Wir prüfen das Risiko, bevor Sie es kaufen
Wenn die Sicherheit einer Pflegeimmobilie am Betreiber, am Standort und am Kaufpreis hängt, dann muss genau das vor dem Kauf auf den Tisch — gründlich, nicht als Prospekt-Floskel. Das ist der Unterschied zwischen einem Vertrieb, der verkauft, und einem Partner, der prüft. Hier sehen Sie, worauf wir schauen.
Wie prüfe ich Betreiber und Standort einer Pflegeimmobilie?
An belegbaren Kennzahlen, nicht am Hochglanzprospekt. Beim Betreiber zählen die veröffentlichten Jahresabschlüsse mehrerer Jahre, die Zahl der betriebenen Häuser, die Eigenkapitalausstattung und die Frage, ob er bereits Häuser abgegeben oder Pachten nachverhandelt hat. Beim Standort entscheidet die Nachfrage: Altersstruktur des Einzugsgebiets, vorhandene Pflegeplätze im Umkreis, geplante Konkurrenzobjekte und die Auslastung des konkreten Hauses. Ein voll belegtes Haus mit durchschnittlichem Betreiber ist die bessere Anlage als ein renommierter Name an einem Standort ohne Bedarf. Dazu kommt der Kaufpreis im Verhältnis zur Pacht — ein zu hoher Faktor lässt sich später weder durch guten Betrieb noch durch Steuervorteile ausgleichen. Diese Prüfung gehört vor die Reservierung, nicht zwischen Notartermin und Finanzierungszusage. Verlangen Sie die Jahresabschlüsse und die Belegungszahlen schriftlich. Wer sie nicht liefert, hat sie entweder nicht oder will sie nicht zeigen — beides ist eine Antwort.
Unsere Prüfkriterien
Anlagerechner
Cashflow, IRR und Steuerersparnis für Denkmal (§7i), QNG-Neubau (§7b) und Bestand.
Anlagerechner →Bonität des Betreibers
Finanzielle Stabilität, Eigenkapital, Historie. Ein bonitätsstarker, erfahrener Betreiber ist der wichtigste Sicherheitsfaktor überhaupt.
Erfahrung & Größe
Wie lange ist der Betreiber am Markt, wie viele Häuser führt er, wie ist die Trägerstruktur? Etablierte und große Träger gelten als stabiler.
Auslastung & Prüfbewertungen
Belegungsquote und Pflege-Prüfbewertungen zeigen, ob die Einrichtung im Alltag funktioniert — die Basis dafür, dass der Betreiber zahlen kann.
Pachtdeckungsgrad
Übersteigen die Einnahmen des Betreibers die zu zahlende Pacht mit ausreichend Puffer? Ein zu knapper Deckungsgrad ist ein Warnsignal.
Standort & Bedarf vor Ort
Konkrete Nachfrage, Konkurrenzdichte und Demografie der Region — der Mikrostandort, nicht die bundesweite Durchschnittsfolie.
Bausubstanz & GEG
Zustand, energetischer Standard und absehbarer Sanierungsbedarf — denn kommende Auflagen können die Wirtschaftlichkeit belasten.
Absicherung als zusätzlicher Baustein
Wo vorhanden, prüfen wir zusätzlich, ob ein Objekt über eine Versicherungslösung gegen Pachtausfall bei Betreiberausfall abgesichert ist (Mietausfallabsicherung). Dabei lesen wir nicht nur, ob es eine solche Absicherung gibt, sondern was sie wirklich leistet: welcher Versicherer dahintersteht, wie lange die Deckung läuft, was sie auslöst, wie hoch sie ist und was ausgeschlossen ist. Eine Absicherung ist nur so stark wie ihr Kleingedrucktes — und genau das prüfen wir, statt es als Verkaufsargument stehenzulassen. Solche Policen sind in Höhe und Laufzeit begrenzt und damit keine unbegrenzte Mietgarantie.
So läuft die Prüfung ab
| Schritt | Was passiert |
|---|---|
| 1. Vorauswahl | Wir zeigen Ihnen nur Objekte, die unsere Grundkriterien erfüllen. |
| 2. Betreiber- & Standortcheck | Bonität, Auslastung, Pachtdeckung, Mikrostandort, Absicherung. |
| 3. Vertrag & Zahlen | Pachtvertrag im Detail, realistische Nettoberechnung, Finanzierungsweg. |
| 4. Ehrliche Empfehlung | Klares Ja, ein Nein mit Begründung oder eine Alternative. |
Unser Schwesterhaus
Häufige Fragen
Woran erkenne ich einen soliden Betreiber?
An mehrjähriger erfolgreicher Markttätigkeit, finanzieller Stabilität, einer ausreichenden Zahl gut ausgelasteter Einrichtungen und ordentlichen Prüfbewertungen. Auch große gemeinnützige Träger gelten als vergleichsweise stabil. Ein neuer oder dünn kapitalisierter Betreiber ist ein Warnsignal.
Was bedeutet Pachtdeckungsgrad?
Er zeigt, wie deutlich die Einnahmen des Betreibers die an die Eigentümer zu zahlende Pacht übersteigen. Je größer dieser Puffer, desto eher kann der Betreiber die Pacht auch in schwächeren Phasen tragen. Ein zu knapper Deckungsgrad ist riskant.
Prüfen Sie auch den Standort?
Ja. Wir schauen auf die Nachfrage vor Ort, die Konkurrenzdichte, die Erreichbarkeit und die demografische Entwicklung der Region — nicht auf bundesweite Durchschnittsfolien, sondern auf den konkreten Mikrostandort.
Was, wenn ein Objekt Ihre Prüfung nicht besteht?
Dann sagen wir das offen und empfehlen es nicht — auch wenn Sie sich dafür interessiert haben. Wir leben von zufriedenen Anlegern, nicht von einem schnellen Abschluss.
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