Das aktuell steueroptimierte Neubau-Modell für Kapitalanleger: 38,5 % Abschreibung in 4 Jahren aus §7b und §7 Abs. 5a EStG, kombiniert mit KfW 297/298 bis 150.000 € je Wohneinheit. Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) geht über den Effizienzhaus 40 hinaus; ohne dieses Siegel gibt es weder die volle Sonder-AfA-Bemessung noch die KfW-Förderung.
Bei einem Neubau mit QNG-Zertifizierung stammen die rund 38,5 % Abschreibung der ersten vier Jahre aus zwei Quellen: der §7b-Sonder-AfA und der degressiven AfA nach §7 Abs. 5a EStG. Voraussetzung ist das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG); ohne dieses Siegel gibt es weder die volle Sonder-AfA-Bemessung noch die KfW-Förderung.
Vereinfachte Modellrechnung ohne Gewähr, keine verbindlichen Angebote. §7b setzt QNG-Zertifizierung und Erstvermietung voraus; die Förderfähigkeit hängt vom Bauantragszeitpunkt ab. Keine Steuer- oder Rechtsberatung — die Würdigung im Einzelfall macht Ihr Steuerberater (§1 StBerG).
Das Modell passt für Anleger, die schnelle Entlastung und ein neues, energieeffizientes Objekt wollen. Keine Steuerberatung — die Würdigung trifft Ihr Steuerberater.
Seit 2023 ist das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) Voraussetzung für die KfW-Förderprogramme 297/298. QNG-zertifizierte Neubauten erfüllen strenge Energieeffizienz- und Nachhaltigkeitsstandards — und kombinieren damit zwei Steuervorteile mit einem geförderten KfW-Darlehen.
5 % degressive AfA (§7 Abs. 5a EStG): Degressive Gebäudeabschreibung von 5 % auf den Gebäudewert (ohne Grundstück) in den ersten Jahren. Seit dem Wachstumschancengesetz 2024 wieder nutzbar für Neubauten.
5 % Sonder-AfA × 4 Jahre (§7b EStG): Zusätzlich 5 % Sonder-AfA auf die Herstellungskosten in den ersten 4 Jahren. Voraussetzung: QNG-Zertifizierung und Erstvermietung. Die Bemessungsgrundlage ist auf 4.000 € pro m² Wohnfläche gedeckelt; über 5.200 € pro m² Baukosten (Anschaffungs-/Herstellungskosten) entfällt sie. Zusammen mit der degressiven AfA ergibt das bis zu 38,5 % in 4 Jahren.
Bis 150.000 € Förderkredit (KfW 297/298): KfW-Programm für klimafreundlichen Neubau: zinsgünstiger Kredit bis 150.000 € je Wohneinheit. KfW 297 für Eigennutzer, KfW 298 für Kapitalanleger. Antrag vor Baubeginn stellen.
Effizienzhaus 40 Anforderungen — und was das QNG zusätzlich verlangt: Die Effizienzhaus-40-Anforderungen betreffen den rechnerischen Energiebedarf: Ein Gebäude der Effizienzhaus-Stufe 40 benötigt rund 40 % der Primärenergie eines gesetzlich definierten Referenzgebäudes, bei entsprechend begrenztem Transmissionswärmeverlust. Nachgewiesen wird das über die Energiebilanz des Gebäudes, begleitet durch eine Energieeffizienz-Expertin oder einen -Experten aus der Expertenliste des Bundes.
Das QNG geht darüber hinaus: Es bewertet den gesamten Lebenszyklus und die Baustoffe und ist damit kein strengerer Energiewert, sondern eine zusätzliche Bewertungsebene. Für die Steuerseite heißt das: Der Standard entscheidet über die KfW-Förderung, das Siegel über die Förderfähigkeit — und beides zusammen erst über den §7b-Pfad.
Angaben zur Inanspruchnahme einer Sonderabschreibung nach §7b EStG: So heißt die Zeile in der Steuererklärung, und sie ist der Punkt, an dem die Förderung tatsächlich gezogen wird. Erklärt werden die begünstigten Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die Wohnfläche und der Nachweis der Voraussetzungen; die Sonderabschreibung wird nicht automatisch berücksichtigt, sondern beantragt. Wichtig für die Aktenlage: Die Nutzungsbindung von zehn Jahren läuft nach dem letzten Abzugsjahr weiter, und ein Verstoß führt zur rückwirkenden Änderung der betroffenen Bescheide.
Zur Fassung des Gesetzes: Die heutige Regelung geht auf das Wachstumschancengesetz zurück, das §7b EStG neu gefasst und die Kostengrenzen auf 5.200 € pro m² Baukosten und 4.000 € pro m² Bemessungsgrundlage angehoben hat. Wer eine ältere Kommentierung liest, rechnet deshalb möglicherweise mit den früheren Grenzen. Ob für Ihr Objekt §7b EStG neue Fassung oder die frühere gilt, entscheidet der Zeitpunkt des Bauantrags beziehungsweise der Bauanzeige — nicht das Jahr der Steuererklärung. Mehr dazu im Wiki: Sonderabschreibung §7b EStG.
QNG-Förderung: das Siegel ist die Zugangsvoraussetzung, kein Bonus: Ohne QNG-Nachweis vergibt die KfW den zinsgünstigen Förderkredit für Neubauten nur in der kleineren Stufe (bis 100.000 € je Wohneinheit); die 150.000 € und die §7b-Sonder-AfA setzen das Siegel voraus — die volle QNG-Förderung hängt also am Siegel selbst, nicht an einer zusätzlichen technischen Hürde am Gebäude.
Wichtig ist auch die Abgrenzung zum Energiestandard: Der QNG-Standard geht über den Effizienzhaus-Standard hinaus. Der Effizienzhaus-Standard beschreibt den energetischen Bedarf und wird rechnerisch nachgewiesen; das QNG bewertet zusätzlich den gesamten Lebenszyklus — Treibhausgasemissionen und Primärenergie über Bau, Nutzung und Rückbau, dazu Schadstofffreiheit der Baustoffe und Barrierefreiheit.
Ein Gebäude kann den Effizienzhaus-Standard erreichen und trotzdem kein QNG bekommen, etwa wegen der Baustoffwahl. Zertifiziert wird dabei nicht der Bauträger, sondern jedes einzelne Gebäude, begleitend über den Bauprozess — deshalb gehört die verbindliche Zusage des Bauträgers, das Siegel tatsächlich zu erlangen, in den Kaufvertrag. Mehr dazu im Wiki: QNG-Siegel.
Diese Seite behandelt den steuerlichen QNG-Winkel (§7b Sonder-AfA). Antragsweg, Voraussetzungen und die Einordnung der KfW-Förderung in Ihre Gesamtfinanzierung behandeln unsere Kollegen bei Perini Finance & Property ausführlich: KfW-Förderung für den QNG-Neubau — Antrag, Kombination, Voraussetzungen.
Wir zeigen Ihnen die degressive AfA (§7 Abs. 5a) und die Sonder-AfA (§7b) über die ersten vier Jahre. Die gesetzlichen Grenzen — 4.000 € pro m² Bemessungsgrundlage und 5.200 € pro m² Baukostenobergrenze — sind berücksichtigt. Den Rechner gibt es auch als eigene Seite: QNG-Abschreibung berechnen. Die Rate des KfW-Kredits 298 mit QNG-Siegel rechnet der KfW-Tilgungsrechner.
Ein Gebäude der Effizienzhaus-Stufe 40 benötigt rund 40 % der Primärenergie eines gesetzlich definierten Referenzgebäudes.
Zusammen mit dem QNG-Siegel ist es die Grundlage für KfW 297/298 und die hohen Abschreibungen im Neubau.
Der AfA-Rechner oben zeigt die Steuerwirkung.
Der Cashflow-Rechner als Excel rechnet weiter: §7b-Verlauf, Cashflow nach Steuern über bis zu 30 Jahre, Verkaufsbetrachtung nach §23 EStG — jede Annahme frei änderbar.
Das Effizienzhaus 40 betrifft den rechnerischen Energiebedarf und wird über die Energiebilanz mit einer Energieeffizienz-Expertin oder einem -Experten nachgewiesen. Das QNG verlangt darüber hinaus eine Bewertung des gesamten Lebenszyklus und der Baustoffe, es ist kein strengerer Energiewert, sondern eine zusätzliche Bewertungsebene. Der Standard entscheidet über die KfW-Förderung, das Siegel über die Förderfähigkeit, und beides zusammen erst über den §7b-Pfad.
Paragraf 7b EStG: Was bedeutet das für den QNG-Neubau? §7b EStG gewährt zusätzlich zur degressiven AfA von 5 % nach §7 Abs. 5a EStG eine Sonder-AfA von 5 % über vier Jahre auf die Herstellungskosten. Voraussetzung sind die QNG-Zertifizierung und die Erstvermietung. Die Bemessungsgrundlage ist auf 4.000 € pro m² Wohnfläche gedeckelt, über 5.200 € pro m² Baukosten entfällt sie.
Angaben zur Inanspruchnahme einer Sonderabschreibung nach §7b EStG in der Steuererklärung: Das ist die Zeile in der Steuererklärung, in der die Förderung tatsächlich gezogen wird. Erklärt werden die begünstigten Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die Wohnfläche und der Nachweis der Voraussetzungen; die Sonderabschreibung wird nicht automatisch berücksichtigt, sondern beantragt. Die Nutzungsbindung von zehn Jahren läuft nach dem letzten Abzugsjahr weiter, ein Verstoß führt zur rückwirkenden Änderung der betroffenen Bescheide.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 320.000 € (Grundstück 60.000 €) |
| Gebäudeanteil (AfA-Basis) | 260.000 € |
| Degressive AfA Jahr 1 (5 %) | 13.000 € |
| Sonder-AfA §7b Jahr 1 (5 %) | 13.000 € |
| Gesamte AfA Jahr 1 | 26.000 € |
| Steuerersparnis Jahr 1 (42 %) | 10.920 € |
| Steuerersparnis Jahre 1–4 gesamt | ~42.000 € |
| KfW 297 / 298 | 150.000 € |
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 340.000 € |
| Gebäudeanteil (AfA-Basis) | 270.000 € |
| AfA Jahr 1 gesamt (5 + 5 %) | 27.000 € |
| Steuerersparnis Jahr 1 (42 %) | 11.340 € |
| KfW 298 | 150.000 € |
| Monatliche Rate | ~1.260 € |
| Mieteinnahme | ~1.350 € pro Monat |
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 235.000 € |
| Gebäudeanteil (AfA-Basis) | 185.000 € |
| AfA Jahr 1 gesamt | 18.500 € |
| Steuerersparnis Jahr 1 (42 %) | 7.770 € |
| KfW 298 | 150.000 € |
| Monatliche Rate | ~870 € |
| Mieteinnahme | ~920 € pro Monat |
Ein Gebäude der Effizienzhaus-Stufe 40 benötigt rund 40 % der Primärenergie eines gesetzlich definierten Referenzgebäudes, bei entsprechend begrenztem Transmissionswärmeverlust. Nachgewiesen wird das über die Energiebilanz des Gebäudes, begleitet durch eine Energieeffizienz-Expertin oder einen -Experten aus der Expertenliste des Bundes.
Das entscheidet der Zeitpunkt des Bauantrags beziehungsweise der Bauanzeige, nicht das Jahr der Steuererklärung. Die heutige Regelung geht auf das Wachstumschancengesetz zurück, das §7b EStG neu gefasst und die Grenzen auf 5.200 € pro m² Baukosten und 4.000 € pro m² Bemessungsgrundlage angehoben hat. Wer eine ältere Kommentierung liest, rechnet möglicherweise mit den früheren Grenzen.
Das hängt vom Objekt ab, nicht pauschal von den Zinsen: In den Rechenbeispielen Erding und Leipzig deckt bereits die Mieteinnahme die monatliche Rate — Erding: Miete ~1.350 € pro Monat gegen Rate ~1.260 € pro Monat, Leipzig: Miete ~920 € gegen Rate ~870 €.
Die Steuerersparnis aus §7b- und §7-Abs.-5a-AfA (bis zu 38,5 % in 4 Jahren) sowie die KfW-297/298-Förderung bis 150.000 € je Wohneinheit kommen hinzu. Wir prüfen jedes Objekt einzeln, bevor wir es empfehlen.
Sobald ein konkretes Objekt feststeht, braucht die Bank für Sie persönlich: eine ausgefüllte Selbstauskunft, Einkommensnachweise (bei Angestellten die Gehaltsabrechnungen, bei Selbstständigen Jahresabschlüsse oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen samt aktueller betriebswirtschaftlicher Auswertung), Steuerbescheide, einen Nachweis über das eingesetzte Eigenkapital und eine Aufstellung bestehender Verbindlichkeiten.
Zum Objekt selbst kommen Exposé und Grundriss, Wohnflächenberechnung, Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Nachweis über die Instandhaltungsrücklage und der Energieausweis hinzu — bei geförderten Vorhaben wie QNG-Neubau zusätzlich die Bestätigung zum Antrag der Energieeffizienz-Expertin oder des Experten. Für das unverbindliche Erstgespräch reichen dagegen zwei Unterlagen: der letzte Steuerbescheid und, falls vorhanden, eine aktuelle Gehaltsabrechnung. Die vollständige Liste mit Erläuterungen: Unterlagen für den Termin.
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Steuervorteil bei Vermietung: wann er eine Kapitalanlage nicht trägt und wann wir abraten — Grenzsteuersatz, §7b-Fallbeil, QNG, Antragszeitpunkt, Bonität.
Anlageimmobilie kaufen: sieben Kriterien, nach denen AUP Objekte vor der Vermittlung sichtet — von Standort bis Finanzierbarkeit.
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Fachlich verantwortet von Siegfried Perini — Geschäftsführer AUP Finanzservice, §34c GewO (Immobilienmakler, Darlehensvermittler), Branchenerfahrung seit 1992. Spezialisiert auf Kapitalanlage-Immobilien mit Denkmal-AfA, QNG-Neubau und §7b-Sonder-AfA. Keine Steuer- oder Rechtsberatung — bitte ziehen Sie Ihren Steuerberater hinzu.