Cashflow-Rechner und Renditerechner für Immobilien: berechnen, was der Kapitalanlage nach Steuer, Zins und Tilgung bleibt, als Immobilienrechner mit Aufzinsung
Die Rendite aus dem Exposé rechnet jeder Immobilien-Renditerechner. Dieser rechnet weiter: Cashflow (Cash-Flow) vor und nach Steuer, Eigenkapitalrendite, IRR-Schätzung, Break-Even-Jahr, für Denkmal, QNG und Neubau §7b. Wer nur die Mietrendite berechnen will, ist im Mietrendite-Rechner schneller.
Wie lässt sich bei einer Kapitalanlage-Immobilie über 10 Jahre der Cashflow berechnen, ohne sich etwas vorzumachen?
Sie stellen Mieteinnahmen, Finanzierungskosten (Zins und Tilgung), Bewirtschaftungskosten und die Steuerwirkung der Abschreibung Jahr für Jahr nebeneinander, nicht als Durchschnitt. Entscheidend ist der Cashflow nach Steuern: was monatlich übrig bleibt oder zugeschossen werden muss, nachdem die AfA mit dem persönlichen Grenzsteuersatz verrechnet wurde. Die Rechnung muss auch ohne Steuerersparnis tragfähig bleiben.
Eingaben
Tragen Sie hier Kaufpreis, Miet- und Betriebsdaten, Finanzierung sowie Steuer und Wertentwicklung ein.
Ergebnis (10-Jahres-Modellrechnung)
Das Ergebnis zeigt Cashflow, Steuerersparnis, Eigenkapitalrendite, IRR-Schätzung, Break-Even und den geschätzten Immobilienwert nach 10 Jahren.
- Cashflow vor Steuer (Jahr 1, € pro Monat)—
- Cashflow nach Steuer (Jahr 1, € pro Monat)—
- Steuerersparnis Jahr 1—
- Steuerersparnis 10 Jahre—
- Eigenkapitalrendite Jahr 1—
- IRR-Schätzung (10 J., vereinfacht)—
- Break-Even (Cashflow nach Steuer > 0)—
- Geschätzter Immobilienwert Jahr 10—
Die drei Kostenfelder dürfen sich nicht überschneiden: In das erste Feld gehört das Hausgeld ohne den Teil, den Sie als Betriebskosten auf den Mieter umlegen — also im Wesentlichen Verwaltervergütung und Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Stehen diese beiden schon im Hausgeld, bleiben die Felder darunter auf 0; sonst rechnen Sie sie doppelt und die Rendite fällt zu niedrig aus. Ins dritte Feld gehört nur die Instandhaltung am Sondereigentum, also in Ihrer Wohnung. Was umlagefähig ist und was nicht, steht unter Instandhaltungsrücklage & Hausgeld. Bestandswohnung: der lineare AfA-Satz richtet sich nach dem Baujahr des Gebäudes, nicht nach dem Kaufdatum (2,5 % vor 1925, 2,0 % von 1925 bis 2022, 3,0 % ab 2023). Steht im Feld Restnutzungsdauer eine Zahl größer als 0, rechnet das Modell mit diesem Gutachtenwert nach §7 Abs. 4 Satz 2 EStG statt mit dem Baujahr-Satz. Orientierungsrechnung ohne Gewähr. Keine Anlage- oder Steuerberatung gem. §1 StBerG. IRR und Break-Even sind vereinfachte Modellgrößen. Konkrete Werte hängen von individueller Steuersituation, Objekt, Bank und Konjunktur ab. Verbindliche Berechnung durch Steuerberater nötig.
Welche Annahmen sollten im Cashflow-Rechner sichtbar bleiben?
Mietsteigerung, Instandhaltung, Zinsbindung und Wiederverkaufswert, jede einzeln. Verschwinden sie in einer Gesamtrendite, lässt sich später nicht mehr erkennen, welche Annahme die Rechnung getragen hat.
Und der Grenzsteuersatz allein? Dafür der Steuerrechner mit Grenzsteuersatz Tabelle 2026.
Cashflow-Rechner Immobilien: Mit welchen AfA-Sätzen wird gerechnet? Der Rechner arbeitet mit den gesetzlich typisierten AfA-Sätzen. Wer ein älteres Bestandsobjekt prüft, sollte zusätzlich das Gutachten in Betracht ziehen — Restnutzungsdauer-Gutachten: Kosten im Verhältnis zum Steuervorteil.
Mietrendite berechnen: Warum reicht die Rendite aus dem Exposé nicht?
Die Bruttomietrendite ist schnell ermittelt: Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Sie ist die Kennzahl, mit der Exposés werben — und zugleich die Kennzahl, die am wenigsten über die Tragfähigkeit einer Anlage sagt. Zwei Objekte mit identischer Bruttomietrendite können nach Kosten, Finanzierung und Steuer völlig unterschiedlich dastehen.
Renditerechner Immobilien: die Bruttorendite ist nur der Anfang: Ein reiner Immobilien-Rendite-Rechner hört bei dieser Division auf. Ein Mietrendite-Rechner zieht allenfalls noch die nicht umlagefähigen Kosten ab — als Faustregel liegt die Nettomietrendite rund 1 bis 1,5 Prozentpunkte unter der Bruttomietrendite. Was beide nicht zeigen: den Kapitaldienst aus Zins und Tilgung und die Steuerwirkung der Abschreibung.
Wie funktioniert die Modellrechnung?
Die Modellrechnung arbeitet mit vier AfA-Modellen und rechnet Cashflow, Eigenkapitalrendite und IRR-Schätzung.
Vier Modelle, jedes mit eigener AfA-Logik: Denkmal §7i: 8×9 % + 4×7 % auf Sanierungsanteil. QNG-Neubau §7b: 5 % Sonder + 5 % degressiv × 4 Jahre. Neubau §7b: 5 % Sonder + 2 % linear × 4 Jahre. Pflegeapartment: lineare Gebäude-AfA 3 % (konservativ; bei betreutem Wohnen kann §7b zusätzlich greifen — Steuerberater prüft). Bemessungsgrundlage automatisch je nach Modell.
Vor + nach Steuer (Cashflow): Cashflow vor Steuer = Miete (mit Mietsteigerung und Leerstandsabschlag) − Hausgeld − Verwaltung − Instandhaltungsreserve − Bank- und KfW-Raten. Cashflow nach Steuer = vor Steuer + Steuerersparnis aus V+V-Verlustverrechnung.
Hebeleffekt sichtbar (Eigenkapitalrendite): EK-Rendite Jahr 1 = jährlicher Cashflow nach Steuer / Eigenkapital. Bei Vollfinanzierung (geringes EK) entsprechend hoher Hebel.
Vereinfachte 10-Jahres-Sicht (IRR-Schätzung): Vereinfachte IRR = ((Immobilienwert nach 10 J. − Restschuld + akkumulierter Cashflow) / EK)^(1/10) − 1. Ohne Steuern auf Verkaufsgewinn (nach 10 J. steuerfrei §23 EStG).
Was diese Berechnung nicht ersetzt
Dies ist eine Modellrechnung ohne Gewähr und kein Ersatz für die individuelle Beratung durch einen Steuerberater (§1 StBerG). Insbesondere:
Die AfA-Berechnung folgt einem vereinfachten Schema. Tatsächliche AfA-Beträge können je nach notarieller Aufteilung, Sanierungsanteils-Bescheinigung und Behördenentscheid abweichen. Steuerersparnis ist abhängig vom Grenzsteuersatz, der mit steigenden Werbungskosten sinkt. Bei sehr hoher AfA können Sie sich rechnerisch in eine niedrigere Progressionsstufe „herunterspenden“ — die Ersparnis ist dann geringer als hier ausgewiesen.
Es werden keine Steuernachzahlungen aus Mietüberschüssen ab Jahr 5–8 berücksichtigt (wenn AfA sinkt und Mieten steigen). IRR und Wertentwicklung sind Schätzungen. Tatsächliche Werte können stark abweichen. Für eine verbindliche steuerliche Würdigung sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater. Für Objekt- und Finanzierungsfragen rufen wir Sie nach einem WhatsApp-Hinweis gerne zurück.
Renditerechner für Immobilien: Was zeigt er nach Zins, Tilgung und Steuer?
Der Cashflow-Rechner zeigt den Cashflow vor und nach Steuer, die Eigenkapitalrendite, eine IRR-Schätzung und das Break-Even-Jahr.
Häufige Fragen
Kapitalanlage-Rechner: Welche Annahmen sollte ich einzeln prüfen?
Halten Sie Mietsteigerung, Instandhaltung, Zinsbindung und Wiederverkaufswert einzeln sichtbar. Verschwinden sie in einer Gesamtrendite, lässt sich später nicht mehr erkennen, welche Annahme die Rechnung getragen hat und welche gekippt ist. Die drei Kostenfelder Hausgeld, Verwaltervergütung und Instandhaltung dürfen sich außerdem nicht überschneiden.
Gibt es einen Steuerrechner für die AfA und Steuerersparnis bei Denkmal- oder Neubau-Kapitalanlagen?
Ja — dieser Cashflow-Rechner rechnet die AfA nach §7i (Denkmal, 12 Jahre), §7b + §7 Abs. 5a (QNG-Neubau, 4 Jahre), §7b-Sonder-AfA (Neubau) und die lineare AfA für Pflegeapartments, dazu die daraus entstehende Steuerersparnis über zehn Jahre. Für den reinen Grenzsteuersatz gibt es zusätzlich den Steuerrechner mit Tabelle.
Was macht diesen Cashflow-Rechner für Immobilien anders?
Er rechnet nicht nur die Bruttorendite, sondern den echten Cashflow nach Finanzierungsrate, Nebenkosten UND Steuervorteil — inklusive IRR und AfA nach §7i (Denkmal) oder §7b (Neubau/QNG). Die meisten frei verfügbaren Rechner lassen die Steuerkomponente weg, obwohl sie bei AfA-Modellen oft entscheidend ist.
Ist der Cashflow-Rechner für Immobilien kostenlos?
Ja, ohne Anmeldung nutzbar. Ergebnis ist eine Modellrechnung zur ersten Orientierung — für eine verbindliche steuerliche Würdigung braucht es das persönliche Gespräch mit Steuerberater und Vermittler.
Immobilien Rechner Kapitalanlage: Was rechnet dieser Rechner genau?
Dieser Immobilienrechner für Kapitalanlagen rechnet nicht nur die Rendite aus dem Exposé, sondern Cashflow vor und nach Steuer, Eigenkapitalrendite, IRR-Schätzung und Break-Even-Jahr, für Denkmal, QNG und Neubau §7b. Es ist eine Modellrechnung ohne Gewähr.
Kapitalanlage Immobilien Steuer Rechner: Wie fließt die Steuer in die Rechnung ein?
Der Rechner verrechnet die Abschreibung mit Ihrem persönlichen Grenzsteuersatz und rechnet die Steuerersparnis aus der Verlustverrechnung in den Cashflow nach Steuer ein. Den Grenzsteuersatz selbst ermitteln Sie im Steuerrechner mit Tabelle. Die Rechnung muss auch ohne Steuerersparnis tragfähig bleiben.
Aufzinsung: Welche Rolle spielt sie in der IRR-Schätzung?
Die vereinfachte IRR-Schätzung unterstellt, dass das Eigenkapital über zehn Jahre jedes Jahr mit demselben Satz wächst (Aufzinsung). Dafür wird der Endwert durch das Eigenkapital geteilt und die zehnte Wurzel gezogen. Das Ergebnis ist ein durchschnittlicher Jahreswert und eine Schätzung, kein Garantiewert.
Immobilien als Kapitalanlage Rechner: Worin unterscheidet sich dieser von einem Renditerechner?
Ein reiner Renditerechner hört bei der Division Jahresnettokaltmiete durch Kaufpreis auf. Dieser Rechner für Immobilien als Kapitalanlage stellt zusätzlich Zins, Tilgung, Bewirtschaftungskosten und die Steuerwirkung der Abschreibung Jahr für Jahr nebeneinander und zeigt den Cashflow vor und nach Steuer. Es ist eine Modellrechnung ohne Gewähr.
Die vollständige Rechnung zum Behalten
Der Rechner oben zeigt das 10-Jahres-Modell. Die Cashflow-Excel rechnet weiter: bis zu 30 Jahre Haltedauer, Cashflow nach Steuer Jahr für Jahr, Verkaufsbetrachtung nach §23 EStG und die Eigenkapitalrendite (Equity-IRR) je möglichem Verkaufsjahr. Jede Annahme frei änderbar, zweisprachig Deutsch und Englisch — zum Speichern und Durchgehen mit Ihrem Steuerberater.
Die Excel-Datei kommt sofort per E-Mail — als Direktlink, kein Rückruf-Pingpong, kein Verkaufsdruck. Dazu bekommen Sie den AfA-Rechner als zweite Mappe.
Sie wollen nur die Abschreibung sehen? Die rechnet der AfA-Rechner, mit eigener Excel.
Lieber ohne Formular? Cashflow-Rechner als Excel direkt herunterladen (Excel, 3 Tabellenblätter) direkt herunterladen — ohne E-Mail-Adresse, ohne Anmeldung.
Kostenlose Erstberatung
Unverbindlich, persönlich, auf Ihr Steuerprofil zugeschnitten. Wir prüfen gemeinsam mit Ihnen, welches Modell zu Ihrer Situation passt — Denkmal-AfA, Neubau QNG oder §7b-Sonder-AfA.
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Fachlich verantwortet von Siegfried Perini — Geschäftsführer AUP Finanzservice, §34c GewO (Immobilienmakler, Darlehensvermittler), Branchenerfahrung seit 1992. Spezialisiert auf Kapitalanlage-Immobilien mit Denkmal-AfA, QNG-Neubau und §7b-Sonder-AfA. Keine Steuer- oder Rechtsberatung — bitte ziehen Sie Ihren Steuerberater hinzu.