Denkmalimmobilien Ostdeutschland — hoher Sanierungsanteil, niedriger Einstieg
Leipzig, Dresden, Chemnitz, Jena, Erfurt, Halle, Magdeburg, Potsdam, Berlin. Diese Region trägt den größten sanierungsbedürftigen Gründerzeitbestand Deutschlands — und genau das macht sie für die Denkmal-AfA interessant. Es macht sie nicht automatisch zu einer guten Kapitalanlage. Der Unterschied steht hier.
Warum der Osten für Denkmal-AfA die naheliegende Region ist
Die Denkmal-AfA nach §7i EStG setzt am bescheinigten Sanierungsanteil an, nicht am Kaufpreis. Je größer der Anteil der begünstigten Sanierungskosten am Gesamtpreis, desto stärker die Steuerwirkung. Genau hier liegt der strukturelle Vorteil dieser Region: Der Gründerzeit- und Jugendstilbestand ist groß, der Sanierungsstau real, und der Kaufpreis für die unsanierte Substanz ist im bundesweiten Vergleich niedrig.
Anders gesagt: Bei einem Objekt, dessen Preis überwiegend aus der Sanierung besteht und nur zu einem kleineren Teil aus Grundstück und Altbausubstanz, kommt der größte Teil des Kaufpreises in die begünstigte Abschreibung. Bei einem Objekt in einer teuren Westlage ist der Grundstücksanteil hoch — und Grundstück ist niemals abschreibbar.
Was die einzelnen Märkte unterscheidet
- Leipzig. Der tiefste Markt für sanierte Gründerzeit in Deutschland: viel Bestand, funktionierende Mietnachfrage, wachsende Bevölkerung. Der Preis dafür: Auch die Nachfrage von Kapitalanlegern ist hoch — der Aufschlag auf Denkmalobjekte ist hier am deutlichsten spürbar.
- Dresden. Kleinerer Denkmalbestand als Leipzig, dafür stabilere Preise und ein Mietermarkt mit hohem Akademikeranteil.
- Chemnitz und Jena. Der niedrigste Einstieg der Region — mit dem entsprechenden Risiko. Chemnitz kämpft mit der demografischen Entwicklung; Jena ist klein, universitätsgeprägt und dadurch stark von einem einzigen Nachfragetreiber abhängig.
- Erfurt und Halle. Solide Mittelstädte mit ordentlichem Bestand. Die Mietentwicklung ist verhalten — die Rechnung muss ohne Wertsteigerungsfantasie aufgehen.
- Magdeburg und Potsdam. Zwei Extreme: Magdeburg günstig mit dünnem Mietermarkt, Potsdam teuer mit stabilster Nachfrage der Region.
- Berlin. Größter Bestand, größte Nachfrage — und die schärfste Regulierung. Mietrechtliche Eingriffe treffen hier zuerst; das gehört in jede Kalkulation.
Drei Fehler, die in dieser Region besonders häufig sind
- Den Aufschlag nicht gegen die Ersparnis rechnen. Denkmalobjekte werden mit Aufschlag verkauft. Ist der Aufschlag größer als der Steuervorteil, haben Sie Ihre Ersparnis im Kaufpreis bezahlt. Diese Rechnung machen wir vor jedem Angebot — und sie fällt nicht immer zugunsten des Objekts aus.
- Kalkulierte Mieten über Marktniveau. Wenn die Rechnung nur mit einer Miete aufgeht, die über den Vergleichsmieten der Lage liegt, hängt die Anlage an einer Annahme, die der erste Mieterwechsel widerlegt.
- Grundstücksanteil ignorieren. Der Grundstücksanteil ist niemals abschreibbar. Wer ihn im Kaufvertrag zu niedrig ansetzt, um die Bemessungsgrundlage zu strecken, bekommt spätestens bei der Betriebsprüfung Ärger.
Denkmal-AfA: der Rechenweg Risiken vollständig Der Westen und Süden im Vergleich
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Unverbindlich und persönlich. Wir prüfen mit Ihnen, ob ein Objekt in dieser Region zu Ihrer Steuer- und Kapitalsituation passt — oder ob es das nicht tut.