Die Steuermodelle — Denkmal-AfA, QNG und §7b im Klartext.
Denkmal-AfA, Neubau QNG und die §7b Sonder-AfA wirken unterschiedlich stark — je nach Grenzsteuersatz, Objekt und Kapitaleinsatz. Hier finden Sie Rechenweg, Vergleich und einen Rechner.
Denkmal-AfA, QNG oder §7b — welches Steuermodell bringt am meisten?
Für Kapitalanleger gibt es in Deutschland drei staatlich geförderte Abschreibungsmodelle, die unterschiedlich stark wirken. Die Denkmal-AfA (§7i EStG) schreibt den Sanierungsanteil zu 100 % über zwölf Jahre ab — der höchste Gesamthebel, an ein Denkmalobjekt und dessen Sanierung gebunden. Der QNG-Neubau zieht rund 38,5 % der Abschreibung in die ersten vier Jahre vor und lässt sich mit KfW-Förderung kombinieren. Die §7b Sonder-AfA bringt zusätzlich zur linearen Gebäude-AfA weitere 20 % über vier Jahre für neu geschaffenen Mietwohnraum. Welches Modell am meisten bringt, entscheidet nicht das Modell selbst, sondern der persönliche Grenzsteuersatz, das Objekt und der eingesetzte Kapitaleinsatz — ein Spitzenverdiener zieht aus jedem Prozentpunkt Abschreibung mehr Steuer als ein Durchschnittsverdiener. AUP vermittelt die passenden Objekte nach §34c GewO; die verbindliche steuerliche Würdigung trifft Ihr Steuerberater.
Die Modelle im Überblick
Wir erklären die Modelle mit realem Rechenweg und vermitteln passende Objekte nach §34c GewO. Die verbindliche steuerliche Würdigung trifft Ihr Steuerberater — wir liefern die Grundlage dafür.
Anlagerechner
Cashflow, IRR und Steuerersparnis für Denkmal (§7i), QNG-Neubau (§7b) und Bestand.
Zum Rechner →Denkmal-AfA §7iDenkmal-AfA erklärt
§7i EStG: Rechenweg, reale Ersparnis und Voraussetzungen.
Mehr erfahren →VergleichQNG vs. Denkmal-AfA
Welches Modell wann passt — Neubau QNG gegen Denkmal.
Mehr erfahren →RechnerSteuerersparnis berechnen
Ihre Ersparnis am konkreten Steuerprofil durchrechnen.
Mehr erfahren →Drei Modelle, ein Kaufpreis — was steuerlich unterschiedlich ankommt
Alle drei Modelle setzen an derselben Stelle an: Sie erhöhen die Abschreibung und senken damit das zu versteuernde Einkommen. Der Unterschied liegt in zwei Größen — welcher Anteil des Kaufpreises abgeschrieben werden darf, und über welchen Zeitraum.
| Denkmal-AfA §7i | Neubau QNG §7b (Sonder-AfA) | Bestand ohne Sondermodell | |
|---|---|---|---|
| Abschreibbare Bemessungsgrundlage | Sanierungsanteil (bei Denkmalobjekten regelmäßig der größere Teil des Kaufpreises) | Gebäudeanteil, gedeckelt auf die gesetzliche Bemessungsgrenze | Gebäudeanteil |
| Höhe und Dauer | Sanierungsanteil über 12 Jahre vollständig abschreibbar (8 Jahre je 9 %, 4 Jahre je 7 %) | 5 % jährlich über 4 Jahre zusätzlich zur linearen AfA | lineare AfA über die Nutzungsdauer |
| Grundstücksanteil | nie abschreibbar | nie abschreibbar | nie abschreibbar |
| Wirkt am stärksten bei | hohem Grenzsteuersatz und hohem Sanierungsanteil | Anlegern, die früh Liquidität brauchen | langfristigem Halten ohne Steuerdruck |
| Praktischer Preis dafür | Kaufpreis je m² liegt über dem des Bestands; Sanierungsqualität entscheidet | Anforderungen an das Gebäude (Effizienz/Zertifizierung) müssen erfüllt sein | — |
Die Zahl, auf die es ankommt, ist nicht die AfA-Quote. Es ist der Betrag, der nach Zins, Tilgung, Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallrisiko und Steuer übrig bleibt. Ein Modell mit hoher Abschreibung und zu hohem Einstiegspreis kann schlechter abschneiden als ein unspektakulärer Bestand mit tragfähiger Miete.
Vier Bedingungen, ohne die kein Modell trägt
- Ein Grenzsteuersatz, der die Abschreibung überhaupt wirken lässt. Wer wenig Steuern zahlt, spart durch AfA wenig. Steuermodelle sind Instrumente für hohe Einkommen — bei niedrigem Grenzsteuersatz ist die Denkmal-AfA das falsche Werkzeug, und das sagen wir dann auch.
- Eine Miete, die den Kapitaldienst trägt. Die Steuerersparnis fließt erst nach der Steuererklärung, die Rate ist jeden Monat fällig. Wer die Lücke nicht aus dem laufenden Einkommen decken kann, gerät in Bedrängnis, bevor der erste Vorteil ankommt.
- Ein Sanierungsanteil, der der Prüfung standhält. Nur die bescheinigten Sanierungskosten sind nach §7i begünstigt — nicht der Kaufpreis. Die Bescheinigung der Denkmalbehörde ist das Dokument, an dem das Modell hängt.
- Ein Kaufpreis, der zum Markt passt. Denkmal- und QNG-Objekte werden mit Aufschlag verkauft. Ist der Aufschlag größer als der Steuervorteil, zahlen Sie Ihre Ersparnis selbst — im Kaufpreis.
Grenze der Beratung: AUP Finanzservice erklärt die Modelle und vermittelt Objekte nach §34c GewO. Die verbindliche steuerliche Würdigung Ihres Falls trifft Ihr Steuerberater — wir liefern die Grundlage, nicht das Testat (§1 StBerG).
Häufige Fragen
Welches Modell bringt mir am meisten?
Sind die Beispielzahlen verbindlich?
Was kostet die Erstberatung?
Kostenlose Erstberatung
Unverbindlich und persönlich. Ich prüfe mit Ihnen, welches Modell zu Ihrer Situation passt — Denkmal-AfA, Neubau QNG oder Neubau §7b.