Kaufpreisaufteilung: BMF-Arbeitshilfe, Kaufvertrag und Gutachten
Die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung überzeichnet in guten Lagen den Bodenanteil, und was in den Kaufvertrag gehört, entscheidet über die Abschreibung. Idealerweise wird die Aufteilung bereits im notariellen Kaufvertrag festgehalten, plausibel begründet.
Was bedeutet die Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude?
Nur der Gebäudeanteil eines Kaufpreises ist abschreibbar, der Grundstücksanteil nicht. Grund und Boden nutzt sich nicht ab, ein Gebäude schon; deshalb erlaubt das Steuerrecht die Abschreibung nur für den Gebäudeanteil. Wie plausibel die Aufteilung ausfällt, bestimmt über die gesamte Haltedauer, wie viel AfA tatsächlich geltend gemacht werden kann.
Kaufpreisaufteilung BMF: die BMF Arbeitshilfe Kaufpreisaufteilung — was sie kann und was nicht
Wie die Aufteilung ermittelt wird. Idealerweise wird die Aufteilung bereits im notariellen Kaufvertrag festgehalten, plausibel begründet — etwa über ein Wertgutachten oder die vom Bundesfinanzministerium bereitgestellte Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung. Fehlt eine vertragliche Aufteilung oder erscheint sie dem Finanzamt unrealistisch, ermittelt die Finanzverwaltung die Aufteilung selbst — meist zulasten des Käufers, da Finanzämter tendenziell einen höheren Bodenanteil ansetzen als im Interesse einer maximalen AfA-Basis liegt.
Die BMF-Arbeitshilfe Kaufpreisaufteilung ist eine frei verfügbare Excel-Datei des Bundesfinanzministeriums. Sie setzt den Bodenwert über den örtlichen Bodenrichtwert an, ermittelt den Gebäudewert über ein typisiertes Sachwertverfahren und teilt den Kaufpreis im Verhältnis der beiden Werte auf. Der Reiz liegt in der Nachvollziehbarkeit: Jeder kann sie ausfüllen, und das Finanzamt rechnet mit demselben Schema.
Der Bundesfinanzhof hat der Datei allerdings die Verbindlichkeit abgesprochen. Ein Gericht ist nicht an sie gebunden; bestehen Zweifel an der Aufteilung, ist ein Sachverständigengutachten einzuholen. Der Grund ist methodisch: Das typisierte Sachwertverfahren bildet gerade in hochpreisigen Lagen die Marktverhältnisse nicht ab. Seit das BMF Kaufpreisaufteilungen mit diesem Rechenschema bewertet, fällt der Bodenanteil in guten Innenstadtlagen regelmäßig deutlich höher aus als in einer marktorientierten Bewertung — und genau dieser Anteil ist nicht abschreibbar.
Für die Praxis heißt das: Die Arbeitshilfe ist ein guter erster Test, um zu sehen, wohin das Finanzamt tendiert. Sie ist kein Argument, wenn das Ergebnis Ihnen schadet, und sie ist kein Schutz, wenn es Ihnen nützt. Wer in einer teuren Lage kauft, sollte das Ergebnis der Arbeitshilfe kennen, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird — und die Aufteilung im Vertrag begründen, statt sie nur zu beziffern.
BMF-Arbeitshilfe Kaufpreisaufteilung: warum das ein oft unterschätzter Hebel ist: Eine sorgfältig begründete, realistische Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag kann über die gesamte Abschreibungsdauer mehrere zehntausend Euro zusätzliche AfA-Basis bedeuten, ohne dass sich am Kaufpreis selbst etwas ändert. Bei Denkmalimmobilien kommt eine weitere Aufteilungsebene hinzu — der Sanierungsanteil muss zusätzlich vom übrigen Gebäudeanteil getrennt ausgewiesen werden (siehe Denkmal-Bescheinigung).
Kaufpreisaufteilung Arbeitshilfe, Kaufvertrag oder Gutachten? Drei Wege führen zu einer Aufteilung, und sie tragen unterschiedlich weit. Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung ist grundsätzlich zu übernehmen, solange sie wirtschaftlich vertretbar ist und keine Scheingestaltung darstellt.
Die Arbeitshilfe der Finanzverwaltung ist ein Vereinfachungsinstrument und nach der Rechtsprechung kein Maßstab, an den das Gericht gebunden wäre — sie führt in hochpreisigen Lagen regelmäßig zu einem hohen Bodenanteil. Ein Sachverständigengutachten schlägt beide, wenn es methodisch sauber ist.
Wer den Streit erwartet, sollte das Gutachten vor der ersten Steuererklärung haben, nicht erst nach dem Änderungsbescheid.
BMF Kaufpreisaufteilung in der Praxis: der Bodenrichtwert kennt das Gebäude nicht: Die gängigen Aufteilungsverfahren setzen den Bodenwert über den Bodenrichtwert an und behandeln den Rest als Gebäudewert.
In sehr guten Lagen mit hohem Bodenrichtwert führt das dazu, dass ein sanierungsbedürftiges Gebäude rechnerisch fast nichts wert ist — obwohl gerade dort die abschreibbare Substanz steckt. Umgekehrt kann in einfachen Lagen der Gebäudeanteil unrealistisch hoch ausfallen.
Der zweite Punkt: Die Aufteilung wirkt über die gesamte Haltedauer und lässt sich später nur schwer korrigieren, weil sie in den Erstbescheid einfließt. Wenige Prozentpunkte Unterschied summieren sich über zwanzig Jahre zu einem erheblichen Betrag.
Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung: Ist sie verbindlich?
Nein. Das Bundesfinanzministerium stellt die Excel-Datei bereit, verbindlich ist sie aber nicht. Am besten wird die Aufteilung schon im notariellen Kaufvertrag festgehalten und plausibel begründet.
BMF-Kaufpreisaufteilung in der Praxis: der Bodenrichtwert kennt das Gebäude nicht
Die gängigen Verfahren setzen den Bodenwert über den Bodenrichtwert an und behandeln den Rest als Gebäudewert.
In sehr guten Lagen mit hohem Bodenrichtwert wird ein sanierungsbedürftiges Gebäude so rechnerisch fast nichts wert, obwohl dort die abschreibbare Substanz steckt. In einfachen Lagen kann der Gebäudeanteil umgekehrt unrealistisch hoch ausfallen.
Arbeitshilfe für die Kaufpreisaufteilung, Kaufvertrag oder Gutachten?
Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung ist grundsätzlich zu übernehmen, solange sie wirtschaftlich vertretbar ist und keine Scheingestaltung darstellt.
Die Arbeitshilfe ist ein Vereinfachungsinstrument ohne Bindung für das Gericht und führt in hochpreisigen Lagen regelmäßig zu einem hohen Bodenanteil. Ein methodisch sauberes Sachverständigengutachten schlägt beide.
BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung: was sie kann und was nicht
Die Arbeitshilfe ist eine frei verfügbare Excel-Datei des Bundesfinanzministeriums und nachvollziehbar, weil das Finanzamt mit demselben Schema rechnet.
Sie ist ein guter erster Test, wohin das Finanzamt tendiert. Als Argument taugt sie nicht, wenn das Ergebnis Ihnen schadet, und sie schützt nicht, wenn es Ihnen nützt.
Lineare AfA →
Die lineare AfA ist die reguläre, gleichmäßige jährliche Gebäudeabschreibung über die gesamte Nutzungsdauer, deren Satz sich nach dem Baujahr des Gebäudes richtet.
Grundbaustein jeder Vermietungs-Steuerrechnung.
Denkmal-Bescheinigung & begünstigte Kosten (§7i Abs. 2 EStG) →
Die erhöhte Denkmal-Abschreibung nach §7i EStG greift nur für die Sanierungs- bzw. Herstellungskosten, die zur Erhaltung des Baudenkmals erforderlich sind.
Wer die Spielregeln kennt (Bescheinigung, Vorabstimmung), sichert den steuerlichen Vorteil ab.
Kürzere Restnutzungsdauer per Gutachten (§7 Abs. 4 S. 2 EStG) →
Statt des pauschalen AfA-Zeitraums erlaubt §7 Abs. 4 Satz 2 EStG, eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer nachzuweisen, meist über ein Sachverständigengutachten.
Vor allem bei Bestandsobjekten kann das die Abschreibung früh anheben und so die Steuerlast in den ersten Jahren senken.
Häufige Fragen
Ist die Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung verbindlich?
Nein, der Bundesfinanzhof hat der Datei die Verbindlichkeit abgesprochen, und ein Gericht ist nicht an sie gebunden. Bestehen Zweifel an der Aufteilung, ist ein Sachverständigengutachten einzuholen. Der Grund ist methodisch: Das typisierte Sachwertverfahren bildet gerade in hochpreisigen Lagen die Marktverhältnisse nicht ab.
Wie teile ich den Kaufpreis einer vermieteten Immobilie in Grund und Gebäude auf, um die AfA zu maximieren? Taugt die BMF-Arbeitshilfe?
Die Antwort steht oben: im Kasten und in den Abschnitten BMF-Arbeitshilfe ↑ und Kaufvertrag oder Gutachten ↑.
Gibt es einen Rechner für die Kaufpreisaufteilung?
Ja. Der Kaufpreisaufteilungs-Rechner ermittelt aus Grundstücksfläche, Bodenrichtwert und Miteigentumsanteil den Bodenwert, daraus den Gebäudeanteil und die AfA-Bemessungsgrundlage inklusive der anteiligen Erwerbsnebenkosten. Er zeigt außerdem, was ein einzelner Prozentpunkt Gebäudeanteil über die Abschreibungsdauer an Steuer wert ist — die Zahl, an der sich entscheidet, ob sich der Aufwand für ein Sachverständigengutachten lohnt.
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Fachlich verantwortet von Siegfried Perini — Geschäftsführer AUP Finanzservice, §34c GewO (Immobilienmakler, Darlehensvermittler), Branchenerfahrung seit 1992. Spezialisiert auf Kapitalanlage-Immobilien mit Denkmal-AfA, QNG-Neubau und §7b-Sonder-AfA. Keine Steuer- oder Rechtsberatung — bitte ziehen Sie Ihren Steuerberater hinzu.