Die Bruttomietrendite ist schnell ermittelt: Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Sie ist die Kennzahl, mit der Exposés werben — und zugleich die Kennzahl, die am wenigsten über die Tragfähigkeit einer Anlage sagt. Zwei Objekte mit identischer Bruttomietrendite können nach Kosten, Finanzierung und Steuer völlig unterschiedlich dastehen.
Mietrendite berechnen — brutto und netto
Renditerechner Immobilien: die Bruttorendite ist nur der Anfang
Ein reiner Immobilien-Rendite-Rechner hört bei dieser Division auf. Ein Mietrendite-Rechner zieht allenfalls noch die nicht umlagefähigen Kosten ab — als Faustregel liegt die Nettomietrendite rund 1 bis 1,5 Prozentpunkte unter der Bruttomietrendite. Was beide nicht zeigen: den Kapitaldienst aus Zins und Tilgung und die Steuerwirkung der Abschreibung. Genau deshalb rechnet dieser Rechner den Cashflow vor und nach Steuer, die Eigenkapitalrendite, eine vereinfachte IRR-Schätzung und das Break-Even-Jahr — die Größen, an denen sich entscheidet, was monatlich tatsächlich übrig bleibt.
Die vollständige Rechnung zum Behalten
Der Online-Rechner zeigt das 10-Jahres-Modell. Der Excel-Investitionsrechner rechnet weiter: bis zu 30 Jahre Haltedauer, Verkaufsbetrachtung nach §23 EStG, Equity-IRR je Verkaufsjahr — jede Annahme frei änderbar, zum Speichern und Durchgehen mit Ihrem Steuerberater.
Was die Berechnung leistet
So funktioniert die Modellrechnung
AfA-Logik
Drei Modelle, korrekte Verteilung
Denkmal §7i: 8×9 % + 4×7 % auf Sanierungsanteil. QNG-Neubau §7b: 5 % Sonder + 5 % degressiv × 4 Jahre. Neubau §7b: 5 % Sonder + 2 % linear × 4 Jahre. Pflegeapartment: lineare Gebäude-AfA 3 % (konservativ; bei betreutem Wohnen kann §7b zusätzlich greifen — Steuerberater prüft). Bemessungsgrundlage automatisch je nach Modell.
Cashflow
Vor + nach Steuer
Cashflow vor Steuer = Miete (mit Mietsteigerung und Leerstandsabschlag) − Hausgeld − Verwaltung − Instandhaltungsreserve − Bank- und KfW-Raten. Cashflow nach Steuer = vor Steuer + Steuerersparnis aus V+V-Verlustverrechnung.
Eigenkapitalrendite
Hebeleffekt sichtbar
EK-Rendite Jahr 1 = jährlicher Cashflow nach Steuer / Eigenkapital. Bei Vollfinanzierung (geringes EK) entsprechend hoher Hebel.
IRR-Schätzung
Vereinfachte 10-Jahres-Sicht
Vereinfachte IRR = ((Immobilienwert nach 10 J. − Restschuld + akkumulierter Cashflow) / EK)^(1/10) − 1. Ohne Steuern auf Verkaufsgewinn (nach 10 J. steuerfrei §23 EStG).
Disclaimer
Was diese Berechnung nicht ersetzt
Dies ist eine Modellrechnung ohne Gewähr und kein Ersatz für die individuelle Beratung durch einen Steuerberater (§1 StBerG). Insbesondere:
- Die AfA-Berechnung folgt einem vereinfachten Schema. Tatsächliche AfA-Beträge können je nach notarieller Aufteilung, Sanierungsanteils-Bescheinigung und Behördenentscheid abweichen.
- Steuerersparnis ist abhängig vom Grenzsteuersatz, der mit jeder Werbungskosten-Reduktion sinkt. Bei sehr hoher AfA können Sie sich rechnerisch in eine niedrigere Progressionsstufe „herunterspenden“ — die Ersparnis ist dann geringer als hier ausgewiesen.
- Es werden keine Steuernachzahlungen aus Mietüberschüssen ab Jahr 5–8 berücksichtigt (wenn AfA sinkt und Mieten steigen).
- IRR und Wertentwicklung sind Schätzungen. Tatsächliche Werte können stark abweichen.
- Für eine verbindliche steuerliche Würdigung sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater. Für Objekt- und Finanzierungsfragen rufe ich Sie nach einem WhatsApp-Hinweis gerne zurück.
FAQ
Häufige Fragen zum Cashflow-Rechner
Gibt es einen Steuerrechner für die AfA und Steuerersparnis bei Denkmal- oder Neubau-Kapitalanlagen?
Ja — dieser Cashflow-Rechner rechnet die AfA nach §7i (Denkmal, 12 Jahre), §7b + §7 Abs. 5a (QNG-Neubau, 4 Jahre), §7b-Sonder-AfA (Neubau) und die lineare AfA für Pflegeapartments, dazu die daraus entstehende Steuerersparnis über zehn Jahre. Für den reinen Grenzsteuersatz gibt es zusätzlich den Steuerrechner mit Tabelle.
Was macht diesen Cashflow-Rechner für Immobilien anders?
Er rechnet nicht nur die Bruttorendite, sondern den echten Cashflow nach Finanzierungsrate, Nebenkosten UND Steuervorteil — inklusive IRR und AfA nach §7i (Denkmal) oder §7b (Neubau/QNG). Die meisten frei verfügbaren Rechner lassen die Steuerkomponente weg, obwohl sie bei AfA-Modellen oft entscheidend ist.
Ist der Cashflow-Rechner für Immobilien kostenlos?
Ja, ohne Anmeldung nutzbar. Ergebnis ist eine Modellrechnung zur ersten Orientierung — für eine verbindliche steuerliche Würdigung braucht es das persönliche Gespräch mit Steuerberater und Vermittler.
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