Denkmalimmobilie in Bayern, Baden-Württemberg, München, Nürnberg oder Köln: Denkmalschutz-Immobilien kaufen im Westen und Süden oder der QNG-Neubau, der sich dort meist rechnet
Im Westen und Süden (Köln, Düsseldorf, Frankfurt, Wiesbaden, Stuttgart, Karlsruhe, Heidelberg, Nürnberg, München-Umland, Hamburg, Hannover) gibt es hohe Kaufpreise, stabile Mieten und geringes Leerstandsrisiko, dazu eine andere Steuerrechnung als im Osten, wo Denkmalimmobilien häufiger die bessere Wahl sind. Warum, steht hier.
Denkmalimmobilie in Bayern oder QNG-Neubau: Was rechnet sich im Westen und Süden?
Ob sich eine Denkmalimmobilie in Bayern oder im übrigen Westen und Süden rechnet, entscheidet der Grundstücksanteil, in den teuren Märkten von Köln bis München-Umland meist zugunsten des QNG-Neubaus. Hohe Kaufpreise bedeuten einen hohen, nie abschreibbaren Grundstücksanteil, beim Denkmal bliebe der Sanierungsanteil klein. Beim QNG-Neubau wird der gesamte Gebäudeanteil abgeschrieben, rund 38,5 % davon in den ersten vier Jahren.
Was entscheidet, welches Modell trägt?
Die konkrete Stadt und ihr Grundstücksanteil, nicht eine pauschale Regel. Dazu kommt die Verfügbarkeit: Sanierungsfähige Denkmalobjekte gibt es in westdeutschen Ballungsräumen kaum.
Sanierungsfähige Denkmalobjekte gibt es in westdeutschen Ballungsräumen kaum, und wo es sie gibt, ist der Kaufpreis meist so hoch, dass der Sanierungsanteil anteilig zu klein für die erhöhte Abschreibung ausfällt. Die Würdigung nimmt Ihr Steuerberater vor.
Grundstücksanteil und Mietermarkt: Was spricht gegen, was für den Westen? In den teuren Märkten des Westens und Südens steckt ein erheblicher Teil des Kaufpreises im Grundstück — und Grundstück ist nie abschreibbar. Das ist die kurze Erklärung, warum ein Denkmalobjekt in einer Münchner oder Frankfurter Lage steuerlich oft schwächer wirkt als dasselbe Modell in Leipzig: Die begünstigte Bemessungsgrundlage ist im Verhältnis zum Kaufpreis kleiner.
Umgekehrt hat der Westen und Süden zwei Stärken, die im Osten so nicht zu haben sind: ein zahlungskräftiger, tiefer Mietermarkt und ein deutlich geringeres Risiko, bei einem Mieterwechsel monatelang leer zu stehen. Wer die Anlage nicht primär als Steuerinstrument, sondern als tragfähige Vermietung denkt, findet hier die verlässlicheren Zahlen.
Spielt die Grunderwerbsteuer eine Rolle? Ja, und sie gehört vor die AfA-Rechnung: Bayern hat mit 3,5 % den niedrigsten Satz bundesweit, Nordrhein-Westfalen (Köln, Düsseldorf) mit 6,5 % den höchsten, Baden-Württemberg liegt bei 5,0 %.
Köln und Düsseldorf. Guter Denkmalbestand, hoher Sanierungsanteil bei einzelnen Objekten — hier funktioniert §7i durchaus. Grunderwerbsteuer in NRW ist die höchste Belastung bundesweit; das gehört in die Nebenkostenrechnung, bevor über AfA gesprochen wird. Frankfurt und Wiesbaden. Der stabilste Mietermarkt der Republik, entsprechend hohe Einstiegspreise. QNG-Neubau ist hier in der Regel die sauberere Rechnung: planbare Kosten, kein Sanierungsrisiko, klar definierter Gebäudeanteil. Stuttgart, Karlsruhe, Heidelberg. Hohe Kaufpreise, sehr geringe Leerstandsquoten.
Die Anlage trägt sich hier über die Miete, nicht über die Steuer. Nürnberg und München-Umland. Bayern hat die niedrigste Grunderwerbsteuer — der Nebenkostenvorteil ist real und wird oft übersehen. In München selbst ist der Grundstücksanteil so hoch, dass Steuermodelle kaum noch greifen; im Umland kippt die Rechnung wieder. Hamburg und Hannover. Hamburg: teuer, stabil, wenig Denkmalangebot. Hannover: der ausgewogenste Markt der Gruppe — moderater Einstieg bei belastbarer Nachfrage.
Denkmalschutz-Immobilien kaufen in Bayern, Baden-Württemberg und Großstädten: Warum trägt die Denkmal-AfA hier seltener?
Denkmalgeschützte Objekte gibt es auch hier — nur ist der Sanierungsanteil am Kaufpreis in aller Regel kleiner, weil der Bodenwert einen größeren Teil ausmacht, und genau dieser Anteil ist niemals abschreibbar. Das ist der ganze Grund, warum die Denkmal-AfA im Osten häufiger aufgeht. Wo sie hier trotzdem trägt, sehen die Märkte so aus:
Denkmalimmobilie Bayern. Der Bestand liegt weniger in München als in den fränkischen und schwäbischen Altstadtkernen. Dazu kommt der niedrigste Grunderwerbsteuersatz bundesweit mit 3,5 % — auf 450.000 € Kaufpreis rund 13.500 € weniger als in Nordrhein-Westfalen. Ein realer Vorteil, der aber einmal wirkt, während ein überhöhter Kaufpreis jedes Jahr wieder fehlt. Denkmalimmobilie München.
Die knappste Rechnung der Gruppe: Der Grundstücksanteil ist so hoch, dass vom Kaufpreis wenig in die begünstigte Abschreibung fällt. Die Steuerwirkung bleibt hinter der Erwartung zurück, der Aufschlag auf das Objekt nicht. Denkmalimmobilie Nürnberg. Deutlich günstigerer Einstieg als München bei belastbarer Mietnachfrage — von den bayerischen Märkten derjenige, in dem die Denkmalrechnung am ehesten aufgeht.
Denkmalimmobilie Köln. Guter Bestand und hohe Nachfrage, aber die höchste Grunderwerbsteuer bundesweit mit 6,5 %. Die Nebenkosten gehören hier in die Rechnung, bevor über die AfA gesprochen wird. Denkmalimmobilie Baden-Württemberg. Fachwerk und Gründerzeit vor allem in den mittleren Städten, nicht in Stuttgart oder Heidelberg. Grunderwerbsteuer 5,0 %, Leerstandsrisiko gering, Angebot dünn.
Wie die Rechnung im Osten aussieht, wo der Sanierungsanteil typischerweise deutlich höher liegt, steht auf Denkmalschutz-Immobilien kaufen in Ostdeutschland. Den Steuerhebel selbst erklärt Wie sich die §7i-AfA im Westen rechnet, die Landessätze der Grunderwerbsteuer der Ländervergleich im Wiki.
Wann raten wir im Westen und Süden vom Denkmal ab?
Wenn jemand mit dem Wunsch kommt, „ein Denkmal in München“ zu kaufen, weil die Steuerersparnis maximal sein soll, dann rechnen wir das durch — und in der Mehrzahl der Fälle ist die Antwort: Der Steuervorteil ist kleiner als der Aufschlag, den Sie im Kaufpreis bezahlen. Dann ist entweder der QNG-Neubau die bessere Struktur, oder ein Objekt im Osten, oder gar keins.
Das ist keine Bescheidenheit, sondern Rechnen. Ein Modell, das nur auf dem Papier funktioniert, kostet Sie zwölf Jahre.
Denkmalimmobilie in Köln: Funktioniert die Denkmal-AfA nach §7i dort?
In Köln und Düsseldorf gibt es guten Denkmalbestand und bei einzelnen Objekten einen hohen Sanierungsanteil, dort funktioniert §7i durchaus.
Die Grunderwerbsteuer in NRW ist mit 6,5 % die höchste Belastung bundesweit. Sie gehört in die Nebenkostenrechnung, bevor über AfA gesprochen wird.
Denkmalimmobilie in Nürnberg: Was sollten Käufer beachten?
In Nürnberg und im Umland von München zählt zuerst die niedrige Grunderwerbsteuer: Bayern hat mit 3,5 % den niedrigsten Satz, der Nebenkostenvorteil ist real und wird oft übersehen. In München selbst ist der Grundstücksanteil so hoch, dass Steuermodelle kaum noch greifen. Im Umland kippt die Rechnung wieder.
Denkmalimmobilie in München: Was Käufer beachten sollten: In München selbst ist der Grundstücksanteil so hoch, dass Steuermodelle kaum noch greifen, im Umland kippt die Rechnung wieder.
Häufige Fragen
Denkmalschutz-Immobilien in Bayern kaufen: Lohnt sich das?
Meist rechnet sich im Westen und Süden eher der QNG-Neubau, weil der hohe, nie abschreibbare Grundstücksanteil den Sanierungsanteil beim Denkmal klein hält. In München selbst greifen Steuermodelle kaum noch, im Umland kippt die Rechnung wieder. Welches Modell trägt, entscheiden die konkrete Stadt und ihr Grundstücksanteil, nicht eine pauschale Regel.
Grunderwerbsteuer in Bayern: Wie wirkt sie auf die Kaufnebenkosten?
Bayern hat mit 3,5 % den niedrigsten Grunderwerbsteuersatz bundesweit, der Nebenkostenvorteil ist real und wird oft übersehen. Zum Vergleich liegt Nordrhein-Westfalen mit 6,5 % am höchsten und Baden-Württemberg bei 5,0 %. Die Grunderwerbsteuer gehört vor die AfA-Rechnung.
Warum ist der QNG-Neubau in Frankfurt und Wiesbaden meist die sauberere Rechnung?
Frankfurt und Wiesbaden haben den stabilsten Mietermarkt der Republik und entsprechend hohe Einstiegspreise. Der QNG-Neubau ist dort in der Regel die sauberere Rechnung: planbare Kosten, kein Sanierungsrisiko, klar definierter Gebäudeanteil.
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QNG-Zertifizierung beim Neubau als Kapitalanlage: bis zu 38,5 % AfA in 4 Jahren (§7b + §7 Abs. 5a EStG), KfW 297/298 bis 150.000 € je Wohneinheit.
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Fachlich verantwortet von Siegfried Perini — Geschäftsführer AUP Finanzservice, §34c GewO (Immobilienmakler, Darlehensvermittler), Branchenerfahrung seit 1992. Spezialisiert auf Kapitalanlage-Immobilien mit Denkmal-AfA, QNG-Neubau und §7b-Sonder-AfA. Keine Steuer- oder Rechtsberatung — bitte ziehen Sie Ihren Steuerberater hinzu.