Immobilie als Kapitalanlage kaufen: Prüfpunkte bei Bestandsimmobilie oder Neubau, Denkmal und QNG-Förderfähigkeit
Wir prüfen für Sie Unterlagen, Sanierungsanteile und QNG-Standards, bevor Sie kaufen, zum Beispiel ob beim Neubau das QNG-Zertifikat vorliegt. Kein Fachsprech. Nur das, was wirklich entscheidet.
Worauf muss ich achten, wenn ich eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen will?
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen will, prüft zuerst, ob sie sich selbst trägt; erst danach zählt der Steuervorteil. Drei Dinge entscheiden: der Sanierungsanteil bei Denkmalobjekten, die QNG-Förderfähigkeit beim Neubau und der Preis im Verhältnis zur realen Miete. Sie stehen selten im Exposé und gehören vor dem Kauf geprüft.
Was prüfen wir vor dem Kauf?
Sanierungsanteil, QNG-Nachweis und Mietkalkulation, kostenlos im Erstgespräch. Der häufigste teure Fehler ist, nur auf den Steuervorteil zu schauen und Lage, Substanz und Kalkulation auszublenden.
Was prüft AUP vor dem Kauf? Unterlagen, Sanierungsanteile und QNG-Standards — bevor Sie kaufen, kostenlos im Erstgespräch. Wer wir sind: Über uns ↓
Welche Fehler kosten am meisten? Die drei teuersten Fehler stehen unten: Das übersehen viele ↓
Was übersehen viele beim Immobilienkauf?
Drei Fehler: den KfW-Antrag erst nach dem Kaufvertrag zu stellen, den Sanierungsanteil beim Denkmal nicht zu prüfen und die Hausgeldabrechnung nicht zu lesen.
Fehler 1 – KfW-Antrag zu spät: Der KfW-Antrag muss vor dem Kaufvertrag gestellt sein. Wer das verpasst, verliert die Förderung. Vollständig. Ohne Ausnahme.
Fehler 2 – Sanierungsanteil falsch eingeschätzt: Bei Denkmalimmobilien entscheidet der Sanierungsanteil die gesamte Kalkulation. Wer ihn nicht prüft, kauft blind.
Fehler 3 – Hausgeld nicht gelesen: Eine veraltete Heizung oder ein marodes Dach steckt in der Hausgeldabrechnung. Die meisten lesen sie nicht.
Bestandsimmobilie oder Neubau: Worin unterscheidet sich die Prüfung bei QNG, Denkmal und §7b?
In dem, was zuerst geprüft wird: beim QNG-Neubau das Zertifikat, beim Denkmal der Sanierungsanteil, beim Neubau nach §7b das Hausgeld.
Das Zertifikat entscheidet (QNG-Neubau): QNG-Standard geprüft? · KfW-Förderfähigkeit bestätigt? · Antrag vor Kaufvertrag? · Bauträger zertifiziert? · Durchleitende Bank steht?
Der Sanierungsanteil zählt (Denkmal-AfA): Sanierungsanteil geprüft? · Behördliche Genehmigung vorhanden? · Denkmalschutz-Auflagen bekannt? · Substanz des Rohbaus bewertet? · Lage und Mietmarkt analysiert?
Das Hausgeld verrät alles (Neubau §7b): Hausgeldabrechnung gelesen? · Instandhaltungsrücklagen geprüft? · Baujahr und Sanierungsstand bekannt? · Mietmarkt und Lage bewertet? · Förderfähigkeit §7b geprüft?
Erklärt in unter 60 Sekunden: Kurze Videos zu den drei häufigsten Fragen. Mehr auf TikTok.
Was Sie vor jedem Kauf prüfen müssen
Die wichtigsten Prüfpunkte für QNG, Denkmal und Bestand — kostenlos. Sagen Sie uns kurz, wie wir Sie erreichen.
Was die Checkliste enthält (8 Prüfpunkte): KfW-Antrag vor Kaufvertrag · QNG-Zertifikat prüfen · Sanierungsanteil berechnen · Denkmalschutz-Auflagen · Hausgeldabrechnung lesen · Instandhaltungsrücklagen · Baujahr und Zustand · Mietmarkt und Lage.
Siegfried Perini
Geschäftsführer AUP Finanzservice UG · §34c GewO · seit 1992 in der Immobilienbranche
Abendschein und Perini Finanzservice UG · IHK Mittlerer Niederrhein
Wir begleiten Menschen beim Kauf von Kapitalanlage-Immobilien — seit über drei Jahrzehnten. Unser Fokus: klare Informationen, ehrliche Einschätzungen, keine Versprechen. Wir prüfen Unterlagen, erklären Sanierungsanteile, koordinieren KfW-Anträge und begleiten jeden Schritt bis zum Kaufvertrag. Kostenlos im Erstgespräch.
▶ Denkmal-Fehler (Denkmal): Sanierungsanteil prüfen! Der Klassiker, an dem die meisten Anleger scheitern.
▶ Klassiker-Fehler (Bestand): Hausgeld richtig lesen! Was in der Abrechnung versteckt ist — und was es wirklich kostet.
Häufige Fragen
Was bedeutet Erstvermietungsgarantie bei Neubau-Kapitalanlagen, und wie sicher ist sie wirklich?
Die Erstvermietungsgarantie überbrückt die kurze Phase zwischen Fertigstellung eines Neubaus und der ersten Vermietung: Bauträger oder Vermittler garantieren für eine definierte Frist von üblicherweise einigen Monaten die Mietzahlung, falls die Wohnung bis dahin noch nicht vermietet ist — sie endet mit Ablauf der Frist oder mit der ersten Vermietung.
Wie sicher sie ist, hängt an drei Fragen: wer genau die Garantie gibt, wie sie wirtschaftlich abgesichert ist (Rückstellung, Bürgschaft) und auf welcher Mietprognose sie beruht. Von einer dauerhaften Mietgarantie über mehrere Jahre — in der Kapitalanlagebranche eher ein Warnsignal — ist sie klar zu unterscheiden. Die fünf Prüffragen vor der Unterschrift und mehr Details: Erstvermietungsgarantie im Wiki.
Bis wann muss der KfW-Antrag gestellt sein, wenn ich eine Immobilie als Kapitalanlage kaufe?
Der KfW-Antrag muss vor dem Kaufvertrag gestellt sein. Wer das verpasst, verliert die Förderung vollständig und ohne Ausnahme.
Warum sollte ich die Hausgeldabrechnung lesen, bevor ich eine Immobilie als Kapitalanlage kaufe?
Eine veraltete Heizung oder ein marodes Dach steckt in der Hausgeldabrechnung. Die meisten lesen sie nicht.
Kurz schreiben — wir antworten
Frage zum Exposé, zur Förderung oder zum Sanierungsanteil? Kein Verkaufsgespräch. Nur echte Antworten.
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Das AUP-Wiki vertieft Themen, die im Glossar nur kurz stehen: Denkmal-AfA nach §7i, Sonder-AfA nach §7b, Cashflow, Eigenkapitalbedarf, Kaufnebenkosten.
Fachlich verantwortet von Siegfried Perini — Geschäftsführer AUP Finanzservice, §34c GewO (Immobilienmakler, Darlehensvermittler), Branchenerfahrung seit 1992. Spezialisiert auf Kapitalanlage-Immobilien mit Denkmal-AfA, QNG-Neubau und §7b-Sonder-AfA. Keine Steuer- oder Rechtsberatung — bitte ziehen Sie Ihren Steuerberater hinzu.