Kaufpreisaufteilung Rechner und Kaufpreisaufteilung berechnen: Wie viel Steuer hängt am Gebäudeanteil?
Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nie der Grund und Boden. Die Aufteilung des Kaufpreises entscheidet damit über die gesamte Abschreibung, und niemand achtet beim Kauf darauf. Bei 300.000 € Kaufpreis und 42 % Grenzsteuersatz (Ihr Steuersatz auf den zuletzt verdienten Euro) ist jeder Prozentpunkt Gebäudeanteil über die Abschreibungsdauer rund 1.400 € Steuer wert, zwischen einer Aufteilung mit 60 und einer mit 75 % liegen damit knapp 21.000 €. Der Kaufpreisaufteilungsrechner auf dieser Seite zeigt, was als Gebäudeanteil übrig bleibt.
Wie kann ich die Kaufpreisaufteilung in Grundstück und Gebäude berechnen?
Die Kaufpreisaufteilung berechnen Sie nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Grundstück und Gebäude: Beide Werte werden getrennt ermittelt, dann wird der Kaufpreis in diesem Verhältnis aufgeteilt. Der Bundesfinanzhof hat 2020 entschieden (IX R 26/19), dass die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums nicht bindend ist. Eine sachgerechte Aufteilung kommt oft zu einem deutlich höheren Gebäudeanteil.
Vereinfachte Modellrechnung ohne Gewähr, gerechnet nach der Restwertmethode. Die für das Finanzamt maßgebliche Aufteilung folgt dem Verhältnis der Verkehrswerte; im Streitfall entscheidet ein Sachverständigengutachten. AUP erstellt keine Wertgutachten und erbringt keine Steuerberatung (§1 StBerG).
Wer die Kaufpreisaufteilung berechnet, sieht: Im Beispiel ist jeder Prozentpunkt Gebäudeanteil rund 1.400 € Steuer wert
Bei 42 % Grenzsteuersatz sind das 378 € Steuer jährlich, über 50 Jahre gerechnet knapp 19.000 €. Modellrechnung, keine Steuerberatung.
Wie wird der Kaufpreis aufgeteilt? Nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Grund und Boden und Gebäude. Der Bodenwert ergibt sich aus Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert (der amtliche Durchschnittspreis je Quadratmeter Boden in Ihrer Lage), bei einer Eigentumswohnung mal dem Miteigentumsanteil (Ihr Anteil am Grundstück, er steht im Kaufvertrag).
Was steht auf dem Spiel? Bei 300.000 € Kaufpreis, 11 % Nebenkosten und 42 % Grenzsteuersatz sind 15 Prozentpunkte Gebäudeanteil knapp 21.000 € Steuer über die Abschreibungsdauer.
Kaufpreisaufteilung-Rechner: sieben Eingaben, ein Gebäudeanteil
Der Rechner zieht den Bodenwert vom Kaufpreis ab und zeigt, was als Gebäude übrig bleibt. Das ist die Restwertmethode — eine Orientierung, keine verbindliche Aufteilung. Wofür sie taugt und wo sie an ihre Grenze kommt, steht direkt unter dem Rechner.
Arbeitshilfe Kaufpreisaufteilung: was der BFH dazu entschieden hat
Kaufpreisaufteilung Excel: die Arbeitshilfe des BMF und das Urteil dazu: Das Bundesfinanzministerium stellt eine Excel-Arbeitshilfe zur Aufteilung von Grundstückskaufpreisen bereit. Finanzämter haben sie über Jahre wie eine verbindliche Vorgabe behandelt. Bestreitet der Steuerpflichtige das Ergebnis, ist die Aufteilung im Zweifel durch das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zu klären.
Warum die Arbeitshilfe systematisch niedrig liegt: Sie ermittelt den Gebäudewert über pauschale Sachwerte und den Bodenwert über den örtlichen Bodenrichtwert. In Lagen mit hohen Bodenrichtwerten wächst der Bodenanteil deshalb schneller als der Gebäudewert — der abschreibbare Anteil schrumpft, obwohl sich am Gebäude nichts geändert hat. Genau darum ging der Streit, der vor dem BFH landete.
Was das praktisch bedeutet: Wer einen niedrigen Gebäudeanteil hinnimmt, verschenkt Abschreibung über die gesamte Haltedauer. Ab welchem Streitwert sich ein Sachverständigengutachten lohnt, ist damit eine Rechenfrage und keine Glaubensfrage.
Was dieser Rechner nicht kann
Die verbindliche Aufteilung liefern: Er rechnet nach der Restwertmethode. Maßgeblich ist das Verhältnis der Verkehrswerte — im Streitfall über ein Sachverständigengutachten.
Den Bodenrichtwert kennen: Den liefert der Gutachterausschuss Ihrer Gemeinde, meist kostenlos über das BORIS-Portal des Bundeslands. Ohne diese Zahl ist jede Aufteilung geraten.
Sagen, ob das Finanzamt folgt: Eine Aufteilung im Kaufvertrag wird anerkannt, wenn sie wirtschaftlich begründet und nicht offensichtlich unangemessen ist. Die Beurteilung gehört zu Ihrem Steuerberater.
Die AfA beschleunigen: Das ist die zweite Stellschraube: Der Restnutzungsdauer-Rechner zeigt, was eine kürzere Nutzungsdauer bringt — und ob sich ein Gutachten trägt.
Die Kette weiterrechnen
Der Gebäudeanteil sagt, wie viel abgeschrieben wird. Die Restnutzungsdauer sagt, wie schnell. Und der AfA-Rechner rechnet aus, was am Ende an Steuer übrig bleibt.
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Kaufpreisaufteilung in Excel: die Arbeitshilfe des BMF und das Urteil dazu
Das Bundesfinanzministerium stellt eine Excel-Arbeitshilfe zur Aufteilung bereit, die Finanzämter lange wie eine verbindliche Vorgabe behandelten.
Der Bundesfinanzhof hat 2020 entschieden (IX R 26/19), dass sie nicht bindend ist, weil sie das Gebäude über pauschale Sachwerte ansetzt und in Lagen mit hohen Bodenrichtwerten regelmäßig zu niedrig. Bei Streit klärt ein Sachverständigengutachten die Aufteilung.
Restnutzungsdauer-Gutachten 2026: Lohnt es sich, die AfA zu beschleunigen?
Ob sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten lohnt, lässt sich rechnen: Der Restnutzungsdauer-Rechner zeigt, was eine kürzere Nutzungsdauer bringt und ob sich ein Gutachten trägt.
Die AfA zu beschleunigen ist die zweite Stellschraube neben dem Gebäudeanteil.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Kosten für einen Immobiliengutachter im Verhältnis zur Steuerersparnis?
Ob sich ein Gutachten lohnt, ist eine Rechenfrage, die vom Streitwert abhängt. Im Beispiel mit 300.000 € Kaufpreis, 11 % Nebenkosten und 42 % Grenzsteuersatz ist jeder Prozentpunkt Gebäudeanteil rund 1.400 € Steuer wert. 15 Prozentpunkte Unterschied sind damit knapp 21.000 € Steuer über die Abschreibungsdauer.
Wann lohnt sich ein AfA-Gutachten?
Ein AfA-Gutachten lohnt sich, wenn die höhere Abschreibung aus der kürzeren Nutzungsdauer die Kosten trägt. Das zeigt der Restnutzungsdauer-Rechner der Seite. Die Verkürzung der Nutzungsdauer ist die zweite Stellschraube neben dem Gebäudeanteil.
Gibt es einen Rechner für die Kaufpreisaufteilung?
Ja, der Rechner oben auf dieser Seite — kostenlos und ohne Anmeldung. Er zeigt Bodenwert, Gebäudeanteil, AfA-Bemessungsgrundlage und was ein einzelner Prozentpunkt Gebäudeanteil an Steuer wert ist.
Ist die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums verbindlich?
Nein. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 21. Juli 2020 (IX R 26/19, BStBl II 2021, 372) entschieden, dass die Arbeitshilfe des BMF für die Aufteilung eines Grundstückskaufpreises nicht bindend ist. Sie kann eine Orientierung geben; bestreitet der Steuerpflichtige das Ergebnis, ist die Aufteilung im Zweifel durch ein Sachverständigengutachten zu klären.
Zählt eine Aufteilung im Kaufvertrag?
In der Regel ja. Eine Aufteilung, die dem Bodenrichtwert klar widerspricht, hält selten stand.
Gehören die Erwerbsnebenkosten in die AfA-Bemessungsgrundlage?
Ja, anteilig. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und die Maklerprovision werden im selben Verhältnis auf Grund und Boden und Gebäude verteilt wie der Kaufpreis. Der auf das Gebäude entfallende Teil erhöht die Bemessungsgrundlage — der Rechner rechnet ihn mit.
Was hat die Kaufpreisaufteilung mit der Restnutzungsdauer zu tun?
Sie sind die beiden Stellschrauben derselben Rechnung: Die Kaufpreisaufteilung bestimmt, wie viel abgeschrieben wird, die Restnutzungsdauer bestimmt, wie schnell. Es gibt dabei einen Zielkonflikt — ein Gutachten, das eine sehr kurze Restnutzungsdauer begründet, beschreibt ein stark abgenutztes Gebäude, was den Gebäudewert tendenziell drückt. Weiter im Restnutzungsdauer-Rechner.
Kaufpreisaufteilung Finanzamt: mit AfA- und Cashflow-Rechner als Excel weiterrechnen
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