Keine Schrottimmobilie kaufen: Welche Risiken sollten Sie vor dem Kauf kennen?
Kein Investment ohne Risiko. Wer Kapitalanlage-Immobilien kauft, sollte die Risiken kennen, bevor er kauft, nicht danach. Dazu gehört die Frage: Was ist eine Schrottimmobilie? Hier lesen Sie eine ehrliche Einschätzung aus der Praxis.
Welche Risiken muss ich kennen, damit ich keine Schrottimmobilie kaufe?
Wer keine Schrottimmobilie kaufen will, prüft zuerst den Preis; daneben liegen die relevanten Risiken in fünf Bereichen. Erstens Miet- und Leerstandsrisiko: Fällt die Miete aus oder steht die Wohnung leer, läuft der Kapitaldienst weiter. Zweitens das Zins- und Anschlussrisiko nach Ablauf der Zinsbindung. Drittens Lage und Wiederverkauf, viertens das Steuermodell-Risiko, fünftens bei Pflegeimmobilien das Betreiberrisiko.
Vor der Unterschrift prüfen: erst den Preis, dann Leerstand, Zins, Instandhaltung und Klumpenrisiko
Viertens das Steuermodell-Risiko: Wird die Denkmal- oder QNG-Voraussetzung nicht sauber erfüllt, entfällt der erwartete Steuervorteil — im schlimmsten Fall rückwirkend. Fünftens, bei Pflegeimmobilien, das Betreiberrisiko: Zahlt der Betreiber nicht, fällt die Pacht aus. Der größte Fehler ist, ein Objekt allein über den Steuervorteil zu rechnen und diese Risiken auszublenden. Wir benennen sie vor dem Kauf, nicht danach. Keine Steuerberatung; die steuerliche Würdigung trifft Ihr Steuerberater.
Zu prüfen sind Leerstand und Mietausfall (mittel), das Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung (hoch, wenn falsch geplant — bei 200.000 € Restschuld schnell ~600 € mehr im Monat), Instandhaltungs- und Sanierungskosten, Klumpenrisiko bei nur einem Objekt an einem Standort, regulatorische Änderungen sowie das Sanierungsrisiko bei Denkmalobjekten.
Was ist eine Schrottimmobilie? Überteuert gekauft, nicht mangelhaft
Das teuerste Risiko steht in keiner Risikotabelle, weil es kein Ereignis ist, sondern der Einstiegspreis. Als Schrottimmobilie gelten Objekte, die über einen Vertrieb primär über den Steuervorteil verkauft wurden, zu einem Kaufpreis deutlich über vergleichbaren Objekten in derselben Lage. Der Steuereffekt ist dabei meist real — das Problem liegt nicht im Steuerrecht, sondern im Preis, der den Vorteil wieder auffrisst oder übersteigt.
Typische Warnsignale: kein unabhängiger Marktvergleich, eine Rendite-Rechnung, die nur mit dem Steuereffekt arbeitet und Instandhaltung, Leerstandsrisiko oder Marktzins ausblendet, Druck auf eine schnelle Entscheidung ohne Bedenkzeit, und keine nachvollziehbare Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Gebäude. Wichtig zur Einordnung: Überteuert ist nicht dasselbe wie mangelhaft. Ein Sachmangel betrifft den Zustand und begründet Gewährleistungsansprüche; ein überhöhter Kaufpreis ist rechtlich zunächst kein Mangel, weil Preisfreiheit gilt. Gegen den Preis hilft nur die Prüfung vorher.
Schrottimmobilie kaufen, Schrottimmobilie verkaufen, Schrottimmobilie loswerden — die drei Zeitpunkte
Eine Schrottimmobilie kaufen tut niemand absichtlich; sie entsteht am Verhandlungstisch, nicht am Bau. Deshalb liegt der wirksame Schutz vor der Unterschrift: unabhängiger Marktvergleich, getrennte Finanzierung, Bedenkzeit. Ist der Vertrag geschlossen, verschiebt sich die Frage — dann geht es nicht mehr um Prävention, sondern um Schadensbegrenzung.
Wer eine Schrottimmobilie verkaufen will, stößt auf den Kern des Problems: Der Markt zahlt den Marktpreis, nicht den gezahlten Preis. Die Differenz ist ein realisierter Verlust, und innerhalb der Zehnjahresfrist erhöht die bereits genutzte Abschreibung den steuerpflichtigen Gewinn beziehungsweise mindert den abziehbaren Verlust zusätzlich. Häufig trägt das Objekt seine Rate trotzdem — dann ist Halten und Durchrechnen die nüchternere Entscheidung als ein Notverkauf.
Wer eine Schrottimmobilie loswerden möchte, sollte zwei Angebote meiden, die in dieser Lage regelmäßig auftauchen: den „Rückkauf“ gegen Gebühr und den Tausch in ein neues Objekt desselben Vertriebs. Beides verlängert das Problem. Die rechtliche Prüfung — Widerrufsbelehrung des Darlehensvertrags, Aufklärungspflichten der finanzierenden Bank, in Ausnahmefällen Sittenwidrigkeit — gehört in die Hand eines Rechtsanwalts; AUP Finanzservice vermittelt nach §34c GewO und erteilt keine Rechtsberatung. Mehr zu den Warnsignalen im Wiki: Schrottimmobilie erkennen.
Der ehrlichste Prüfer ist die Bank. Sie lässt den Wert unabhängig ermitteln und finanziert nur bis zu ihrem eigenen Beleihungswert, nicht bis zum Kaufpreis. Klafft dazwischen eine Lücke, ist das das deutlichste Preissignal, das Sie bekommen können. Und ein Gutachten heilt einen überhöhten Kaufpreis nicht: Es verändert nur die Abschreibungsdauer, nicht den Preis — siehe Restnutzungsdauer-Gutachten — Kosten, Nutzen und Grenzen. Wie wir Objekte vor der Vermittlung sichten, steht im Prüfstandard.
Die meisten Anbieter zeigen nur die Chancen. Wir zeigen beides.
Ein Anleger, der die Risiken kennt und sie bewusst akzeptiert, trifft bessere Entscheidungen als einer, der von der Realität überrascht wird. Für uns heißt das: auch die unbequemen Wahrheiten aussprechen.
Was wirklich passieren kann
Leerstand und Mietausfall (Risiko: Mittel): Kein Mieter, keine Miete. Betrifft vor allem: überteuerte Objekte, schlechte Lagen, falsche Zielgruppe. Gegenmaßnahme Leerstand: realistische Mietpreisprüfung vor Kauf, professionelle Hausverwaltung, Puffer von 3 Monatsmieten einplanen.
Zinsänderungsrisiko bei Anschlussfinanzierung (Risiko: Hoch (wenn falsch geplant)): Wer 2021 zu unter 1 % finanziert hat und 2031 verlängern muss, zahlt möglicherweise 4–5 %. Bei 200.000 € Restschuld: ~600 € mehr Monatslast. Gegenmaßnahme Zinsbindung: lange Zinsbindung (15 Jahre), Forward-Darlehen nutzen, Tilgung erhöhen.
Instandhaltungs- und Sanierungskosten (Risiko: Mittel): Altbauten brauchen Investitionen — Dach, Heizung, Fenster, Fassade. Bei Denkmalimmobilien können Sonderumlagen der WEG die Kalkulation unangenehm überraschen. Gegenmaßnahme Instandhaltung: WEG-Protokolle der letzten 3 Jahre vor Kauf lesen, Instandhaltungsrücklage prüfen, eigene Reserve aufbauen.
Klumpenrisiko (Risiko: Mittel): Ein einziges Objekt in einer einzigen Stadt — wenn diese Stadt oder dieser Markt schwächelt, trifft es den Anleger vollständig. Gegenmaßnahme Diversifikation: ab dem zweiten Objekt auf Standortdiversifikation achten.
Regulatorische Änderungen (Risiko: Niedrig (mittelfristig)): Mietpreisbremse, energetische Sanierungspflichten, Steuergesetzgebung. Politische Risiken sind nie ausgeschlossen, aber in Deutschland historisch moderat. Gegenmaßnahme Förderauswahl: Modelle wählen, deren Förderung bereits zugesagt ist (z. B. §7b mit Bauantrag bis 30.09.2029).
Sanierungsrisiko bei Denkmalimmobilien (Risiko: Niedrig–Mittel): Bei nicht fertig sanierten Objekten: Kostenüberschreitungen, Bauverzögerungen, behördliche Auflagen. Gegenmaßnahme Bauträgerwahl: nur Bauträger mit nachweisbarer Erfolgshistorie, Festpreis im Sanierungsvertrag, KfW-Antrag vor Kaufvertrag.
Schrottimmobilie loswerden: Welche Wege gibt es?
Es gibt vor allem zwei Wege: das Objekt halten und durchrechnen statt Notverkauf, und die rechtliche Prüfung durch einen Rechtsanwalt.
Häufig trägt das Objekt seine Rate trotzdem, dann ist Halten nüchterner als ein Notverkauf. Meiden sollten Sie den „Rückkauf“ gegen Gebühr und den Tausch in ein neues Objekt desselben Vertriebs, beides verlängert das Problem. Wir erteilen keine Rechtsberatung.
Häufige Fragen
An welchen Warnsignalen erkenne ich eine Schrottimmobilie vor dem Kauf?
Typische Warnsignale sind: kein unabhängiger Marktvergleich, eine Rendite-Rechnung, die nur mit dem Steuereffekt arbeitet und Instandhaltung, Leerstandsrisiko oder Marktzins ausblendet, Druck auf eine schnelle Entscheidung ohne Bedenkzeit und keine nachvollziehbare Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Gebäude.
Ist ein überhöhter Kaufpreis bei einer Schrottimmobilie rechtlich ein Mangel?
Nein, überteuert ist nicht dasselbe wie mangelhaft. Ein Sachmangel betrifft den Zustand und begründet Gewährleistungsansprüche, ein überhöhter Kaufpreis ist rechtlich zunächst kein Mangel, weil Preisfreiheit gilt. Gegen den Preis hilft nur die Prüfung vorher.
Wie hoch ist das Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung einer Kapitalanlage-Immobilie?
Das Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung ist hoch, wenn falsch geplant wurde. Bei 200.000 € Restschuld sind es schnell ~600 € mehr im Monat. Als Gegenmaßnahme dienen eine lange Zinsbindung (15 Jahre), ein Forward-Darlehen und eine höhere Tilgung.
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