Restnutzungsdauer Immobilie: Restnutzungsdauer Rechner – ab wann trägt sich ein Gutachten für 900 €?

Restnutzungsdauer Immobilie berechnen — nach ImmoWertV 2021, mit fiktivem Baujahr

Zuerst die Frage, wie lange das Gebäude überhaupt noch nutzbar ist. Der Rechner folgt dem Modell, das die Anlage 2 der Immobilienwertermittlungsverordnung vorschreibt (zu §12 Abs. 5 Satz 1 ImmoWertV, BGBl. I 2021, 2820) — dieselbe Grundlage, nach der ein Sachverständiger rechnet. Das Ergebnis lässt sich unten direkt weiterverwenden.

Restnutzungsdauer Gebäude Tabelle: die acht Modernisierungselemente und ihre Punkte: Die Punktzahl entsteht nach Tabelle 1 der Anlage 2 aus acht Elementen: Dacherneuerung mit Wärmedämmung und Wärmedämmung der Außenwände zählen je bis zu 4 Punkte, Fenster und Außentüren, Leitungssysteme, Heizungsanlage, Bäder, Innenausbau und eine wesentliche Verbesserung des Grundrisses je bis zu 2 Punkte. Zusammen sind das 20. Liegen die Maßnahmen länger zurück, sind weniger als die Höchstpunkte anzusetzen.

Geringere Restnutzungsdauer: wann das Modell greift — und wann die einfache Rechnung gilt: Modernisierungen wirken sich erst ab einem bestimmten Alter aus. Tabelle 3 der Anlage 2 nennt für jede Punktzahl ein relatives Alter, ab dem die Formel anzuwenden ist — bei 0 Punkten 60 %, bei 8 Punkten 20 %, bei 18 und mehr Punkten 10 %. Liegt das Gebäude darunter, gilt schlicht: Gesamtnutzungsdauer minus Gebäudealter. Der Rechner sagt Ihnen, welcher der beiden Fälle bei Ihnen zutrifft.

Fiktives Baujahr und rechnerischer AfA-Satz: Aus der Restnutzungsdauer folgt beides: das fiktive Baujahr (das Baujahr, das ein Haus nach den Modernisierungen rechnerisch hat), mit dem ein modernisiertes Gebäude bewertet wird, und der rechnerische Abschreibungssatz von 100 geteilt durch die Restnutzungsdauer. Eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren ergibt 3,33 % statt der typisierten 2 %.

Restnutzungsdauer bei alten Gebäuden: der Haken, den niemand nennt: Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer — und senken damit den AfA-Satz. Für den Verkehrswert ist das gut, für die Abschreibung nicht. Wer auf eine hohe AfA zielt, sucht das unmodernisierte Objekt mit hohem Gebäudeanteil. Der Rechner weist beide Zahlen nebeneinander aus, damit der Unterschied sichtbar bleibt.

Restnutzungsdauer Gebäude überschritten: Ist die Restnutzungsdauer dann null? Nein: Hat ein Gebäude seine modellhafte Gesamtnutzungsdauer überschritten, ist die einfache Rechnung „Gesamtnutzungsdauer minus Alter“ am Ende — die Restnutzungsdauer wird dann am tatsächlichen Zustand hergeleitet. Maßgeblich ist, wie viele Jahre das Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann.

Für die AfA kann das eine kurze Restnutzungsdauer und damit einen hohen Abschreibungssatz ergeben — anerkannt wird sie nur mit einem Gutachten, das die Zahl am konkreten Objekt herleitet. Für die Grundsteuer gilt eine eigene Untergrenze: Restnutzungsdauer Grundsteuer.

Ab welchem Gebäudewert sich ein Gutachten trägt

Die drei Zahlen, an denen alles hängt

Der Wert eines Restnutzungsdauer-Gutachtens entsteht als Produkt aus drei Größen: dem Gebäudeanteil, dem Abstand zwischen typisiertem und gutachterlichem AfA-Satz und Ihrem persönlichen Grenzsteuersatz. Fällt eine der drei klein aus, fällt das Ergebnis klein aus — auch wenn die anderen beiden groß sind. Ein Objekt mit hohem Bodenanteil in guter Lage kann trotz hohem Kaufpreis einen kleinen Gebäudeanteil haben; dann bleibt vom Hebel wenig übrig.

Die Schwelle des ersten Jahres: Der Rechner nennt Ihnen den Gebäudeanteil, ab dem die Steuerwirkung des ersten Jahres das Honorar übersteigt. Bei 900 € Honorar, einem Sprung von 2 % auf 3,33 % und 42 % Grenzsteuersatz liegt diese Schwelle bei rund 93.000 € — gerechnet nach Werbungskostenabzug, weil das Honorar bei vermieteten Objekten in der Regel absetzbar ist. Vor Steuer läge sie bei rund 161.000 €.

Warum die Schwelle nicht das letzte Wort ist: Unterhalb der Schwelle trägt sich das Gutachten im ersten Jahr nicht — über die volle Restnutzungsdauer aber möglicherweise doch, weil sich die Ersparnis jedes Jahr wiederholt. Die Schwelle ist deshalb kein Verbot, sondern eine Einordnung: Sie sagt Ihnen, ob Sie es mit einem klaren Fall zu tun haben oder mit einem knappen.

Restnutzungsdauer Gutachten steuerlich absetzbar: warum netto gerechnet wird: Ein Honorar von 900 € kostet bei 42 % Grenzsteuersatz effektiv 522 €. Rechner, die das weglassen, lassen das Gutachten teurer aussehen, als es ist. Bei selbstgenutzten Objekten gilt das nicht — dort gibt es weder AfA noch Werbungskostenabzug, und ein Gutachten bringt steuerlich nichts.

Ein Gutachten ersetzen: Die Restnutzungsdauer kommt aus einem Gutachten mit Objektbegehung nach ImmoWertV 2021. Eine geschätzte Zahl im Rechner ergibt eine geschätzte Steuerersparnis — mehr nicht.

Sagen, ob das Finanzamt zustimmt: Abgelehnt wird selten die Idee, meist die Ausführung. Die vier häufigsten Ablehnungsgründe stehen auf der Gutachten-Seite.

Den Gebäudeanteil bestimmen: Der kommt aus der Kaufpreisaufteilung. Ist er zu niedrig angesetzt, wird jede AfA-Rechnung zu klein — im Kaufpreisaufteilungs-Rechner nachrechnen.

Einen zu hohen Kaufpreis heilen: Ein Gutachten verschiebt Steuerwirkung nach vorn. Am Wert des Objekts und an der Wirtschaftlichkeit ändert es nichts.

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