QNG-Abschreibung berechnen: Wie viel bringen Sonderabschreibung und degressive Abschreibung in vier Jahren?
Der Rechner zeigt die QNG-Abschreibung aus Herstellungskosten, Wohnfläche und Grenzsteuersatz, mehr braucht er nicht. Er zeigt die Abschreibung Jahr für Jahr, prüft die Baukosten-Grenzen und beziffert die Steuerersparnis der ersten vier Jahre.
Wie berechnet man die Abschreibung beim QNG-Neubau?
Die Abschreibung beim vermieteten QNG-Neubau berechnet man aus zwei Teilen, die nebeneinander laufen: Die degressive AfA nach §7 Abs. 5a EStG setzt 5 % vom jeweiligen Restbuchwert an, die Sonder-AfA nach §7b EStG zusätzlich 5 % der Bemessungsgrundlage. In den ersten 4 Jahren ergibt das bis zu 38,5 % der Herstellungskosten. Die Steuerersparnis ist die Abschreibung mal Ihrem Grenzsteuersatz.
Vereinfachte Modellrechnung ohne Gewähr. §7b setzt QNG-Zertifizierung und Erstvermietung voraus; die Förderfähigkeit hängt vom Bauantragszeitpunkt ab. Sätze und Grenzen — Quelle: §7 Abs. 5a EStG und §7b EStG i. d. F. des Wachstumschancengesetzes (gesetze-im-internet.de). Keine Steuer- oder Rechtsberatung — die Würdigung im Einzelfall macht Ihr Steuerberater (§1 StBerG).
QNG-Neubau durchrechnen: Herstellungskosten, Wohnfläche, Steuersatz
Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nie der Grund und Boden. Modellrechnung ohne Gewähr, keine Steuerberatung.
Die Vorbelegung ist ein Beispiel: 260.000 € Gebäude-Herstellungskosten ohne Grundstück, 75 m² Wohnfläche, 42 % Grenzsteuersatz. Ersetzen Sie die Werte durch Ihre eigenen.
Sonder-AfA und degressive AfA: Wie setzt sich der Betrag Jahr für Jahr zusammen?
Die Sonder-AfA ist in allen vier Jahren gleich hoch: 5 % der Bemessungsgrundlage, also der Herstellungskosten bis höchstens 4.000 € pro m² Wohnfläche. Die degressive AfA fällt dagegen von Jahr zu Jahr, weil sie 5 % vom jeweils verbliebenen Restbuchwert nimmt. Im ersten Jahr sind beide gleich groß, solange die Bemessungsgrundlage nicht gedeckelt ist; danach sinkt der degressive Teil leicht. Deshalb ergeben vier Jahre nicht 40 %, sondern rund 38,5 %.
Nach den vier Jahren endet die Sonder-AfA; die degressive AfA läuft weiter, bis ein Wechsel zur linearen AfA günstiger ist. Diesen Verlauf und den Wechsel erklärt das Wiki unter degressive AfA, die Voraussetzungen der Sonderabschreibung unter Sonderabschreibung §7b.
Baukosten über der Grenze: Wann entfällt die Sonder-AfA?
Der Rechner teilt die Herstellungskosten durch die Wohnfläche.
Liegt das Ergebnis über 5.200 € pro m², entfällt die Sonder-AfA nach §7b vollständig — nicht nur der Teil darüber. Zwischen 4.000 € pro m² und 5.200 € pro m² bleibt sie erhalten, wird aber nur auf 4.000 € pro m² gerechnet. Bei teuren Lagen lohnt es sich deshalb, die Baukosten je Quadratmeter vor dem Kauf zu prüfen. Ob die neue oder die frühere Fassung von §7b gilt, entscheidet der Zeitpunkt des Bauantrags.
Vom Abschreibungsbetrag zur Steuerersparnis: Welcher Steuersatz zählt?
Die Abschreibung mindert das zu versteuernde Einkommen.
Was sie tatsächlich spart, hängt am persönlichen Grenzsteuersatz — dem Satz, mit dem der letzte verdiente Euro besteuert wird. Wer ihn nicht kennt, ermittelt ihn im Steuerrechner. Ob die Anlage sich über Miete, Rate und Steuer trägt, zeigt der Cashflow-Rechner; den Vergleich mit der Denkmal-AfA die Seite QNG gegen Denkmal.
Degressive AfA für Immobilien: 5 % vom Restbuchwert
Die degressive AfA nach §7 Abs. 5a EStG setzt jährlich 5 % vom jeweils verbliebenen Restbuchwert an und fällt deshalb von Jahr zu Jahr. Im ersten Jahr ist sie so groß wie die Sonder-AfA, solange die Bemessungsgrundlage nicht gedeckelt ist, danach sinkt sie leicht. Mit der Sonder-AfA ergibt das in vier Jahren rund 38,5 % statt 40 %, danach läuft die degressive AfA weiter, bis ein Wechsel zur linearen AfA günstiger ist.
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Häufige Fragen
Gibt es einen Rechner für die Sonder-AfA beim Neubau nach §7b?
Ja, der Rechner auf dieser Seite, kostenlos und ohne Anmeldung. Er rechnet die Sonder-AfA nach §7b und die degressive AfA nach §7 Abs. 5a für die ersten vier Jahre und beziffert die Steuerersparnis mit Ihrem Grenzsteuersatz. Es ist eine Modellrechnung ohne Gewähr.
AfA für eine Wohnung berechnen: Welche Angaben brauche ich?
Sie brauchen drei Angaben: die Gebäude-Herstellungskosten ohne Grundstück, die Wohnfläche und Ihren persönlichen Grenzsteuersatz. Mehr braucht der Rechner nicht. Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nie der Grund und Boden.
Sonder-AfA mit QNG: Wer bekommt sie und wofür?
Die Sonder-AfA nach §7b setzt die QNG-Zertifizierung und die Erstvermietung voraus, ob die Förderfähigkeit besteht, hängt vom Bauantragszeitpunkt ab. Sie beträgt 5 % der Bemessungsgrundlage pro Jahr zusätzlich zur degressiven AfA, 4 Jahre lang, gedeckelt auf 4.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche. Ob die Voraussetzungen für Ihr Objekt erfüllt sind, prüft Ihr Steuerberater.
Gibt es einen Rechner für die Abschreibung beim QNG-Neubau?
Ja, den Rechner auf dieser Seite — kostenlos und ohne Anmeldung. Er rechnet die Sonder-AfA nach §7b und die degressive AfA nach §7 Abs. 5a für die ersten vier Jahre und die Steuerersparnis mit Ihrem Grenzsteuersatz.
Was passiert, wenn die Baukosten über der Grenze liegen?
Liegen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten über 5.200 € pro m² Wohnfläche, entfällt die Sonder-AfA nach §7b ganz — die degressive AfA bleibt. Bis zu dieser Grenze ist die Bemessungsgrundlage der Sonder-AfA auf 4.000 € pro m² gedeckelt.
Ersetzt der Rechner die Steuerberatung?
Nein. Er zeigt die Größenordnung mit Ihren Zahlen. Ob die Voraussetzungen für Ihr Objekt erfüllt sind — QNG-Siegel, Bauantragszeitpunkt, Erstvermietung — prüft Ihr Steuerberater.
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Fachlich verantwortet von Siegfried Perini — Geschäftsführer AUP Finanzservice, §34c GewO (Immobilienmakler, Darlehensvermittler), Branchenerfahrung seit 1992. Spezialisiert auf Kapitalanlage-Immobilien mit Denkmal-AfA, QNG-Neubau und §7b-Sonder-AfA. Keine Steuer- oder Rechtsberatung — bitte ziehen Sie Ihren Steuerberater hinzu.