Anlage V ausfüllen — mit Beispiel und ELSTER-Hinweis
Die Anlage V ist kein schwieriges Formular. Schwierig ist die Zuordnung: welche der 34 Werbungskosten-Positionen in welchen Block gehört, wo die Abschreibung steht und was auf keinen Fall in die Zeile daneben rutschen darf. Diese Seite ordnet die Liste dem Vordruck zu.
Wie fülle ich die Anlage V aus?
Die Anlage V ausfüllen heißt: eine Anlage je vermietetem Objekt, oben das Objekt und die Nutzung, dann die Einnahmen, dann die Werbungskosten. In den Einnahmenteil gehören die vereinnahmte Kaltmiete und die vereinnahmten Umlagen des Kalenderjahres — maßgeblich ist das Zuflussprinzip nach §11 EStG, also wann das Geld tatsächlich geflossen ist, nicht für welchen Monat es gedacht war. In den Werbungskostenteil gehören die Gebäude-AfA, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwendungen, laufende Bewirtschaftungskosten, Grundsteuer, Versicherungen und die übrigen Positionen der 34er-Liste. Die Differenz ist Ihr Überschuss oder Verlust und geht in den Hauptvordruck ein. Zwei Punkte kosten regelmäßig Geld: Die Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage ist erst im Jahr der Verwendung abziehbar, nicht schon bei der Zahlung — und größere Erhaltungsaufwendungen dürfen auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden, was in Jahren mit hohem Einkommen mehr bringt als der Sofortabzug. In ELSTER ist die Anlage V ein eigenes Formular im Vordruck Einkommensteuererklärung, das Sie je Objekt einmal hinzufügen. Keine Steuerberatung; die verbindliche Prüfung übernimmt Ihr Steuerberater.
Anlage V: Steuererklärung für jedes Objekt getrennt
Der Vordruck folgt einer einfachen Logik: oben das Objekt und die Art der Nutzung, dann die Einnahmen, dann die Werbungskosten, unten das Ergebnis. Dieses Ergebnis — Überschuss oder Verlust — wandert in den Hauptvordruck der Einkommensteuererklärung und wird dort mit Ihren übrigen Einkünften verrechnet. Deshalb gilt: eine Anlage je Objekt, nicht eine für alle. Bei einem Ehepaar, dem beide Wohnungen gemeinsam gehören, bleibt es trotzdem bei einer Anlage V pro Objekt; die Aufteilung auf die Personen geschieht innerhalb des Formulars.
Den Anlage-V-Vordruck gibt es als ausfüllbares PDF im Formular-Management-System des Bundes und als Formular in ELSTER. Wer die Anlage V 2025 für das Vorjahr ausfüllt, findet dieselbe Struktur — die Blöcke ändern sich von Jahr zu Jahr praktisch nicht, nur Zeilennummern und einzelne Kennziffern können abweichen. Orientieren Sie sich deshalb an den Blockbezeichnungen, nicht an einer auswendig gelernten Zeilennummer.
Werbungskosten Anlage V — welche Position in welchen Block gehört
Die vollständige Liste der 34 absetzbaren Positionen steht mit Erläuterung auf einer eigenen Seite. Hier ist die Zuordnung zum Formular — das, was die Liste allein nicht leistet.
| Block im Vordruck | Was hier einzutragen ist |
|---|---|
| Einnahmen | Vereinnahmte Kaltmiete und vereinnahmte Umlagen des Kalenderjahres, getrennt ausgewiesen. Dazu vereinnahmte Mietkautionen, soweit sie einbehalten wurden, und Einnahmen aus der Vermietung von Stellplätzen oder Werbeflächen. |
| Abschreibung (AfA) | Lineare Gebäude-AfA nach §7 Abs. 4 EStG, degressive AfA nach §7 Abs. 5a EStG sowie Sonderabschreibungen — Denkmal-AfA nach §7i EStG oder Sonder-AfA nach §7b EStG. Bemessungsgrundlage ist der Gebäudeanteil, nie der Grund und Boden. |
| Schuldzinsen | Zinsanteil der Darlehensraten, Bereitstellungszinsen, Schätzkosten der Bank, Kosten einer Umschuldung und ein etwaiges Disagio. Die Tilgung gehört nicht hierher — sie ist Vermögensbildung und steuerlich unbeachtlich. |
| Erhaltungsaufwendungen | Reparaturen und Instandsetzungen, die Vorhandenes ersetzen. Größere Beträge dürfen auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Abzugrenzen von anschaffungsnahen Herstellungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf. |
| Laufende Bewirtschaftung | Nicht umlagefähige Hausgeldbestandteile, Verwalterentgelt, Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, Kosten der Mietersuche und der Nebenkostenabrechnung. |
| Sonstige Werbungskosten | Fahrtkosten zur Eigentümerversammlung und zum Objekt, Kontoführung, Telefon und Porto, Fachliteratur, Mitgliedsbeiträge, Steuerberatungskosten für die Ermittlung dieser Einkünfte, Rechtsverfolgungskosten gegen Mieter. |
Anlage V ausfüllen: Beispiel mit Zahlen
Eine vermietete Eigentumswohnung, Kaufpreis 280.000 €, davon 240.000 € Gebäudeanteil, finanziert mit 240.000 € zu 4,0 %, Kaltmiete 780 € im Monat, Bestandsobjekt mit 2 % linearer AfA. So sieht das Jahr im Formular aus:
| Block | Eintrag | Betrag |
|---|---|---|
| Einnahmen | Kaltmiete 780 € × 12 | 9.360 € |
| Abschreibung | Lineare Gebäude-AfA 2 % auf 240.000 € | 4.800 € |
| Schuldzinsen | Zinsanteil 4,0 % auf 240.000 € | 9.600 € |
| Bewirtschaftung | Hausgeld nicht umlagefähig, Verwaltung, Instandhaltung | 1.500 € |
| Ergebnis | Verlust aus Vermietung und Verpachtung | − 6.540 € |
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Dieser Verlust senkt im Hauptvordruck das zu versteuernde Einkommen. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % entspricht das rund 2.747 € weniger Steuer — der Effekt, der die meisten Kapitalanlage-Modelle in den ersten Jahren trägt. Wie sich das über zehn Jahre entwickelt, zeigt der Anlagerechner; wie hoch Ihr Grenzsteuersatz überhaupt ist, der Steuerrechner.
ELSTER: Anlage V hinzufügen und übermitteln
In ELSTER ist die Anlage V kein eigenes Verfahren, sondern ein Formular innerhalb des Vordrucks „Einkommensteuererklärung“. Sie wählen das Steuerjahr, öffnen die Anlagenauswahl und fügen die Anlage V hinzu — einmal je Objekt, über die Schaltfläche zum Hinzufügen einer weiteren Anlage. Die Reihenfolge der Objekte spielt keine Rolle, wohl aber die Vollständigkeit: Ein Objekt, das im Vorjahr erklärt war und diesmal fehlt, führt regelmäßig zu einer Rückfrage.
Drei Punkte sparen Zeit. Erstens die Übernahme aus dem Vorjahr: Sie füllt Objektdaten und AfA-Bemessungsgrundlage vor, übernimmt aber auch alte Fehler — die AfA-Zeile lohnt jedes Jahr einen zweiten Blick. Zweitens die Belegvorhaltepflicht: Belege werden nicht mitgeschickt, müssen aber vorliegen, wenn das Finanzamt sie anfordert. Drittens die Hausgeldabrechnung: Sie ist die Grundlage für den umlagefähigen und den nicht umlagefähigen Teil und kommt von der Verwaltung meist erst im zweiten Quartal — wer früher abgibt, schätzt, und muss später korrigieren.
Vier Einträge, die regelmäßig falsch stehen
- Tilgung statt Zinsen. In den Block Schuldzinsen gehört ausschließlich der Zinsanteil der Rate. Wer die gesamte Annuität einträgt, setzt Vermögensbildung als Werbungskosten an — das fällt spätestens beim Abgleich mit der Bankbescheinigung auf.
- AfA auf den vollen Kaufpreis. Abschreibbar ist nur der Gebäudeanteil. Wer den Grund und Boden mitrechnet, überzeichnet die AfA über die gesamte Haltedauer — und die Aufteilung lässt sich später nur schwer korrigieren, weil sie in den Erstbescheid einfließt.
- Rücklagenzahlung als laufende Ausgabe. Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage steht in der Hausgeldabrechnung und sieht aus wie eine Nebenkostenposition. Abziehbar wird sie erst im Jahr der Verwendung.
- Sanierung im dritten Jahr. Übersteigen Instandsetzung und Modernisierung in den ersten drei Jahren 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten, entfällt der Sofortabzug für den gesamten Betrag — er wird zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. Ein Termin im vierten Jahr ist keine Trickserei, sondern Planung.
Die 34 Positionen als Druckfassung zum Abhaken
Die vollständige Liste als fünfseitiges PDF — zum Durchgehen neben dem geöffneten Formular oder im Gespräch mit dem Steuerberater. Kommt sofort per E-Mail, als Direktlink.
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Was vor dem Formular kommt
Die Anlage V ist der letzte Schritt. Davor steht die Frage, wie Mieteinnahmen überhaupt besteuert werden und wovon die Höhe abhängt — die Systematik mit Rechenbeispiel steht auf Wie Mieteinnahmen besteuert werden — die Systematik. Und noch davor die Frage, ob die Anlage die Rechnung überhaupt trägt: Mietrendite berechnen und Cashflow nach Steuern.
Fragen zur Anlage V
Für wie viele Objekte brauche ich eine Anlage V?
Wo trage ich die AfA in der Anlage V ein?
Gehören die Nebenkostenvorauszahlungen in die Anlage V?
Was ist mit der Instandhaltungsrücklage?
Brauche ich für die Anlage V einen Steuerberater?
Was diese Anleitung nicht ersetzt
Diese Seite erklärt den Aufbau des Formulars und erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung; AUP Finanzservice UG ist Immobilienmakler und Darlehensvermittler nach §34c GewO. Die verbindliche Prüfung Ihrer Erklärung gehört in die Hand eines Steuerberaters (§1 StBerG). Rechtsstand August 2026, ohne Gewähr.
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Ich gehe mit Ihnen durch, welche Positionen bei Ihrem Objekt zusammenkommen — und was das in Ihrer Steuersituation bedeutet. Persönlich tätig seit 1992, bundesweit.
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