Sonderabschreibung §7b EStG (Sonder-AfA)
Sonder-AfA nach §7b EStG kommt zur linearen AfA obendrauf: bis zu 5 % jährlich über vier Jahre, insgesamt bis zu 20 % der begünstigten Kosten. Sie gilt nur bis zu einer gedeckelten Bemessungsgrundlage von 4.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche.
Was ist eine Sonderabschreibung nach §7b EStG?
Die Sonderabschreibung nach §7b EStG kommt zur regulären linearen AfA obendrauf: bis zu 5 % jährlich über vier Jahre, insgesamt bis zu 20 % der begünstigten Kosten. Voraussetzung ist, dass Sie eine neue Mietwohnung herstellen oder im Jahr der Fertigstellung erwerben und mindestens zehn Jahre entgeltlich zu Wohnzwecken vermieten. Die Bemessungsgrundlage ist auf 4.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche gedeckelt.
Rechenbeispiel: was 20 % Sonderabschreibung nach §7b EStG konkret bedeuten
Die Sonder-AfA gilt nicht auf den vollen Kaufpreis, sondern nur bis zu einer gedeckelten Bemessungsgrundlage von 4.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche — bei einem teureren Objekt bleibt der übersteigende Teil außen vor. Zusätzlich gilt eine Baukostenobergrenze von 5.200 € pro Quadratmeter: Liegen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten darüber, entfällt die Förderung komplett, nicht nur anteilig (siehe §7b-Kriterien).
Der Deckel macht die Rechnung überschaubar. Für eine neu errichtete Mietwohnung mit 60 m² Wohnfläche ist die begünstigte Bemessungsgrundlage auf 4.000 € pro m² gedeckelt, also auf 240.000 € — unabhängig davon, ob der Kaufpreis darüber liegt. 5 % davon sind 12.000 € Sonderabschreibung pro Jahr, über vier Jahre 48.000 €, und zwar zusätzlich zur regulären AfA nach §7 Abs. 4 oder Abs. 5a EStG.
Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % entspricht das einer Steuerwirkung von rund 5.040 € im Jahr und rund 20.160 € über die vier Jahre — allein aus der Sonderabschreibung, ohne die lineare oder degressive AfA und ohne den Zinsabzug. Bei 32 % Grenzsteuersatz wären es rund 3.840 € im Jahr. Die Größenordnung hängt also nicht am Objekt allein, sondern mindestens ebenso stark an der eigenen Steuerlast. Modellrechnung ohne Gewähr, keine Steuerberatung.
Die zweite Grenze wirkt anders und wird deshalb häufiger übersehen: Liegen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten über 5.200 € pro m², bei 60 m² also über 312.000 €, entfällt die Förderung vollständig — nicht anteilig, nicht gekürzt, sondern ganz. Zwischen 4.000 € und 5.200 € pro m² bleibt die Sonder-AfA erhalten, wird aber nur auf die gedeckelten 4.000 € pro m² berechnet. Ein Objekt knapp über der Baukostengrenze kann damit steuerlich schlechter dastehen als ein günstigeres, obwohl es teurer war.
Die Voraussetzungen in Kurzform: Neu geschaffener Wohnraum, Herstellung oder Erwerb im Jahr der Fertigstellung, entgeltliche Vermietung zu Wohnzwecken über mindestens zehn Jahre, Einhaltung beider Kostengrenzen, und ein Bauantrag beziehungsweise eine Bauanzeige innerhalb des begünstigten Zeitraums.
Für Bauanträge ab 2023 setzt der §7b-Pfad in der Regel zusätzlich den Standard Effizienzhaus 40 mit QNG voraus; die Sonder-AfA ohne QNG-Premium betrifft vor allem die älteren Jahrgänge 2019 bis 2021. Fällt eine dieser Voraussetzungen weg, fällt die Abschreibung weg — und zwar rückwirkend für alle bereits begünstigten Jahre.
Abgrenzung: Sonderabschreibung, degressive Abschreibung und Denkmal-AfA: Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG tritt zusätzlich neben die reguläre Abschreibung und betrifft ausschließlich neu geschaffenen Mietwohnraum unter engen Bau- und Kostengrenzen. Die degressive Abschreibung ersetzt dagegen die lineare und wird vom jeweiligen Restwert berechnet.
Die Denkmal-AfA betrifft Sanierungsaufwand an Bestand. Kombinierbar sind sie nur teilweise und nicht beliebig — insbesondere schließen sich degressive Abschreibung und Sonderabschreibung nicht grundsätzlich aus, wohl aber greifen jeweils eigene Voraussetzungen. Welche Kombination im Einzelfall trägt, ist eine steuerliche Frage und keine Frage des Prospekts.
Wo es in der Praxis kippt: die Nutzungsbindung läuft nach dem Abzug weiter
Wird die Wohnung innerhalb der ersten zehn Jahre nicht durchgehend entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet — etwa weil sie selbst genutzt oder als Ferienwohnung vermietet wird — oder innerhalb von zehn Jahren steuerfrei veräußert, macht das Finanzamt die bereits gewährte Sonder-AfA vollständig rückgängig. Das unterstreicht, warum die Vermietungspflicht kein Nebensatz, sondern eine zentrale Bedingung der Förderung ist.
Die Begünstigung setzt voraus, dass die Wohnung über einen mehrjährigen Zeitraum tatsächlich der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dient. Wird sie in dieser Zeit selbst genutzt, an Angehörige verbilligt überlassen oder als Ferienwohnung vermietet, entfällt die Sonderabschreibung rückwirkend — und zwar vollständig, nicht anteilig.
Die Steuerbescheide der betroffenen Jahre werden geändert, mit Nachzahlungszinsen. Der zweite Punkt: Auch ein Verkauf innerhalb der Bindungsfrist kann die Rückabwicklung auslösen, wenn die Nutzung dadurch endet.
Wer einen früheren Exit für möglich hält, sollte diese Frist kennen, bevor er die Steuerersparnis in die Rechnung stellt.
Was die Sonder-AfA nicht ist: kein Zuschuss, sondern ein Vorzieheffekt: Die Sonderabschreibung erhöht nicht die insgesamt abschreibbare Summe. Abgeschrieben werden kann immer nur der Gebäudeanteil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten, ein Euro davon nur einmal. §7b EStG zieht diesen Betrag lediglich zeitlich nach vorn: Was in den ersten vier Jahren zusätzlich abgesetzt wird, fehlt in den späteren Jahren der regulären AfA.
Wirtschaftlich ist das trotzdem wertvoll — aber aus einem anderen Grund, als die Prospekte nahelegen. Der Vorteil ist ein Zins- und Progressionsvorteil: Geld, das heute nicht ans Finanzamt fließt, steht heute zur Tilgung oder Anlage zur Verfügung, und ein hoher Abzug wirkt in Jahren mit hohem Einkommen stärker als in Jahren mit niedrigem. Umgekehrt heißt das: Wer in Jahr 6 mit steigender Miete, sinkender AfA und unverändertem Einkommen rechnet, sollte die Steuernachzahlung dieses Jahres schon in Jahr 1 kennen.
Für die Anlageentscheidung folgt daraus dieselbe Reihenfolge wie bei jedem Steuermodell: Erst muss der Cashflow ohne die Sonderabschreibung tragfähig sein, dann verbessert sie das Ergebnis. Wer die Steuerersparnis zur Bedienung der Rate einplant, gerät bei jeder Änderung der eigenen Einkommenslage in Schwierigkeiten — und bei einem Wegfall der Nutzungsvoraussetzung gleich doppelt, weil dann Rückabwicklung und Nachzahlungszinsen auf denselben Zeitpunkt fallen.
§7 Abs. 5a EStG: Degressive AfA zusätzlich zur Sonder-AfA
Die Sonder-AfA nach §7b kommt zusätzlich zur regulären AfA nach §7 Abs. 4 oder 5a EStG, während die degressive AfA die lineare ersetzt und vom jeweiligen Restwert berechnet wird. Degressive Abschreibung und Sonderabschreibung schließen sich nicht grundsätzlich aus, wohl aber gelten jeweils eigene Voraussetzungen. Welche Kombination im Einzelfall trägt, ist eine steuerliche Frage und keine Frage des Prospekts.
Degressive AfA 5 %: Wie sie neben der Sonder-AfA wirkt
Die degressive AfA ersetzt die lineare und wird vom jeweiligen Restwert berechnet, die Sonder-AfA kommt obendrauf: bis zu 5 % der Bemessungsgrundlage jährlich über vier Jahre.
Bei 60 m² und einer auf 4.000 € pro Quadratmeter gedeckelten Bemessungsgrundlage von 240.000 € sind das 12.000 € Sonder-AfA im Jahr, über vier Jahre 48.000 €. Beide Kostengrenzen müssen eingehalten werden.
QNG-40-Abschreibung: Was bei Neubauten mit Siegel gilt
Für Bauanträge ab 2023 setzt der §7b-Pfad in der Regel zusätzlich den Standard Effizienzhaus 40 mit QNG voraus.
Außerdem gilt die Baukostenobergrenze von 5.200 € pro Quadratmeter, bei Überschreitung entfällt die Förderung komplett. Fällt eine Voraussetzung weg, fällt die Abschreibung weg, und zwar rückwirkend für alle bereits begünstigten Jahre.
Sonderabschreibung §7b: Voraussetzungen (Kriterien) →
Eckwerte der Sonder-AfA §7b: eine je Quadratmeter gedeckelte Bemessungsgrundlage, eine Baukostenobergrenze und ein Bauantrag innerhalb des befristeten Förderzeitfensters.
Wer einsteigen will, sollte die 2029er Frist im Blick haben — realistisch ist das nur, wenn der Bauantrag innerhalb der Bauantragsfrist bis zum 30. September 2029 gestellt wird.
Lineare AfA →
Die lineare AfA ist die reguläre, gleichmäßige jährliche Gebäudeabschreibung über die gesamte Nutzungsdauer, deren Satz sich nach dem Baujahr des Gebäudes richtet.
Grundbaustein jeder Vermietungs-Steuerrechnung.
Kaufpreisaufteilung (Grund und Boden / Gebäude) →
Bei einer vermieteten Immobilie ist nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises abschreibbar; der Anteil für Grund und Boden nutzt sich nicht ab.
Eine durchdachte Aufteilung hebt die abschreibbare Basis über die gesamte Haltedauer.
Häufige Fragen
Gebäudeabschreibung berechnen: Wie kombiniere ich lineare AfA und Sonder-AfA?
Die Sonder-AfA wird zusätzlich zur regulären AfA nach §7 Abs. 4 oder 5a EStG angesetzt, also zur linearen oder degressiven Abschreibung. Sie beträgt jährlich bis zu 5 % der gedeckelten Bemessungsgrundlage von 4.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche, im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei Folgejahren. So kommen über vier Jahre bis zu 20 % zusätzlich zur normalen Abschreibung zusammen.
AfA-Abschreibung: Wie wirkt die Sonder-AfA zusätzlich?
Sie senkt die Steuer zusätzlich zur regulären AfA: Bei 42 % Grenzsteuersatz entsprechen 48.000 € Sonder-AfA über vier Jahre rund 5.040 € Steuerwirkung im Jahr und rund 20.160 € in vier Jahren. Bei 32 % wären es rund 3.840 € im Jahr. Die Größenordnung hängt also mindestens so stark an der eigenen Steuerlast wie am Objekt. Das ist eine Modellrechnung ohne Gewähr.
5 % degressive AfA: Was bedeutet das neben der Sonder-AfA?
Degressive AfA bedeutet, dass vom jeweiligen Restwert abgeschrieben wird, sie ersetzt die lineare AfA, und die Sonder-AfA kommt als zusätzliche Abschreibung hinzu. Beide schließen sich nicht grundsätzlich aus, jede hat aber eigene Voraussetzungen. Welche Kombination im Einzelfall trägt, ist eine steuerliche Frage.
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Fachlich verantwortet von Siegfried Perini — Geschäftsführer AUP Finanzservice, §34c GewO (Immobilienmakler, Darlehensvermittler), Branchenerfahrung seit 1992. Spezialisiert auf Kapitalanlage-Immobilien mit Denkmal-AfA, QNG-Neubau und §7b-Sonder-AfA. Keine Steuer- oder Rechtsberatung — bitte ziehen Sie Ihren Steuerberater hinzu.