Wie eine Pflegeimmobilie wirklich funktioniert
Bevor man über Rendite oder Risiken spricht, muss man das Konstrukt verstehen — denn es ist anders als eine normale Eigentumswohnung. Hier kommt das Modell ohne Vereinfachung: was Sie kaufen, mit wem Sie einen Vertrag schließen, wer für was haftet und wo der eine Punkt sitzt, an dem alles hängt.
Was kaufe ich bei einer Pflegeimmobilie eigentlich genau?
Teileigentum an einem einzelnen Pflegeappartement — nicht ein Heim und nicht eine gewöhnliche Eigentumswohnung. Sie werden als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, vermieten aber nicht an Bewohner, sondern verpachten an den Betreiber des Hauses. Er ist Ihr einziger Vertragspartner, zahlt die vereinbarte Pacht unabhängig davon, ob Ihr konkretes Appartement belegt ist, und trägt den gesamten Betrieb. Der Pachtvertrag regelt damit fast alles, was Ihre Anlage ausmacht: Laufzeit, meist 20 Jahre mit Verlängerungsoptionen, die Indexierung der Pacht sowie die Aufteilung der Instandhaltung. Üblicherweise trägt der Betreiber Dach und Fach nicht — die Zuständigkeit für Instandhaltung am Gebäude bleibt in Teilen bei der Eigentümergemeinschaft. Genau diese beiden Punkte, Indexierung und Instandhaltungsverteilung, entscheiden über den tatsächlichen Ertrag und stehen selten im Prospekt. Lesen Sie beide Klauseln vor der Reservierung, nicht erst beim Notar — dort sind sie nicht mehr verhandelbar.
Sie kaufen Teileigentum — kein ganzes Heim
Erworben wird ein einzelnes Pflegeapartment als Teileigentum, mit eigenem Grundbuchblatt. Rechtlich ist das wie bei einer Eigentumswohnung: Sie können Ihr Apartment verkaufen, beleihen, verschenken oder vererben. Anders als die Eigentumswohnung wird es aber nicht einzeln an einen Bewohner vermietet, sondern ist Teil einer Einrichtung, die als Ganzes betrieben wird. Diese Einbindung in einen Gesamtbetrieb ist der entscheidende Unterschied — im Guten wie im Schwierigen.
Der Betreiber ist Ihr Vertragspartner
Den Pachtvertrag schließen Sie mit dem Betreiber (Generalpächter), nicht mit dem Bewohner. Der Betreiber pachtet das gesamte Haus, übernimmt Vermietung, Pflege, Personal, Verwaltung und den laufenden Betrieb — und zahlt Ihnen dafür eine feste, vertraglich vereinbarte Pacht. Diese wird für das ganze Haus gezahlt und auf die Eigentümer verteilt. Der praktische Vorteil: Steht ein einzelnes Apartment leer, trifft Sie das nicht — Sie bekommen Ihren Anteil trotzdem.
Laufzeit, Indexmiete und wer was zahlt
Pachtverträge laufen typischerweise über 20 Jahre, häufig mit zwei Verlängerungsoptionen von je fünf Jahren — also bis zu 30 Jahre Bindung. Die Pacht ist meist an einen Index (Verbraucherpreisindex) gekoppelt und steigt damit mit der Inflation. Das ist ein echter Inflationsschutz, aber kein Renditeselbstläufer.
| Trägt in der Regel der Betreiber | Tragen in der Regel Sie als Eigentümer |
|---|---|
| Laufender Betrieb, Personal, Pflege | „Dach und Fach“ — die langfristige bauliche Substanz |
| Vermietung & Bewohnerakquise | Instandhaltungsrücklage (über die Eigentümergemeinschaft) |
| Innen-Instandhaltung, Nebenkostenorganisation | Finanzierung Ihres Apartments |
Wichtig: „In der Regel“ ist kein Naturgesetz. Wer genau welche Kosten trägt, steht im konkreten Pachtvertrag — und dieser Vertrag gehört vor dem Kauf gelesen, nicht überflogen. Genau das ist Teil dessen, was wir bei der Objektprüfung tun.
Zwei Dinge, die gern unter den Tisch fallen
Die Pre-Opening-Phase. Bei Neubauten oder neu übernommenen Häusern gibt es eine Anlaufphase, in der der Betreiber Personal aufbaut und die Einrichtung füllt — in dieser Zeit (oft bis zu sechs Monate) zahlt er teils noch keine oder reduzierte Pacht. Dieser Anlaufausfall wird je nach Modell zwischen Bauträger und Käufer aufgeteilt. Seriös ist, das vorher offen anzusprechen.
Das Sozialamt sichert den Bewohner — nicht den Betreiber. Kann ein Bewohner seinen Eigenanteil nicht zahlen, springen Pflegekasse und Sozialamt ein. Das stabilisiert die Einnahmen des Betreibers. Es schützt Sie aber ausdrücklich nicht vor einer Insolvenz des Betreibers selbst — ein Punkt, den viele Verkaufsgespräche bewusst verschwimmen lassen.
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Häufige Fragen
Mit wem schließe ich den Mietvertrag — mit dem Bewohner?
Nein. Sie schließen einen Pachtvertrag mit dem Betreiber der Einrichtung, nicht mit dem Bewohner. Der Betreiber pachtet das ganze Haus und zahlt Ihnen eine feste, meist indexierte Pacht — unabhängig davon, ob Ihr konkretes Apartment gerade belegt ist.
Wie lange läuft der Pachtvertrag?
Üblich sind 20 Jahre, häufig mit zwei Verlängerungsoptionen von je fünf Jahren — also bis zu 30 Jahre. Das ist die Vertragslaufzeit, nicht automatisch eine Garantie: Sie steht und fällt mit der Zahlungsfähigkeit des Betreibers.
Was muss ich als Eigentümer selbst tragen?
In der Regel nur Dach und Fach — also die langfristige bauliche Substanz und die Instandhaltungsrücklage. Den laufenden Betrieb, die Vermietung und Innen-Instandhaltung übernimmt der Betreiber. Was genau wer trägt, steht im Pachtvertrag und gehört geprüft.
Bekomme ich auch dann Pacht, wenn das Apartment leer steht?
Ja — solange der Betreiber zahlt. Die Pacht wird für das gesamte Haus gezahlt und auf die Eigentümer verteilt, daher trifft Sie ein einzelner Leerstand nicht direkt. Das Risiko verlagert sich damit aber vollständig auf die Zahlungsfähigkeit des Betreibers.
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