Anlage V 2025 mit Beispiel ausfüllen: welche Werbungskosten in welchen Block der Steuererklärung gehören, auch im Elster-Vordruck

Werbungskosten Anlage V: Wo finde ich die Zuordnung jeder Position zum Formular?

Die vollständige Liste der 34 absetzbaren Positionen steht mit Erläuterung auf einer eigenen Seite. Hier ist die Zuordnung zum Formular — das, was die Liste allein nicht leistet.

• Blöcke der Anlage V und die Positionen, die dort einzutragen sind: Einnahmen — Was hier einzutragen ist: Vereinnahmte Kaltmiete und vereinnahmte Umlagen des Kalenderjahres, getrennt ausgewiesen. Dazu vereinnahmte Mietkautionen, soweit sie einbehalten wurden, und Einnahmen aus der Vermietung von Stellplätzen oder Werbeflächen.
• Abschreibung (AfA) — Was hier einzutragen ist: Lineare Gebäude-AfA nach §7 Abs. 4 EStG, degressive AfA nach §7 Abs. 5a EStG sowie Sonderabschreibungen — Denkmal-AfA nach §7i EStG oder Sonder-AfA nach §7b EStG. Bemessungsgrundlage ist der Gebäudeanteil, nie der Grund und Boden.
• Schuldzinsen — Was hier einzutragen ist: Zinsanteil der Darlehensraten, Bereitstellungszinsen, Schätzkosten der Bank, Kosten einer Umschuldung und ein etwaiges Disagio. Die Tilgung gehört nicht hierher — sie ist Vermögensbildung und steuerlich unbeachtlich. Erhaltungsaufwendungen — Was hier einzutragen ist: Reparaturen und Instandsetzungen, die Vorhandenes ersetzen.

Größere Beträge dürfen auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Abzugrenzen von anschaffungsnahen Herstellungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf. Laufende Bewirtschaftung — Was hier einzutragen ist: Nicht umlagefähige Hausgeldbestandteile, Verwalterentgelt, Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, Kosten der Mietersuche und der Nebenkostenabrechnung.

Sonstige Werbungskosten — Was hier einzutragen ist: Fahrtkosten zur Eigentümerversammlung und zum Objekt, Kontoführung, Telefon und Porto, Fachliteratur, Mitgliedsbeiträge, Steuerberatungskosten für die Ermittlung dieser Einkünfte, Rechtsverfolgungskosten gegen Mieter.

Wie fügen Sie in ELSTER die Anlage V hinzu, bevor Sie sie übermitteln?

In ELSTER ist die Anlage V kein eigenes Verfahren, sondern ein Formular innerhalb des Vordrucks „Einkommensteuererklärung“. Sie wählen das Steuerjahr, öffnen die Anlagenauswahl und fügen die Anlage V hinzu — einmal je Objekt, über die Schaltfläche zum Hinzufügen einer weiteren Anlage. Die Reihenfolge der Objekte spielt keine Rolle, wohl aber die Vollständigkeit: Ein Objekt, das im Vorjahr erklärt war und diesmal fehlt, führt regelmäßig zu einer Rückfrage.

Drei Punkte sparen Zeit. Erstens die Übernahme aus dem Vorjahr: Sie füllt Objektdaten und AfA-Bemessungsgrundlage vor, übernimmt aber auch alte Fehler — die AfA-Zeile lohnt jedes Jahr einen zweiten Blick. Zweitens die Belegvorhaltepflicht: Belege werden nicht mitgeschickt, müssen aber vorliegen, wenn das Finanzamt sie anfordert. Drittens die Hausgeldabrechnung: Sie ist die Grundlage für den umlagefähigen und den nicht umlagefähigen Teil und kommt von der Verwaltung meist erst im zweiten Quartal — wer früher abgibt, schätzt und muss später korrigieren.

Vier Einträge, die bei der Anlage V regelmäßig falsch stehen:

Tilgung statt Zinsen. In den Block Schuldzinsen gehört ausschließlich der Zinsanteil der Rate. Wer die gesamte Annuität einträgt, setzt Vermögensbildung als Werbungskosten an — das fällt spätestens beim Abgleich mit der Bankbescheinigung auf. AfA auf den vollen Kaufpreis. Abschreibbar ist nur der Gebäudeanteil.

Wer den Grund und Boden mitrechnet, überzeichnet die AfA über die gesamte Haltedauer — und die Aufteilung lässt sich später nur schwer korrigieren, weil sie in den Erstbescheid einfließt.

Rücklagenzahlung als laufende Ausgabe. Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage steht in der Hausgeldabrechnung und sieht aus wie eine Nebenkostenposition. Abziehbar wird sie erst im Jahr der Verwendung.

Sanierung im dritten Jahr. Übersteigen Instandsetzung und Modernisierung in den ersten drei Jahren 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten, entfällt der Sofortabzug für den gesamten Betrag — er wird zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. Ein Termin im vierten Jahr ist keine Trickserei, sondern Planung.

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