FAQ Immobilie zur Kapitalanlage: was Anleger zu Steuer, KfW, Ablauf, Notar und Grunderwerbsteuer in Bayern fragen
Alle wichtigen Fragen zu Denkmal-AfA, QNG-Neubau, §7b Sonder-AfA, Finanzierung und Risiken — beantwortet von Siegfried Perini (seit 1992 in der Immobilienbranche), AUP Finanzservice UG, §34c GewO. Bei der Anschlussfinanzierung gilt zum Beispiel: Wer 2021 unter 1 % finanziert hat, kann 2031 bei 4–5 % landen.
Wer steht hinter uns?
AUP Finanzservice — Abendschein und Perini Finanzservice UG (haftungsbeschränkt), HRB 7301 Amtsgericht Fulda, Geschäftsführer Siegfried Perini, seit 1992 in der Immobilienbranche. Erlaubnis nach §34c GewO, Aufsicht IHK Mittlerer Niederrhein. Das Erstgespräch ist kostenlos. Bei einem Teil der Objekte zahlt der Bauträger oder Verkäufer unsere Vergütung, für andere erhalten wir keine — deren Preise sind provisionsfrei.
Die FAQ zur Kapitalanlage-Immobilie beantworten Fragen zu Steuer, Recht, KfW-Finanzierung und Ablauf
Bei einem Teil der Objekte zahlt der Bauträger oder Verkäufer unsere Vergütung, für andere erhalten wir keine. Für Sie entsteht in beiden Fällen keine Provision. Alles nachprüfbar im Impressum.
Anschlussfinanzierung: lange Zinsbindung und Forward-Darlehen sichern ab: Wer 2021 unter 1 % finanziert hat, kann 2031 bei 4–5 % landen. Lange Zinsbindung, Forward-Darlehen oder höhere Tilgung sichern ab.
BEG-Umstellung zum 21.07.2026. Die Bundesregierung hat am 08.07.2026 die Eckpunkte der neu gefassten Bundesförderung für effiziente Gebäude veröffentlicht; sie gelten seit dem 21.07.2026. Zu den bisherigen Konditionen konnte nur bis zum 20.07.2026 beantragt werden — und nur mit einer bereits erstellten „Bestätigung zum Antrag“ (BzA).
Von der KfW selbst bestätigt: Die Tilgungszuschüsse sind pauschal um 10 Prozentpunkte gesunken, die Erneuerbare-Energien-Klasse ist Standard (ihr bisheriger 5-Punkte-Bonus entfällt), der Förderhöchstbetrag beträgt einheitlich 150.000 € je Wohneinheit, im Gegenzug wird der Zins stärker verbilligt.
Die neue Tilgungszuschuss-Staffel je Stufe: EH 40 EE 10 %, EH 55 EE und EH Denkmal EE 5 % — für EH 85 EE und EH 70 EE entfällt der Tilgungszuschuss (es bleibt der zinsverbilligte Kredit). Obendrauf: +5 Punkte für die NH-Klasse, +10 Punkte für ein „Worst Performing Building“ (EH 70/55/40 EE), serieller Sanierungsbonus 15 Punkte für EH 55/40 EE bzw. 5 Punkte für EH 70 EE (seit September 2026).
Neu ist außerdem: Komplettsanierung (KfW 261 / BEG WG) und Einzelmaßnahmen (BAFA / KfW 458) sind für dasselbe Vorhaben nicht mehr kombinierbar — entweder das eine oder das andere. Maßgeblich ist der Satz in Ihrer KfW-Zusage; bereits zugesagte Anträge sind nicht betroffen. Quelle: BEG-Förderrichtlinien Wohngebäude und Einzelmaßnahmen (BMWE) sowie die Veröffentlichungen der KfW zu den Anpassungen 2026. Geprüft am 21.07.2026. Maßgeblich ist der Satz, der in Ihrer KfW-Zusage steht.
Ab welchem Grenzsteuersatz lohnt sich eine steueroptimierte Kapitalanlage-Immobilie überhaupt?
Ab rund 30 % Grenzsteuersatz ist das Modell sinnvoll, darunter ist der Steuerhebel meist zu klein, um die Risiken zu rechtfertigen. Spürbar wird er ab rund 42 % (Single ab zvE 69.879 €), und bei 45 % Reichensteuersatz (ab zvE 277.826 €) ist der Effekt am stärksten. Maßgeblich ist immer der Grenzsteuersatz, nicht der Durchschnittssteuersatz.
Wie viel Steuern kann ich als Gutverdiener mit einer Kapitalanlage-Immobilie realistisch sparen, und wo ist der Haken? Bei einem Spitzensteuersatz von 42 % und Sanierungskosten von 200.000 € lassen sich über 12 Jahre bis zu 84.000 € Steuerersparnis erreichen (Denkmal-AfA §7i).
Der Haken: Diese Wirkung setzt eine dauerhafte Vermietung, eine sauber getrennte notarielle Kaufpreisaufteilung und einen Kaufpreis voraus, der zum Objekt passt — ein zu hoher Kaufpreis frisst den Steuervorteil, und wer vor Ende der 12-Jahres-Laufzeit verkauft, verliert den restlichen AfA-Vorteil. Die verbindliche Berechnung macht Ihr Steuerberater.
Was ist Denkmal-AfA und wer kann sie nutzen? Denkmal-AfA nach §7i EStG erlaubt es, 100 % der Sanierungskosten an einem denkmalgeschützten Gebäude über 12 Jahre steuerlich abzuschreiben (8 Jahre × 9 % + 4 Jahre × 7 %). Voraussetzung: bescheinigtes Denkmal, vermietete Wohnung, persönliche Steuerlast, die das Modell sinnvoll macht.
Was ist QNG-Neubau (§7b EStG)? Die §7b-Sonderabschreibung ist ein zusätzlicher 5-%-Abzug pro Jahr für 4 Jahre auf Neubau-Wohnungen mit QNG-Zertifikat (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude). Bemessungsgrundlage max. 4.000 € pro m², Baukosten (Anschaffungs-/Herstellungskosten) max. 5.200 € pro m² — darüber entfällt sie ganz; 10-jährige Vermietungspflicht. Wichtige Frist: gilt nur für Bauanträge bis zum 30. September 2029. Da von Bauantrag bis Fertigstellung typisch 2–3 Jahre vergehen, ist 2027 realistisch die letzte echte Einstiegswelle.
Was ist §7b-Sonder-AfA (Neubau)? Die §7b-Sonder-AfA für Wohnungs-Neubauten: 5 % Sonder-AfA × 4 Jahre = 20 % auf den Gebäudeanteil, zusätzlich zur normalen linearen AfA von 2 % p.a. Voraussetzung: Baukosten (Anschaffungs-/Herstellungskosten) max. 5.200 € pro m², Bemessungsgrundlage max. 4.000 € pro m², 10-jährige Vermietungspflicht. §7b ohne QNG gilt nur für Bauanträge 2019–2021; für Bauanträge ab 2023 ist der QNG-Neubau der Weg.
Was bedeutet AfA-Basis bei Denkmal vs. QNG? Bei Denkmal-AfA §7i: nur der Sanierungsanteil. Bei QNG-Neubau §7b: der gesamte Gebäudeanteil ohne Grundstück. Grundstücke sind nie abschreibbar.
Bekomme ich die Steuerersparnis sofort oder am Jahresende? Wer bereits weiß, dass die AfA in der Steuererklärung anfallen wird, kann beim Finanzamt einen Antrag auf Lohnsteuerermäßigung stellen. Damit wird das Netto sofort höher — die Steuerersparnis fließt monatlich, nicht erst am Jahresende.
Was muss vor dem Kauf einer Denkmalimmobilie geprüft sein?
1) Denkmalschutz-Eintragung im Denkmalbuch · 2) Behördliche Genehmigung der Sanierungsmaßnahmen vor Baubeginn · 3) Notarielle Aufteilung Sanierungsanteil ↔ Kaufpreisanteil eindeutig getrennt · 4) Bauträger mit nachweisbarer Erfolgshistorie · 5) Hausgeldabrechnung der letzten Jahre.
Muss ich die Wohnung vermieten? Für §7i EStG (Denkmal) und §7b EStG (QNG-Neubau) ist eine dauerhafte Vermietung Voraussetzung. Bei QNG-Neubau gilt eine 10-jährige Vermietungspflicht. Eigennutzer fallen unter §10f EStG (90 % über 10 Jahre).
Was passiert, wenn ich vor Ende der AfA-Laufzeit verkaufe? Verkauft man eine Denkmalimmobilie innerhalb der 12-Jahres-Laufzeit, geht der Restbetrag der AfA verloren. Nach 10 Jahren Haltedauer ist der Verkaufsgewinn zudem steuerfrei (§23 EStG, Spekulationsfrist). Die meisten Anleger halten daher mindestens 12 Jahre.
Brauche ich einen Steuerberater? Ja — verbindliche steuerliche Würdigung darf nur ein Steuerberater leisten (§1 StBerG). Wir begleiten Sie bei der Objektauswahl, Sanierungsanteilsprüfung und KfW-Antragstellung; die Steuererklärung mit AfA-Geltendmachung erfolgt durch Ihren Steuerberater.
Worauf muss ich beim Kaufvertrag besonders achten? Die notarielle Aufteilung zwischen Grundstück, Altsubstanz und Sanierungsanteil muss eindeutig und sauber sein — sonst erkennt das Finanzamt die AfA-Basis später nicht oder kürzt sie. Eine pauschale Nennung des Gesamtbetrags reicht nicht.
Wie kombiniere ich KfW-Förderung mit einer QNG-Neubau-Kapitalanlage, und wann muss der Antrag gestellt werden?
Bei QNG-Neubau greift KfW 297/298 mit bis zu 150.000 € Förderkredit je Wohnung — ohne Tilgungszuschuss, die Förderung wirkt allein über den vergünstigten Zins. Die Kombination mit der §7b-Sonderabschreibung ist möglich, weil KfW-Förderung und steuerliche AfA unabhängig nebeneinander laufen. Entscheidend ist die Reihenfolge: Der KfW-Antrag muss zwingend VOR dem Kaufvertrag gestellt werden — das ist die häufigste und teuerste Fehlerquelle. Wir koordinieren die richtige Reihenfolge.
Wie funktioniert die KfW-Förderung — und wann muss der Antrag gestellt werden? Der KfW-Antrag muss zwingend VOR dem Kaufvertrag gestellt werden — das ist die häufigste und teuerste Fehlerquelle. Und ein verbreiteter Irrtum: Bei Neubau QNG (KfW 297/298) gibt es bis zu 150.000 € Förderkredit je Wohnung — aber keinen Tilgungszuschuss. Die Förderung wirkt dort allein über den vergünstigten Zins. Einen Tilgungszuschuss trägt nur die Sanierung (KfW 261), und dessen Staffel wurde zum 21.07.2026 gekürzt.
Kann ich 100 % Kaufpreisfinanzierung bekommen? Bei sehr guter Bonität und tragfähiger Haushaltsrechnung ist eine 100-%-Kaufpreisfinanzierung möglich. Sie bringen dann nur die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch) als Eigenkapital ein. Bayern ist mit 3,5 % Grunderwerbsteuer besonders günstig. Die Finanzierungsvermittlung übernimmt unsere §34i-Partnerin Olga Nikushkina.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in meinem Bundesland? Bayern 3,5 % · Sachsen 5,5 % · Berlin 6,0 % · NRW 6,5 % · Hessen 6,0 % · Baden-Württemberg 5,0 % · Thüringen 5,0 % · Brandenburg 6,5 % · Hamburg 5,5 % (Stand 2026).
Wie lange dauert die Finanzierungszusage? Bei vollständigen Unterlagen 3–10 Werktage. Bei zeitkritischen Kaufentscheidungen ist auch eine schnelle Voranfrage möglich.
Welche Banken finanzieren Denkmalimmobilien? Nicht jede Bank finanziert Denkmal-Sanierungen — viele scheitern an der Bewertung des Sanierungsanteils. Die Finanzierung läuft über unser Partnerunternehmen Perini Finance & Property (§34i, 650+ Banken); dort sind die Spezialinstitute bekannt, die solche Objekte regelmäßig finanzieren — und welche man meiden sollte.
Ich lebe im Ausland — kann ich eine deutsche Kapitalanlage-Immobilie kaufen und finanzieren? Ja. Ein Wohnsitz im Ausland schließt den Kauf einer Kapitalanlage in Deutschland nicht aus. Die Finanzierung läuft über Olga Nikushkina (§34i GewO, Perini Finance & Property): Beliehen wird der Bankwert, nicht der Kaufpreis; die Spanne liegt bei 60–100 %, je nach Einkommensart und Bonität.
Die Spitze setzt ein entsprechend hohes Einkommen voraus — auch in ausländischer Währung. Die Kaufnebenkosten kommen in jedem Fall aus Eigenmitteln. Denkmal-AfA §7i und die §7b-Sonder-AfA greifen auch bei Wohnsitz im Ausland, sofern in Deutschland beschränkte Steuerpflicht besteht — wie stark sie wirken, hängt an Ihrer persönlichen Steuersituation. Steuerberatung leisten wir nicht; ziehen Sie einen Steuerberater in beiden Ländern hinzu.
Sind die Bauzinsen 2026 zu hoch für Kapitalanlage? Die Bauzinsen liegen über dem Niveau der Niedrigzinsphase. Für Denkmalanlagen mit Steuerhebel ab 42 % Grenzsteuersatz kann sich die Anlage trotzdem lohnen; ohne Steuerhebel nur in Standorten mit hoher Mietnachfrage. Wir rechnen Ihr konkretes Objekt kostenlos durch.
Was passiert bei der Anschlussfinanzierung einer Kapitalanlage-Immobilie in 10–15 Jahren, und wie sichere ich mich ab?
Wer 2021 zu unter 1 % finanziert hat, könnte 2031 bei 4–5 % verlängern müssen — der Kapitaldienst steigt entsprechend. Absichern kann man sich über eine lange Zinsbindung (15 Jahre), ein Forward-Darlehen oder eine höhere Tilgung, die die Restschuld bis zur Anschlussfinanzierung senkt. Unsere §34i-Partnerin Olga Nikushkina optimiert die Anschlussfinanzierung bundesweit.
Wie läuft die Zusammenarbeit ab? 1) Kostenloses Erstgespräch (30 Min.) zur Steuerlage und Zielsetzung · 2) Objektvorschläge passend zur Situation · 3) Prüfung Sanierungsanteil, KfW-Förderfähigkeit, Hausgeld · 4) Koordination Finanzierung (über Olga Nikushkina, §34i) · 5) KfW-Antrag vor Kaufvertrag · 6) Begleitung zum Notar.
Was kostet die Beratung? Nichts. Erstgespräch, Objektauswahl und Prüfung sind kostenlos. Für Sie entsteht in beiden Fällen keine Provision — das benennen wir offen.
Gibt es eine Erstvermietungsgarantie? Bei vielen Objekten aus unserem Portfolio besteht eine Erstvermietungsgarantie durch Bauträger/Verkäufer. Die genauen Bedingungen stehen im jeweiligen Exposé.
Was, wenn ich keinen Mieter finde? Realistische Leerstandsreserve ist Teil der Cashflow-Rechnung (1–3 Monate bei Mieterwechsel einplanen). Professionelle Hausverwaltung und eine sinnvolle Mietpreisstrategie sind entscheidend. Bei Erstvermietungsgarantie greift ohnehin der Bauträger.
Was, wenn das Bauprojekt sich verzögert? Bei Neubau QNG arbeiten wir nur mit Bauträgern, die einen Festpreis und einen verbindlichen Übergabetermin bieten. Bei Denkmalimmobilien empfehlen wir Objekte, die bereits saniert sind oder von Bauträgern mit nachweisbarer Erfolgshistorie stammen. Sanierungsrisiko gehört zur ehrlichen Risikoeinschätzung — wir verschweigen nichts.
Wer steht hinter den Antworten zur Kapitalanlage-Immobilie, und woran lässt sich das prüfen? Hinter den Antworten zur Kapitalanlage-Immobilie steht die Abendschein und Perini Finanzservice UG (haftungsbeschränkt), eingetragen als HRB 7301 beim Amtsgericht Fulda, Geschäftsführer Siegfried Perini — in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Grundlage ist die Erlaubnis nach §34c GewO (Immobilienmakler, Darlehensvermittler), Aufsichtsbehörde ist die IHK Mittlerer Niederrhein, Berufshaftpflicht besteht bei der R+V Versicherung AG.
Das Erstgespräch ist kostenlos. Für Sie entsteht in beiden Fällen keine Provision. Für die Finanzierung koordiniert die separat zugelassene §34i-Partnerin Olga Nikushkina. Alle Angaben stehen vollständig im Impressum und sind dort nachprüfbar.
Häufige Fragen
Was kosten Notar und Grunderwerbsteuer Bayern zusammen?
Zusammen sind es rund 5,5 % des Kaufpreises: 3,5 % Grunderwerbsteuer in Bayern plus rund 2 % Notar und Grundbuch. Stand 2026, Quellen: rechenbar.de, vr.de.
Wie wirkt sich die Höhe der Grunderwerbsteuer in Bayern auf das Eigenkapital aus?
Bei einer 100-%-Kaufpreisfinanzierung bringen Sie nur die Kaufnebenkosten als Eigenkapital ein: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Bayern ist mit 3,5 % Grunderwerbsteuer besonders günstig.
Wer zahlt bei einer Kapitalanlage die Grunderwerbsteuer in Bayern?
Sie als Käufer: Die Grunderwerbsteuer gehört zu den Kaufnebenkosten, die Sie als Eigenkapital einbringen. In Bayern beträgt sie 3,5 %.
Ihre Frage nicht dabei?
Wir beantworten alle Fragen zur Kapitalanlage-Immobilie persönlich — kostenlos, unverbindlich.
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Quelle: BEG-Förderrichtlinien Wohngebäude und Einzelmaßnahmen (BMWE) sowie die Veröffentlichungen der KfW zu den Anpassungen 2026, geprüft am 21.07.2026.
KfW-Tilgungsrechner für Kapitalanleger: Welche Rate trägt die vermietete Wohnung?
Für den vermieteten Neubau gilt KfW 298 bis 100.000 € je Wohneinheit, mit QNG-Siegel bis 150.000 €; einen KfW-298-Tilgungszuschuss gibt es nicht.
Mit Immobilien Steuern sparen: Denkmal-AfA, QNG oder §7b — was bringt am meisten?
Ab rund 30 % Grenzsteuersatz ist das Modell sinnvoll, spürbar ab rund 42 %; darunter ist der Hebel meist zu klein, um die Risiken zu rechtfertigen.
QNG Zertifizierung beim Neubau: Wie kommen 38,5 % AfA in vier Jahren zusammen?
Voraussetzung ist das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG); ohne dieses Siegel gibt es weder die volle Sonder-AfA-Bemessung noch die KfW-Förderung.
QNG-Abschreibung berechnen: Wie viel bringen Sonderabschreibung und degressive Abschreibung in vier Jahren?
Die Sonder-AfA ist in allen vier Jahren gleich hoch: 5 % der Bemessungsgrundlage, also der Herstellungskosten bis höchstens 4.000 € pro m² Wohnfläche.
Cashflow Rechner Immobilien: Was bleibt nach Steuer, Zins und Tilgung übrig?
Der Anlagerechner zeigt den Cash-Flow vor und nach Steuer, Eigenkapitalrendite, IRR-Schätzung, Break-Even-Jahr, für Denkmal, QNG und Neubau §7b.
Wiki: Kapitalanlage-Immobilien
Das AUP-Wiki vertieft Themen, die im Glossar nur kurz stehen: Denkmal-AfA nach §7i, Sonder-AfA nach §7b, Cashflow, Eigenkapitalbedarf, Kaufnebenkosten.
Fachlich verantwortet von Siegfried Perini — Geschäftsführer AUP Finanzservice, §34c GewO (Immobilienmakler, Darlehensvermittler), Branchenerfahrung seit 1992. Spezialisiert auf Kapitalanlage-Immobilien mit Denkmal-AfA, QNG-Neubau und §7b-Sonder-AfA. Keine Steuer- oder Rechtsberatung — bitte ziehen Sie Ihren Steuerberater hinzu.