Das aktuell steueroptimierte Neubau-Modell für Kapitalanleger: 38,5 % Abschreibung in 4 Jahren aus §7b und §7 Abs. 5a EStG, kombiniert mit KfW 297/298 bis 150.000 € je Wohneinheit.
Die rund 38,5 % Abschreibung der ersten vier Jahre stammen aus zwei Quellen: der §7b Sonder-AfA und der degressiven AfA nach §7 Abs. 5a EStG. Voraussetzung ist das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) — ohne dieses Siegel gibt es weder die volle Sonder-AfA-Bemessung noch die KfW-Förderung. Letztere kommt über KfW 297/298 mit bis zu 150.000 € Förderkredit je Wohneinheit hinzu; einen Tilgungszuschuss gibt es beim Neubau allerdings nicht — die Förderung wirkt allein über den vergünstigten Zins. Anders als beim Denkmal wird hier auf den gesamten Gebäudeanteil abgeschrieben, nicht nur auf einen Sanierungsanteil; dafür ist die Quote niedriger und stärker auf die ersten Jahre konzentriert (Frontloading). Das Modell passt für Anleger, die schnelle Entlastung und ein neues, energieeffizientes Objekt wollen. Keine Steuerberatung — die Würdigung trifft Ihr Steuerberater.
Seit 2023 ist das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) Voraussetzung für die KfW-Förderprogramme 297/298. QNG-zertifizierte Neubauten erfüllen strenge Energieeffizienz- und Nachhaltigkeitsstandards — und kombinieren damit zwei Steuervorteile mit einem geförderten KfW-Darlehen.
Degressive Gebäudeabschreibung von 5 % auf den Gebäudewert (ohne Grundstück) in den ersten Jahren. Seit dem Wachstumschancengesetz 2024 wieder nutzbar für Neubauten.
Zusätzlich 5 % Sonder-AfA auf die Herstellungskosten in den ersten 4 Jahren. Voraussetzung: QNG-Zertifizierung und Erstvermietung. Die Bemessungsgrundlage ist auf 4.000 €/m² Wohnfläche gedeckelt; ab 5.200 €/m² Baukosten entfällt sie. Zusammen mit der degressiven AfA ergibt das bis zu 38,5 % in 4 Jahren.
KfW-Programm für klimafreundlichen Neubau: zinsgünstiger Kredit bis 150.000 € je Wohneinheit. KfW 297 für Eigennutzer, KfW 298 für Kapitalanleger. Antrag vor Baubeginn stellen.
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Ich zeige Ihnen die degressive AfA (§7 Abs. 5a) und die Sonder-AfA (§7b) über die ersten vier Jahre. Die gesetzlichen Grenzen — 4.000 €/m² Bemessungsgrundlage und 5.200 €/m² Baukostenobergrenze — sind berücksichtigt.
Vereinfachte Modellrechnung ohne Gewähr, keine verbindlichen Angebote. §7b setzt QNG-Zertifizierung und Erstvermietung voraus; die Förderfähigkeit hängt vom Bauantragszeitpunkt ab. Keine Steuer- oder Rechtsberatung — die Würdigung im Einzelfall macht Ihr Steuerberater (§1 StBerG).
Unverbindlich, persönlich, auf Ihr Steuerprofil zugeschnitten. Ich prüfe gemeinsam, welches Modell zu Ihrer Situation passt — Denkmal-AfA, Neubau QNG oder §7b-Sonder-AfA.
Der AfA-Rechner oben zeigt die Steuerwirkung. Der Excel-Investitionsrechner rechnet weiter: §7b-Verlauf, Cashflow nach Steuern über bis zu 30 Jahre, Verkaufsbetrachtung nach §23 EStG — jede Annahme frei änderbar.