Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nie der Grund und Boden. Die Aufteilung des Kaufpreises entscheidet damit über die gesamte Abschreibung — und niemand achtet beim Kauf darauf. Bei 300.000 € Kaufpreis und 42 % Grenzsteuersatz (Ihr Steuersatz auf den zuletzt verdienten Euro) ist jeder Prozentpunkt Gebäudeanteil über die Abschreibungsdauer rund 1.400 € Steuer wert. Zwischen einer Aufteilung mit 60 und einer mit 75 % liegen damit knapp 21.000 €.
Nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Grundstück und Gebäude: Beide Werte werden getrennt ermittelt, dann wird der Kaufpreis in diesem Verhältnis aufgeteilt.
Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nie der Grund und Boden — deshalb entscheidet die Kaufpreisaufteilung über die gesamte AfA (Absetzung für Abnutzung).
Der Bundesfinanzhof hat 2020 entschieden (IX R 26/19), dass die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums nicht bindend ist: Sie rechnet das Gebäude über pauschale Sachwerte und setzt es in Lagen mit hohen Bodenrichtwerten regelmäßig zu niedrig an. Eine sachgerechte Aufteilung nach dem Verhältnis der Verkehrswerte kommt oft zu einem deutlich höheren Gebäudeanteil.
Beispiel: Bei 300.000 € Kaufpreis macht der Unterschied zwischen 60 und 75 % Gebäudeanteil bei 2 % AfA 900 € Abschreibung im Jahr aus. Bei 42 % Grenzsteuersatz sind das 378 € Steuer jährlich, über 50 Jahre gerechnet knapp 19.000 €.
Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung erkennt das Finanzamt an, solange sie wirtschaftlich begründet und nicht offensichtlich unangemessen ist. Modellrechnung, keine Steuerberatung.
Nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Grund und Boden und Gebäude. Der Bodenwert ergibt sich aus Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert (der amtliche Durchschnittspreis je Quadratmeter Boden in Ihrer Lage), bei einer Eigentumswohnung mal dem Miteigentumsanteil (Ihr Anteil am Grundstück, er steht im Kaufvertrag).
Nein. Der BFH hat das am 21. Juli 2020 entschieden (IX R 26/19). Im Streitfall ist die Aufteilung durch ein Sachverständigengutachten zu klären — nicht durch die Tabelle des Ministeriums.
Bei 300.000 € Kaufpreis, 11 % Nebenkosten und 42 % Grenzsteuersatz sind 15 Prozentpunkte Gebäudeanteil knapp 21.000 € Steuer über die Abschreibungsdauer.
Der Rechner zieht den Bodenwert vom Kaufpreis ab und zeigt, was als Gebäude übrig bleibt. Das ist die Restwertmethode — eine Orientierung, keine verbindliche Aufteilung. Wofür sie taugt und wo sie an ihre Grenze kommt, steht direkt unter dem Rechner.
Vereinfachte Modellrechnung ohne Gewähr, gerechnet nach der Restwertmethode. Die für das Finanzamt maßgebliche Aufteilung folgt dem Verhältnis der Verkehrswerte; im Streitfall entscheidet ein Sachverständigengutachten. AUP erstellt keine Wertgutachten und erbringt keine Steuerberatung (§1 StBerG).
Das Bundesfinanzministerium stellt eine Excel-Arbeitshilfe zur Aufteilung von Grundstückskaufpreisen bereit. Finanzämter haben sie über Jahre wie eine verbindliche Vorgabe behandelt. Der Bundesfinanzhof hat dem mit Urteil vom 21. Juli 2020 widersprochen (IX R 26/19, BStBl II 2021, 372): Die Arbeitshilfe ist nicht bindend. Bestreitet der Steuerpflichtige das Ergebnis, ist die Aufteilung im Zweifel durch das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zu klären.
Sie ermittelt den Gebäudewert über pauschale Sachwerte und den Bodenwert über den örtlichen Bodenrichtwert. In Lagen mit hohen Bodenrichtwerten wächst der Bodenanteil deshalb schneller als der Gebäudewert — der abschreibbare Anteil schrumpft, obwohl sich am Gebäude nichts geändert hat. Genau darum ging der Streit, der vor dem BFH landete.
Wer einen niedrigen Gebäudeanteil hinnimmt, verschenkt Abschreibung über die gesamte Haltedauer. Der Rechner oben zeigt, um welche Beträge es geht: Ein Prozentpunkt ist bei 300.000 € Kaufpreis und 42 % Grenzsteuersatz rund 1.400 € Steuer wert. Ab welchem Streitwert sich ein Sachverständigengutachten lohnt, ist damit eine Rechenfrage und keine Glaubensfrage.
Er rechnet nach der Restwertmethode. Maßgeblich ist das Verhältnis der Verkehrswerte — im Streitfall über ein Sachverständigengutachten.
Den liefert der Gutachterausschuss Ihrer Gemeinde, meist kostenlos über das BORIS-Portal des Bundeslands. Ohne diese Zahl ist jede Aufteilung geraten.
Eine Aufteilung im Kaufvertrag wird anerkannt, wenn sie wirtschaftlich begründet und nicht offensichtlich unangemessen ist. Die Beurteilung gehört zu Ihrem Steuerberater.
Das ist die zweite Stellschraube: Der Restnutzungsdauer-Rechner zeigt, was eine kürzere Nutzungsdauer bringt — und ob sich ein Gutachten trägt.
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