Die Denkmal-AfA ist der stärkste legale Steuerhebel im deutschen Immobilienrecht — aber nur wenn die Struktur stimmt. Rechenweg, Voraussetzungen und was viele Anleger falsch machen.
Die Denkmal-AfA nach §7i EStG erlaubt es Kapitalanlegern, den Sanierungsanteil einer denkmalgeschützten Immobilie vollständig abzuschreiben: 9 % pro Jahr über acht Jahre, danach 7 % über vier Jahre — zusammen 100 % des Sanierungsanteils als AfA in zwölf Jahren. Abgeschrieben wird ausschließlich der Sanierungsanteil, nicht der Grundstücks- oder Kaufpreisanteil. Bei einem Sanierungsanteil von 150.000 € und einem Steuersatz von 42 % ergibt das rund 63.000 € Steuerersparnis über die zwölf Jahre. Über die Anerkennung entscheiden drei Bedingungen: Die Denkmalschutzbehörde genehmigt die Sanierung schriftlich, bevor die Arbeiten beginnen; der Kaufvertrag trennt den Sanierungsanteil notariell sauber vom Kaufpreis; und nach Abschluss liegt die Bescheinigung nach §7i Abs. 2 EStG vor. Fehlt eine davon, erkennt das Finanzamt die AfA nicht an — das ist der häufigste und teuerste Fehler. Eigennutzer schreiben nach §10f EStG ab (90 % über zehn Jahre).
§7i EStG erlaubt es, den Sanierungsanteil einer denkmalgeschützten Immobilie vollständig abzuschreiben: 9 % pro Jahr über 8 Jahre, dann 7 % über 4 Jahre — insgesamt 100 % in 12 Jahren. Das gilt nur für den Sanierungsanteil, nicht für den Grundstücks- oder reinen Kaufpreisanteil.
Was das bedeutet: Wer eine Denkmalimmobilie kauft mit 150.000 € Sanierungsanteil, kann über 12 Jahre 150.000 € steuerlich geltend machen — das Finanzamt beteiligt sich direkt am Investment. Welche Städte sich dafür rechnen, zeigt die Übersicht Denkmalimmobilie kaufen: Leipzig, Dresden, Jena.
Für dieselbe Regelung kursieren mehrere Namen: Denkmal-AfA, Denkmalabschreibung, Denkmalschutz-Abschreibung oder ausgeschrieben Paragraph 7i EStG. Gemeint ist immer die erhöhte Absetzung für Baumaßnahmen an Baudenkmalen, die ausschließlich am bescheinigten Sanierungsanteil ansetzt — nicht am Kaufpreis und nicht am Grundstück. Wer in Angeboten auf unterschiedliche Begriffe stößt, vergleicht deshalb keine verschiedenen Modelle, sondern dieselbe Vorschrift unter verschiedenen Namen.
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Die zuständige Denkmalschutzbehörde muss die Sanierungsmaßnahmen schriftlich genehmigen, bevor die ersten Arbeiten beginnen. Nachträgliche Genehmigungen werden steuerlich nicht anerkannt.
Im Kaufvertrag muss der Sanierungsanteil eindeutig vom Kaufpreisanteil getrennt ausgewiesen sein. Eine pauschale Nennung des Gesamtbetrags reicht nicht.
Nach Abschluss der Sanierung stellt die Denkmalschutzbehörde eine Bescheinigung aus, die dem Finanzamt vorgelegt wird. Ohne diese Bescheinigung keine AfA.
Kapitalanleger (§7i) müssen die Wohnung dauerhaft vermieten. Eigennutzer fallen unter §10f EStG mit 90 % über 10 Jahre.
Die Abschreibung Denkmalschutz-Immobilie besteht aus zwei Teilen, und über beide entscheidet der Kaufpreis: §7i EStG schreibt ausschließlich den Sanierungsanteil ab. Der übrige Kaufpreis — Grund und Boden sowie die Altbausubstanz — läuft daneben mit der regulären Gebäude-AfA weiter, meist 2 % oder 2,5 % pro Jahr. Ein aktuelles BFH-Urteil zeigt: Auch dieser Anteil lässt sich unter Umständen erhöhen.
Der Bundesfinanzhof hat am 7. Oktober 2025 (Az. IX R 26/24) entschieden: Bei einer denkmalgeschützten Immobilie bleibt der Bodenwert ein eigenständiger, positiver Wert — er darf nicht künstlich auf null gerechnet werden, nur weil das Gebäude unter Denkmalschutz steht. Gleichzeitig bestätigte der BFH, dass sich die Restnutzungsdauer auch bei Denkmalobjekten per Sachverständigengutachten nachweisen lässt: Im entschiedenen Fall stieg der AfA-Satz auf die Altbausubstanz von 2,5 % auf rund 3,3 %, weil eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren belegt wurde.
Für die Praxis heißt das: Die §7i-AfA auf den Sanierungsanteil und ein Wann ein Restnutzungsdauer-Gutachten die AfA wirklich erhöht auf den Altbausubstanz-Anteil schließen sich nicht aus — beide Hebel setzen an unterschiedlichen Teilen des Kaufpreises an und lassen sich kombinieren. Ob sich der zusätzliche Gutachtenaufwand für Ihr Objekt lohnt, hängt vom Gebäudewert und Baujahr ab. Keine Steuerberatung; die verbindliche Würdigung trifft Ihr Steuerberater.
Wer die Denkmalimmobilie selbst bewohnt, statt sie zu vermieten, schreibt nicht über §7i, sondern über §10f EStG ab: 9 % der Sanierungskosten pro Jahr über 10 Jahre, insgesamt 90 % — als Sonderausgabenabzug, nicht als AfA im technischen Sinn. Der Unterschied zu §7i ist mehr als nur die Prozentzahl:
In Summe ist der Steuervorteil bei Eigennutzung niedriger als bei Vermietung (90 % statt 100 %, kein Zusatzhebel über die Gebäude-AfA) — aber die eigene selbstgenutzte Denkmalimmobilie bleibt ein eigenständiger, planbarer Steuerhebel, kein Nebeneffekt der Kapitalanlage.
Verkauf innerhalb der Frist: Wird die Immobilie verkauft, bevor die 12-jährige (§7i) bzw. 10-jährige (§10f) Abschreibungsfrist abgelaufen ist, geht die noch nicht ausgeschöpfte AfA verloren — der Käufer kann die verbleibenden Prozentsätze des Verkäufers nicht übernehmen. Er kann für eigene, neue Sanierungsmaßnahmen an demselben Objekt selbst wieder eine Denkmal-AfA beginnen, aber nicht die des Vorbesitzers fortführen. Das ist bei der Verkaufsentscheidung mitzudenken, nicht erst danach.
Vererbung — anders als beim Verkauf, mit einer Ausnahme: Bei vermieteten Objekten (§7i) gilt die sogenannte Fußstapfentheorie (§11d EStDV) — Erben führen die begonnene AfA des Erblassers zu den bisherigen Werten fort, sowohl bei Erbfolge als auch bei unentgeltlicher Schenkung. Bei selbstgenutzten Objekten (§10f) hat der Bundesfinanzhof dagegen aktuell entschieden (2026): Der Sonderausgabenabzug nach §10f ist grundsätzlich nicht auf Erben übertragbar, weil es sich um einen personenbezogenen Sonderausgabenabzug handelt, nicht um eine echte AfA — §11d EStDV greift hier nicht. Die einzige Ausnahme: Der überlebende, zusammenveranlagte Ehegatte kann den Abzug für den hinzuerworbenen Miteigentumsanteil in bisheriger Höhe fortführen (§10f Abs. 4 Satz 3 i.V.m. §10e Abs. 5 Satz 3 EStG). Für alle anderen Erben (Kinder, sonstige Erbberechtigte) endet der Abzug mit dem Erbfall.
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
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Tragen Sie den Sanierungsanteil und Ihren Grenzsteuersatz ein. Für Kapitalanleger gilt §7i (100 % über 12 Jahre), für Selbstnutzer §10f (90 % über 10 Jahre).
Vereinfachte Modellrechnung ohne Gewähr. Nur der Sanierungsanteil ist begünstigt, nicht der Grundstücks- oder Altbauanteil; Voraussetzung sind die behördliche Genehmigung vor Sanierungsbeginn und die §7i-Bescheinigung. Keine Steuer- oder Rechtsberatung (§1 StBerG).
Unverbindlich, persönlich, auf Ihr Steuerprofil zugeschnitten. Ich prüfe gemeinsam, welches Modell zu Ihrer Situation passt — Denkmal-AfA, Neubau QNG oder §7b-Sonder-AfA.
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QNG-Neubau West/Süd →Höhere Abschreibung über kürzere Nutzungsdauer — Rechtslage 2026.
Restnutzungsdauer-Gutachten →Der Rechner oben zeigt die AfA-Wirkung. Der Excel-Investitionsrechner rechnet die ganze Kette: Cashflow nach Steuern über bis zu 30 Jahre, Denkmal-AfA §7i korrekt verteilt, Verkaufsbetrachtung — jede Annahme frei änderbar.