Im Westen und Süden rechnet meist der QNG-Neubau — nicht das Denkmal
Köln, Düsseldorf, Frankfurt, Wiesbaden, Stuttgart, Karlsruhe, Heidelberg, Nürnberg, München-Umland, Hamburg, Hannover. Hohe Kaufpreise, stabile Mieten, geringes Leerstandsrisiko — und eine andere Steuerrechnung als im Osten, wo Denkmalimmobilien häufiger die bessere Wahl sind. Warum, steht hier.
Warum rechnet sich im Westen und Süden meist der QNG-Neubau statt Denkmal?
In den teuren Märkten des Westens und Südens — Köln, Düsseldorf, Frankfurt, Wiesbaden, Stuttgart, Karlsruhe, Heidelberg, Nürnberg, München-Umland, Hamburg, Hannover — entscheidet der Grundstücksanteil. Hohe Kaufpreise bedeuten einen hohen, nie abschreibbaren Grundstücksanteil; beim Denkmal bliebe der steuerlich wirksame Sanierungsanteil entsprechend klein. Der QNG-Neubau umgeht das: Abgeschrieben wird der gesamte Gebäudeanteil, rund 38,5 % davon konzentriert in den ersten vier Jahren (§7b plus degressive AfA), kombiniert mit KfW-Förderung. In teuren Lagen mit stabilen Mieten und geringem Leerstandsrisiko rechnet sich deshalb meist der Neubau, nicht das Denkmal — umgekehrt im Osten mit hohem Sanierungsanteil. Welches Modell trägt, entscheidet also die konkrete Stadt und ihr Grundstücksanteil, nicht eine pauschale Regel. Keine Steuerberatung — die Würdigung trifft Ihr Steuerberater. Hinzu kommt die Verfügbarkeit: Sanierungsfähige Denkmalobjekte gibt es in westdeutschen Ballungsräumen kaum, und wo es sie gibt, ist der Kaufpreis meist so hoch, dass der Sanierungsanteil anteilig zu klein für die erhöhte Abschreibung ausfällt.
Der Grundstücksanteil entscheidet
In den teuren Märkten des Westens und Südens steckt ein erheblicher Teil des Kaufpreises im Grundstück — und Grundstück ist nie abschreibbar. Das ist die kurze Erklärung, warum ein Denkmalobjekt in einer Münchner oder Frankfurter Lage steuerlich oft schwächer wirkt als dasselbe Modell in Leipzig: Die begünstigte Bemessungsgrundlage ist im Verhältnis zum Kaufpreis kleiner.
Umgekehrt hat der Westen und Süden zwei Stärken, die im Osten so nicht zu haben sind: ein zahlungskräftiger, tiefer Mietermarkt und ein deutlich geringeres Risiko, bei einem Mieterwechsel monatelang leer zu stehen. Wer die Anlage nicht primär als Steuerinstrument, sondern als tragfähige Vermietung denkt, findet hier die verlässlicheren Zahlen.
Wo welches Modell greift
- Köln und Düsseldorf. Guter Denkmalbestand, hoher Sanierungsanteil bei einzelnen Objekten — hier funktioniert §7i durchaus. Grunderwerbsteuer in NRW ist die höchste Belastung bundesweit; das gehört in die Nebenkostenrechnung, bevor über AfA gesprochen wird.
- Frankfurt und Wiesbaden. Der stabilste Mietermarkt der Republik, entsprechend hohe Einstiegspreise. QNG-Neubau ist hier in der Regel die sauberere Rechnung: planbare Kosten, kein Sanierungsrisiko, klar definierter Gebäudeanteil.
- Stuttgart, Karlsruhe, Heidelberg. Hohe Kaufpreise, sehr geringe Leerstandsquoten. Die Anlage trägt sich hier über die Miete, nicht über die Steuer.
- Nürnberg und München-Umland. Bayern hat die niedrigste Grunderwerbsteuer — der Nebenkostenvorteil ist real und wird oft übersehen. In München selbst ist der Grundstücksanteil so hoch, dass Steuermodelle kaum noch greifen; im Umland kippt die Rechnung wieder.
- Hamburg und Hannover. Hamburg: teuer, stabil, wenig Denkmalangebot. Hannover: der ausgewogenste Markt der Gruppe — moderater Einstieg bei belastbarer Nachfrage.
Denkmalschutz-Immobilien kaufen: Bayern, Baden-Württemberg und die Großstädte
Denkmalgeschützte Objekte gibt es auch hier — nur ist der Sanierungsanteil am Kaufpreis in aller Regel kleiner, weil der Bodenwert einen größeren Teil ausmacht, und genau dieser Anteil ist niemals abschreibbar. Das ist der ganze Grund, warum die Denkmal-AfA im Osten häufiger aufgeht. Wo sie hier trotzdem trägt, sehen die Märkte so aus:
- Denkmalimmobilie Bayern. Der Bestand liegt weniger in München als in den fränkischen und schwäbischen Altstadtkernen. Dazu kommt der niedrigste Grunderwerbsteuersatz bundesweit mit 3,5 % — auf 450.000 € Kaufpreis rund 13.500 € weniger als in Nordrhein-Westfalen. Ein realer Vorteil, der aber einmal wirkt, während ein überhöhter Kaufpreis jedes Jahr wieder fehlt.
- Denkmalimmobilie München. Der schwierigste Fall der Gruppe: Der Grundstücksanteil ist so hoch, dass vom Kaufpreis wenig in die begünstigte Abschreibung fällt. Die Steuerwirkung bleibt hinter der Erwartung zurück, der Aufschlag auf das Objekt nicht.
- Denkmalimmobilie Nürnberg. Deutlich günstigerer Einstieg als München bei belastbarer Mietnachfrage — von den bayerischen Märkten derjenige, in dem die Denkmalrechnung am ehesten aufgeht.
- Denkmalimmobilie Köln. Guter Bestand und hohe Nachfrage, aber die höchste Grunderwerbsteuer bundesweit mit 6,5 %. Die Nebenkosten gehören hier in die Rechnung, bevor über die AfA gesprochen wird.
- Denkmalimmobilie Baden-Württemberg. Fachwerk und Gründerzeit vor allem in den mittleren Städten, nicht in Stuttgart oder Heidelberg. Grunderwerbsteuer 5,0 %, Leerstandsrisiko gering, Angebot dünn.
Wie die Rechnung im Osten aussieht, wo der Sanierungsanteil typischerweise deutlich höher liegt, steht auf Denkmalschutz-Immobilien kaufen in Ostdeutschland. Den Steuerhebel selbst erklärt Wie sich die §7i-AfA im Westen rechnet, die Landessätze der Grunderwerbsteuer der Ländervergleich im Wiki.
Wann wir in dieser Region abraten
Wenn jemand mit dem Wunsch kommt, „ein Denkmal in München" zu kaufen, weil die Steuerersparnis maximal sein soll, dann rechnen wir das durch — und in der Mehrzahl der Fälle ist die Antwort: Der Steuervorteil ist kleiner als der Aufschlag, den Sie im Kaufpreis bezahlen. Dann ist entweder der QNG-Neubau die bessere Struktur, oder ein Objekt im Osten, oder gar keins.
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