Gibt es eine Anleitung?
Ja — diese Seite ordnet die 34 Werbungskosten-Positionen den sechs Blöcken des Vordrucks zu: Einnahmen, Abschreibung, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwendungen, laufende Bewirtschaftung, sonstige Werbungskosten.
Steuererklärung · Anlage V · Zeile für Zeile
Anlage V ausfüllen — mit Beispiel und ELSTER-Hinweis
Die Anlage V ist kein schwieriges Formular. Schwierig ist die Zuordnung: welche der 34 Werbungskosten-Positionen in welchen Block gehört, wo die Abschreibung steht und was auf keinen Fall in die Zeile daneben rutschen darf. Diese Seite ordnet die Liste dem Vordruck zu.
Wie fülle ich die Anlage V aus?
Die Anlage V ausfüllen heißt: eine Anlage je vermietetem Objekt, oben das Objekt und die Nutzung, dann die Einnahmen, dann die Werbungskosten. In den Einnahmenteil gehören die vereinnahmte Kaltmiete und die vereinnahmten Umlagen des Kalenderjahres — maßgeblich ist das Zuflussprinzip nach §11 EStG, also wann das Geld tatsächlich geflossen ist, nicht für welchen Monat es gedacht war. In den Werbungskostenteil gehören die Gebäude-AfA, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwendungen, laufende Bewirtschaftungskosten, Grundsteuer, Versicherungen und die übrigen Positionen der 34er-Liste. Die Differenz ist Ihr Überschuss oder Verlust und geht in den Hauptvordruck ein. Zwei Punkte kosten regelmäßig Geld: Die Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage ist erst im Jahr der Verwendung abziehbar, nicht schon bei der Zahlung — und größere Erhaltungsaufwendungen dürfen auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden, was in Jahren mit hohem Einkommen mehr bringt als der Sofortabzug. In ELSTER ist die Anlage V ein eigenes Formular im Vordruck Einkommensteuererklärung, das Sie je Objekt einmal hinzufügen. Keine Steuerberatung; die verbindliche Prüfung übernimmt Ihr Steuerberater.
Kurz beantwortet
Anlage V ausfüllen in drei Punkten
Eine Anlage V oder mehrere?
Eine eigene Anlage V je vermietetem Objekt, nicht eine für alle. Die Ergebnisse laufen erst im Hauptvordruck der Einkommensteuererklärung zusammen.
Wo steht die AfA?
Im Block Abschreibung (AfA) — lineare Gebäude-AfA, degressive AfA oder Sonderabschreibungen (§7i, §7b), immer nur auf den Gebäudeanteil, nie auf Grund und Boden.
Aufbau
Anlage V: Steuererklärung für jedes Objekt getrennt
Der Vordruck folgt einer einfachen Logik: oben das Objekt und die Art der Nutzung, dann die Einnahmen, dann die Werbungskosten, unten das Ergebnis. Dieses Ergebnis — Überschuss oder Verlust — wandert in den Hauptvordruck der Einkommensteuererklärung und wird dort mit Ihren übrigen Einkünften verrechnet. Deshalb gilt: eine Anlage je Objekt, nicht eine für alle. Bei einem Ehepaar, dem beide Wohnungen gemeinsam gehören, bleibt es trotzdem bei einer Anlage V pro Objekt; die Aufteilung auf die Personen geschieht innerhalb des Formulars.
Den Anlage-V-Vordruck gibt es als ausfüllbares PDF im Formular-Management-System des Bundes und als Formular in ELSTER. Wer die Anlage V 2025 für das Vorjahr ausfüllt, findet dieselbe Struktur — die Blöcke ändern sich von Jahr zu Jahr praktisch nicht, nur Zeilennummern und einzelne Kennziffern können abweichen. Orientieren Sie sich deshalb an den Blockbezeichnungen, nicht an einer auswendig gelernten Zeilennummer.
Zuordnung
Werbungskosten Anlage V — welche Position in welchen Block gehört
Die vollständige Liste der 34 absetzbaren Positionen steht mit Erläuterung auf einer eigenen Seite. Hier ist die Zuordnung zum Formular — das, was die Liste allein nicht leistet.
| Block im Vordruck | Was hier einzutragen ist |
|---|---|
| Einnahmen | Vereinnahmte Kaltmiete und vereinnahmte Umlagen des Kalenderjahres, getrennt ausgewiesen. Dazu vereinnahmte Mietkautionen, soweit sie einbehalten wurden, und Einnahmen aus der Vermietung von Stellplätzen oder Werbeflächen. |
| Abschreibung (AfA) | Lineare Gebäude-AfA nach §7 Abs. 4 EStG, degressive AfA nach §7 Abs. 5a EStG sowie Sonderabschreibungen — Denkmal-AfA nach §7i EStG oder Sonder-AfA nach §7b EStG. Bemessungsgrundlage ist der Gebäudeanteil, nie der Grund und Boden. |
| Schuldzinsen | Zinsanteil der Darlehensraten, Bereitstellungszinsen, Schätzkosten der Bank, Kosten einer Umschuldung und ein etwaiges Disagio. Die Tilgung gehört nicht hierher — sie ist Vermögensbildung und steuerlich unbeachtlich. |
| Erhaltungsaufwendungen | Reparaturen und Instandsetzungen, die Vorhandenes ersetzen. Größere Beträge dürfen auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Abzugrenzen von anschaffungsnahen Herstellungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf. |
| Laufende Bewirtschaftung | Nicht umlagefähige Hausgeldbestandteile, Verwalterentgelt, Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, Kosten der Mietersuche und der Nebenkostenabrechnung. |
| Sonstige Werbungskosten | Fahrtkosten zur Eigentümerversammlung und zum Objekt, Kontoführung, Telefon und Porto, Fachliteratur, Mitgliedsbeiträge, Steuerberatungskosten für die Ermittlung dieser Einkünfte, Rechtsverfolgungskosten gegen Mieter. |
Beispiel
Anlage V ausfüllen: Beispiel mit Zahlen
Eine vermietete Eigentumswohnung, Kaufpreis 280.000 €, davon 240.000 € Gebäudeanteil, finanziert mit 240.000 € zu 4,0 %, Kaltmiete 780 € im Monat, Bestandsobjekt mit 2 % linearer AfA. So sieht das Jahr im Formular aus:
| Block | Eintrag | Betrag |
|---|---|---|
| Einnahmen | Kaltmiete 780 € × 12 | 9.360 € |
| Abschreibung | Lineare Gebäude-AfA 2 % auf 240.000 € | 4.800 € |
| Schuldzinsen | Zinsanteil 4,0 % auf 240.000 € | 9.600 € |
| Bewirtschaftung | Hausgeld nicht umlagefähig, Verwaltung, Instandhaltung | 1.500 € |
| Ergebnis | Verlust aus Vermietung und Verpachtung | − 6.540 € |
Modellrechnung ohne Gewähr, ohne Umlagen und ohne Leerstand. Keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Verbindliche Berechnung durch Ihren Steuerberater (§1 StBerG).
Dieser Verlust senkt im Hauptvordruck das zu versteuernde Einkommen. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % entspricht das rund 2.747 € weniger Steuer — der Effekt, der die meisten Kapitalanlage-Modelle in den ersten Jahren trägt. Wie sich das über zehn Jahre entwickelt, zeigt der Anlagerechner; wie hoch Ihr Grenzsteuersatz überhaupt ist, der Steuerrechner.
Elektronisch
ELSTER: Anlage V hinzufügen und übermitteln
In ELSTER ist die Anlage V kein eigenes Verfahren, sondern ein Formular innerhalb des Vordrucks „Einkommensteuererklärung“. Sie wählen das Steuerjahr, öffnen die Anlagenauswahl und fügen die Anlage V hinzu — einmal je Objekt, über die Schaltfläche zum Hinzufügen einer weiteren Anlage. Die Reihenfolge der Objekte spielt keine Rolle, wohl aber die Vollständigkeit: Ein Objekt, das im Vorjahr erklärt war und diesmal fehlt, führt regelmäßig zu einer Rückfrage.
Drei Punkte sparen Zeit. Erstens die Übernahme aus dem Vorjahr: Sie füllt Objektdaten und AfA-Bemessungsgrundlage vor, übernimmt aber auch alte Fehler — die AfA-Zeile lohnt jedes Jahr einen zweiten Blick. Zweitens die Belegvorhaltepflicht: Belege werden nicht mitgeschickt, müssen aber vorliegen, wenn das Finanzamt sie anfordert. Drittens die Hausgeldabrechnung: Sie ist die Grundlage für den umlagefähigen und den nicht umlagefähigen Teil und kommt von der Verwaltung meist erst im zweiten Quartal — wer früher abgibt, schätzt, und muss später korrigieren.
Fehlerquellen
Vier Einträge, die regelmäßig falsch stehen
- Tilgung statt Zinsen. In den Block Schuldzinsen gehört ausschließlich der Zinsanteil der Rate. Wer die gesamte Annuität einträgt, setzt Vermögensbildung als Werbungskosten an — das fällt spätestens beim Abgleich mit der Bankbescheinigung auf.
- AfA auf den vollen Kaufpreis. Abschreibbar ist nur der Gebäudeanteil. Wer den Grund und Boden mitrechnet, überzeichnet die AfA über die gesamte Haltedauer — und die Aufteilung lässt sich später nur schwer korrigieren, weil sie in den Erstbescheid einfließt.
- Rücklagenzahlung als laufende Ausgabe. Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage steht in der Hausgeldabrechnung und sieht aus wie eine Nebenkostenposition. Abziehbar wird sie erst im Jahr der Verwendung.
- Sanierung im dritten Jahr. Übersteigen Instandsetzung und Modernisierung in den ersten drei Jahren 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten, entfällt der Sofortabzug für den gesamten Betrag — er wird zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. Ein Termin im vierten Jahr ist keine Trickserei, sondern Planung.
Die 34 Positionen als Druckfassung zum Abhaken
Die vollständige Liste als achtseitiges PDF — zum Durchgehen neben dem geöffneten Formular oder im Gespräch mit dem Steuerberater. Kommt sofort per E-Mail, als Direktlink.
Lieber ohne Formular? Checkliste Werbungskosten Vermietung 2026 direkt öffnen (PDF, 8 Seiten) — ohne E-Mail-Adresse, ohne Anmeldung.
Vorher
Was vor dem Formular kommt
Die Anlage V ist der letzte Schritt. Davor steht die Frage, wie Mieteinnahmen überhaupt besteuert werden und wovon die Höhe abhängt — die Systematik mit Rechenbeispiel steht auf Wie Mieteinnahmen besteuert werden — die Systematik. Und noch davor die Frage, ob die Anlage die Rechnung überhaupt trägt: Mietrendite berechnen und Cashflow nach Steuern.
Häufige Fragen
Fragen zur Anlage V
Wie fülle ich die Anlage V für vermietete Immobilien richtig aus? Gibt es eine Anleitung?
Ja, diese Seite ist genau diese Anleitung: Sie ordnet die Anlage V nach ihrem Aufbau — Einnahmen, Abschreibung, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwendungen, laufende Bewirtschaftung, sonstige Werbungskosten — und zeigt, welche der 34 Werbungskosten-Positionen in welchen Block gehört. Dazu ein durchgerechnetes Beispiel und der Hinweis zum Hinzufügen der Anlage V in ELSTER (eine Anlage je vermietetem Objekt).
Für wie viele Objekte brauche ich eine Anlage V?
Für jedes vermietete Objekt eine eigene Anlage V. Bei zwei Eigentumswohnungen sind es zwei Formulare, auch wenn beide im selben Haus liegen. Erst im Hauptvordruck laufen die Ergebnisse zusammen.
Wo trage ich die AfA in der Anlage V ein?
Im Werbungskostenteil, getrennt nach linearer AfA und Sonderabschreibungen. Bemessungsgrundlage ist ausschließlich der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten — der Grund und Boden ist nie abschreibbar. Wie der Gebäudeanteil ermittelt wird, steht im Wiki unter Gebäudeanteil richtig aufteilen (BMF-Arbeitshilfe).
Gehören die Nebenkostenvorauszahlungen in die Anlage V?
Ja, auf beiden Seiten: Die vereinnahmten Umlagen zählen zu den Einnahmen, die tatsächlich gezahlten Betriebskosten zu den Werbungskosten. Unter dem Strich hebt sich das weitgehend auf — erklärt werden muss trotzdem beides.
Was ist mit der Instandhaltungsrücklage?
Die Einzahlung in die Rücklage ist noch keine Werbungskosten. Abziehbar wird der Betrag erst in dem Jahr, in dem die Gemeinschaft ihn tatsächlich für eine Erhaltungsmaßnahme verwendet — die Jahresabrechnung der Verwaltung weist das aus. Mehr dazu unter Instandhaltungsrücklage.
Brauche ich für die Anlage V einen Steuerberater?
Pflicht ist er nicht. Bei einem Objekt mit einfacher Struktur ist die Anlage V gut selbst zu bewältigen. Sobald Sonderabschreibungen, eine Kaufpreisaufteilung im Streit, verteilter Erhaltungsaufwand oder verbilligte Vermietung ins Spiel kommen, ist die Beratung ihr Geld wert — und die Kosten dafür sind selbst wieder Werbungskosten.
Hinweis
Was diese Anleitung nicht ersetzt
Diese Seite erklärt den Aufbau des Formulars und erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung; AUP Finanzservice UG ist Immobilienmakler und Darlehensvermittler nach §34c GewO. Die verbindliche Prüfung Ihrer Erklärung gehört in die Hand eines Steuerberaters (§1 StBerG). Rechtsstand August 2026, ohne Gewähr.
Perini-Gruppe
Wenn es um Finanzierung statt um Steuer geht
Finanzierung DeutschlandPerini Finance & Property · Olga Nikushkina · §34i GewO
Unabhängige Baufinanzierung für Kapitalanleger, Expats und Steuerausländer. KfW kombiniert mit allen Landesförderbanken. Beratung auf Deutsch und Russisch.
perini-financeandproperty.comFinanzierung Deutschland →Spanien & PortugalPerini Finance & Property · Siegfried Perini · seit 2019
Nicht-Residenten-Hypotheken in Spanien und Portugal: Mallorca, Costa del Sol, Kanaren, Algarve, Lissabon, Madeira. Beratung in 6 Sprachen.
perini.esSpanien & Portugal →Kostenlose Erstberatung
Ich gehe mit Ihnen durch, welche Positionen bei Ihrem Objekt zusammenkommen — und was das in Ihrer Steuersituation bedeutet. Persönlich tätig seit 1992, bundesweit.
Verwandte Themen
Weiterführende Seiten
Marktkommentar
Denkmal-AfA 2026: Leipzig Nr. 1 für Anleger
Sanierungsanteile, Mietanstieg und Einstiegspreise im Vergleich.
Denkmal-AfA 2026: Leipzig Nr. 1 für Anleger →Marktanalyse
Bauzinsen & Mieten — lohnt sich Kapitalanlage?
Zinslage, Mietmarktdaten und die Denkmal-AfA-Rechnung.
Bauzinsen & Mieten — lohnt sich Kapitalanlage? →