Lohnt sich das bei aktuellen Zinsen?
Die Rechenbeispiele Erding und Leipzig zeigen: Die Miete deckt bereits die Rate (Erding: ~1.350 € Miete vs. ~1.260 € Rate; Leipzig: ~920 € vs. ~870 €) — die Steuerersparnis kommt zusätzlich obendrauf.
Bundesweit · Neubau QNG · §7b EStG
QNG-Zertifizierung beim Neubau: Wie kommen 38,5 % AfA in vier Jahren zusammen?
Das aktuell steueroptimierte Neubau-Modell für Kapitalanleger: 38,5 % Abschreibung in 4 Jahren aus §7b und §7 Abs. 5a EStG, kombiniert mit KfW 297/298 bis 150.000 € je Wohneinheit.
Wie kommen beim Neubau mit QNG-Zertifizierung 38,5 % Abschreibung in vier Jahren zusammen?
Bei einem Neubau mit QNG-Zertifizierung stammen die rund 38,5 % Abschreibung der ersten vier Jahre aus zwei Quellen: der §7b-Sonder-AfA und der degressiven AfA nach §7 Abs. 5a EStG. Voraussetzung ist das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) — ohne dieses Siegel gibt es weder die volle Sonder-AfA-Bemessung noch die KfW-Förderung. Letztere kommt über KfW 297/298 mit bis zu 150.000 € Förderkredit je Wohneinheit hinzu; einen Tilgungszuschuss gibt es beim Neubau allerdings nicht — die Förderung wirkt allein über den vergünstigten Zins. Anders als beim Denkmal wird hier auf den gesamten Gebäudeanteil abgeschrieben, nicht nur auf einen Sanierungsanteil; dafür ist die Quote niedriger und stärker auf die ersten Jahre konzentriert (Frontloading). Das Modell passt für Anleger, die schnelle Entlastung und ein neues, energieeffizientes Objekt wollen. Keine Steuerberatung — die Würdigung trifft Ihr Steuerberater.
Kurz beantwortet
Mit QNG-Zertifizierung ergeben §7b-Sonder-AfA und degressive AfA zusammen bis zu 38,5 % in vier Jahren
Wie hoch ist die Steuerersparnis?
Bis zu 38,5 % AfA in 4 Jahren (5 % Sonder-AfA §7b + 5 % degressive AfA §7 Abs. 5a), plus KfW 297/298 bis 150.000 € je Wohneinheit.
Wer vermittelt und prüft die Objekte?
AUP Finanzservice, §34c GewO — bundesweit, mit vorab geprüften QNG-Neubau-Projekten wie Erding und Leipzig.
Steuerlogik · §7b + §7 Abs. 5a EStG
Paragraf 7b EStG und Effizienzhaus 40: was QNG-Neubau steuerlich bedeutet
Seit 2023 ist das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) Voraussetzung für die KfW-Förderprogramme 297/298. QNG-zertifizierte Neubauten erfüllen strenge Energieeffizienz- und Nachhaltigkeitsstandards — und kombinieren damit zwei Steuervorteile mit einem geförderten KfW-Darlehen.
§7 Abs. 5a EStG
5 % degressive AfA
Degressive Gebäudeabschreibung von 5 % auf den Gebäudewert (ohne Grundstück) in den ersten Jahren. Seit dem Wachstumschancengesetz 2024 wieder nutzbar für Neubauten.
§7b EStG
5 % Sonder-AfA × 4 Jahre
Zusätzlich 5 % Sonder-AfA auf die Herstellungskosten in den ersten 4 Jahren. Voraussetzung: QNG-Zertifizierung und Erstvermietung. Die Bemessungsgrundlage ist auf 4.000 €/m² Wohnfläche gedeckelt; über 5.200 €/m² Baukosten (Anschaffungs-/Herstellungskosten) entfällt sie. Zusammen mit der degressiven AfA ergibt das bis zu 38,5 % in 4 Jahren.
KfW 297/298
Bis 150.000 € Förderkredit
KfW-Programm für klimafreundlichen Neubau: zinsgünstiger Kredit bis 150.000 € je Wohneinheit. KfW 297 für Eigennutzer, KfW 298 für Kapitalanleger. Antrag vor Baubeginn stellen.
Effizienzhaus-40-Anforderungen — und was das QNG zusätzlich verlangt
Die Effizienzhaus-40-Anforderungen betreffen den rechnerischen Energiebedarf: Ein Gebäude der Effizienzhaus-Stufe 40 benötigt rund 40 % der Primärenergie eines gesetzlich definierten Referenzgebäudes, bei entsprechend begrenztem Transmissionswärmeverlust. Nachgewiesen wird das über die Energiebilanz des Gebäudes, begleitet durch eine Energieeffizienz-Expertin oder einen -Experten aus der Expertenliste des Bundes. Das QNG geht darüber hinaus: Es bewertet den gesamten Lebenszyklus und die Baustoffe und ist damit kein strengerer Energiewert, sondern eine zusätzliche Bewertungsebene. Für die Steuerseite heißt das: Der Standard entscheidet über die KfW-Förderung, das Siegel über die Förderfähigkeit — und beides zusammen erst über den §7b-Pfad.
Angaben zur Inanspruchnahme einer Sonderabschreibung nach §7b EStG
So heißt die Zeile in der Steuererklärung, und sie ist der Punkt, an dem die Förderung tatsächlich gezogen wird. Erklärt werden die begünstigten Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die Wohnfläche und der Nachweis der Voraussetzungen; die Sonderabschreibung wird nicht automatisch berücksichtigt, sondern beantragt. Wichtig für die Aktenlage: Die Nutzungsbindung von zehn Jahren läuft nach dem letzten Abzugsjahr weiter, und ein Verstoß führt zur rückwirkenden Änderung der betroffenen Bescheide.
Zur Fassung des Gesetzes: Die heutige Regelung geht auf das Wachstumschancengesetz zurück, das §7b EStG neu gefasst und die Kostengrenzen auf 5.200 €/m² Baukosten und 4.000 €/m² Bemessungsgrundlage angehoben hat. Wer eine ältere Kommentierung liest, rechnet deshalb möglicherweise mit den früheren Grenzen. Ob für Ihr Objekt §7b EStG neue Fassung oder die frühere gilt, entscheidet der Zeitpunkt des Bauantrags beziehungsweise der Bauanzeige — nicht das Jahr der Steuererklärung. Mehr dazu im Wiki: Sonderabschreibung §7b EStG.
QNG-Förderung: das Siegel ist die Zugangsvoraussetzung, kein Bonus
Ohne QNG-Nachweis vergibt die KfW den zinsgünstigen Förderkredit für Neubauten nur in der kleineren Stufe (bis 100.000 € je Wohneinheit); die 150.000 € und die §7b-Sonder-AfA setzen das Siegel voraus — die volle QNG-Förderung hängt also am Siegel selbst, nicht an einer zusätzlichen technischen Hürde am Gebäude. Wichtig ist auch die Abgrenzung zum Energiestandard: Der QNG-Standard geht über den Effizienzhaus-Standard hinaus. Der Effizienzhaus-Standard beschreibt den energetischen Bedarf und wird rechnerisch nachgewiesen; das QNG bewertet zusätzlich den gesamten Lebenszyklus — Treibhausgasemissionen und Primärenergie über Bau, Nutzung und Rückbau, dazu Schadstofffreiheit der Baustoffe und Barrierefreiheit. Ein Gebäude kann den Effizienzhaus-Standard erreichen und trotzdem kein QNG bekommen, etwa wegen der Baustoffwahl. Zertifiziert wird dabei nicht der Bauträger, sondern jedes einzelne Gebäude, begleitend über den Bauprozess — deshalb gehört die verbindliche Zusage des Bauträgers, das Siegel tatsächlich zu erlangen, in den Kaufvertrag. Mehr dazu im Wiki: QNG-Siegel.
Diese Seite behandelt den steuerlichen QNG-Winkel (§7b Sonder-AfA). Antragsweg, Voraussetzungen und die Einordnung der KfW-Förderung in Ihre Gesamtfinanzierung behandeln unsere Kollegen bei Perini Finance & Property ausführlich: KfW-Förderung für den QNG-Neubau — Antrag, Kombination, Voraussetzungen.
Rechenbeispiel · PotsdamWohnung Potsdam · 75 m² · 42 % Steuersatz
QNG-Neubau als Kapitalanlage
QNG-Neubau Potsdam — Jahresrechnung
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 320.000 € (Grundstück 60.000 €) |
| Gebäudeanteil (AfA-Basis) | 260.000 € |
| Degressive AfA Jahr 1 (5 %) | 13.000 € |
| Sonder-AfA §7b Jahr 1 (5 %) | 13.000 € |
| Gesamte AfA Jahr 1 | 26.000 € |
| Steuerersparnis Jahr 1 (42 %) | 10.920 € |
| Steuerersparnis Jahre 1–4 gesamt | ~32.000 € |
| KfW 297 / 298 | 150.000 € |
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
ModellrechnungenQNG · Erding / München · Kapitalanleger
QNG · Leipzig Umland · Einstieg
QNG-Standard: aktive Projekte 2026
QNG-Neubau Erding
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 340.000 € |
| Gebäudeanteil (AfA-Basis) | 270.000 € |
| AfA Jahr 1 gesamt (5 + 5 %) | 27.000 € |
| Steuerersparnis Jahr 1 (42 %) | 11.340 € |
| KfW 298 | 150.000 € |
| Monatliche Rate | ~1.260 € |
| Mieteinnahme | ~1.350 €/Monat |
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
QNG-Neubau Leipzig — günstigster Einstieg
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 235.000 € |
| Gebäudeanteil (AfA-Basis) | 185.000 € |
| AfA Jahr 1 gesamt | 18.500 € |
| Steuerersparnis Jahr 1 (42 %) | 7.770 € |
| KfW 298 | 150.000 € |
| Monatliche Rate | ~870 € |
| Mieteinnahme | ~920 €/Monat |
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Modellrechner · §7b + §7 Abs. 5a EStG
QNG-Neubau selbst durchrechnen
Ich zeige Ihnen die degressive AfA (§7 Abs. 5a) und die Sonder-AfA (§7b) über die ersten vier Jahre. Die gesetzlichen Grenzen — 4.000 €/m² Bemessungsgrundlage und 5.200 €/m² Baukostenobergrenze — sind berücksichtigt.
Ergebnis
Vereinfachte Modellrechnung ohne Gewähr, keine verbindlichen Angebote. §7b setzt QNG-Zertifizierung und Erstvermietung voraus; die Förderfähigkeit hängt vom Bauantragszeitpunkt ab. Keine Steuer- oder Rechtsberatung — die Würdigung im Einzelfall macht Ihr Steuerberater (§1 StBerG).
Häufige Fragen
Lohnt sich eine steueroptimierte Kapitalanlage-Immobilie bei den aktuellen Bauzinsen 2026?
Das hängt vom Objekt ab, nicht pauschal von den Zinsen: In den Rechenbeispielen Erding und Leipzig deckt bereits die Mieteinnahme die monatliche Rate — Erding: Miete ~1.350 €/Monat gegen Rate ~1.260 €/Monat, Leipzig: Miete ~920 € gegen Rate ~870 €. Die Steuerersparnis aus §7b- und §7-Abs.-5a-AfA (bis zu 38,5 % in 4 Jahren) sowie die KfW-297/298-Förderung bis 150.000 € je Wohneinheit kommen zusätzlich hinzu. Wir prüfen jedes Objekt einzeln, bevor wir es empfehlen.
Welche Unterlagen und Selbstauskünfte brauche ich für die Finanzierung einer Kapitalanlage-Immobilie?
Sobald ein konkretes Objekt feststeht, braucht die Bank für Sie persönlich: eine ausgefüllte Selbstauskunft, Einkommensnachweise (bei Angestellten die Gehaltsabrechnungen, bei Selbstständigen Jahresabschlüsse oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen samt aktueller betriebswirtschaftlicher Auswertung), Steuerbescheide, einen Nachweis über das eingesetzte Eigenkapital und eine Aufstellung bestehender Verbindlichkeiten. Zum Objekt selbst kommen Exposé und Grundriss, Wohnflächenberechnung, Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Nachweis über die Instandhaltungsrücklage und der Energieausweis hinzu — bei geförderten Vorhaben wie QNG-Neubau zusätzlich die Bestätigung zum Antrag der Energieeffizienz-Expertin oder des Experten. Für das unverbindliche Erstgespräch reichen dagegen zwei Unterlagen: der letzte Steuerbescheid und, falls vorhanden, eine aktuelle Gehaltsabrechnung. Die vollständige Liste mit Erläuterungen: Unterlagen für den Termin.
Kostenlose Erstberatung
Unverbindlich, persönlich, auf Ihr Steuerprofil zugeschnitten. Ich prüfe gemeinsam mit Ihnen, welches Modell zu Ihrer Situation passt — Denkmal-AfA, Neubau QNG oder §7b-Sonder-AfA.
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