Rechnen Sie Ihre Immobilie nach Steuer — bevor Sie kaufen
Der AUP-Investitionsrechner zeigt Ihnen Jahr für Jahr, was eine vermietete Kapitalanlage-Immobilie wirklich kostet — und was nach Steuer und Verkauf übrig bleibt.
Was unterscheidet den Excel-Investitionsrechner von einer Rendite-Angabe im Exposé?
Exposé-Renditen rechnen fast immer vor Steuern und ohne Verkaufsbetrachtung — der Excel-Investitionsrechner rechnet die vollständige Kette: bis zu 30 Jahre Haltedauer, Cashflow nach Steuern je Jahr, AfA-Verlauf nach dem tatsächlichen Modell (Denkmal §7i, QNG-Neubau §7b, lineare Gebäude-AfA), die Verkaufsbetrachtung nach §23 EStG (steuerfreie Veräußerung nach 10 Jahren Haltefrist im Privatvermögen) und die Eigenkapitalrendite (Equity-IRR) je möglichem Verkaufsjahr. Jede Annahme — Miete, Steigerung, Zins, Kosten, Steuersatz — ist frei änderbar, sodass Sie die Rechnung mit Ihrem Steuerberater durchgehen und Szenarien vergleichen können. Das Ziel ist nicht die schönste Zahl, sondern die belastbarste: eine Rechnung, die auch dann noch trägt, wenn eine Annahme kippt. Modellrechnung, keine Steuer- oder Anlageberatung. Der zweite Unterschied ist die Nachvollziehbarkeit: Jede Zelle liegt offen, jede Annahme ist änderbar, und die Wirkung auf das Ergebnis ist sofort sichtbar. Eine Renditeangabe im Exposé lässt sich nicht nachrechnen, weil die zugrunde liegenden Kosten dort nicht ausgewiesen sind.
Die meisten Renditeangaben rechnen vor Steuer
Das führt in die Irre. Entscheidend ist, was nach AfA, Zinsen, Mieteinnahmen und Ihrem persönlichen Steuersatz tatsächlich auf Ihrem Konto bleibt. Genau das rechnet dieses Werkzeug — über die gesamte Haltedauer bis zum Verkauf.
Der Unterschied zum Online-Anlagerechner: Die Excel rechnet bis zu 30 Jahre, bildet den Verkauf ab und bleibt bei Ihnen — Sie können jede Annahme ändern, speichern und mit Ihrem Steuerberater durchgehen.
Was der Rechner abbildet
Vier Abschreibungswege
Denkmal-AfA §7i, QNG-Neubau §7b, §7b-Sonder-AfA (Neubau), lineare AfA — per Dropdown umschaltbar. Die Bemessungsgrundlage passt sich automatisch an.
Jahr für Jahr nach Steuer
Inklusive Tilgung, Mietsteigerung, Leerstand und Bewirtschaftungskosten — bis zu 30 Jahre.
Verzinsung Ihres Eigenkapitals
Die interne Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals — nach Steuer, inklusive Verkaufserlös.
Verkaufsbetrachtung mit §23 EStG
Nach mehr als zehn Jahren Haltedauer ist der Veräußerungsgewinn nach §23 EStG in der Regel steuerfrei. Der Haltedauer-Vergleich zeigt die IRR je Verkaufsjahr — als Tabelle und Grafik.
Denkmal-Immobilie, Modellrechnung
Kaufpreis 300.000 €, Sanierungsanteil 70 % des Gebäudewerts, 60.000 € Eigenkapital, Grenzsteuersatz 42 %, Verkauf nach 12 Jahren:
- Monatlicher Cashflow nach Steuer im ersten Jahrrund +84 €
- Steuereffekt über 12 Jahrerund 74.500 € (modellhaft)
- Equity-IRR im Beispielrund 10 % p. a.
Die Zahlen sind eine Modellrechnung mit festen Annahmen, abhängig von Ihrer Steuersituation. Ihre Werte können abweichen — deshalb können Sie im Rechner jede Annahme selbst ändern.
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Rechner kostenlos herunterladen
Die Excel-Datei kommt sofort per E-Mail — als Direktlink, kein Rückruf-Pingpong, kein Verkaufsdruck.
Sie wollen die Rechnung für ein konkretes Objekt sehen?
Ich gehe sie mit Ihnen durch — mit Ihren Zahlen und Annahmen. Persönlich tätig seit 1992, bundesweit.
Was diese Berechnung nicht ersetzt
Modellrechnung auf Basis Ihrer Annahmen, keine Zusicherung eines Ergebnisses. Keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung; AUP Finanzservice UG ist Immobilienmakler und Darlehensvermittler nach §34c GewO. Die §7b-Höchstgrenzen sind im Einzelfall zu prüfen. Ziehen Sie für Ihre Steuererklärung einen Steuerberater hinzu (§1 StBerG).
Fragen rund um den Rechner
Was heißt „Rendite nach Steuer" bei einer Immobilie?
Die meisten Renditeangaben rechnen vor Steuer. Nach Steuer zählt, was nach AfA, Zinsen, Mieteinnahmen und Ihrem persönlichen Grenzsteuersatz tatsächlich auf dem Konto bleibt. Der Rechner stellt diesen Nach-Steuer-Cashflow Jahr für Jahr dar — über die gesamte Haltedauer.
Was ist der Equity-IRR?
Der Equity-IRR ist die interne Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals — nach Steuer und inklusive Verkaufserlös am Ende der Haltedauer. Er fasst alle Rückflüsse über die Jahre in einer Jahresrendite zusammen und macht so verschiedene Haltedauern vergleichbar.
Ist der Verkauf nach zehn Jahren steuerfrei?
Bei vermieteten Immobilien ist der Veräußerungsgewinn nach mehr als zehn Jahren Haltedauer nach §23 EStG in der Regel steuerfrei. Innerhalb der Zehn-Jahres-Frist fällt er als privates Veräußerungsgeschäft unter die Einkommensteuer. Der Rechner zeigt die Wirkung im Haltedauer-Vergleich.
Welche Abschreibung soll ich wählen?
Das hängt vom Objekt ab: Denkmal-AfA §7i für bescheinigte Denkmäler (Sanierungsanteil), QNG-Neubau §7b für zertifizierte Neubauten, §7b-Sonder-AfA (Neubau) für förderfähige Wohnungs-Neubauten, lineare AfA als Standardfall. Im Rechner schalten Sie per Dropdown um und sehen den Unterschied sofort.
Ersetzt der Rechner einen Steuerberater?
Nein. Er ist eine Modellrechnung auf Basis Ihrer Annahmen und keine Steuerberatung. Die §7b-Höchstgrenzen und die verbindliche steuerliche Würdigung gehören in die Hand Ihres Steuerberaters (§1 StBerG).
Weiterführende Seiten
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