Im Westen und Süden rechnet meist der QNG-Neubau — nicht das Denkmal
Köln, Düsseldorf, Frankfurt, Wiesbaden, Stuttgart, Karlsruhe, Heidelberg, Nürnberg, München-Umland, Hamburg, Hannover. Hohe Kaufpreise, stabile Mieten, geringes Leerstandsrisiko — und eine andere Steuerrechnung als im Osten. Warum, steht hier.
Der Grundstücksanteil entscheidet
In den teuren Märkten des Westens und Südens steckt ein erheblicher Teil des Kaufpreises im Grundstück — und Grundstück ist nie abschreibbar. Das ist die kurze Erklärung, warum ein Denkmalobjekt in einer Münchner oder Frankfurter Lage steuerlich oft schwächer wirkt als dasselbe Modell in Leipzig: Die begünstigte Bemessungsgrundlage ist im Verhältnis zum Kaufpreis kleiner.
Umgekehrt hat der Westen und Süden zwei Stärken, die im Osten so nicht zu haben sind: ein zahlungskräftiger, tiefer Mietermarkt und ein deutlich geringeres Risiko, bei einem Mieterwechsel monatelang leer zu stehen. Wer die Anlage nicht primär als Steuerinstrument, sondern als tragfähige Vermietung denkt, findet hier die verlässlicheren Zahlen.
Wo welches Modell greift
- Köln und Düsseldorf. Guter Denkmalbestand, hoher Sanierungsanteil bei einzelnen Objekten — hier funktioniert §7i durchaus. Grunderwerbsteuer in NRW ist die höchste Belastung bundesweit; das gehört in die Nebenkostenrechnung, bevor über AfA gesprochen wird.
- Frankfurt und Wiesbaden. Der stabilste Mietermarkt der Republik, entsprechend hohe Einstiegspreise. QNG-Neubau ist hier in der Regel die sauberere Rechnung: planbare Kosten, kein Sanierungsrisiko, klar definierter Gebäudeanteil.
- Stuttgart, Karlsruhe, Heidelberg. Hohe Kaufpreise, sehr geringe Leerstandsquoten. Die Anlage trägt sich hier über die Miete, nicht über die Steuer.
- Nürnberg und München-Umland. Bayern hat die niedrigste Grunderwerbsteuer — der Nebenkostenvorteil ist real und wird oft übersehen. In München selbst ist der Grundstücksanteil so hoch, dass Steuermodelle kaum noch greifen; im Umland kippt die Rechnung wieder.
- Hamburg und Hannover. Hamburg: teuer, stabil, wenig Denkmalangebot. Hannover: der ausgewogenste Markt der Gruppe — moderater Einstieg bei belastbarer Nachfrage.
Wann wir in dieser Region abraten
Wenn jemand mit dem Wunsch kommt, „ein Denkmal in München" zu kaufen, weil die Steuerersparnis maximal sein soll, dann rechnen wir das durch — und in der Mehrzahl der Fälle ist die Antwort: Der Steuervorteil ist kleiner als der Aufschlag, den Sie im Kaufpreis bezahlen. Dann ist entweder der QNG-Neubau die bessere Struktur, oder ein Objekt im Osten, oder gar keins.
Das ist keine Bescheidenheit, sondern Rechnen. Ein Modell, das nur auf dem Papier funktioniert, kostet Sie zwölf Jahre.
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