Fast alle Rechner zu diesem Thema zeigen nur, wie viel Abschreibung ein Gutachten bringt. Die Frage vor der Beauftragung ist aber eine andere: Kostet mich das Gutachten mehr, als es einbringt? Dieser Rechner stellt beides gegenüber — die Steuerwirkung Ihrer kürzeren Restnutzungsdauer und das Honorar, das Sie dafür zahlen.
Zwei Rechnungen, beide auf dieser Seite. Die erste folgt dem Modell der Anlage 2 ImmoWertV (zu §12 Abs. 5 Satz 1, BGBl. I 2021, 2820): Aus Baujahr, Gesamtnutzungsdauer und den Modernisierungspunkten ergibt sich die Restnutzungsdauer, daraus das fiktive Baujahr und der rechnerische AfA-Satz.
Ein Haus von 1960 mit 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer und ohne Modernisierung kommt auf rund 17 Jahre Restnutzungsdauer und damit auf 5,88 % statt der typisierten 2 %.
Die zweite Rechnung sagt, was das wert ist: Bei 300.000 € Gebäudeanteil, 30 Jahren Restnutzungsdauer und 42 % Grenzsteuersatz steigt die jährliche AfA von 6.000 auf 10.000 €, die 4.000 € Mehr-AfA sparen 1.680 € Steuern im Jahr.
Ein Honorar von 900 € kostet nach Werbungskostenabzug netto 522 € und hat sich nach rund vier Monaten bezahlt gemacht. Unter rund 93.000 € Gebäudeanteil trägt es sich im ersten Jahr nicht.
Beide Rechnungen sind Modellrechnungen; für das Finanzamt zählt das Gutachten eines Sachverständigen mit Begehung, nicht dieser Rechner.
Ja — nach dem Modell der Anlage 2 ImmoWertV, mit Modernisierungspunkten und fiktivem Baujahr. Das ist dieselbe Grundlage, nach der ein Sachverständiger rechnet. Für das Finanzamt zählt trotzdem sein Gutachten, nicht dieser Rechner.
Bei 300.000 € Gebäudeanteil und einem Sprung von 2 % auf 3,33 % sind das 4.000 € Mehr-AfA im Jahr. Bei 42 % Grenzsteuersatz (Ihr Steuersatz auf den zuletzt verdienten Euro) bleiben davon 1.680 € Steuerersparnis — jedes Jahr, bis die Restnutzungsdauer abgelaufen ist.
In derselben Rechnung nach rund vier Monaten: Ein Honorar von 900 € kostet nach Werbungskostenabzug (der Abzug von den Mieteinnahmen in der Steuererklärung) netto 522 €, die Steuerersparnis beträgt 140 € im Monat.
Unter rund 93.000 € Gebäudeanteil trägt sich das Gutachten bei diesen Annahmen im ersten Jahr nicht. Bei Neubauten, selbstgenutzten Objekten und sehr hohem Bodenanteil bringt es meist gar nichts.
Zuerst die Frage, wie lange das Gebäude überhaupt noch nutzbar ist. Der Rechner folgt dem Modell, das die Anlage 2 der Immobilienwertermittlungsverordnung vorschreibt (zu §12 Abs. 5 Satz 1 ImmoWertV, BGBl. I 2021, 2820) — dieselbe Grundlage, nach der ein Sachverständiger rechnet. Das Ergebnis lässt sich unten direkt weiterverwenden.
Modellrechnung ohne Gewähr. Die Verordnung sagt es selbst: „Die Verwendung des nachfolgenden Modells ersetzt nicht die erforderliche sachverständige Würdigung des Einzelfalls.“ Diese Rechnung ist eine Einschätzung, kein Gutachten. Für das Finanzamt zählt die objektbezogene Herleitung eines Sachverständigen mit Begehung. AUP erstellt keine Gutachten und erbringt keine Steuerberatung (§1 StBerG).
Die Punktzahl entsteht nach Tabelle 1 der Anlage 2 aus acht Elementen: Dacherneuerung mit Wärmedämmung und Wärmedämmung der Außenwände zählen je bis zu 4 Punkte, Fenster und Außentüren, Leitungssysteme, Heizungsanlage, Bäder, Innenausbau und eine wesentliche Verbesserung des Grundrisses je bis zu 2 Punkte. Zusammen sind das 20. Liegen die Maßnahmen länger zurück, sind weniger als die Höchstpunkte anzusetzen.
Modernisierungen wirken sich erst ab einem bestimmten Alter aus. Tabelle 3 der Anlage 2 nennt für jede Punktzahl ein relatives Alter, ab dem die Formel anzuwenden ist — bei 0 Punkten 60 %, bei 8 Punkten 20 %, bei 18 und mehr Punkten 10 %. Liegt das Gebäude darunter, gilt schlicht: Gesamtnutzungsdauer minus Gebäudealter. Der Rechner sagt Ihnen, welcher der beiden Fälle bei Ihnen zutrifft.
Aus der Restnutzungsdauer folgt beides: das fiktive Baujahr (das Baujahr, das ein Haus nach den Modernisierungen rechnerisch hat), mit dem ein modernisiertes Gebäude bewertet wird, und der rechnerische Abschreibungssatz von 100 geteilt durch die Restnutzungsdauer. Eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren ergibt 3,33 % statt der typisierten 2 %.
Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer — und senken damit den AfA-Satz. Für den Verkehrswert ist das gut, für die Abschreibung nicht. Wer auf eine hohe AfA zielt, sucht das unmodernisierte Objekt mit hohem Gebäudeanteil. Der Rechner weist beide Zahlen nebeneinander aus, damit der Unterschied sichtbar bleibt.
Diese Rechnung zeigt, was eine kürzere Restnutzungsdauer an Steuer bringt und ab welchem Gebäudewert das Honorar wieder drin ist. Die Restnutzungsdauer selbst liefert ausschließlich Ihr Gutachten — dieser Rechner ermittelt sie nicht, er rechnet nur, was Sie eintragen. Nicht zu verwechseln mit „Neubau §7b“: Das ist die Sonder-AfA für eine fertiggestellte Neubauwohnung. Hier geht es um die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer echter Bestandsgebäude nach §7 Abs. 4 Satz 2 EStG.
Vereinfachte Modellrechnung ohne Gewähr. Die abschreibbare Gesamtsumme bleibt gleich (= Gebäudeanteil) — eine kürzere Restnutzungsdauer zieht die AfA nur zeitlich vor (Liquiditätseffekt). Den Nutzungsdauer-Wert liefert ausschließlich ein qualifiziertes Gutachten; AUP ermittelt keine Nutzungsdauer und erbringt keine Steuerberatung (§1 StBerG).
Der Wert eines Restnutzungsdauer-Gutachtens entsteht aus einem Produkt aus drei Größen: dem Gebäudeanteil, dem Abstand zwischen typisiertem und gutachterlichem AfA-Satz und Ihrem persönlichen Grenzsteuersatz. Fällt eine der drei klein aus, fällt das Ergebnis klein aus — auch wenn die anderen beiden groß sind. Ein Objekt mit hohem Bodenanteil in guter Lage kann trotz hohem Kaufpreis einen kleinen Gebäudeanteil haben; dann bleibt vom Hebel wenig übrig.
Der Rechner nennt Ihnen den Gebäudeanteil, ab dem die Steuerwirkung des ersten Jahres das Honorar übersteigt. Bei 900 € Honorar, einem Sprung von 2 % auf 3,33 % und 42 % Grenzsteuersatz liegt diese Schwelle bei rund 93.000 € — gerechnet nach Werbungskostenabzug, weil das Honorar bei vermieteten Objekten in der Regel absetzbar ist. Vor Steuer läge sie bei rund 161.000 €.
Unterhalb der Schwelle trägt sich das Gutachten im ersten Jahr nicht — über die volle Restnutzungsdauer aber möglicherweise doch, weil sich die Ersparnis jedes Jahr wiederholt. Die Schwelle ist deshalb kein Verbot, sondern eine Einordnung: Sie sagt Ihnen, ob Sie es mit einem klaren Fall zu tun haben oder mit einem knappen.
Bei vermieteten Immobilien sind Gutachtenkosten in der Regel Werbungskosten. Ein Honorar von 900 € kostet bei 42 % Grenzsteuersatz effektiv 522 €. Rechner, die das weglassen, lassen das Gutachten teurer aussehen, als es ist. Bei selbstgenutzten Objekten gilt das nicht — dort gibt es weder AfA noch Werbungskostenabzug, und ein Gutachten bringt steuerlich nichts.
Diese Zahl kommt aus einem Gutachten mit Objektbegehung nach ImmoWertV 2021. Eine geschätzte Zahl im Rechner ergibt eine geschätzte Steuerersparnis — mehr nicht.
Abgelehnt wird selten die Idee, meist die Ausführung. Die vier häufigsten Ablehnungsgründe stehen auf der Gutachten-Seite.
Der kommt aus der Kaufpreisaufteilung. Ist er zu niedrig angesetzt, wird jede AfA-Rechnung zu klein — im Kaufpreisaufteilungs-Rechner nachrechnen.
Ein Gutachten verschiebt Steuerwirkung nach vorn. Am Wert des Objekts und an der Wirtschaftlichkeit ändert es nichts.
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