Sie zahlen viel Steuern und möchten Ihr Geld in eine Immobilie zur Kapitalanlage statt ans Finanzamt lenken? Eine Kapitalanlage-Immobilie mit hoher Abschreibung kann Ihre Steuerlast senken und Vermögen aufbauen — legal und steuerlich gefördert. Drei Wege: Denkmal §7i (bis 100 % AfA über 12 Jahre), QNG-Neubau §7b mit QNG-Premium (bis 38,5 % in 4 Jahren), Neubau §7b ohne QNG-Premium (20 % Sonder-AfA, v. a. für ältere Jahrgänge 2019–2021). Plus KfW-Förderung bis 150.000 €, 100 % Finanzierung möglich.
Unsere Objekte werden zu 100 % des Kaufpreises finanziert →
Erstgespräch kostenlos · Provision durch Bauträger · Keine Steuerberatung
Für Menschen mit hoher Steuerlast: ab rund 30 % Grenzsteuersatz sinnvoll, spürbar ab rund 42 %; darunter ist der Hebel meist zu klein. Ob es sich für Ihren konkreten Fall rechnet, prüfen wir vorab — Siegfried Perini, seit 1992 in der Immobilienbranche; AUP Finanzservice UG, §34c GewO. Steuervorteil im Überblick.
Über die Abschreibung: Denkmal-AfA §7i setzt 100 % des Sanierungsanteils in 12 Jahren ab (8 Jahre × 9 % + 4 Jahre × 7 %), QNG-Neubau §7b bringt zusätzlich 5 % pro Jahr über 4 Jahre — welcher Weg passt, hängt von Objekt und Grenzsteuersatz ab. QNG vs. Denkmal.
Ja, 100-%-Finanzierung ist möglich: den Kaufpreis finanziert die Bank; die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer 3,5–6,5 % plus Notar/Grundbuch rund 2 %) bringen Sie aus Eigenmitteln ein. Voraussetzung ist sehr gute Bonität und eine Haushaltsrechnung, die die Rate trägt. Wie das geht ↓
Durch einen definierten Prüfstandard statt Bauchgefühl — Kaufpreis, Mietwert, Kaufpreisaufteilung, Steuerwirkung, Finanzierung, Cashflow und Exit. Ein Gutachten heilt keinen überhöhten Kaufpreis; nicht jedes Objekt trägt sich. Der Prüfstandard.
Alle Objekte durchlaufen sieben feste Kriterien, bevor sie überhaupt vorgestellt werden — kein Vertrieb ungeprüfter Exposés.
Denkmalimmobilien und QNG-Neubauten mit echtem Förderhebel, bundesweit in Ost- und Westdeutschland.
Geschäftsführer-Erfahrung seit über drei Jahrzehnten — kein Neueinstieg ins Geschäft mit geförderter Kapitalanlage.
Alle Objekte durchlaufen einen definierten Prüfstandard aus sieben Kriterien. Eine Erstvermietung für die Anlaufphase ist möglich (Zusage durch Bauträger/Verkäufer, Bedingungen siehe Exposé) — keine Garantie durch AUP. Bundesweit, Ost- und Westdeutschland. Geschäftsführer-Erfahrung seit 1992.
Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) ermöglicht KfW-Förderung und Sonderabschreibung kombiniert — für eine hohe Steuerersparnis schon ab dem ersten Jahr. Bis zu 38,5 % AfA in 4 Jahren (5 % Sonder-AfA §7b + 5 % degressive AfA §7 Abs. 5a). KfW 297/298 bis 150.000 € je Wohnung — reine Zinsverbilligung, kein Tilgungszuschuss. Bundesweit verfügbar, Erstvermietungsgarantie möglich.
Zusätzliche Sonderabschreibung für eine fertig gestellte Neubau-Wohnung nach §7b EStG — 5 % × 4 Jahre = 20 % Sonder-AfA auf den Gebäudeanteil, plus normale lineare AfA (2 % p.a.). Günstigerer Einstieg als Denkmal, geringerer Kapitaleinsatz. Voraussetzungen: Baukosten (Anschaffungs-/Herstellungskosten) max. 5.200 €/m² — darüber entfällt sie ganz —, Bemessungsgrundlage max. 4.000 €/m². Für Bauanträge ab 2023 setzt §7b in der Regel EH40/QNG voraus; dieser Pfad ohne QNG-Premium betrifft v. a. ältere Jahrgänge (2019–2021).
Steueroptimierte Anlageimmobilien (Denkmal §7i, §7b, QNG) speziell für Mediziner mit hoher Steuerlast. Hoher Spitzensteuersatz = hoher AfA-Hebel. Bundesweit, vorab geprüfte Objekte, Erstvermietungsgarantie möglich.
Drei steuerliche Wege zu hoher Abschreibung bei Kapitalanlage-Immobilien. Die Wahl trifft sich beim Objekt — die Steuerlogik ist je Modell verschieden.
Für sanierte Bestandsimmobilien mit Denkmaleintrag. 100 % der Sanierungskosten über 12 Jahre absetzbar — einer der höchsten AfA-Sätze im deutschen Steuerrecht (§7i). 9 % × 8 Jahre + 7 % × 4 Jahre. Denkmaleintrag + behördliche Genehmigung nötig. Ideal bei hoher Steuerlast und Langhalter-Strategie.
Für Neubauten mit QNG-Plus-Zertifizierung. 38,5 % AfA in 4 Jahren — der kompakte Steuerhebel für hohe Einkommen. 5 % Sonder-AfA §7b × 4 Jahre (= 20 %) + 5 % degressive AfA nach §7 Abs. 5a EStG vom Restbuchwert (= rund 18,5 %). QNG-Plus-Zertifikat (Effizienzhaus 40 + Nachhaltigkeit). KfW 297/298 Förderdarlehen kombinierbar.
Für fertig gestellte Neubau-Wohnungen ohne QNG-Premiumförderung. §7b-Sonder-AfA von 20 % in 4 Jahren auf den Gebäudeanteil — der günstigste Einstieg unter den Neubau-Modellen. Setzt Erfüllung der §7b-Voraussetzungen (u. a. Baukostengrenze) voraus; für Bauanträge ab 2023 in der Regel EH40/QNG, dieser Pfad betrifft v. a. ältere Jahrgänge (2019–2021). 5 % Sonder-AfA × 4 Jahre auf Gebäudeanteil + lineare AfA (2 %). Geringere Eintrittsbarriere als Denkmal/QNG.
Verluste aus Vermietung und Verpachtung werden mit Ihrem Gehalt oder Gewinn verrechnet. Je höher Ihr persönlicher Steuersatz, desto stärker wirkt diese Verlustverrechnung.
Spitzensteuersatz 42 % greift ab zvE 69.879 € (Single). Jeder Euro AfA-Abschreibung spart bis zu 42 Cent Einkommensteuer — Jahr für Jahr, solange die AfA läuft.
Verluste aus Vermietung und Verpachtung werden direkt mit Gehalt oder Unternehmensgewinn verrechnet — senkt die Steuerlast im laufenden Jahr.
Nach 10 Jahren Haltedauer ist der Verkaufserlös bei privater Vermögensverwaltung in der Regel steuerfrei (§23 EStG). Die Wertsteigerung gehört dann Ihnen — ohne Spekulationssteuer.
Mieten können mit der Inflation steigen. Ihr Darlehen bleibt nominal konstant. So kann Ihr Immobilienvermögen real wachsen.
Beispiel Denkmal-AfA Leipzig: Kaufpreis 340.000 € · Sanierungsanteil 70 % = 238.000 € · AfA 9 % = 21.420 €/Jahr · Steuerersparnis bei 42 %: ca. 9.000 €/Jahr · Über 12 Jahre: ca. 100.000 € Gesamtersparnis — finanziert durch das Finanzamt.
1946 stand die USA vor demselben Problem – und löste es nicht durch Wachstum allein. Was eine IWF-Studie 2024 wirklich herausfand, und was das für Kapitalanleger heute bedeutet.
13 Jahre Nullzins und Anleihenkäufe: Japan zeigt, wie Staaten Schulden durch Geldentwertung tilgen – und was das für Ihre Kapitalanlage bedeutet.
Ein Reel verspricht Netto-Sprünge von 5.149 € auf 6.761 € — "ab 2,5k möglich". Wir rechnen nach, was das für jemanden mit 2.500 € netto wirklich bedeutet.
Denkmal-AfA, QNG, Kaufpreisaufteilung und mehr — jeder Begriff aus unserem Glossar mit einem eigenen, ausführlichen Artikel.
Wer heute investiert, kann in 10–15 Jahren von Mieteinnahmen leben — unabhängig von der Rentenpolitik, inflationsgeschützt, steuerlich gefördert.
Sie ist die Basis der Altersvorsorge — ihre Höhe legt der Gesetzgeber fest. Eine eigene Steueroptimierung ist darin nicht vorgesehen, sie baut kein vererbbares Vermögen auf, und das künftige Rentenniveau hängt von politischen Entscheidungen ab.
Mieteinnahmen können mit der Inflation steigen · in der Aufbauphase mindern Verluste die Steuerlast · Mieteinnahmen tragen zur Tilgung bei · nach 10 Jahren Haltedauer ist ein steuerfreier Verkauf möglich (Spekulationsfrist) · im Ruhestand können Mieteinnahmen ein Baustein der Versorgung sein.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 223.020 € |
| Gesamtaufwand mit Nebenkosten | 238.631 € |
| Mieteinnahmen kalt | 640 €/Mo. |
| Abschreibungsvolumen über 10 Jahre | rund 114.000 € |
| Gerechnet | 2026–2036, zwei Finanzierungsvarianten |
Jahr für Jahr aufgeschlüsselt auf Musterberechnung. Modellrechnung ohne Gewähr. Individuelle Berechnung im Erstgespräch. Keine Anlage- oder Steuerberatung.
Schätzen Sie Ihre Steuerersparnis über die Denkmal-AfA-Laufzeit (12 Jahre). Ergebnis ist Richtwert ohne Gewähr.
Orientierungsrechnung ohne Gewähr. Keine Anlage- oder Steuerberatung gem. §1 StBerG. Voraussetzungen: Denkmalstatus + Sanierung mit behördlicher Genehmigung (§7i EStG) bzw. QNG-Zertifizierung (§7b EStG). Konkrete Werte hängen von individueller Steuersituation, Objekt und Bank ab. Verbindliche Berechnung durch Steuerberater nötig.
Der kostenlose Anlagerechner berechnet alle Kennzahlen für Ihre Kapitalanlage-Immobilie: Steuerersparnis nach §7i/§7b, monatlicher Cashflow vor und nach Steuern, Eigenkapitalrendite und IRR über die Haltedauer — inklusive Vollfinanzierung und KfW-Förderdarlehen.
Bevor Sie eine Kapitalanlage rechnen, sollten Sie Ihren persönlichen Grenzsteuersatz kennen — Single, verheiratet, mit Kindern. Der Steuerrechner gibt Ihnen die richtige Basis für jede AfA-Berechnung.
Unter bestimmten Voraussetzungen ist eine 100 % Kaufpreisfinanzierung möglich — Sie bringen nur die Kaufnebenkosten als Eigenkapital ein. Meine §34i-Vermittlerin & Partnerin Olga Nikushkina koordiniert alles.
Die Bank finanziert 100 % des Kaufpreises. Sie bringen nur die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln ein: Grunderwerbsteuer 3,5–6,5 % je Bundesland plus Notar/Grundbuch rund 2 %.
Mit 100 % Kaufpreisfinanzierung nutzen Sie den vollen Hebeleffekt: nur Nebenkosten als Einsatz, dazu Wertsteigerungspotenzial, Mieteinnahmen und AfA. Mieteinnahmen tragen zur Tilgung bei · Verluste mindern die Steuer · Vermögensaufbau über die Laufzeit.
Sehr gute Bonität · Haushaltsrechnung, die die Rate trägt · Unbefristetes Arbeitsverhältnis oder Unternehmensgewinn.
Bayern 3,5 % · Sachsen 5,5 % · Berlin 6,0 % · NRW 6,5 % · Hessen 6,0 % · Baden-Württemberg 5,0 % · Thüringen 5,0 % · Brandenburg 6,5 % · Hamburg 5,5 %.
Marktspanne bei zehnjähriger Zinsbindung: 3,4 % bis 3,9 % effektiv, bei zwanzig Jahren 3,7 % bis 4,3 %. Was Ihren Zins bestimmt, ist der Beleihungsauslauf — nicht die Objektart. Das repräsentative Beispiel steht unten.
Olga Nikushkina, Vermittlerin mit Erlaubnis nach § 34i GewO und meine Geschäftspartnerin, übernimmt die Finanzierungsstruktur für unsere AUP-Kunden. 650+ Banken im Vergleich. Spezialisiert auf Denkmal- und Kapitalanlagen. Mehrsprachig (DE/EN/RU).
Die Rate bleibt gleich, ihre Zusammensetzung nicht. Im ersten Jahr gehen 12.414 € als Zins an die Bank und 7.116 € in die Tilgung — ein Tilgungsanteil von 36 %. Im 10. Jahr sind es 9.713 € Zins gegen 9.817 € Tilgung, also 50 %. Über die gesamte Zinsbindung zahlt der Kreditnehmer 111.280 € Zinsen und tilgt 84.020 €; es bleiben 265.979,77 € Restschuld. Alle Werte sind aus dem repräsentativen Beispiel gerechnet (350.000 €, 3,58 % p.a., fest, 2,0 % anfänglich, 10 Jahre) und gegen die dort belegte Rate und Restschuld geprüft.
Quelle: Deutsche Bundesbank (MFI-Zinsstatistik) und veröffentlichte Zinsindizes, abgerufen 14.07.2026 · Stand 14.07.2026
Drei vereinfachte Modellrechnungen, wie sich Denkmal-AfA, Sonder-AfA §7b und KfW-Förderung in der Praxis auswirken können. Konkrete Werte hängen von Steuersituation, Objekt und Bank ab.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 240.000 € |
| Sanierungsanteil | ca. 65 % |
| AfA-Volumen Sanierung | 156.000 € |
| Verteilung | 8×9 % + 4×7 % |
| Steuerersparnis (Modell) | ca. 65.500 € |
| Verteilt über | 12 Jahre |
Annahme: Spitzensteuersatz dauerhaft. Tatsächliche Wirkung individuell. Modellrechnung ohne Gewähr.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 320.000 € |
| AfA-Bemessung (Gebäude) | 240.000 € |
| Lineare AfA 3 % | 4 × 7.200 € |
| Sonder-AfA §7b 5 % | 4 × 12.000 € |
| AfA in 4 Jahren | ca. 76.800 € |
| Voraussetzungen | QNG, Baukostengrenze |
Setzt Erfüllung der Förderkriterien §7b EStG voraus. Förderzeitraum bis 30.09.2029.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 410.000 € |
| KfW-Kredit (Anteil) | 100.000 € |
| Effektivzins KfW | siehe KfW-Konditionen |
| Tilgungszuschuss | 0 € — reine Zinsverbilligung |
| Förderwirkung | Zinsabstand zum Bankdarlehen |
| Restfinanzierung | Bankenkonditionen |
Modellrechnung ohne Gewähr. KfW 297/298 ist eine reine Zinsverbilligung — einen Tilgungszuschuss gibt es in diesem Programm nicht. Quelle: BEG-Förderrichtlinien Wohngebäude und Einzelmaßnahmen (BMWE) sowie die Veröffentlichungen der KfW zu den Anpassungen 2026, geprüft am 21.07.2026.
QNG-Neubau §7b Magdeburg — Live-Kennzahlen aus dem AUP-Portfolio, als vollständige 8-Seiten-Berechnung mit Spitzensteuersatz 42 % in zwei Finanzierungsvarianten (KfW-Stand 21.07.2026). Die Denkmal-Konstellation Leipzig zeigen wir Ihnen im persönlichen Gespräch.
+ 255 € Cashflow pro Monat nach Steuer und Tilgung im ersten vollen Jahr (2028) — Spitzensteuersatz-Muster, KfW-Stand 21.07.2026.
+ 128 € Cashflow pro Monat · + 6.000 € KfW-Zuschuss möglich.
Modellrechnung ohne Gewähr · keine Steuer- oder Rechtsberatung (§1 StBerG) · kein Renditeversprechen — maßgeblich ist Ihr persönlicher Steuersatz. Nicht jedes Objekt trägt sich — genau das prüfen wir, bevor Sie unterschreiben.
Ihre Unterlagen kommen sofort per E-Mail — kein Rückruf-Pingpong, kein Verkaufsdruck.
Lieber ohne Formular? Musterberechnung Magdeburg direkt öffnen (PDF, 11 Seiten) — die übrigen Dokumente stehen unter Rechner und Checklisten.
Kapitalanlage-Immobilien bundesweit, jeweils nach unserem Prüfstandard gesichtet. Exposé auf Anfrage.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Region | Sachsen |
| Kaufpreis ab | ca. 220.000 € |
| Typ | ETW · Altbau |
| AfA-Modell | §7i · 100 % Sanierung |
| Sanierungsanteil | ca. 65–75 % |
| Erstvermietung | Garantie durch Bauträger |
| Position | Betrag |
|---|---|
| Region | NRW |
| Kaufpreis ab | ca. 280.000 € |
| Typ | ETW · Denkmal |
| AfA-Modell | §7i · bis 90 % |
| Besonderheit | Besonders hoher Sanierungsanteil |
| Erstvermietung | Garantie durch Bauträger |
| Position | Betrag |
|---|---|
| Region | BY · BB |
| Kaufpreis ab | ca. 320.000 € |
| Typ | Neubau · QNG-zertifiziert |
| AfA-Modell | §7b · 38,5 % in 4 J. |
| KfW | Förderkredit bis 150.000 € |
| Erstvermietung | Garantie durch Bauträger |
Objekte und Verfügbarkeiten ändern sich laufend. Aktuelles Portfolio auf Anfrage. Alle Angaben ohne Gewähr — verbindliche Konditionen im Exposé.
Ich vermittle nach unserem Prüfstandard gesichtete Objekte in allen Bundesländern. Geschäftsführer-Branchenerfahrung seit 1992. Zwei Regionen, zwei Rechnungen — wählen Sie Ihre Region.
Der größte sanierungsbedürftige Gründerzeitbestand Deutschlands — hoher Sanierungsanteil, niedriger Grundstücksanteil. Hier greift die Denkmal-AfA am stärksten.
Hohe Kaufpreise, hoher Grundstücksanteil — dafür der tiefste und zahlungskräftigste Mietermarkt. Warum hier meist der QNG-Neubau die sauberere Rechnung ist.
Warum der Standort über die Steuerwirkung entscheidet, welche Region zu welchem Modell passt — und was das für Ihre Rechnung heißt.
Steueroptimierte Kapitalanlagen passen nicht zu jedem — aber wenn das Profil stimmt, sind die Vorteile erheblich.
Grenzsteuersatz 42 % · Hohe Steuerlast, die optimiert werden kann · Einkommen, das die Rate dauerhaft trägt.
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Sechs repräsentative Beispielobjekte — diese illustrieren typische Kapitalanlage-Immobilien aus unserem Netzwerk. Keine konkreten Kaufangebote.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Baujahr | 1908 |
| Kaufpreis | 245.000 € |
| Sanierungsanteil | 71 % |
| AfA-Potenzial | ~174.000 € absetzbar |
| Position | Betrag |
|---|---|
| Baujahr | 1912 |
| Kaufpreis | 198.000 € |
| Sanierungsanteil | 68 % |
| AfA-Potenzial | ~135.000 € absetzbar |
| Position | Betrag |
|---|---|
| Fertigstellung | 2025 |
| Kaufpreis | 329.000 € |
| Wohnfläche | 67 m² |
| AfA-Potenzial | ~128.000 € in 4 J. |
| Position | Betrag |
|---|---|
| Fertigstellung | 2025 |
| Kaufpreis | 358.000 € |
| Wohnfläche | 82 m² |
| AfA-Potenzial | ~139.000 € in 4 J. |
| Position | Betrag |
|---|---|
| Baujahr | 1903 |
| Kaufpreis | 312.000 € |
| Sanierungsanteil | 74 % |
| AfA-Potenzial | ~231.000 € absetzbar |
| Position | Betrag |
|---|---|
| Fertigstellung | 2027 |
| Kaufpreis | 223.020 € |
| Wohnfläche | 49,56 m² |
| AfA-Potenzial | ~70.000 € in 4 J. |
Geprüfte Kapitalanlage-Immobilien aus unserem aktuellen Portfolio. Details und Konditionen im persönlichen Gespräch.
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Für die Immobilienfinanzierung in Deutschland und für Immobilien in Spanien und Portugal gibt es eigenständige Spezialadressen.
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Kapitalanlage ist Vertrauenssache. Diese Eckpfeiler gelten bei AUP Finanzservice — überprüfbar, nicht behauptet.
Geschäftsführer Siegfried Perini ist seit 1992 in der Immobilien- und Finanzbranche tätig. Die AUP Finanzservice UG (haftungsbeschränkt) besteht seit 2013 (HRB 7301, AG Fulda).
Tätigkeit mit Erlaubnis nach §34c GewO, Aufsicht durch die IHK Mittlerer Niederrhein. Vermögensschaden-Berufshaftpflicht über die R+V Versicherung. Bundesweit — Ost und West.
Die Vergütung erfolgt über den Bauträger bzw. Verkäufer; für Sie als Anleger entsteht kein gesondertes Honorar. Erstgespräch kostenlos. Keine Steuerberatung — in Abstimmung mit Ihrem Steuerberater.
Siegfried Perini · Geschäftsführer AUP Finanzservice · Branchenerfahrung seit 1992. Unverbindlich, persönlich, auf Ihr Steuerprofil zugeschnitten.
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Sanierte Altbauten mit Denkmaleintrag.
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Rechtsträger ist die Abendschein und Perini Finanzservice UG (haftungsbeschränkt), eingetragen als HRB 7301 beim Amtsgericht Fulda, Geschäftsführer Siegfried Perini — in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Grundlage ist die Erlaubnis nach §34c GewO (Immobilienmakler, Darlehensvermittler), Aufsichtsbehörde ist die IHK Mittlerer Niederrhein, Berufshaftpflicht besteht bei der R+V Versicherung AG. Die Vermittlung selbst kostet nichts: Das Erstgespräch ist kostenlos, die Provision zahlt der Bauträger, nicht Sie. Für die Finanzierung koordiniert die separat zugelassene §34i-Partnerin Olga Nikushkina. Alle Angaben stehen vollständig im Impressum und sind dort nachprüfbar.