Risiken bei Kapitalanlage-Immobilien — vollständig und ehrlich

Was ist eine Schrottimmobilie? Überteuert gekauft, nicht mangelhaft

Das teuerste Risiko steht in keiner Risikotabelle, weil es kein Ereignis ist, sondern der Einstiegspreis. Als Schrottimmobilie gelten Objekte, die über einen Vertrieb primär über den Steuervorteil verkauft wurden, zu einem Kaufpreis deutlich über vergleichbaren Objekten in derselben Lage. Der Steuereffekt ist dabei meist real — das Problem liegt nicht im Steuerrecht, sondern im Preis, der den Vorteil wieder auffrisst oder übersteigt.

Typische Warnsignale: kein unabhängiger Marktvergleich, eine Rendite-Rechnung, die nur mit dem Steuereffekt arbeitet und Instandhaltung, Leerstandsrisiko oder Marktzins ausblendet, Druck auf eine schnelle Entscheidung ohne Bedenkzeit, und keine nachvollziehbare Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Gebäude. Wichtig zur Einordnung: Überteuert ist nicht dasselbe wie mangelhaft. Ein Sachmangel betrifft den Zustand und begründet Gewährleistungsansprüche; ein überhöhter Kaufpreis ist rechtlich zunächst kein Mangel, weil Preisfreiheit gilt. Gegen den Preis hilft nur die Prüfung vorher.

Schrottimmobilie kaufen, verkaufen, loswerden — die drei Zeitpunkte

Eine Schrottimmobilie kaufen tut niemand absichtlich; sie entsteht am Verhandlungstisch, nicht am Bau. Deshalb liegt der wirksame Schutz vor der Unterschrift: unabhängiger Marktvergleich, getrennte Finanzierung, Bedenkzeit. Ist der Vertrag geschlossen, verschiebt sich die Frage — dann geht es nicht mehr um Prävention, sondern um Schadensbegrenzung.

Wer eine Schrottimmobilie verkaufen will, stößt auf den Kern des Problems: Der Markt zahlt den Marktpreis, nicht den gezahlten Preis. Die Differenz ist ein realisierter Verlust, und innerhalb der Zehnjahresfrist erhöht die bereits genutzte Abschreibung den steuerpflichtigen Gewinn beziehungsweise mindert den abziehbaren Verlust zusätzlich. Häufig trägt das Objekt seine Rate trotzdem — dann ist Halten und Durchrechnen die nüchternere Entscheidung als ein Notverkauf.

Wer eine Schrottimmobilie loswerden möchte, sollte zwei Angebote meiden, die in dieser Lage regelmäßig auftauchen: den „Rückkauf“ gegen Gebühr und den Tausch in ein neues Objekt desselben Vertriebs. Beides verlängert das Problem. Die rechtliche Prüfung — Widerrufsbelehrung des Darlehensvertrags, Aufklärungspflichten der finanzierenden Bank, in Ausnahmefällen Sittenwidrigkeit — gehört in die Hand eines Rechtsanwalts; AUP Finanzservice vermittelt nach §34c GewO und erteilt keine Rechtsberatung. Mehr zu den Warnsignalen im Wiki: Schrottimmobilie erkennen.

Die meisten Anbieter zeigen nur die Chancen. Wir zeigen beides.

Ein Anleger, der die Risiken kennt und sie bewusst akzeptiert, trifft bessere Entscheidungen als einer, der von der Realität überrascht wird. E-E-A-T bedeutet für uns: auch die unbequemen Wahrheiten aussprechen.