Die Denkmal-AfA ist der stärkste legale Steuerhebel im deutschen Immobilienrecht — aber nur wenn die Struktur stimmt. Rechenweg, Voraussetzungen und was viele Anleger falsch machen.
Die Denkmal-AfA nach §7i EStG erlaubt es Kapitalanlegern, den Sanierungsanteil einer denkmalgeschützten Immobilie vollständig abzuschreiben: 9 % pro Jahr über acht Jahre, danach 7 % über vier Jahre — zusammen 100 % des Sanierungsanteils als AfA in zwölf Jahren. Abgeschrieben wird ausschließlich der Sanierungsanteil, nicht der Grundstücks- oder Kaufpreisanteil. Bei einem Sanierungsanteil von 150.000 € und einem Steuersatz von 42 % ergibt das rund 63.000 € Steuerersparnis über die zwölf Jahre. Über die Anerkennung entscheiden drei Bedingungen: Die Denkmalschutzbehörde genehmigt die Sanierung schriftlich, bevor die Arbeiten beginnen; der Kaufvertrag trennt den Sanierungsanteil notariell sauber vom Kaufpreis; und nach Abschluss liegt die Bescheinigung nach §7i Abs. 2 EStG vor. Fehlt eine davon, erkennt das Finanzamt die AfA nicht an — das ist der häufigste und teuerste Fehler. Eigennutzer schreiben nach §10f EStG ab (90 % über zehn Jahre).
§7i EStG erlaubt es, den Sanierungsanteil einer denkmalgeschützten Immobilie vollständig abzuschreiben: 9 % pro Jahr über 8 Jahre, dann 7 % über 4 Jahre — insgesamt 100 % in 12 Jahren. Das gilt nur für den Sanierungsanteil, nicht für den Grundstücks- oder reinen Kaufpreisanteil.
Was das bedeutet: Wer eine Denkmalimmobilie mit 150.000 € Sanierungsanteil kauft, kann über 12 Jahre 150.000 € steuerlich geltend machen — das Finanzamt beteiligt sich direkt am Investment.
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Die zuständige Denkmalschutzbehörde muss die Sanierungsmaßnahmen schriftlich genehmigen, bevor die ersten Arbeiten beginnen. Nachträgliche Genehmigungen werden steuerlich nicht anerkannt.
Im Kaufvertrag muss der Sanierungsanteil eindeutig vom Kaufpreisanteil getrennt ausgewiesen sein. Eine pauschale Nennung des Gesamtbetrags reicht nicht.
Nach Abschluss der Sanierung stellt die Denkmalschutzbehörde eine Bescheinigung aus, die dem Finanzamt vorgelegt wird. Ohne diese Bescheinigung keine AfA.
Kapitalanleger (§7i) müssen die Wohnung dauerhaft vermieten. Eigennutzer fallen unter §10f EStG mit 90 % über 10 Jahre.
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
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Tragen Sie den Sanierungsanteil und Ihren Grenzsteuersatz ein. Für Kapitalanleger gilt §7i (100 % über 12 Jahre), für Selbstnutzer §10f (90 % über 10 Jahre).
⚠️ Vereinfachte Modellrechnung ohne Gewähr. Nur der Sanierungsanteil ist begünstigt, nicht der Grundstücks- oder Altbauanteil; Voraussetzung sind die behördliche Genehmigung vor Sanierungsbeginn und die §7i-Bescheinigung. Keine Steuer- oder Rechtsberatung (§1 StBerG).
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