Denkmalschutz-Immobilien kaufen in Ostdeutschland — hoher Sanierungsanteil, niedriger Einstieg
Leipzig, Dresden, Chemnitz, Jena, Erfurt, Halle, Magdeburg, Potsdam, Berlin. Diese Region trägt den größten sanierungsbedürftigen Gründerzeitbestand Deutschlands — und genau das macht sie für die Denkmal-AfA interessant. Es macht sie nicht automatisch zu einer guten Kapitalanlage. Der Unterschied steht hier.
Warum eignet sich Ostdeutschland für die Denkmal-AfA?
Ostdeutschland trägt den größten sanierungsbedürftigen Gründerzeitbestand Deutschlands — Leipzig, Dresden, Chemnitz, Jena, Erfurt, Halle, Magdeburg, Potsdam, Berlin. Für die Denkmal-AfA ist das die naheliegende Region, weil ein hoher Sanierungsanteil die Bemessungsgrundlage der §7i-Abschreibung vergrößert: Die AfA setzt am bescheinigten Sanierungsanteil an, nicht am Kaufpreis — je größer dieser Anteil, desto stärker der Steuerhebel (100 % über zwölf Jahre). Das macht die Region steuerlich interessant, aber nicht automatisch zu einer guten Kapitalanlage. Entscheidend bleiben Lage, Kaufpreis im Verhältnis zur erzielbaren Miete und die Bonität des Sanierungsträgers; ein hoher Sanierungsanteil allein trägt keine Rendite. Die Städte unterscheiden sich deutlich in Mietniveau und Nachfrage — Leipzig und Dresden sind nicht Halle oder Chemnitz. Wer nur auf den Steuervorteil schaut, kauft am Markt vorbei. Keine Steuerberatung — die Würdigung trifft Ihr Steuerberater.
Denkmalimmobilien als Kapitalanlage — Steuervorteile und warum der Osten die naheliegende Region ist
Die Denkmal-AfA nach §7i EStG setzt am bescheinigten Sanierungsanteil an, nicht am Kaufpreis. Je größer der Anteil der begünstigten Sanierungskosten am Gesamtpreis, desto stärker die Steuerwirkung. Genau hier liegt der strukturelle Vorteil dieser Region: Der Gründerzeit- und Jugendstilbestand ist groß, der Sanierungsstau real, und der Kaufpreis für die unsanierte Substanz ist im bundesweiten Vergleich niedrig.
Anders gesagt: Bei einem Objekt, dessen Preis überwiegend aus der Sanierung besteht und nur zu einem kleineren Teil aus Grundstück und Altbausubstanz, kommt der größte Teil des Kaufpreises in die begünstigte Abschreibung. Bei einem Objekt in einer teuren Westlage ist der Grundstücksanteil hoch — und Grundstück ist niemals abschreibbar.
Das heißt nicht, dass QNG-Neubau hier keine Option ist. Auch in Berlin, Potsdam oder Dresden gibt es Lagen mit hohem Grundstücksanteil, in denen die QNG-Rechnung stärker abschneidet als Denkmal — Neubau QNG ist ein bundesweites Modell, nicht auf West und Süd beschränkt. Welches der beiden Modelle für ein konkretes Objekt in dieser Region rechnet, hängt am Ende vom Einzelfall ab, nicht von der Himmelsrichtung.
Denkmalimmobilie: Steuervorteile in Zahlen
Die Denkmalschutz-Immobilien-Abschreibung nach §7i EStG erfasst bis zu 100 % der bescheinigten Sanierungskosten und verteilt sie über zwölf Jahre: acht Jahre mit 9 % und vier Jahre mit 7 %. Dazu kommt die reguläre lineare AfA auf die Altbausubstanz. Entscheidend ist nicht der Kaufpreis, sondern der Sanierungsanteil — und der wird nicht vom Verkäufer festgelegt, sondern von der Denkmalbehörde bescheinigt.
Ein Beispiel für die Größenordnung: Liegt der bescheinigte Sanierungsanteil bei 70 % eines Kaufpreises von 250.000 €, sind das 175.000 € begünstigte Kosten. Neun Prozent davon sind 15.750 € Abschreibung im Jahr; bei einem Grenzsteuersatz von 42 % entspricht das rund 6.615 € Steuerwirkung jährlich in den ersten acht Jahren. Modellrechnung ohne Gewähr, keine Steuerberatung — die verbindliche Würdigung gehört zum Steuerberater, und die Bescheinigung muss vorliegen, bevor gerechnet wird.
Denkmalimmobilie Leipzig und Denkmalimmobilie Berlin — zwei sehr verschiedene Märkte
Beide Städte tauchen in denselben Suchlisten auf und verhalten sich gegensätzlich. Leipzig hat den tiefsten Markt für sanierte Gründerzeit in Deutschland und damit die größte Auswahl — dafür ist der Aufschlag auf Denkmalobjekte hier am deutlichsten spürbar, weil auch die Anlegernachfrage hoch ist. Berlin bringt den größten Bestand und die stärkste Mietnachfrage mit, aber auch die schärfste Regulierung; mietrechtliche Eingriffe treffen den Berliner Markt regelmäßig zuerst. Wer zwischen beiden wählt, wählt deshalb nicht zwischen zwei Steuervorteilen, sondern zwischen zwei Risikoprofilen.
Was die einzelnen Märkte unterscheidet
- Leipzig. Der tiefste Markt für sanierte Gründerzeit in Deutschland: viel Bestand, funktionierende Mietnachfrage, wachsende Bevölkerung. Der Preis dafür: Auch die Nachfrage von Kapitalanlegern ist hoch — der Aufschlag auf Denkmalobjekte ist hier am deutlichsten spürbar.
- Dresden. Kleinerer Denkmalbestand als Leipzig, dafür stabilere Preise und ein Mietermarkt mit hohem Akademikeranteil.
- Chemnitz und Jena. Der niedrigste Einstieg der Region — mit dem entsprechenden Risiko. Chemnitz kämpft mit der demografischen Entwicklung; Jena ist klein, universitätsgeprägt und dadurch stark von einem einzigen Nachfragetreiber abhängig.
- Erfurt und Halle. Solide Mittelstädte mit ordentlichem Bestand. Die Mietentwicklung ist verhalten — die Rechnung muss ohne Wertsteigerungsfantasie aufgehen.
- Magdeburg und Potsdam. Zwei Extreme: Magdeburg günstig mit dünnem Mietermarkt, Potsdam teuer mit stabilster Nachfrage der Region.
- Berlin. Größter Bestand, größte Nachfrage — und die schärfste Regulierung. Mietrechtliche Eingriffe treffen hier zuerst; das gehört in jede Kalkulation.
Drei Fehler, die in dieser Region besonders häufig sind
- Den Aufschlag nicht gegen die Ersparnis rechnen. Denkmalobjekte werden mit Aufschlag verkauft. Ist der Aufschlag größer als der Steuervorteil, haben Sie Ihre Ersparnis im Kaufpreis bezahlt. Diese Rechnung machen wir vor jedem Angebot — und sie fällt nicht immer zugunsten des Objekts aus.
- Kalkulierte Mieten über Marktniveau. Wenn die Rechnung nur mit einer Miete aufgeht, die über den Vergleichsmieten der Lage liegt, hängt die Anlage an einer Annahme, die der erste Mieterwechsel widerlegt.
- Grundstücksanteil ignorieren. Der Grundstücksanteil ist niemals abschreibbar. Wer ihn im Kaufvertrag zu niedrig ansetzt, um die Bemessungsgrundlage zu strecken, bekommt spätestens bei der Betriebsprüfung Ärger.
AfA bei Denkmalschutz: 9 % und 7 % erklärtRisiken vollständigQNG-Neubau bundesweitDer Westen und Süden im Vergleich
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