Rund 160 Pflegeapartments im Angebot — und die ehrliche Antwort, für wen sie taugen.
Die Demografie spricht für die Pflege: Der Bedarf an Plätzen steigt seit Jahren und wird weiter steigen. Daraus aber abzuleiten, jede Pflegeimmobilie sei automatisch eine sichere Anlage, ist falsch — und genau diesen Satz hören Sie bei den meisten Anbietern nicht. Wir verkaufen Pflegeapartments. Und wir sagen Ihnen trotzdem, wo die echten Risiken liegen: beim Betreiber, beim Kaufpreis und beim Wiederverkauf. Wer das versteht, trifft eine gute Entscheidung. Wer es ausblendet, kauft ein Versprechen.
Lohnt sich eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage?
Eine Pflegeimmobilie kann sich lohnen — aber die Rechnung steht und fällt mit dem Betreiber, nicht mit der Demografie. Sie kaufen ein einzelnes Apartment als Teileigentum im Grundbuch und schließen den Pachtvertrag nicht mit dem Bewohner, sondern mit dem Betreiber der Einrichtung, der das ganze Haus pachtet und Ihnen eine vertraglich festgelegte, meist indexierte Pacht zahlt — oft über 20 bis 25 Jahre. Verwaltung, Vermietung und Pflege liegen beim Betreiber; Sie tragen „Dach und Fach“. Der demografische Bedarf steigt real und dauerhaft — das macht aber nicht jedes Objekt automatisch sicher. Die echten Risiken liegen woanders: bei der Bonität des Betreibers, beim Kaufpreis im Verhältnis zur Lage und beim Wiederverkauf. Wer Betreiber, Standort und Preis nüchtern prüft, trifft eine gute Entscheidung; wer sich allein auf den Megatrend verlässt, kauft ein Versprechen.
Was eine Pflegeimmobilie ist — in einem Absatz
Sie kaufen nicht das ganze Heim, sondern ein einzelnes Apartment darin — als Teileigentum im Grundbuch, ähnlich einer Eigentumswohnung. Den Mietvertrag schließen Sie aber nicht mit dem Bewohner, sondern mit dem Betreiber der Einrichtung. Dieser pachtet das gesamte Haus, kümmert sich um Vermietung, Pflege, Verwaltung und den laufenden Betrieb und zahlt Ihnen eine vertraglich festgelegte, meist indexierte Pacht — oft über 20 bis 25 Jahre. Sie selbst haben keinen Kontakt zu den Bewohnern und keinen Verwaltungsaufwand; Sie tragen lediglich „Dach und Fach“, also die langfristige Substanz. Klingt nach Sorglos-Immobilie. Ist es teilweise auch — solange der Betreiber zahlt.
Alles, was Sie vor dem Kauf wissen müssen
Sechs Themen, sauber getrennt. Jede Seite geht in die Tiefe — auch dort, wo es unbequem wird.
Betreiber & Pachtvertrag
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Zu Perini →Der Megatrend ist echt — das macht das Objekt aber nicht automatisch gut
Die Zahlen sind eindeutig: Die Zahl der Pflegebedürftigen steigt bis 2030 um rund 35 Prozent auf etwa 4,4 Millionen, das Marktvolumen wächst von rund 47 auf über 66 Milliarden Euro, und es fehlen über die nächsten Jahre bis zu 400.000 vollstationäre Plätze. Wer auf die Nachfrageseite schaut, sieht einen der stabilsten Trends, den die deutsche Wirtschaft zu bieten hat.
Nur: Ein wachsender Markt rettet kein schlechtes Einzelinvestment. Sie kaufen kein „den Pflegemarkt“, Sie kaufen ein konkretes Apartment, in einem konkreten Haus, mit einem konkreten Betreiber, an einem konkreten Standort, zu einem konkreten Preis. Genau auf dieser Ebene entscheidet sich, ob die Anlage trägt — nicht auf der Ebene der Demografie-Folien, mit denen viele Vertriebe arbeiten. Unser Job ist es, diese vier konkreten Punkte zu prüfen, bevor wir Ihnen ein Objekt überhaupt zeigen.
Für wen sich eine Pflegeimmobilie eignet — und für wen nicht
| Passt eher, wenn … | Passt eher nicht, wenn … |
|---|---|
| Sie eine pflegearme Sachwertanlage mit planbarer Pacht suchen | Sie maximale Rendite und Liquidität wollen — dann eher ETF |
| Sie langfristig (15+ Jahre) denken und nicht auf schnellen Wiederverkauf angewiesen sind | Sie das Kapital in wenigen Jahren wieder flüssig brauchen |
| Sie eine hohe Steuerlast haben und Abschreibung nutzen wollen | Ihr Grenzsteuersatz niedrig ist — dann verpufft ein Hauptvorteil |
| Sie ein bevorzugtes Belegungsrecht für sich oder die Familie schätzen | Sie eine breit gestreute, diversifizierte Anlage erwarten |
Unser Schwesterhaus
Häufige Fragen
Ist eine Pflegeimmobilie eine sichere Kapitalanlage?
Der Bedarf an Pflegeplätzen ist langfristig gesichert — das einzelne Objekt ist es nicht automatisch. Das größte Risiko ist die Insolvenz des Betreibers. 2023 und 2024 waren über 1.200 Pflegeeinrichtungen davon betroffen. Eine Pflegeimmobilie kann sinnvoll sein, steht und fällt aber mit Betreiber, Standort und Kaufpreis. Genau das prüfen wir vor jeder Empfehlung.
Welche Rendite bringt eine Pflegeimmobilie wirklich?
Beworben wird meist die Bruttoanfangsrendite — sie liegt deutlich über dem, was real übrig bleibt. Die tatsächliche Nettorendite über die Haltedauer fällt nach Untersuchungen unabhängiger Stellen spürbar niedriger aus — abhängig von Kaufpreis, Nebenkosten und Wiederverkauf. Wir rechnen mit Ihnen die Nettozahl, nicht die Werbezahl.
Was passiert, wenn der Betreiber insolvent wird?
Dann stockt oder stoppt die Pacht, bis ein neuer Betreiber übernimmt — eine Übergangszeit von oft sechs bis zwölf Monaten. In vielen Fällen übernimmt ein anderer Betreiber, in einzelnen Fällen wird die Einrichtung geschlossen. Die Bonität und Erfahrung des Betreibers ist deshalb das wichtigste Auswahlkriterium. Mehr dazu auf unserer Risiko-Seite.
Können Sie auch die Finanzierung übernehmen?
Die Immobilie vermitteln wir. Die Finanzierung läuft über unser Schwesterhaus Perini Finance & Property — gerade bei Pflegeapartments wichtig, weil viele Hausbanken sie ablehnen oder das Konzept nicht kennen.
Geben Sie Steuer- oder Anlageberatung?
Nein. Wir vermitteln Immobilien nach §34c GewO. Die steuerliche Wirkung berechnet Ihr Steuerberater, die Geldanlage-Strategie besprechen Sie mit Ihrem Anlageberater. Unsere Musterberechnungen zeigen die Größenordnung.
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