Anlagerechner für Kapitalanlage-Immobilien
Vollständige Berechnung: Cashflow vor und nach Steuer, Eigenkapitalrendite, IRR-Schätzung, Break-Even-Jahr — für Denkmal, QNG und Neubau §7b.
Was passiert über 10 Jahre?
Der Anlagerechner berechnet auf Basis Ihrer Eingaben Cashflow vor und nach Steuern, Steuerersparnis, Eigenkapitalrendite, eine vereinfachte IRR-Schätzung und das Break-Even-Jahr — über die 10-Jahres-Spekulationsfrist.
Eingaben
Ergebnis (10-Jahres-Modellrechnung)
- Cashflow vor Steuer (Jahr 1, €/Mo.)—
- Cashflow nach Steuer (Jahr 1, €/Mo.)—
- Steuerersparnis Jahr 1—
- Steuerersparnis 10 Jahre—
- Eigenkapitalrendite Jahr 1—
- IRR-Schätzung (10 J., vereinfacht)—
- Break-Even (Cashflow nach Steuer > 0)—
- Geschätzter Immobilienwert Jahr 10—
⚠️ Orientierungsrechnung ohne Gewähr. Keine Anlage- oder Steuerberatung gem. §1 StBerG. IRR und Break-Even sind vereinfachte Modellgrößen. Konkrete Werte hängen von individueller Steuersituation, Objekt, Bank und Konjunktur ab. Verbindliche Berechnung durch Steuerberater nötig.
Die vollständige Rechnung zum Behalten
Der Online-Rechner zeigt das 10-Jahres-Modell. Der Excel-Investitionsrechner rechnet weiter: bis zu 30 Jahre Haltedauer, Verkaufsbetrachtung nach §23 EStG, Equity-IRR je Verkaufsjahr — jede Annahme frei änderbar, zum Speichern und Durchgehen mit Ihrem Steuerberater.
So funktioniert die Modellrechnung
Drei Modelle, korrekte Verteilung
Denkmal §7i: 8×9 % + 4×7 % auf Sanierungsanteil. QNG-Neubau §7b: 5 % Sonder + 5 % degressiv × 4 Jahre. Neubau §7b: 5 % Sonder + 2 % linear × 4 Jahre. Pflegeapartment: lineare Gebäude-AfA 3 % (konservativ; bei betreutem Wohnen kann §7b zusätzlich greifen — Steuerberater prüft). Bemessungsgrundlage automatisch je nach Modell.
Vor + nach Steuer
Cashflow vor Steuer = Miete (mit Mietsteigerung und Leerstandsabschlag) − Hausgeld − Verwaltung − Instandhaltungsreserve − Bank- und KfW-Raten. Cashflow nach Steuer = vor Steuer + Steuerersparnis aus V+V-Verlustverrechnung.
Hebeleffekt sichtbar
EK-Rendite Jahr 1 = jährlicher Cashflow nach Steuer / Eigenkapital. Bei Vollfinanzierung (geringes EK) entsprechend hoher Hebel.
Vereinfachte 10-Jahres-Sicht
Vereinfachte IRR = ((Immobilienwert nach 10 J. − Restschuld + akkumulierter Cashflow) / EK)^(1/10) − 1. Ohne Steuern auf Verkaufsgewinn (nach 10 J. steuerfrei §23 EStG).
Was diese Berechnung nicht ersetzt
Dies ist eine Modellrechnung ohne Gewähr und kein Ersatz für die individuelle Beratung durch einen Steuerberater (§1 StBerG). Insbesondere:
- Die AfA-Berechnung folgt einem vereinfachten Schema. Tatsächliche AfA-Beträge können je nach notarieller Aufteilung, Sanierungsanteils-Bescheinigung und Behördenentscheid abweichen.
- Steuerersparnis ist abhängig vom Grenzsteuersatz, der mit jeder Werbungskosten-Reduktion sinkt. Bei sehr hoher AfA können Sie sich rechnerisch in eine niedrigere Progressionsstufe „herunterspenden“ — die Ersparnis ist dann geringer als hier ausgewiesen.
- Es werden keine Steuernachzahlungen aus Mietüberschüssen ab Jahr 5–8 berücksichtigt (wenn AfA sinkt und Mieten steigen).
- IRR und Wertentwicklung sind Schätzungen. Tatsächliche Werte können stark abweichen.
- Für eine verbindliche steuerliche Würdigung sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater. Für Objekt- und Finanzierungsfragen rufe ich Sie nach einem WhatsApp-Hinweis gerne zurück.
Weiterführende Seiten
Investitionsrechner
Die Rechnung über die gesamte Haltedauer — inkl. Verkauf, als Excel zum Behalten.
Zur Seite → ToolSteuerrechner
Grenzsteuersatz ermitteln — die Basis jeder AfA-Berechnung.
Zur Seite → SteuerwissenDenkmal-AfA §7i
Rechenweg und Voraussetzungen.
Zur Seite → InfoCashflow berechnen
Was nach allen Kosten wirklich übrig bleibt.
Zur Seite →