AfA Rechner Immobilien — Abschreibung berechnen, bevor Sie kaufen
Der AUP-Investitionsrechner zeigt Ihnen Jahr für Jahr, was eine vermietete Kapitalanlage-Immobilie wirklich kostet — und was nach Steuer und Verkauf übrig bleibt.
Kurz beantwortet
Kann ich die Abschreibung hier berechnen?
Ja — der AfA-Rechner zeigt aus Kaufpreis, Abschreibungsmodell (Denkmal §7i, QNG-Neubau §7b, Bestand §7b), Bemessungsanteil und Grenzsteuersatz die Abschreibung und Steuerersparnis im ersten Jahr und über die gesamte Laufzeit.
Was zeigt die vollständige Excel?
Den Cashflow nach Steuer Jahr für Jahr über bis zu 30 Jahre — inklusive Tilgung, Mietsteigerung, Leerstand, Bewirtschaftung, Verkaufsbetrachtung nach §23 EStG und Equity-IRR. Kostenlos per E-Mail oder als direkter Excel-Download.
Warum nach Steuer rechnen?
Die meisten Renditeangaben rechnen vor Steuer. Entscheidend ist, was nach AfA, Zinsen, Mieteinnahmen und Ihrem persönlichen Grenzsteuersatz tatsächlich auf dem Konto bleibt — über die gesamte Haltedauer bis zum Verkauf. Modellrechnung, keine Steuerberatung.
Was unterscheidet den Excel-Investitionsrechner von einer Rendite-Angabe im Exposé?
Exposé-Renditen rechnen fast immer vor Steuern und ohne Verkaufsbetrachtung — der Excel-Investitionsrechner rechnet die vollständige Kette: bis zu 30 Jahre Haltedauer, Cashflow nach Steuern je Jahr, AfA-Verlauf nach dem tatsächlichen Modell (Denkmal §7i, QNG-Neubau §7b, lineare Gebäude-AfA), die Verkaufsbetrachtung nach §23 EStG (steuerfreie Veräußerung nach 10 Jahren Haltefrist im Privatvermögen) und die Eigenkapitalrendite (Equity-IRR) je möglichem Verkaufsjahr. Jede Annahme — Miete, Steigerung, Zins, Kosten, Steuersatz — ist frei änderbar, sodass Sie die Rechnung mit Ihrem Steuerberater durchgehen und Szenarien vergleichen können. Das Ziel ist nicht die schönste Zahl, sondern die belastbarste: eine Rechnung, die auch dann noch trägt, wenn eine Annahme kippt. Modellrechnung, keine Steuer- oder Anlageberatung. Der zweite Unterschied ist die Nachvollziehbarkeit: Jede Zelle liegt offen, jede Annahme ist änderbar, und die Wirkung auf das Ergebnis ist sofort sichtbar. Eine Renditeangabe im Exposé lässt sich nicht nachrechnen, weil die zugrunde liegenden Kosten dort nicht ausgewiesen sind.
AfA-Rechner: Abschreibung und Steuerersparnis berechnen
Vier Eingaben genügen für die Grössenordnung. Die Werte sind Ihre eigenen — der Rechner setzt keine Konditionen und keine Zinsen voraus.
Ergebnis
- Abschreibung im ersten Jahr—
- Steuerersparnis im ersten Jahr—
- Abschreibungsvolumen gesamt—
- Steuerersparnis gesamt—
- Laufzeit der Abschreibung—
Modellrechnung, keine Steuerberatung. Denkmal-AfA §7i: 8 × 9 % plus 4 × 7 % auf den Sanierungsanteil. QNG-Neubau: 5 % Sonder-AfA §7b auf die Bemessungsgrundlage plus 5 % degressiv nach §7 Abs. 5a vom Restbuchwert, kumulativ 38,5 % nach vier Jahren. Bestand §7b: 5 % Sonder-AfA plus 2 % lineare AfA über vier Jahre. Ob ein Objekt begünstigt ist, entscheidet die Bescheinigung — nicht die Annahme. Die verbindliche Würdigung gehört zu Ihrem Steuerberater (§1 StBerG).
Was der Rechner hier bewusst nicht zeigt: Finanzierung, Miete, Bewirtschaftung, Verkauf. Dafür gibt es die vollständige Excel weiter unten — sie rechnet dieselbe Abschreibung, aber im Zusammenhang mit allem anderen.
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Abschreibung Immobilie berechnen — und warum die meisten Renditeangaben vor Steuer rechnen
Das führt in die Irre. Entscheidend ist, was nach AfA, Zinsen, Mieteinnahmen und Ihrem persönlichen Steuersatz tatsächlich auf Ihrem Konto bleibt. Genau das rechnet dieses Werkzeug — über die gesamte Haltedauer bis zum Verkauf.
Der Unterschied zum Online-Anlagerechner: Die Excel rechnet bis zu 30 Jahre, bildet den Verkauf ab und bleibt bei Ihnen — Sie können jede Annahme ändern, speichern und mit Ihrem Steuerberater durchgehen.
AfA-Rechner für Immobilien: Abschreibung berechnen, Immobilie für Immobilie
Vier Abschreibungswege
Denkmal-AfA §7i, QNG-Neubau §7b, §7b-Sonder-AfA (Neubau), lineare AfA — per Dropdown umschaltbar. Die Bemessungsgrundlage passt sich automatisch an.
Jahr für Jahr nach Steuer
Inklusive Tilgung, Mietsteigerung, Leerstand und Bewirtschaftungskosten — bis zu 30 Jahre.
Verzinsung Ihres Eigenkapitals
Die interne Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals — nach Steuer, inklusive Verkaufserlös.
Verkaufsbetrachtung mit §23 EStG
Nach mehr als zehn Jahren Haltedauer ist der Veräußerungsgewinn nach §23 EStG in der Regel steuerfrei. Der Haltedauer-Vergleich zeigt die IRR je Verkaufsjahr — als Tabelle und Grafik.
Denkmal-Immobilie, Modellrechnung
Kaufpreis 300.000 €, Sanierungsanteil 70 % des Gebäudewerts, 60.000 € Eigenkapital, Grenzsteuersatz 42 %, Verkauf nach 12 Jahren:
- Monatlicher Cashflow nach Steuer im ersten Jahrrund +84 €
- Steuereffekt über 12 Jahrerund 74.500 € (modellhaft)
- Equity-IRR im Beispielrund 10 % p. a.
Die Zahlen sind eine Modellrechnung mit festen Annahmen, abhängig von Ihrer Steuersituation. Ihre Werte können abweichen — deshalb können Sie im Rechner jede Annahme selbst ändern.
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Rechner kostenlos herunterladen
Die Excel-Datei kommt sofort per E-Mail — als Direktlink, kein Rückruf-Pingpong, kein Verkaufsdruck.
Lieber ohne Formular? AfA-Rechner Immobilien als Excel direkt herunterladen (Excel, 2 Tabellenblätter) — ohne E-Mail-Adresse, ohne Anmeldung.
Sie wollen die Rechnung für ein konkretes Objekt sehen?
Ich gehe sie mit Ihnen durch — mit Ihren Zahlen und Annahmen. Persönlich tätig seit 1992, bundesweit.
Was diese Berechnung nicht ersetzt
Ein Punkt vorweg, weil er im Rechner nicht auftaucht: Bei älteren Bestandsobjekten lässt sich der AfA-Satz über eine nachgewiesene kürzere Restnutzungsdauer erhöhen. Ob sich das rechnet, ist eine Frage des Verhältnisses — Was ein Restnutzungsdauer-Gutachten kostet, steht auf der zugehörigen Seite.
Modellrechnung auf Basis Ihrer Annahmen, keine Zusicherung eines Ergebnisses. Keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung; AUP Finanzservice UG ist Immobilienmakler und Darlehensvermittler nach §34c GewO. Die §7b-Höchstgrenzen sind im Einzelfall zu prüfen. Ziehen Sie für Ihre Steuererklärung einen Steuerberater hinzu (§1 StBerG).
Fragen rund um den Rechner
Was heißt „Rendite nach Steuer" bei einer Immobilie?
Was ist der Equity-IRR?
Ist der Verkauf nach zehn Jahren steuerfrei?
Welche Abschreibung soll ich wählen?
Ersetzt der Rechner einen Steuerberater?
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