Glossar: Kapitalanlage-Immobilien
Die wichtigsten Begriffe rund um Denkmal-AfA, §7b QNG-Neubau, Steuerhebel, KfW und Finanzierung — neutral erklärt. Wer lieber einen ausführlichen Artikel je Begriff liest statt der Kurzdefinition hier: 37 Begriffe im Wiki — jeder hier verlinkte Begriff führt direkt zum passenden Artikel.
Was erklärt das Glossar?
Das Glossar erklärt die wichtigsten Begriffe rund um Denkmal-AfA, §7b QNG-Neubau, Steuerhebel, KfW und Finanzierung neutral. Zu 37 Begriffen gibt es einen ausführlichen Artikel im Wiki. Fehlt Ihr Begriff, stellen Sie Ihre Frage gern direkt im Termin; die unverbindliche Erstberatung ist kostenlos.
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Konzept & Strategie
Immobilie als Steuerhebel
Kombination aus Finanzierung und Abschreibung, mit der eine vermietete Immobilie in der Hochsteuerphase die persönliche Steuerlast senken kann.
Musterberechnung ansehen →Exit-Fahrplan 55
AUP-Leitkonzept: über kumulierte Abschreibung und Tilgung bis etwa Mitte 50 zu einem weitgehend schuldenfreien Mietertrag kommen.
Was gilt nach der Spekulationsfrist von 10 Jahren?
Nach §23 EStG ist der Verkauf einer vermieteten Immobilie nach 10 Jahren Haltedauer steuerfrei möglich.
Risiken der Kapitalanlage-Immobilie
Verbleibende Risiken trotz Absicherung: Anschlussvermietung, Anschlussfinanzierung und Wertentwicklung.
Immobilie als Kapitalanlage für Ärzte
Für Ärztinnen und Ärzte mit hohem Einkommen ist eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage besonders interessant, weil hoher Steuersatz, Fremdkapitalhebel und Inflationsschutz hier stark zusammenwirken.
Musterberechnung ansehen →Immobilie neben dem Versorgungswerk
Ärztinnen und Ärzte sind meist über ein berufsständisches Versorgungswerk abgesichert; eine vermietete Immobilie kann als ergänzender, sachwertbasierter Baustein der Altersvorsorge dienen.
Musterberechnung ansehen →Wie wirkt die Immobilie als Sachwert gegen Inflation?
Eine vermietete Immobilie ist ein Sachwert: Ihr Wert und die Mieten entwickeln sich tendenziell mit dem allgemeinen Preisniveau, während eine fest verzinste Schuld real an Gewicht verliert.
Musterberechnung ansehen →Mietausfall- & Leerstandsrisiko
Mietausfall (Mieter zahlt nicht) und Leerstand (keine Vermietung) gehören zu den realen Risiken der Kapitalanlage.
Steuer & AfA
Denkmal-AfA (§7i EStG)
Die Denkmal-AfA nach §7i EStG erlaubt es, den Sanierungsanteil an einer denkmalgeschützten Immobilie erhöht abzuschreiben: 9 % pro Jahr über acht Jahre, danach 7 % über vier Jahre.
Musterberechnung ansehen →Was ist die Sonderabschreibung nach §7b EStG?
Die Sonder-AfA nach §7b EStG ist eine zusätzliche Abschreibung für neu geschaffenen Mietwohnraum, zusätzlich zur linearen AfA.
Welche Voraussetzungen und Kriterien gelten für die Sonderabschreibung nach §7b?
Eckwerte der Sonder-AfA §7b: eine je Quadratmeter gedeckelte Bemessungsgrundlage, eine Baukostenobergrenze und ein Bauantrag innerhalb des befristeten Förderzeitfensters bis zum 30. September 2029.
Lineare AfA
Die lineare AfA ist die reguläre, gleichmäßige jährliche Gebäudeabschreibung über die gesamte Nutzungsdauer, deren Satz sich nach dem Baujahr des Gebäudes richtet.
Degressive AfA (§7 Abs. 5a EStG)
Die degressive AfA nach §7 Abs. 5a EStG ist eine Abschreibung für neu gebaute Wohngebäude in fallenden Jahresbeträgen, berechnet auf den jeweiligen Restwert.
Musterberechnung ansehen →Warum wird der Kaufpreis zwischen Grund und Boden und Gebäude aufgeteilt?
Bei einer vermieteten Immobilie ist nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises abschreibbar; der Anteil für Grund und Boden nutzt sich nicht ab.
Kürzere Restnutzungsdauer per Gutachten (§7 Abs. 4 S. 2 EStG)
Statt des pauschalen AfA-Zeitraums erlaubt §7 Abs. 4 Satz 2 EStG, eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer nachzuweisen, meist über ein Sachverständigengutachten.
Restnutzungsdauer-Gutachten erklärt →Denkmal-Bescheinigung & begünstigte Kosten (§7i Abs. 2 EStG)
Die erhöhte Denkmal-Abschreibung nach §7i EStG greift nur für die Sanierungs- bzw. Herstellungskosten, die zur Erhaltung des Baudenkmals erforderlich sind.
Musterberechnung ansehen →Abschreibung bei Eigennutzung: nur bei Vermietung möglich
Die Gebäude-Abschreibung (AfA) gibt es nur für vermietete oder betrieblich genutzte Immobilien.
Ist die Abschreibung ein echter Vorteil, oder führt sie zu einem höheren Veräußerungsgewinn?
Die Abschreibung mindert laufend die zu versteuernden Mieteinkünfte. Verkauft man die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist, mindern die in Anspruch genommenen Abschreibungen den steuerlichen Anschaffungswert und erhöhen damit den Veräußerungsgewinn.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten (§6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)
Werden in den ersten Jahren nach dem Kauf umfangreiche Instandsetzungs- und Modernisierungskosten investiert und überschreiten sie eine gesetzliche Grenze, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten.
Verbilligte Vermietung an Angehörige (§21 Abs. 2 EStG)
Vermietet man an Angehörige (z. B. Kinder, Eltern) günstiger als ortsüblich, bleibt der volle Werbungskostenabzug nur erhalten, wenn die Miete einen gesetzlich definierten Mindestanteil der ortsüblichen Marktmiete erreicht.
Immobilie & Objekt
QNG-Siegel (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude)
Staatliches Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude; Voraussetzung für bestimmte KfW-Neubauförderungen.
Musterberechnung ansehen →Denkmalimmobilie
Immobilie unter Denkmalschutz; der Sanierungsanteil ist nach §7i erhöht abschreibbar.
Musterberechnung ansehen →Lage / Standort
Standortqualität der Immobilie; AUP arbeitet in A- und guten B-Lagen in Wachstumsregionen.
Grunderwerbsteuer
Beim Immobilienkauf fällige Steuer; der Satz ist je Bundesland unterschiedlich.
Erstvermietungsgarantie
Absicherung des Vermarktungsrisikos in der Anfangsphase nach dem Kauf.
Finanzierung & KfW
Zinsen als Werbungskosten
Bei einer vermieteten Kapitalanlage sind die Finanzierungszinsen als Werbungskosten voll steuerlich absetzbar, anders als beim selbst genutzten Eigenheim.
100-Prozent-Finanzierung / Hebel
Anders als bei einem Wertpapierdepot lässt sich eine Immobilie weitgehend über die Bank finanzieren; die Rendite bezieht sich dann auf den Gesamtwert, nicht nur auf das eingesetzte Eigenkapital.
Eigenkapital für die Kapitalanlage-Immobilie
Der vom Käufer selbst eingebrachte Anteil, üblicherweise zur Deckung der Kaufnebenkosten.
Zinsbindung
Zeitraum, für den der Sollzins eines Darlehens fest vereinbart ist.
Was zeigt der Cashflow der Immobilie?
Monatliches Ergebnis aus Mieteinnahmen plus Steuerrückfluss minus Finanzierungsrate; es zeigt, ob sich ein Objekt weitgehend selbst trägt.
Musterberechnung ansehen →Was ist KfW 297, der Förderkredit für vermietete Neubauten?
Die KfW fördert klimafreundliche Wohn-Neubauten mit zinsgünstigen Krediten — auch für Kapitalanleger und Vermieter.
Kosten
Was sind Hausgeld und Instandhaltungsrücklage bei der Eigentumswohnung?
Bei einer Eigentumswohnung zahlen Eigentümer monatliches Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft; ein Teil davon fließt in die Instandhaltungsrücklage für künftige Reparaturen am Gemeinschaftseigentum.
Musterberechnung ansehen →Ablauf & Prozess
Was passiert im Erstgespräch von 30 Minuten?
Unverbindliches 30-minütiges Erstgespräch, in dem mit Ihren Zahlen gerechnet wird.
Musterberechnung
Drei durchgerechnete Beispielkonstellationen aus dem AUP-Portfolio mit konkreten Zahlen statt Prozentangaben, unverbindlich und ohne konkretes Objekt.
Musterberechnung ansehen →Unterlagen für den Termin
Für die individuelle Rechnung im Termin: letzter Steuerbescheid und, falls vorhanden, aktuelle Lohnabrechnung.
Wie knapp ist die KfW-Förderung 2026?
Der KfW-Förderrahmen 2026 ist kleiner als im Vorjahr; Förderungen sind nur begrenzt verfügbar.
Passt eine verwaltete Kapitalanlage, wenn Sie wenig Zeit haben?
Viele Ärztinnen und Ärzte haben durch Klinik- und Dienstzeiten kaum Zeit, sich selbst um eine Anlageimmobilie zu kümmern.
Häufige Bedenken
Schutz vor unseriösen Steuersparmodellen
Ärztinnen und Ärzte sind eine klassische Zielgruppe für unseriöse Steuersparmodelle mit überteuerten Objekten.
Anlagerechner
Cashflow, IRR und Steuerersparnis für Denkmal (§7i), QNG-Neubau (§7b) und Bestand.
Steuerrechner
Ihr Grenzsteuersatz nach §32a EStG 2026 — Single- und Splittingtarif.
Häufige Fragen
Abschreibung: echter Vorteil oder höherer Veräußerungsgewinn?
Die Abschreibung mindert laufend die zu versteuernden Mieteinkünfte. Verkauft man die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist, mindern die in Anspruch genommenen Abschreibungen den steuerlichen Anschaffungswert und erhöhen damit den Veräußerungsgewinn.
Ist das Glossar zu Kapitalanlage-Immobilien eine Anlage- oder Steuerberatung?
Nein. Die Begriffe rund um Denkmal-AfA, §7b QNG-Neubau, Steuerhebel, KfW und Finanzierung sind neutral erklärt.
Wo finde ich einen ausführlichen Artikel zu einem Begriff wie Denkmal-AfA oder §7b QNG-Neubau?
Zu 37 Begriffen gibt es einen ausführlichen Artikel im Wiki. Jeder im Glossar verlinkte Begriff führt direkt zum passenden Artikel.
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Keine Anlage- oder Steuerberatung (§1 StBerG). Das ist keine Anlage- oder Steuerberatung (§1 StBerG).
Fachlich verantwortet von Siegfried Perini — Geschäftsführer AUP Finanzservice, §34c GewO (Immobilienmakler, Darlehensvermittler), Branchenerfahrung seit 1992. Spezialisiert auf Kapitalanlage-Immobilien mit Denkmal-AfA, QNG-Neubau und §7b-Sonder-AfA. Keine Steuer- oder Rechtsberatung — bitte ziehen Sie Ihren Steuerberater hinzu.