Glossar: Kapitalanlage-Immobilien
Die wichtigsten Begriffe rund um Denkmal-AfA, §7b QNG-Neubau, Steuerhebel, KfW und Finanzierung — neutral erklärt. Keine Anlage- oder Steuerberatung (§1 StBerG). Wer lieber einen ausführlichen Artikel je Begriff liest statt der Kurzdefinition hier: 37 Begriffe im Wiki — jeder hier verlinkte Begriff führt direkt zum passenden Artikel.
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Konzept & Strategie
Immobilie als Steuerhebel#
Kombination aus Finanzierung und Abschreibung, mit der eine vermietete…
Kern des AUP-Ansatzes: Vermögensaufbau mit dem Geld der Bank plus…
Musterberechnung ansehen →Exit-Fahrplan 55#
AUP-Leitkonzept: über kumulierte Abschreibung und Tilgung bis etwa Mitte 50…
Greifbares Zielbild für den Vermögensaufbau.
Spekulationsfrist (10 Jahre)#
Nach §23 EStG ist der Verkauf einer vermieteten Immobilie nach 10 Jahren…
Beantwortet zwei der häufigsten Einwände sachlich und ohne Entwarnung.
Risiken der Kapitalanlage-Immobilie#
Verbleibende Risiken trotz Absicherung: Anschlussvermietung…
Ehrliche Risikodarstellung schafft Vertrauen.
Immobilie als Kapitalanlage für Ärzte#
Für Ärztinnen und Ärzte mit hohem Einkommen ist eine vermietete Immobilie als…
Die typische Arzt-Situation (hohe Steuerlast, wenig Zeit) passt zur Mechanik…
Musterberechnung ansehen →Immobilie neben dem Versorgungswerk#
Ärztinnen und Ärzte sind meist über ein berufsständisches Versorgungswerk…
Diversifizierung der Altersvorsorge über das Versorgungswerk hinaus, mit…
Musterberechnung ansehen →Immobilie als Inflationsschutz (Sachwert)#
Eine vermietete Immobilie ist ein Sachwert: Ihr Wert und die Mieten…
Adressiert die Inflationssorge mit dem Sachwert- und Entschuldungs-Argument…
Musterberechnung ansehen →Mietausfall- & Leerstandsrisiko#
Mietausfall (Mieter zahlt nicht) und Leerstand (keine Vermietung) gehören zu…
Beantwortet eine der häufigsten Grundängste ehrlich und zeigt konkrete…
Steuer & AfA
Denkmal-AfA (§7i EStG)#
Die Denkmal-AfA nach §7i EStG erlaubt es, den Sanierungsanteil an einer…
Interessant für Gutverdiener mit hohem Grenzsteuersatz, die ihre Steuerlast…
Musterberechnung ansehen →Sonderabschreibung §7b EStG (Sonder-AfA)#
Die Sonder-AfA nach §7b EStG ist eine zusätzliche Abschreibung für neu…
Hebt die Abschreibung in den ersten Jahren deutlich an — relevant für…
Sonderabschreibung §7b: Voraussetzungen (Kriterien)#
Eckwerte der Sonder-AfA §7b: eine je Quadratmeter gedeckelte…
Wer einsteigen will, sollte die 2029er Frist im Blick haben — realistisch ist…
Lineare AfA#
Die lineare AfA ist die reguläre, gleichmäßige jährliche Gebäudeabschreibung…
Grundbaustein jeder Vermietungs-Steuerrechnung.
Degressive AfA (§7 Abs. 5a EStG)#
Die degressive AfA nach §7 Abs. 5a EStG ist eine Abschreibung für neu gebaute…
Eine hohe Abschreibung in den frühen Jahren bedeutet mehr Liquidität genau…
Musterberechnung ansehen →Kaufpreisaufteilung (Grund und Boden / Gebäude)#
Bei einer vermieteten Immobilie ist nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises…
Eine durchdachte Aufteilung hebt die abschreibbare Basis über die gesamte…
Kürzere Restnutzungsdauer per Gutachten (§7 Abs. 4 S. 2 EStG)#
Statt des pauschalen AfA-Zeitraums erlaubt §7 Abs. 4 Satz 2 EStG, eine…
Vor allem bei Bestandsobjekten kann das die Abschreibung früh anheben…
Restnutzungsdauer-Gutachten erklärt →Denkmal-Bescheinigung & begünstigte Kosten (§7i Abs. 2 EStG)#
Die erhöhte Denkmal-Abschreibung nach §7i EStG greift nur für die Sanierungs…
Wer die Spielregeln kennt (Bescheinigung, Vorabstimmung), sichert den…
Musterberechnung ansehen →Abschreibung bei Eigennutzung: nur bei Vermietung möglich#
Die Gebäude-Abschreibung (AfA) gibt es nur für vermietete oder betrieblich…
Klärt früh, warum AUP auf vermietete Kapitalanlagen setzt — und trennt sauber…
Abschreibung: echter Vorteil oder höherer Veräußerungsgewinn?#
Die Abschreibung mindert laufend die zu versteuernden Mieteinkünfte. Verkauft…
Räumt einen häufigen Einwand ehrlich aus und untermauert die…
Anschaffungsnahe Herstellungskosten (§6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)#
Werden in den ersten Jahren nach dem Kauf umfangreiche Instandsetzungs- und…
Wer die Grenze kennt, plant Renovierungen steuerlich klug und verschenkt…
Verbilligte Vermietung an Angehörige (§21 Abs. 2 EStG)#
Vermietet man an Angehörige (z. B. Kinder, Eltern) günstiger als ortsüblich…
Relevant für Anleger, die für Kinder/Eltern vorsorgen wollen — sauber gemacht…
Immobilie & Objekt
QNG-Siegel (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude)#
Staatliches Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude; Voraussetzung für bestimmte…
QNG-Neubau bietet im Musterfall den größten monatlichen Puffer.
Musterberechnung ansehen →Denkmalimmobilie#
Immobilie unter Denkmalschutz; der Sanierungsanteil ist nach §7i erhöht…
Steuerlich attraktiv bei hohem Grenzsteuersatz.
Musterberechnung ansehen →Lage / Standort#
Standortqualität der Immobilie; AUP arbeitet in A- und guten B-Lagen in…
Direkte Antwort auf das Demografie-/Boomer-Argument.
Grunderwerbsteuer#
Beim Immobilienkauf fällige Steuer; der Satz ist je Bundesland…
Teil der Eigenkapital-Planung.
Erstvermietungsgarantie#
Absicherung des Vermarktungsrisikos in der Anfangsphase nach dem Kauf.
Grenzt AUP klar von problematischen Mietgarantie-Modellen ab.
Finanzierung & KfW
Zinsen als Werbungskosten#
Bei einer vermieteten Kapitalanlage sind die Finanzierungszinsen als…
Relativiert den Einwand 'Zinsen zu hoch' — bei Kapitalanlage anders zu…
100-Prozent-Finanzierung / Hebel#
Anders als bei einem Wertpapierdepot lässt sich eine Immobilie weitgehend…
Zentrales Argument im ETF-Vergleich.
Eigenkapital für die Kapitalanlage-Immobilie#
Der vom Käufer selbst eingebrachte Anteil, üblicherweise zur Deckung der…
Klärt die Einstiegsfrage realistisch, ohne Pauschalversprechen.
Zinsbindung#
Zeitraum, für den der Sollzins eines Darlehens fest vereinbart ist.
Risikobaustein — wichtig für die Einschätzung 'zu riskant'.
Cashflow (Immobilie)#
Monatliches Ergebnis aus Mieteinnahmen plus Steuerrückfluss minus…
Macht greifbar, dass sich ein Objekt weitgehend selbst tragen kann.
Musterberechnung ansehen →KfW 297: Förderkredit für vermietete Neubauten (Kapitalanlage)#
Die KfW fördert klimafreundliche Wohn-Neubauten mit zinsgünstigen Krediten…
Der zinsgünstige KfW-Baustein verbessert die Finanzierung — kombiniert mit…
Kosten
Instandhaltungsrücklage & Hausgeld (Eigentumswohnung)#
Bei einer Eigentumswohnung zahlen Eigentümer monatliches Hausgeld an die…
Macht die laufenden Kosten transparent — wir rechnen mit echten Zahlen statt…
Musterberechnung ansehen →Ablauf & Prozess
Erstgespräch (30 Minuten)#
Unverbindliches 30-minütiges Erstgespräch, in dem mit Ihren Zahlen gerechnet…
Klarer nächster Schritt, niedrige Hürde.
Musterberechnung#
Drei durchgerechnete Beispielkonstellationen aus dem AUP-Portfolio…
Konkretes, aber unverbindliches Anschauungsmaterial — idealer Lead-Magnet.
Musterberechnung ansehen →Unterlagen für den Termin#
Für die individuelle Rechnung im Termin: letzter Steuerbescheid und, falls…
Senkt die Hemmschwelle, klärt Erwartung.
KfW-Förderung 2026 (Knappheit)#
Der KfW-Förderrahmen 2026 ist kleiner als im Vorjahr; Förderungen sind…
Echte Knappheit als legitimer Zeitdruck.
Wenig Zeit – verwaltete Kapitalanlage#
Viele Ärztinnen und Ärzte haben durch Klinik- und Dienstzeiten kaum Zeit…
Planbare Anlage trotz vollem Klinik- oder Praxisalltag; überschaubarer…
Häufige Bedenken
Schutz vor unseriösen Steuersparmodellen#
Ärztinnen und Ärzte sind eine klassische Zielgruppe für unseriöse…
Vertrauensbildung durch klare Abgrenzung; ehrliche Aufklärung statt…
Werkzeuge
Anlagerechner
Cashflow, IRR und Steuerersparnis für Denkmal (§7i), QNG-Neubau (§7b) und Bestand.
Anlagerechner →Information
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