| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 250.000 € |
| Sanierungsanteil | 130.000 € |
| AfA-Basis | 130.000 € |
| AfA Jahr 1–8 | 11.700 € pro Jahr |
| Steuer Jahr 1–8 | 4.914 € pro Jahr |
| AfA Jahr 9–12 | 9.100 € pro Jahr |
| Steuer Jahr 9–12 | 3.822 € pro Jahr |
| Gesamt 12 J. | ~54.600 € |
| Mietrendite brutto | objektabhängig |
Vergleich · QNG vs. Denkmal · Entscheidungshilfe
Steuervorteile von QNG-Neubau und Denkmalimmobilie im Vergleich: Beispielrechnung zur Denkmal-AfA und 5 % Sonderabschreibung
Denkmalimmobilie und QNG-Neubau bieten beide steuerlich geförderte Vorteile, funktionieren aber unterschiedlich: Beim QNG-Steuervorteil kommt der Hebel früher, bei der Denkmalimmobilie ist er über zwölf Jahre insgesamt höher. Ein direkter Vergleich: Abschreibung, Risiko, Kapitalbedarf und wann welches Modell besser rechnet.
Denkmalimmobilie oder QNG-Neubau: Was bringt mehr Steuervorteile?
Eine Denkmalimmobilie bringt Steuervorteile mit dem höchsten Gesamthebel über zwölf Jahre, ein QNG-Neubau die schnellere Entlastung in den ersten vier Jahren. Die Denkmal-AfA nach §7i EStG schreibt den Sanierungsanteil zu 100 % über zwölf Jahre ab. Der QNG-Neubau zieht rund 38,5 % der Abschreibung in die ersten vier Jahre vor. Besser rechnet, was zu Grenzsteuersatz, Kapital und Zeithorizont passt.
Für wen ist Denkmal, für wen QNG-Neubau die bessere Wahl?
Faustregel: Wer den maximalen Gesamtabzug über die Laufzeit sucht und das Sanierungsthema beherrscht, fährt mit Denkmal besser; wer schnelle Entlastung in den ersten Jahren und ein neues, energieeffizientes Objekt will, mit QNG.
BEG-Umstellung zum 21.07.2026. Die Bundesregierung hat am 08.07.2026 die Eckpunkte der neu gefassten Bundesförderung für effiziente Gebäude veröffentlicht; sie gelten seit dem 21.07.2026. Zu den bisherigen Konditionen konnte nur bis zum 20.07.2026 beantragt werden — und nur mit einer bereits erstellten „Bestätigung zum Antrag“ (BzA).
Von der KfW selbst bestätigt: Die Tilgungszuschüsse sind pauschal um 10 Prozentpunkte gesunken, die Erneuerbare-Energien-Klasse ist Standard (ihr bisheriger 5-Punkte-Bonus entfällt), der Förderhöchstbetrag beträgt einheitlich 150.000 € je Wohneinheit, im Gegenzug wird der Zins stärker verbilligt. Die neue Tilgungszuschuss-Staffel je Stufe: EH 40 EE 10 %, EH 55 EE und EH Denkmal EE 5 % — für EH 85 EE und EH 70 EE entfällt der Tilgungszuschuss (es bleibt der zinsverbilligte Kredit).
Obendrauf: +5 Punkte für die NH-Klasse, +10 Punkte für ein „Worst Performing Building“ (EH 70/55/40 EE), serieller Sanierungsbonus 15 Punkte für EH 55/40 EE bzw. 5 Punkte für EH 70 EE (seit September 2026). Neu ist außerdem: Komplettsanierung (KfW 261 / BEG WG) und Einzelmaßnahmen (BAFA / KfW 458) sind für dasselbe Vorhaben nicht mehr kombinierbar — entweder das eine oder das andere. Maßgeblich ist der Satz in Ihrer KfW-Zusage; bereits zugesagte Anträge sind nicht betroffen.
Quelle: BEG-Förderrichtlinien Wohngebäude und Einzelmaßnahmen (BMWE) sowie die Veröffentlichungen der KfW zu den Anpassungen 2026. Geprüft am 21.07.2026.
AfA-Verlauf im VergleichWie sich die Abschreibung über die Zeit aufbaut
QNG-Kurve endet bei 38,5 % nach Jahr 4 (Darstellungsende) — danach läuft die reguläre Gebäude-AfA weiter, hier nicht mit abgebildet.
Vergleich · EntscheidungshilfeDie zwei Modelle im Überblick
Denkmal-AfA §7i
100 % über 12 Jahre
9 % × 8 Jahre + 7 % × 4 Jahre = 100 %. Bemessung: nur auf Sanierungsanteil. Kaufpreis typisch niedriger (Bestand). Sanierungsrisiko vorhanden. KfW 261 kombinierbar. Mietrendite brutto oft höher.
QNG-Neubau §7b + §7 Abs. 5a
38,5 % in 4 Jahren
5 % Sonder-AfA + 5 % degressive AfA. Bemessung: gesamter Gebäudeanteil ohne Grundstück. Kaufpreis typisch höher (Neubau). Festpreis, Planungssicherheit. KfW 297/298 bis 150.000 € je WE.
Rechenvergleich · gleiches InvestmentDenkmal §7i · LeipzigVariante Denkmal
QNG-Neubau §7b · PotsdamVariante QNG-Neubau
250.000 € · zwei Modelle
Annahme: 250.000 € Gesamtinvestment, Steuersatz 42 %, zvE 85.000 € (Single).
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 250.000 € |
| Grundstück | 50.000 € |
| AfA-Basis (ohne Grundstück) | 200.000 € |
| AfA Jahr 1–4 | ~19.250 € pro Jahr |
| Steuer Jahr 1–4 | ~8.085 € pro Jahr |
| Steuer Jahre 1–4 gesamt | ~32.300 € |
| Danach lineare AfA | 3 % (Neubau ab 2023) auf Restwert |
| Mietrendite brutto | objektabhängig |
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Modellrechnungen · weitere StandorteRechenbeispieleDenkmal §7i · Halle · 42 %Denkmal-Variante Halle
QNG §7b · Nürnberg · 42 %QNG-Variante Nürnberg
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 155.000 € |
| Sanierungsanteil | 80.000 € |
| Steuerersparnis 12 J. | ~33.600 € |
| Mietrendite brutto | objektabhängig |
| Cashflow n. Steuer | + 310 € pro Monat |
| Risiko | Sanierungsrisiko vorhanden |
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 280.000 € |
| KfW 298 | 150.000 € |
| §7b Steuerersparnis 4 J. | ~29.400 € |
| Mietrendite brutto | objektabhängig |
| Cashflow n. Steuer | + 220 € pro Monat |
| Risiko | Festpreis, planbar |
Modellrechner · §7i / §10f / §7b + §7 Abs. 5a EStG
Wie rechnen Sie beide Modelle nebeneinander selbst durch?
Gleiche Eingabelogik wie auf den Einzelseiten — hier direkt nebeneinander, damit Sie mit Ihren eigenen Zahlen vergleichen können. Einzeln: Denkmal-AfA berechnen und QNG-Abschreibung berechnen.
Denkmal-AfA §7i / §10f
Ergebnis Denkmal-AfA
Vereinfachte Modellrechnung ohne Gewähr. Nur der Sanierungsanteil ist begünstigt, nicht der Grundstücks- oder Altbauanteil. Keine Steuer- oder Rechtsberatung (§1 StBerG).
QNG-Neubau §7b + §7 Abs. 5a
Ergebnis QNG-Neubau
Vereinfachte Modellrechnung ohne Gewähr. §7b setzt QNG-Zertifizierung und Erstvermietung voraus. Keine Steuer- oder Rechtsberatung (§1 StBerG).
Beide Rechner sind unabhängig voneinander — es gibt keinen kombinierten Gesamtwert, weil Denkmal und QNG-Neubau zwei getrennte Investitionsentscheidungen mit unterschiedlichen Objekten sind. Der Vergleich zeigt die Größenordnung nebeneinander, ersetzt aber keine Einzelfallprüfung.
Beide Modelle in einer Datei — zum Behalten
Der Cashflow-Rechner als Excel bildet Denkmal-AfA und QNG-Neubau gemeinsam ab: Cashflow nach Steuern über bis zu 30 Jahre, jede Annahme frei änderbar — statt zwei Browserfenster nebeneinander.
Häufige Fragen
Wie sieht eine Denkmal-AfA-Beispielrechnung im Vergleich zum QNG-Neubau aus?
Im Beispiel mit 250.000 € Investment und 42 % Steuersatz spart die Denkmalvariante (Sanierungsanteil 130.000 €) rund 4.914 € Steuern pro Jahr in den Jahren 1 bis 8, zusammen rund 54.600 € in zwölf Jahren. Die QNG-Variante (AfA-Basis 200.000 € ohne Grundstück) spart rund 8.085 € pro Jahr in den ersten vier Jahren, zusammen rund 32.300 €, danach läuft die lineare AfA von 3 % weiter. Beide Rechnungen sind Modellrechnungen ohne Gewähr.
QNG Steuervorteil oder Denkmal-AfA: die Hinweise als PDF
Worauf Sie bei hohen Abschreibungen achten sollten — Denkmal-AfA und Sonderabschreibung Neubau als Druckfassung zum Mitnehmen, für das Gespräch mit dem Anbieter oder mit Ihrem Steuerberater. Kommt sofort per E-Mail, als Direktlink, kein Rückruf-Pingpong, kein Verkaufsdruck.
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Fachlich verantwortet von Siegfried Perini — Geschäftsführer AUP Finanzservice, §34c GewO (Immobilienmakler, Darlehensvermittler), Branchenerfahrung seit 1992. Spezialisiert auf Kapitalanlage-Immobilien mit Denkmal-AfA, QNG-Neubau und §7b-Sonder-AfA. Keine Steuer- oder Rechtsberatung — bitte ziehen Sie Ihren Steuerberater hinzu.