BEG-Umstellung zum 21.07.2026. Die Bundesregierung hat die Bedingungen der Bundesförderung für effiziente Gebäude neu gefasst. Zu den bisherigen Konditionen konnte nur bis zum beantragt werden — und nur mit einer bereits erstellten „Bestätigung zum Antrag“ (BzA). Ab dem 21.07.2026 gilt: Die Tilgungszuschüsse sinken pauschal um 10 Prozentpunkte, die Erneuerbare-Energien-Klasse wird Standard (ihr bisheriger 5-Punkte-Bonus entfällt) — die Tilgungszuschüsse sinken damit deutlich. Wie die neue Staffel je Effizienzhaus-Stufe genau aussieht, steht erst mit der Förderrichtlinie fest — die lag am Prüfdatum noch nicht vor, und die Fachquellen widersprechen sich. Wir beziffern sie deshalb nicht. Im Gegenzug wird der Zins stärker verbilligt. Bereits zugesagte Anträge sind nicht betroffen.
Quelle: kfw.de. Geprüft am 14.07.2026. Die verbindliche Förderrichtlinie lag zu diesem Zeitpunkt noch nicht vor — feste Prozentsätze nennen wir hier deshalb bewusst nicht. Maßgeblich ist der Satz, der in Ihrer KfW-Zusage steht.
FAQ: Kapitalanlage-Immobilien
Alle wichtigen Fragen zu Denkmal-AfA, QNG-Neubau, §7b Sonder-AfA, Finanzierung und Risiken — beantwortet von Siegfried Perini, §34c, seit 1992.
Steuervorteile & AfA
Steuer & AfA
Was ist Denkmal-AfA und wer kann sie nutzen?
Denkmal-AfA nach §7i EStG erlaubt es, 100 % der Sanierungskosten an einem denkmalgeschützten Gebäude über 12 Jahre steuerlich abzuschreiben (8 Jahre × 9 % + 4 Jahre × 7 %). Voraussetzung: bescheinigtes Denkmal, vermietete Wohnung, persönliche Steuerlast, die das Modell sinnvoll macht.
Was ist QNG-Neubau (§7b EStG)?
Die §7b-Sonderabschreibung ist ein zusätzlicher 5-%-Abzug pro Jahr für 4 Jahre auf Neubau-Wohnungen mit QNG-Zertifikat (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude). Maximale Bemessung 4.000 €/m², maximaler Kaufpreis 5.200 €/m², 10-jährige Vermietungspflicht. Wichtige Frist: gilt nur für Bauanträge bis zum 30. September 2029. Da von Bauantrag bis Fertigstellung typisch 2–3 Jahre vergehen, ist 2027 realistisch die letzte echte Einstiegswelle.
Was ist §7b-Sonder-AfA (Neubau)?
Die §7b-Sonder-AfA für Wohnungs-Neubauten: 5 % Sonder-AfA × 4 Jahre = 20 % auf den Gebäudeanteil, zusätzlich zur normalen linearen AfA von 2 % p.a. Voraussetzung: Baukosten max. 4.000 €/m², Kaufpreis max. 5.200 €/m², 10-jährige Vermietungspflicht. Ohne QNG-Bonus geringer als die kombinierte QNG-Variante (38,5 %).
Wie hoch ist die Steuerersparnis bei Denkmal-AfA?
Bei einem Spitzensteuersatz von 42 % und Sanierungskosten von 200.000 € können über 12 Jahre bis zu 84.000 € Steuerersparnis erreicht werden. Der individuelle Effekt hängt von Ihrem Einkommen ab — Steuerberater hinzuziehen.
Ab welchem Steuersatz lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie?
Unterhalb von 30 % Grenzsteuersatz ist der Steuerhebel meist zu klein, um die Risiken zu rechtfertigen. Ab 42 % (Single ab zvE 69.879 €) wird das Modell deutlich attraktiver. Bei 45 % Reichensteuersatz (ab zvE 277.826 €) ist der Effekt am stärksten.
Was bedeutet AfA-Basis bei Denkmal vs. QNG?
Bei Denkmal-AfA §7i: nur der Sanierungsanteil. Bei QNG-Neubau §7b: der gesamte Gebäudeanteil ohne Grundstück. Grundstücke sind nie abschreibbar.
Bekomme ich die Steuerersparnis sofort oder am Jahresende?
Wer bereits weiß, dass die AfA in der Steuererklärung anfallen wird, kann beim Finanzamt einen Antrag auf Lohnsteuerermäßigung stellen. Damit wird das Netto sofort höher — die Steuerersparnis fließt monatlich, nicht erst am Jahresende.
Recht & Voraussetzungen
Recht & Voraussetzungen
Was muss vor dem Kauf einer Denkmalimmobilie geprüft sein?
1) Denkmalschutz-Eintragung im Denkmalbuch · 2) Behördliche Genehmigung der Sanierungsmaßnahmen vor Baubeginn · 3) Notarielle Aufteilung Sanierungsanteil ↔ Kaufpreisanteil eindeutig getrennt · 4) Bauträger mit nachweisbarer Erfolgshistorie · 5) Hausgeldabrechnung der letzten Jahre.
Muss ich die Wohnung selbst vermieten?
Für §7i EStG (Denkmal) und §7b EStG (QNG, Bestand) ist eine dauerhafte Vermietung Voraussetzung. Bei QNG-Neubau gilt eine 10-jährige Vermietungspflicht. Eigennutzer fallen unter §10f EStG (90 % über 10 Jahre).
Was passiert, wenn ich vor Ende der AfA-Laufzeit verkaufe?
Verkauft man eine Denkmalimmobilie innerhalb der 12-Jahres-Laufzeit, geht der Restbetrag der AfA verloren. Nach 10 Jahren Haltedauer ist der Verkaufserlös zudem steuerfrei (§23 EStG, Spekulationsfrist). Die meisten Anleger halten daher mindestens 12+ Jahre.
Brauche ich einen Steuerberater?
Ja — verbindliche steuerliche Würdigung darf nur ein Steuerberater leisten (§1 StBerG). Ich begleite Sie bei der Objektauswahl, Sanierungsanteilsprüfung und KfW-Antragstellung; die Steuererklärung mit AfA-Geltendmachung erfolgt durch Ihren Steuerberater.
Worauf muss ich beim Kaufvertrag besonders achten?
Die notarielle Aufteilung zwischen Grundstück, Altsubstanz und Sanierungsanteil muss eindeutig und sauber sein — sonst erkennt das Finanzamt die AfA-Basis später nicht oder kürzt sie. Eine pauschale Nennung des Gesamtbetrags reicht nicht.
Finanzierung & KfW
Finanzierung & KfW
Wie funktioniert die KfW-Förderung — und wann muss der Antrag gestellt werden?
Der KfW-Antrag muss zwingend VOR dem Kaufvertrag gestellt werden — das ist die häufigste und teuerste Fehlerquelle. Und ein verbreiteter Irrtum: Bei Neubau QNG (KfW 297/298) gibt es bis zu 150.000 € Förderkredit je Wohnung — aber keinen Tilgungszuschuss. Die Förderung wirkt dort allein über den vergünstigten Zins. Einen Tilgungszuschuss trägt nur die Sanierung (KfW 261), und dessen Staffel wurde zum 21.07.2026 gekürzt. Ich koordiniere die richtige Reihenfolge.
Kann ich 100 % Kaufpreisfinanzierung bekommen?
Bei sehr guter Bonität, ab ca. 3.500 € Netto monatlich und relevantem Grenzsteuersatz (≥ 32 %) ist eine 100 % Kaufpreisfinanzierung möglich. Sie bringen dann nur die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch) als Eigenkapital ein. Bayern ist mit 3,5 % Grunderwerbsteuer besonders günstig. Die Finanzierungsvermittlung übernimmt meine §34i-Partnerin Olga Nikushkina.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in meinem Bundesland?
Bayern 3,5 % · Sachsen 5,5 % · Berlin 6,0 % · NRW 6,5 % · Hessen 6,0 % · Baden-Württemberg 5,0 % · Thüringen 6,5 % · Brandenburg 6,5 % · Hamburg 5,5 % (Stand 2026).
Wie lange dauert die Finanzierungszusage?
Bei vollständigen Unterlagen 3–10 Werktage. Bei zeitkritischen Kaufentscheidungen ist auch eine schnelle Voranfrage möglich.
Welche Banken finanzieren Denkmalimmobilien?
Nicht jede Bank finanziert Denkmal-Sanierungen — viele scheitern an der Bewertung des Sanierungsanteils. Mit über 500 Bankenpartnern kenne ich die Spezialinstitute, die solche Objekte regelmäßig finanzieren — und welche man meiden sollte.
Sind die Bauzinsen 2026 zu hoch für Kapitalanlage?
Die Bauzinsen liegen über dem Niveau der Niedrigzinsphase. Für Denkmalanlagen mit Steuerhebel ab 42 % Grenzsteuersatz kann sich die Anlage trotzdem lohnen; ohne Steuerhebel nur in Standorten mit hoher Mietnachfrage. Ich rechne Ihr konkretes Objekt kostenlos durch.
Praxis & Ablauf
Praxis & Ablauf
Wie läuft die Zusammenarbeit ab?
1) Kostenloses Erstgespräch (30 Min) zur Steuerlage und Zielsetzung · 2) Objektvorschläge passend zur Situation · 3) Prüfung Sanierungsanteil, KfW-Förderfähigkeit, Hausgeld · 4) Koordination Finanzierung (über Olga Nikushkina, §34i) · 5) KfW-Antrag vor Kaufvertrag · 6) Begleitung zum Notar.
Was kostet die Beratung?
Nichts. Erstgespräch, Objektauswahl und Prüfung sind kostenlos. Die Provision zahlt der Bauträger/Verkäufer, nicht Sie — gesetzlich geregelt und transparent.
Gibt es eine Erstvermietungsgarantie?
Bei vielen Objekten aus meinem Portfolio besteht eine Erstvermietungsgarantie durch Bauträger/Verkäufer. Die genauen Bedingungen stehen im jeweiligen Exposé.
Was, wenn ich keinen Mieter finde?
Realistische Leerstandsreserve ist Teil der Cashflow-Rechnung (1–3 Monate bei Mieterwechsel einplanen). Professionelle Hausverwaltung und eine sinnvolle Mietpreisstrategie sind entscheidend. Bei Erstvermietungsgarantie greift ohnehin der Bauträger.
Was passiert bei der Anschlussfinanzierung in 10–15 Jahren?
Wer 2021 zu unter 1 % finanziert hat, könnte 2031 bei 4–5 % verlängern müssen. Gegenmaßnahme: lange Zinsbindung (15 Jahre), Forward-Darlehen, höhere Tilgung. Auch hier kann meine §34i-Partnerin Olga Nikushkina die Anschlussfinanzierung bundesweit für Sie optimieren.
Was, wenn das Bauprojekt sich verzögert?
Bei Neubau QNG arbeite ich nur mit Bauträgern, die einen Festpreis und einen verbindlichen Übergabetermin bieten. Bei Denkmalimmobilien empfehle ich Objekte, die bereits saniert oder mit nachweisbarer Erfolgshistorie sind. Sanierungsrisiko gehört zur ehrlichen Risikoeinschätzung — ich verschweige nichts.
Ihre Frage nicht dabei?
Ich beantworte alle Fragen zur Kapitalanlage-Immobilie persönlich — kostenlos, unverbindlich.
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