Immobilie Kapitalanlage für Investoren: Was rechnet sich nach Steuer wirklich?
Wer als Immobilieninvestor Geld in eine vermietete Wohnung steckt, will am Ende wissen, was nach Steuer, Zins, Tilgung und Instandhaltung übrig bleibt, nicht nur, wie hoch die Mietrendite im Exposé steht. Diese Seite zeigt, wie Investoren rechnen, welche Modelle es für Immobilien als Kapitalanlage gibt, woran Anlageimmobilien scheitern und wie AUP Sie dabei begleitet. Die Rechner und die Excel dazu sind kostenlos.
Wie wird aus einer Immobilie eine Kapitalanlage, die sich für Investoren rechnet?
Sie rechnet sich, wenn der Cashflow nach Steuer über die Haltedauer stimmt, nicht erst durch den Steuervorteil. Dazu stellen Investoren Mieteinnahmen, Zins und Tilgung, Bewirtschaftungskosten und die Wirkung der Abschreibung Jahr für Jahr nebeneinander. Der Steuerhebel wirkt ab rund 30 % Grenzsteuersatz, spürbar ab rund 42 %. Er verstärkt eine gute Anlage, er rettet keine schlechte. Das eigene Ergebnis zeigt der Cashflow-Rechner.
Immobilieninvestor: Für wen lohnt sich die Immobilie als Kapitalanlage?
Für Anleger, die langfristig Vermögen aufbauen wollen und die Immobilie als Sachwert neben Aktien und Rücklagen sehen. Der Steuerhebel spielt dabei nur eine Rolle, wenn Ihr Grenzsteuersatz hoch genug ist.
Grenzsteuersatz: Ab rund 30 % ist das Modell sinnvoll, spürbar wird es ab rund 42 %. Darunter ist der Hebel meist zu klein. Mehr dazu unter Steuervorteil.
Eigenkapital und Reserve: Eine Kapitalanlage-Immobilie braucht Puffer für Leerstand und Instandhaltung. Wie viel Eigenkapital nötig ist, steht unter Eigenkapital.
Zeithorizont: Investoren planen mit zehn Jahren und mehr. Wer nach zehn Jahren verkauft, schaut auf die Spekulationsfrist.
Wann es nicht passt: Es gibt Konstellationen, in denen wir von einer Kapitalanlage abraten. Sie stehen unter Wann keine Kapitalanlage.
In Immobilien investieren: Was rechnen Investoren vor dem Kauf?
Sie rechnen den Cashflow nach Steuer, nicht die Rendite aus dem Exposé. Die Mietrendite zeigt nur, was die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis bringt.
Cashflow nach Steuer: Miete minus Bewirtschaftungskosten, Zins und Tilgung, dazu die Steuerwirkung der Abschreibung. Der Cashflow-Rechner zeigt das Jahr für Jahr.
Abschreibung: Wie viel Steuer die AfA spart, hängt vom Modell und vom Gebäudeanteil ab. Der AfA-Rechner rechnet das mit vier Eingaben.
Mietrendite: Für den schnellen Vergleich eines Objekts dient der Mietrendite-Rechner.
Kaufpreisaufteilung: Der Gebäudeanteil bestimmt die Abschreibung. Wie er sich ergibt, steht unter Kaufpreisaufteilung.
Immobilien für Investoren: Welche vier Modelle gibt es?
AUP vermittelt vier Modelle, jedes mit einem anderen Steuerhebel. Welches zu Ihnen passt, hängt von Kapital, Steuersatz und Haltedauer ab.
Denkmalimmobilie (§7i EStG): Der bescheinigte Sanierungsanteil wird über zwölf Jahre abgeschrieben, 9 % jährlich über acht Jahre und 7 % über vier Jahre. Mehr unter Denkmal-AfA.
QNG-Neubau (§7b EStG): Bis zu 38,5 % Abschreibung in vier Jahren. Mehr unter QNG.
Pflegeimmobilie: Lineare AfA von 3 %, dazu ein Betreiber als Mieter. Mehr unter Pflegeimmobilien.
Vermietete Bestandswohnung: Lineare AfA nach Baujahr. Mehr unter Bestandswohnung.
Einen Überblick mit allen vier Modellen gibt die Seite Produkte.
Anlageimmobilien prüfen: Woran scheitert eine Immobilien-Investition?
Am häufigsten am Einstiegspreis, danach an zu hoch angesetzten Mieten, Leerstand und der Anschlussfinanzierung. Deshalb prüft AUP jedes Objekt vor der Vermittlung nach sieben festen Kriterien.
Sieben Kriterien: Von Standort und Mietannahmen bis zur Finanzierbarkeit, siehe Prüfstandard. Er ist keine Zusicherung einer Rendite.
Risiken: Warum der Einstiegspreis das größte Risiko ist und was Leerstand und Anschlussfinanzierung bedeuten, steht unter Risiken.
Mietausfall: Wie sich das Risiko einordnen lässt, erklärt Mietausfall.
Finanzierung und Ausstieg: Wie lange bindet eine Immobilie Ihr Kapital?
Eine Kapitalanlage-Immobilie ist ein langfristiges Investment. Finanzierung und Ausstieg gehören vor dem Kauf geklärt, nicht danach.
Finanzierung: Wie viel Eigenkapital gebraucht wird und wann eine 100-%-Finanzierung möglich ist, hängt vom Einzelfall ab. Für Neubau und Sanierung gibt es zusätzlich die KfW-Förderung.
Ausstieg: Wann Verkauf, Umschuldung oder Halten sinnvoll sind, zeigt der Exit-Fahrplan.
Nächster Schritt: Das Erstgespräch ist unverbindlich, dauert rund 30 Minuten und rechnet mit Ihren eigenen Zahlen.
Häufige Fragen
Für wen lohnt sich die Immobilie als Kapitalanlage?
Für Anleger mit hohem Grenzsteuersatz und langem Zeithorizont. Der Steuerhebel wirkt ab rund 30 %, spürbar ab rund 42 %. Darunter ist er meist zu klein. Entscheidend bleibt, dass sich die Immobilie auch ohne Steuervorteil rechnet.
Wie viel Eigenkapital braucht, wer in Immobilien investieren will?
Das hängt vom Objekt, von der Bank und von Ihrer Bonität ab. Eine Pauschalzahl gibt es nicht. In geeigneten Fällen ist auch eine Finanzierung mit wenig Eigenkapital möglich, dann muss der Cashflow die Rate tragen. Mehr dazu unter Eigenkapital.
Was ist bei einer Kapitalanlage-Immobilie das größte Risiko?
Der Einstiegspreis. Wer zu viel zahlt, holt das über Miete und Steuer kaum zurück. Danach folgen Leerstand, Instandhaltung und die Anschlussfinanzierung. Alle Risiken stehen unter Risiken.
Kann ich Cashflow und Abschreibung vorab selbst berechnen?
Ja. Der Cashflow-Rechner und der AfA-Rechner laufen ohne Anmeldung. Die Cashflow-Excel rechnet bis zu 30 Jahre Haltedauer und kommt auf Anfrage sofort per E-Mail.
Gibt es Immobilien für Investoren ohne Provision?
Ja, bei einem Teil der Objekte. Dort zahlt der Anleger keine Vergütung an uns. Bei Neubau-, Denkmal- und Pflegeobjekten zahlt der Bauträger, im Kaufpreis ist sie enthalten. Wie das abläuft, steht unter Vergütung.
Wie lange sollte ich eine Anlageimmobilie halten?
Investoren planen mit zehn Jahren und mehr. Nach zehn Jahren entfällt bei vermieteten Immobilien die Spekulationssteuer, siehe Spekulationsfrist. Wie ein Ausstieg aussehen kann, zeigt der Exit-Fahrplan.
Ersetzt diese Seite eine Anlage- oder Steuerberatung?
Nein. Die Seite und die Rechner sind Modellrechnungen, keine Anlage- oder Steuerberatung. Die steuerliche Beurteilung im Einzelfall trifft Ihr Steuerberater. AUP vermittelt Immobilien nach § 34c GewO.
Cashflow-Excel für Investoren
Die Cashflow-Excel rechnet bis zu 30 Jahre Haltedauer, den Cashflow nach Steuer Jahr für Jahr und eine Verkaufsbetrachtung. Dazu bekommen Sie den AfA-Rechner als zweite Mappe.
Die Excel-Datei kommt sofort per E-Mail, als Direktlink, ohne Rückruf und ohne Verkaufsdruck.
Lieber ohne Formular? Cashflow-Rechner als Excel direkt herunterladen (Excel, 3 Tabellenblätter) direkt herunterladen — ohne E-Mail-Adresse, ohne Anmeldung.
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Unverbindliche Erstberatung kostenlos.
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Fachlich verantwortet von Siegfried Perini — Geschäftsführer AUP Finanzservice, §34c GewO (Immobilienmakler, Darlehensvermittler), Branchenerfahrung seit 1992. Spezialisiert auf Kapitalanlage-Immobilien mit Denkmal-AfA, QNG-Neubau und §7b-Sonder-AfA. Keine Steuer- oder Rechtsberatung — bitte ziehen Sie Ihren Steuerberater hinzu.