Immobilie als Altersvorsorge: Wie funktioniert der Exit-Fahrplan 55?
Wer mit Mitte 30 bis Mitte 40 investiert, kann über Abschreibung und Tilgung bis Mitte 50 weitgehend schuldenfrei sein. Der Exit-Fahrplan 55 ist dabei ein Rechenmodell, kein garantiertes Ergebnis: Anschlussfinanzierung zu unbekannten künftigen Zinsen, Mietausfallrisiko und Wertentwicklung bleiben reale Unsicherheiten.
Wie funktioniert der Exit-Fahrplan 55 als Altersvorsorge mit einer Immobilie?
Der Exit-Fahrplan 55 ist kein Produkt, sondern ein Zielbild: Wer mit Mitte 30 bis Mitte 40 investiert, kann über kumulierte Abschreibung und planmäßige Tilgung bis etwa Mitte 50 einen weitgehend schuldenfreien, mietertragsbasierten Baustein der Altersvorsorge aufgebaut haben. Es ist ein Rechenmodell auf Basis realistischer Annahmen, kein garantiertes Ergebnis.
Was 'weitgehend schuldenfrei' konkret heißt
Der Fahrplan bedeutet nicht zwingend eine auf null getilgte Immobilie mit Mitte 50 — realistisch ist ein deutlich reduzierter Restdarlehensstand, oft kombiniert mit der Option, die verbleibende Restschuld aus Rücklagen oder einem Teilverkauf zu tilgen. Entscheidend ist der Kontrollpunkt: Ab Mitte 50 trägt der Mietertrag überwiegend sich selbst, ohne dass ein signifikanter Teil davon noch in Zins und Tilgung fließt — das schafft echten Cashflow-Spielraum in dieser Lebensphase.
Warum das ein Fahrplan ist, kein Versprechen: Der Exit-Fahrplan 55 ist ein Rechenmodell auf Basis realistischer Annahmen (Mietentwicklung, Zinsbindung, planmäßige Tilgung) — kein garantiertes Ergebnis. Anschlussfinanzierung zu unbekannten künftigen Zinsen, Mietausfallrisiko und Wertentwicklung bleiben reale Unsicherheiten (siehe Risiken der Kapitalanlage). Die Musterberechnung zu jedem Objekt zeigt deshalb konkrete Zahlen für den individuellen Fall, nicht nur das allgemeine Konzept.
Abgrenzung: schuldenfrei, verkaufsbereit und liquide sind drei Zustände
Schuldenfrei heißt, das Darlehen ist getilgt. Verkaufsbereit heißt, das Objekt lässt sich zu einem akzeptablen Preis veräußern — was von Zustand, Mieterstruktur und Marktlage abhängt und nicht von der Restschuld. Liquide heißt, aus dem Verkauf bleibt nach Steuern und Kosten tatsächlich etwas übrig.
Die drei fallen selten zusammen. Ein schuldenfreies Objekt in schwacher Lage mit langjährigem Mieter zu einer weit unter Markt liegenden Miete kann schwerer verkäuflich sein als ein belastetes in guter Lage. Ein Exit-Fahrplan, der nur die Tilgung plant, plant deshalb nur ein Drittel der Aufgabe.
Wo es in der Praxis kippt: der Zeitpunkt entscheidet über die Steuer: Ein Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist macht den gesamten Wertzuwachs steuerpflichtig — und rechnet zusätzlich die in Anspruch genommene Abschreibung gegen, was den steuerpflichtigen Gewinn über den reinen Wertzuwachs hinaus erhöht.
Bei einem Objekt mit erhöhter Abschreibung kann das den Ertrag mehrerer Jahre kosten. Der zweite Punkt betrifft die Reihenfolge bei mehreren Objekten: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, gerät in den Bereich des gewerblichen Grundstückshandels, mit Gewerbesteuer und Wegfall der Fristbegünstigung.
Ein Exit über mehrere Einheiten gehört deshalb zeitlich gestreckt geplant, nicht in einem Zug.
Die fünf Kontrollpunkte auf dem Weg
Der Fahrplan hat fünf Termine, und an jedem wird etwas anderes entschieden.
Nach vier Jahren läuft die Sonderabschreibung nach § 7b EStG aus — von da an trägt der Cashflow ohne diesen Zusatz, und genau das gehört vorher gerechnet. Nach zehn Jahren ab dem notariellen Kaufvertrag endet die Spekulationsfrist; ab diesem Tag ist ein Verkaufsgewinn steuerfrei.
Ebenfalls nach zehn Jahren, gerechnet ab vollständiger Auszahlung des Darlehens, entsteht das Kündigungsrecht ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Nach zwölf Jahren endet die Denkmal-AfA nach § 7i EStG. Und irgendwo dazwischen liegt das Ende der Zinsbindung.
Diese fünf Daten fallen fast nie zusammen — sie in einer Zeitleiste nebeneinanderzulegen, ist der eigentliche Planungsschritt.
Die drei Wege am Zielpunkt — halten, verkaufen, umschulden
Halten heißt: Die Restschuld ist so weit abgebaut, dass der Mietertrag nach Kosten und Steuern einen verlässlichen Beitrag zum Einkommen leistet. Das ist der Weg mit dem geringsten Aufwand und dem größten Instandhaltungsrisiko, weil das Objekt mit seinem Eigentümer altert.
Verkaufen heißt: Der Gewinn ist nach Ablauf der Zehnjahresfrist steuerfrei, aber der Erlös hängt an Lage, Zustand und Mieterstruktur, nicht an der getilgten Restschuld. Umschulden heißt: Die verbleibende Restschuld wird auf eine neue, kürzere Laufzeit gestellt oder aus Rücklagen teilweise abgelöst — sinnvoll, wenn der Mietertrag stimmt, die Rate aber die Ruhestandsplanung stören würde.
Ein vierter Weg wird selten mitgedacht und braucht den längsten Vorlauf: die Übertragung auf die nächste Generation, gegebenenfalls unter Vorbehalt eines Nießbrauchs. Sie verändert Abschreibung, Einkünftezurechnung und Bewertung gleichzeitig und ist deshalb nichts, was man am Zielpunkt entscheidet — sondern etwas, das viele Jahre vorher in die Planung gehört, mit steuerlicher Beratung.
Was den Fahrplan am häufigsten aus dem Takt bringt
Erstens ein zu niedrig gewählter anfänglicher Tilgungssatz.
Er senkt die Rate spürbar und verlängert die Entschuldung überproportional — die Wirkung zeigt sich erst am Ende der Zinsbindung, wenn die Restschuld höher ist als geplant. Zweitens ungenutzte Sondertilgungsrechte: Sie sind meist vereinbart, kosten nichts und werden trotzdem selten gezogen.
Drittens ein Modernisierungsstau kurz vor dem Zielpunkt — Heizung, Fenster, Stränge; wer mit Mitte 50 verkaufen oder halten will, sollte nicht mit Mitte 50 sanieren müssen. Viertens eine Zinsbindung, die nach dem geplanten Ausstieg endet: Dann steht am Zielpunkt keine Entscheidung an, sondern eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Fünftens der Grenzsteuersatz, der mit dem Übergang in Teilzeit oder Ruhestand sinkt und den Wert der verbleibenden Abschreibung mindert.
Musterberechnung →
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Konkretes, aber unverbindliches Anschauungsmaterial.
Denkmal-AfA (§7i EStG) →
Die Denkmal-AfA nach §7i EStG erlaubt es, den Sanierungsanteil an einer denkmalgeschützten Immobilie erhöht abzuschreiben: 9 % pro Jahr über acht Jahre, danach 7 % über vier Jahre.
Interessant für Gutverdiener mit hohem Grenzsteuersatz, die ihre Steuerlast gezielt mindern möchten.
Risiken der Kapitalanlage-Immobilie →
Verbleibende Risiken trotz Absicherung: Anschlussvermietung Anschlussfinanzierung und Wertentwicklung.
Ehrliche Risikodarstellung schafft Vertrauen.
Häufige Fragen
Heißt der Exit-Fahrplan 55, dass die Immobilie mit 55 abbezahlt ist?
Der Fahrplan bedeutet nicht zwingend eine auf null getilgte Immobilie mit Mitte 50 — realistisch ist ein deutlich reduzierter Restdarlehensstand, oft kombiniert mit der Option, die verbleibende Restschuld aus Rücklagen oder einem Teilverkauf zu tilgen.
Ist der Exit-Fahrplan 55 ein garantiertes Ergebnis?
Der Exit-Fahrplan 55 ist ein Rechenmodell auf Basis realistischer Annahmen (Mietentwicklung, Zinsbindung, planmäßige Tilgung) — kein garantiertes Ergebnis. Anschlussfinanzierung zu unbekannten künftigen Zinsen, Mietausfallrisiko und Wertentwicklung bleiben reale Unsicherheiten (siehe Risiken der Kapitalanlage).
Was gilt bei einem Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist?
Ein Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist macht den gesamten Wertzuwachs steuerpflichtig — und rechnet zusätzlich die in Anspruch genommene Abschreibung gegen, was den steuerpflichtigen Gewinn über den reinen Wertzuwachs hinaus erhöht. Bei einem Objekt mit erhöhter Abschreibung kann das den Ertrag mehrerer Jahre kosten.
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Fachlich verantwortet von Siegfried Perini — Geschäftsführer AUP Finanzservice, §34c GewO (Immobilienmakler, Darlehensvermittler), Branchenerfahrung seit 1992. Spezialisiert auf Kapitalanlage-Immobilien mit Denkmal-AfA, QNG-Neubau und §7b-Sonder-AfA. Keine Steuer- oder Rechtsberatung — bitte ziehen Sie Ihren Steuerberater hinzu.