Glossar: Kapitalanlage-Immobilien
Die wichtigsten Begriffe rund um Denkmal-AfA, §7b QNG-Neubau, Steuerhebel, KfW und Finanzierung — neutral erklärt. Keine Anlage- oder Steuerberatung (§1 StBerG).
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Konzept & Strategie
Immobilie als Steuerhebel#
Kombination aus Finanzierung und Abschreibung, mit der eine vermietete Immobilie in der Hochsteuer-Phase die persönliche Steuerlast senken kann.
Kern des AUP-Ansatzes: Vermögensaufbau mit dem Geld der Bank plus Steuerwirkung.
Musterberechnung ansehen →Exit-Fahrplan 55#
AUP-Leitkonzept: über kumulierte Abschreibung und Tilgung bis etwa Mitte 50 zu weitgehend schuldenfreiem Mietertrag kommen.
Greifbares Zielbild für den Vermögensaufbau.
Spekulationsfrist (10 Jahre)#
Nach §23 EStG ist der Verkauf einer vermieteten Immobilie nach 10 Jahren Haltedauer steuerfrei möglich.
Beantwortet zwei der häufigsten Einwände sachlich und ohne Entwarnung.
Risiken der Kapitalanlage#
Verbleibende Risiken trotz Absicherung: Anschlussvermietung, Anschlussfinanzierung, Wertentwicklung.
Ehrliche Risikodarstellung schafft Vertrauen.
Immobilie als Kapitalanlage für Ärzte#
Für Ärztinnen und Ärzte mit hohem Einkommen ist eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage besonders interessant, weil hoher Steuersatz, Fremdkapitalhebel und Inflationsschutz hier stark zusammenwirken.
Die typische Arzt-Situation (hohe Steuerlast, wenig Zeit) passt zur Mechanik einer abschreibungsstarken, verwalteten Kapitalanlage.
Musterberechnung ansehen →Immobilie neben dem Versorgungswerk#
Ärztinnen und Ärzte sind meist über ein berufsständisches Versorgungswerk abgesichert. Eine vermietete Immobilie kann als ergänzender, sachwertbasierter Baustein der Altersvorsorge dienen.
Diversifizierung der Altersvorsorge über das Versorgungswerk hinaus, mit Inflationsschutz.
Musterberechnung ansehen →Sachwert & Inflationsschutz#
Eine vermietete Immobilie ist ein Sachwert: Ihr Wert und die Mieten entwickeln sich tendenziell mit dem allgemeinen Preisniveau, während eine fest verzinste Schuld real an Gewicht verliert. Das macht Immobilien zu einem klassischen Baustein gegen Kaufkraftverlust — ohne Garantie, abhängig von Lage und Marktphase.
Adressiert die Inflationssorge mit dem Sachwert- und Entschuldungs-Argument — ein Kernmotiv vieler Kapitalanleger.
Musterberechnung ansehen →Mietausfall- & Leerstandsrisiko#
Mietausfall (Mieter zahlt nicht) und Leerstand (keine Vermietung) gehören zu den realen Risiken der Kapitalanlage. Reduzieren lässt es sich über Lageauswahl in nachfragestarken Regionen, sorgfältige Mieterauswahl, eine Liquiditätsrücklage, professionelle Verwaltung und – bei Neubau – eine anfängliche Erstvermietungsgarantie.
Beantwortet eine der häufigsten Grundängste ehrlich und zeigt konkrete Stellhebel — das schafft Vertrauen.
Steuer & AfA
Denkmal-AfA (§7i EStG)#
Die Denkmal-AfA nach §7i EStG erlaubt es, den Sanierungsanteil an einer denkmalgeschützten Immobilie über mehrere Jahre erhöht steuerlich abzuschreiben.
Interessant für Gutverdiener mit hohem Grenzsteuersatz, die ihre Steuerlast in der Hochsteuer-Phase senken und zugleich Vermögen aufbauen wollen.
Musterberechnung ansehen →Sonder-AfA (§7b EStG)#
Die Sonder-AfA nach §7b EStG ist eine zusätzliche Abschreibung für neu geschaffenen Mietwohnraum, zusätzlich zur linearen AfA.
Hebt die Abschreibung in den ersten Jahren deutlich an — relevant für Neubau-/Sanierungsobjekte, die die Kriterien erfüllen.
§7b-Kriterien#
Eckwerte der Sonder-AfA §7b: eine je Quadratmeter gedeckelte Bemessungsgrundlage sowie eine Baukostenobergrenze (Beträge gesetzlich festgelegt und periodisch angepasst), 10 Jahre Vermietungspflicht und ein Bauantrag innerhalb des befristeten Förderzeitfensters. Die jeweils geltenden Grenzen prüft Ihr Steuerberater.
Wer einsteigen will, sollte die 2029er Frist im Blick haben — realistisch ist 2027 die letzte echte Einstiegswelle.
Lineare AfA#
Die lineare AfA ist die reguläre, gleichmäßige jährliche Gebäudeabschreibung über die Nutzungsdauer.
Grundbaustein jeder Vermietungs-Steuerrechnung.
Degressive AfA (§7 Abs. 5a EStG)#
Die degressive AfA nach §7 Abs. 5a EStG ist eine Abschreibung für neu gebaute Wohngebäude in fallenden Jahresbeträgen: Sie wird jeweils auf den verbleibenden Restwert berechnet, sodass die Abschreibung in den ersten Jahren am höchsten ist. Sie gilt befristet für vermietete Neubauten in der EU bzw. im EWR.
Eine hohe Abschreibung in den frühen Jahren bedeutet mehr Liquidität genau dann, wenn die Finanzierungslast am größten ist.
Musterberechnung ansehen →Kaufpreisaufteilung (Grund und Boden / Gebäude)#
Bei einer vermieteten Immobilie ist nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises abschreibbar — der Anteil für Grund und Boden nutzt sich nicht ab und wird nicht abgeschrieben. Der Gesamtkaufpreis muss deshalb auf Gebäude und Boden aufgeteilt werden; diese Aufteilung bestimmt die Bemessungsgrundlage der AfA.
Eine durchdachte Aufteilung hebt die abschreibbare Basis über die gesamte Haltedauer — ein oft unterschätzter Hebel.
Kürzere Restnutzungsdauer per Gutachten (§7 Abs. 4 S. 2 EStG)#
Statt des pauschalen AfA-Zeitraums erlaubt §7 Abs. 4 Satz 2 EStG, eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer eines vermieteten Gebäudes nachzuweisen — meist über ein Sachverständigengutachten. Eine kürzere Nutzungsdauer bedeutet einen höheren jährlichen Abschreibungssatz.
Vor allem bei Bestandsobjekten kann das die Abschreibung früh anheben — relevant für den Cashflow in der Anfangsphase.
Restnutzungsdauer-Gutachten erklärt →Denkmal-Bescheinigung & begünstigte Kosten (§7i Abs. 2 EStG)#
Die erhöhte Denkmal-Abschreibung nach §7i EStG greift nur für die Sanierungs- bzw. Herstellungskosten, die zur Erhaltung des Baudenkmals erforderlich sind — nicht für den Kaufpreis der Altbausubstanz (dieser läuft über die normale lineare AfA). Voraussetzung ist eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalschutzbehörde; die Maßnahmen müssen vor Beginn mit der Behörde abgestimmt sein.
Wer die Spielregeln kennt (Bescheinigung, Vorabstimmung), sichert den Denkmal-Vorteil ab und vermeidet böse Überraschungen beim Finanzamt.
Musterberechnung ansehen →Abschreibung nur bei Vermietung, nicht beim Eigenheim#
Die Gebäude-Abschreibung (AfA) gibt es nur für vermietete oder betrieblich genutzte Immobilien — ein selbst bewohntes Eigenheim kann nicht regulär abgeschrieben werden. Genau deshalb steht bei der Kapitalanlage die Vermietung im Mittelpunkt.
Klärt früh, warum AUP auf vermietete Kapitalanlagen setzt — und trennt sauber vom Eigenheim-Gedanken.
Abschreibung: echter Vorteil oder nur Steuerstundung?#
Die Abschreibung mindert laufend die zu versteuernden Mieteinkünfte. Verkauft man die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist, mindern die in Anspruch genommenen Abschreibungen den steuerlichen Anschaffungswert und erhöhen damit den Veräußerungsgewinn. Nach Ablauf der Frist ist der Verkaufsgewinn bei privater Vermietung in der Regel steuerfrei — die Abschreibung wirkt dann dauerhaft.
Räumt einen häufigen Einwand ehrlich aus und untermauert die Halten-bis-zum-Ziel-Logik (Exit-Fahrplan 55).
Anschaffungsnahe Herstellungskosten (§6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)#
Werden in den ersten Jahren nach dem Kauf umfangreiche Instandsetzungs- und Modernisierungskosten investiert und überschreiten sie eine gesetzliche Grenze (Anteil der Gebäude-Anschaffungskosten), gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten: Sie sind dann nicht sofort als Werbungskosten abziehbar, sondern nur über die Abschreibung. Bleibt man darunter, ist es laufender Erhaltungsaufwand und sofort absetzbar.
Wer die Grenze kennt, plant Renovierungen steuerlich klug und verschenkt keinen Sofortabzug — gerade bei Bestand und Denkmal entscheidend.
Verbilligte Vermietung an Angehörige (§21 Abs. 2 EStG)#
Vermietet man an Angehörige (z. B. Kinder, Eltern) günstiger als ortsüblich, bleibt der volle Werbungskostenabzug nur erhalten, wenn die vereinbarte Miete einen gesetzlich definierten Mindestanteil der ortsüblichen Marktmiete erreicht. Darunter wird der Abzug anteilig gekürzt; in einem Zwischenbereich kann eine Überschussprognose erforderlich sein. Der Mietvertrag muss fremdüblich gestaltet und tatsächlich durchgeführt werden.
Relevant für Anleger, die für Kinder/Eltern vorsorgen wollen — sauber gemacht bleibt der Steuervorteil erhalten.
Immobilie & Objekt
QNG (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude)#
Staatliches Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude; Voraussetzung für bestimmte KfW-Neubauförderungen.
QNG-Neubau bietet im Musterfall den größten monatlichen Puffer.
Musterberechnung ansehen →Denkmalimmobilie#
Immobilie unter Denkmalschutz; der Sanierungsanteil ist nach §7i erhöht abschreibbar.
Steuerlich attraktiv bei hohem Grenzsteuersatz.
Musterberechnung ansehen →Lage / Standort#
Standortqualität der Immobilie; AUP arbeitet in A- und guten B-Lagen in Wachstumsregionen.
Direkte Antwort auf das Demografie-/Boomer-Argument.
Grunderwerbsteuer#
Beim Immobilienkauf fällige Steuer; der Satz ist je Bundesland unterschiedlich.
Teil der Eigenkapital-Planung.
Erstvermietungsgarantie#
Absicherung des Vermarktungsrisikos in der Anfangsphase nach dem Kauf.
Grenzt AUP klar von problematischen Mietgarantie-Modellen ab.
Finanzierung & KfW
Zinsen als Werbungskosten#
Bei einer vermieteten Kapitalanlage sind die Finanzierungszinsen als Werbungskosten steuerlich absetzbar.
Relativiert den Einwand 'Zinsen zu hoch' — bei Kapitalanlage anders zu bewerten als beim Eigenheim.
100-Prozent-Finanzierung / Hebel#
Anders als bei einem Wertpapierdepot lässt sich eine Immobilie weitgehend über die Bank finanzieren; die Rendite bezieht sich dann auf den Gesamtwert, nicht nur auf das eingesetzte Eigenkapital.
Zentrales Argument im ETF-Vergleich.
Eigenkapital#
Der vom Käufer selbst eingebrachte Anteil, üblicherweise zur Deckung der Kaufnebenkosten.
Klärt die Einstiegsfrage realistisch, ohne Pauschalversprechen.
Zinsbindung#
Zeitraum, für den der Sollzins eines Darlehens fest vereinbart ist.
Risikobaustein — wichtig für die Einschätzung 'zu riskant'.
Cashflow (Vermietung)#
Monatliches Ergebnis aus Mieteinnahmen plus Steuerrückfluss minus Finanzierungsrate.
Macht greifbar, dass sich ein Objekt weitgehend selbst tragen kann.
Musterberechnung ansehen →KfW-Förderung für vermietete Neubauten (Kapitalanlage)#
Die KfW fördert klimafreundliche Wohn-Neubauten mit zinsgünstigen Krediten — diese Programme stehen nicht nur Selbstnutzern, sondern auch Kapitalanlegern und Vermietern offen. Der Förderantrag muss vor Kaufvertrag bzw. Baubeginn gestellt werden.
Der zinsgünstige KfW-Baustein verbessert die Finanzierung — kombiniert mit der Abschreibung ein doppelter Hebel für die Kapitalanlage.
Kosten
Instandhaltungsrücklage & Hausgeld (Eigentumswohnung)#
Bei einer Eigentumswohnung zahlen Eigentümer monatliches Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft (WEG); ein Teil davon fließt in die Instandhaltungsrücklage für künftige Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. Ein Teil des Hausgelds ist auf Mieter umlagefähig, ein Teil (u. a. Verwaltung, Rücklagenzuführung) trägt der Eigentümer.
Macht die laufenden Kosten transparent — wir rechnen mit echten Zahlen statt geschönter Brutto-Mietrendite.
Musterberechnung ansehen →Ablauf & Prozess
Erstgespräch (30 Minuten)#
Unverbindliches 30-minütiges Erstgespräch, in dem mit Ihren Zahlen gerechnet wird.
Klarer nächster Schritt, niedrige Hürde.
Musterberechnung#
Drei durchgerechnete Beispielkonstellationen aus dem AUP-Portfolio (QNG-Neubau, Denkmal, Neubau §7b) für einen Musterfall.
Konkretes, aber unverbindliches Anschauungsmaterial — idealer Lead-Magnet.
Musterberechnung ansehen →Unterlagen für den Termin#
Für die individuelle Rechnung im Termin: letzter Steuerbescheid und, falls vorhanden, aktuelle Lohnabrechnung.
Senkt die Hemmschwelle, klärt Erwartung.
KfW-Förderung 2026 (Knappheit)#
Der KfW-Förderrahmen 2026 ist kleiner als im Vorjahr; Förderungen sind begrenzt verfügbar.
Echte Knappheit als legitimer Zeitdruck.
Wenig Zeit – verwaltete Kapitalanlage#
Viele Ärztinnen und Ärzte haben durch Klinik- und Dienstzeiten kaum Zeit, sich selbst um eine Anlageimmobilie zu kümmern. Eine verwaltete Lösung mit Hausverwaltung nimmt den laufenden Aufwand weitgehend ab.
Planbare Anlage trotz vollem Klinik- oder Praxisalltag; überschaubarer Aufwand.
Häufige Bedenken
Schutz vor unseriösen Steuersparmodellen#
Ärztinnen und Ärzte sind eine klassische Zielgruppe für unseriöse 'Steuersparmodelle' – überteuerte Objekte, die fast nur über den Steuervorteil verkauft werden. Seriöse Anlagen erkennt man an marktgerechtem Preis, realer Lage und tragfähiger Kalkulation.
Vertrauensbildung durch klare Abgrenzung; ehrliche Aufklärung statt Drückermethode.