Abschreibung Denkmalschutz: Denkmalabschreibung nach Paragraph 7i EStG – Voraussetzungen, Beispiel, Kaufpreis der Immobilie, Denkmal-AfA rückwirkend

Was bringt §7i EStG praktisch?

Wer eine Denkmalimmobilie mit 150.000 € Sanierungsanteil kauft, kann über 12 Jahre 150.000 € steuerlich geltend machen — das Finanzamt beteiligt sich direkt am Investment. Welche Städte sich dafür rechnen, zeigt die Übersicht Denkmalimmobilie kaufen: Leipzig, Dresden, Jena.

Abschreibung Denkmalschutz Immobilie, Denkmalabschreibung, Paragraph 7i EStG — dieselbe Vorschrift: Für dieselbe Regelung kursieren mehrere Namen: Denkmal-AfA, Denkmalabschreibung, Denkmalschutz-Abschreibung oder ausgeschrieben Paragraph 7i EStG. Gemeint ist immer die erhöhte Absetzung für Baumaßnahmen an Baudenkmalen, die ausschließlich am bescheinigten Sanierungsanteil ansetzt — nicht am Kaufpreis und nicht am Grundstück. Wer in Angeboten auf unterschiedliche Begriffe stößt, vergleicht deshalb keine verschiedenen Modelle, sondern dieselbe Vorschrift unter verschiedenen Namen.

Denkmal-Abschreibung Schritt für Schritt: Rechenweg bei 150.000 € Sanierungsanteil: Bei 150.000 € Sanierungsanteil und 42 % Steuersatz spart die §7i-AfA über zwölf Jahre rund 63.000 € Steuern.

Voraussetzungen nach §7i EStG: Damit die AfA anerkannt wird: Das Finanzamt erkennt die §7i-AfA nur an, wenn alle vier Voraussetzungen erfüllt sind.

Denkmalschutz-Genehmigung vor Sanierungsbeginn (1): Die zuständige Denkmalschutzbehörde muss die Sanierungsmaßnahmen schriftlich genehmigen, bevor die ersten Arbeiten beginnen. Nachträgliche Genehmigungen werden steuerlich nicht anerkannt — deshalb lässt sich die Denkmal-AfA rückwirkend nicht geltend machen.

Korrekte notarielle Aufteilung (2): Im Kaufvertrag muss der Sanierungsanteil eindeutig vom Kaufpreisanteil getrennt ausgewiesen sein. Eine pauschale Nennung des Gesamtbetrags reicht nicht.

Bescheinigung nach §7i Abs. 2 EStG (3): Nach Abschluss der Sanierung stellt die Denkmalschutzbehörde eine Bescheinigung aus, die dem Finanzamt vorgelegt wird. Ohne diese Bescheinigung keine AfA.

Vermietungsabsicht oder Eigennutzung (4): Kapitalanleger (§7i) müssen die Wohnung dauerhaft vermieten, Eigennutzer (§10f) müssen sie durchgehend selbst nutzen.

Denkmal-AfA bei Eigennutzung: Was bringt §10f EStG konkret?

Wer die Denkmalimmobilie selbst bewohnt, statt sie zu vermieten, schreibt nicht über §7i, sondern über §10f EStG ab: 9 % der Sanierungskosten pro Jahr über 10 Jahre, insgesamt 90 % — als Sonderausgabenabzug, nicht als AfA im technischen Sinn. Der Unterschied zu §7i ist mehr als nur die Prozentzahl:

Keine zusätzliche Gebäude-AfA: Weil selbstgenutztes Wohneigentum keine Einkunftsquelle ist, läuft neben dem Sonderausgabenabzug keine reguläre lineare AfA auf die Altbausubstanz mit — anders als bei Vermietung. Eigennutzung muss durchgehend vorliegen: §10f verlangt die Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken in jedem der zehn Jahre.

Wird die Wohnung zwischenzeitlich vermietet oder steht sie leer, entfällt der Abzug für die betroffenen Jahre — ein nachträglicher Wechsel zu §7i (Vermietung) ist dann für die Zukunft möglich, aber nicht rückwirkend. Bescheinigungspflicht identisch: Genehmigung vor Sanierungsbeginn und die Bescheinigung der Denkmalbehörde sind für §10f genauso zwingend wie für §7i — diese beiden Voraussetzungen gelten unverändert für beide Nutzungsarten.

In Summe ist der Steuervorteil bei Eigennutzung niedriger als bei Vermietung (90 % statt 100 %, kein Zusatzhebel über die Gebäude-AfA) — aber die eigene selbstgenutzte Denkmalimmobilie bleibt ein eigenständiger, planbarer Steuerhebel, kein Nebeneffekt der Kapitalanlage.

Wie rechnen Sie die Denkmal-AfA selbst durch?

Tragen Sie den Sanierungsanteil und Ihren Grenzsteuersatz ein.

Rechnen Sie Ihren Denkmal-Fall komplett durch: Der Rechner oben zeigt die AfA-Wirkung. Der Cashflow-Rechner als Excel rechnet die ganze Kette: Cashflow nach Steuern über bis zu 30 Jahre, Denkmal-AfA §7i korrekt verteilt, Verkaufsbetrachtung — jede Annahme frei änderbar.

Häufige Fragen