Denkmal-AfA, Neubau QNG und die §7b-Sonder-AfA wirken unterschiedlich stark — je nach Grenzsteuersatz, Objekt und Kapitaleinsatz. Hier finden Sie Rechenweg, Vergleich und einen Rechner.
AUP Finanzservice — Siegfried Perini, §34c GewO. Jedes Objekt wird nach unserem Prüfstandard vorab geprüft (Kaufpreis, Mietwert, Kaufpreisaufteilung, Steuerwirkung); bei einem Teil der Objekte vergütet uns der Bauträger, für andere erhalten wir keine Vergütung — für Sie entsteht in beiden Fällen keine Provision, und das benennen wir offen. Wie das geht: Prüfstandard.
100 % des bescheinigten Sanierungsanteils über 12 Jahre (8 Jahre je 9 %, 4 Jahre je 7 %) — die Ersparnis ist Sanierungsanteil × persönlicher Grenzsteuersatz.
Für Anleger mit hohem Grenzsteuersatz und hohem Sanierungsanteil: ab rund 30 % Grenzsteuersatz sinnvoll, spürbar ab rund 42 %. Darunter ist der Hebel meist zu klein.
Nur der bescheinigte Sanierungsanteil ist begünstigt, nicht der Kaufpreis — ein zu hoher Aufschlag frisst den Steuervorteil wieder auf.
5 % jährlich über 4 Jahre zusätzlich zur linearen AfA, Bemessungsgrundlage bis 4.000 €/m², über 5.200 €/m² Baukosten (Anschaffungs-/Herstellungskosten) entfällt sie ganz; 10 Jahre Vermietungspflicht. Nur für Bauanträge bis 30. September 2029.
Lineare AfA auf den Gebäudeanteil über die Nutzungsdauer — für langfristiges Halten ohne Steuerdruck. Entscheidend bei allen drei Modellen: der Betrag, der nach Zins, Tilgung, Kosten und Steuer übrig bleibt.
Wer mit Immobilien Steuern sparen will, hat drei steuerlich geförderte Abschreibungsmodelle zur Wahl — am meisten bringt jeweils das Modell, das zu Grenzsteuersatz, Objekt und Kapitaleinsatz passt. Die Denkmal-AfA (§7i EStG) schreibt den Sanierungsanteil zu 100 % über zwölf Jahre ab — der höchste Gesamthebel, an ein Denkmalobjekt und dessen Sanierung gebunden. Der QNG-Neubau zieht rund 38,5 % der Abschreibung in die ersten vier Jahre vor und lässt sich mit KfW-Förderung kombinieren. Die §7b-Sonder-AfA bringt zusätzlich zur linearen Gebäude-AfA weitere 20 % über vier Jahre für neu geschaffenen Mietwohnraum. Welches Modell am meisten bringt, entscheidet nicht das Modell selbst, sondern der persönliche Grenzsteuersatz, das Objekt und der Kapitaleinsatz — ein Spitzenverdiener zieht aus jedem Prozentpunkt Abschreibung mehr Steuer als ein Durchschnittsverdiener. AUP vermittelt die passenden Objekte nach §34c GewO; die verbindliche steuerliche Würdigung trifft Ihr Steuerberater.
Wir erklären die Modelle mit realem Rechenweg und vermitteln passende Objekte nach §34c GewO. Die verbindliche steuerliche Würdigung trifft Ihr Steuerberater — wir liefern die Grundlage dafür.
Wer die Steuerlast senken will, hat im Wesentlichen zwei Wege: weniger verdienen oder mehr abziehen. Der zweite Weg ist gemeint, wenn vom Steuernsparen mit Immobilien die Rede ist — und er funktioniert über die Abschreibung. Die AfA mindert das zu versteuernde Einkommen, ohne dass ihr im selben Jahr eine Zahlung gegenübersteht: Der Kaufpreis ist bereits geflossen oder finanziert, abgeschrieben wird über Jahre. Diesen Betrag mal Ihrem Grenzsteuersatz — das ist die jährliche Wirkung.
Damit ist auch klar, wo die Grenzen liegen. Die Steuerlast durch Investition zu senken, setzt drei Dinge voraus: ein Einkommen, auf das der Abzug überhaupt wirkt, ein Objekt mit hohem abschreibbarem Anteil, und eine Kalkulation, die auch ohne die Steuerwirkung trägt. Ab rund 30 % Grenzsteuersatz ist das Modell sinnvoll, spürbar ab rund 42 %; darunter ist der Hebel meist zu klein, um die Risiken zu rechtfertigen. Und ein Steuervorteil bei Vermietung, der im Kaufpreis schon einmal mitbezahlt wurde, ist keiner — deshalb steht bei uns die Preisprüfung vor der Steuerrechnung. Wie hoch Ihr Grenzsteuersatz liegt, zeigt der Steuerrechner mit Tabelle; wie die Miete danach besteuert wird, steht auf Mieteinnahmen versteuern.
Leipzig bis Berlin — der größte Gründerzeitbestand Deutschlands.
Köln bis München — wo der Neubau die sauberere Rechnung ist.
Leipzig, Dresden, Berlin, Hamburg und mehr.
Höhere Abschreibung über kürzere Nutzungsdauer — Rechtslage 2026.
Alle drei Modelle setzen an derselben Stelle an: Sie erhöhen die Abschreibung und senken damit das zu versteuernde Einkommen. Der Unterschied liegt in zwei Größen — welcher Anteil des Kaufpreises abgeschrieben werden darf, und über welchen Zeitraum.
| Denkmal-AfA §7i | Neubau QNG §7b (Sonder-AfA) | Bestand ohne Sondermodell | |
|---|---|---|---|
| Abschreibbare Bemessungsgrundlage | Sanierungsanteil (bei Denkmalobjekten regelmäßig der größere Teil des Kaufpreises) | Gebäudeanteil, gedeckelt auf die gesetzliche Bemessungsgrenze | Gebäudeanteil |
| Höhe und Dauer | Sanierungsanteil über 12 Jahre vollständig abschreibbar (8 Jahre je 9 %, 4 Jahre je 7 %) | 5 % jährlich über 4 Jahre zusätzlich zur linearen AfA | lineare AfA über die Nutzungsdauer |
| Grundstücksanteil | nie abschreibbar | nie abschreibbar | nie abschreibbar |
| Wirkt am stärksten bei | hohem Grenzsteuersatz und hohem Sanierungsanteil | Anlegern, die früh Liquidität brauchen | langfristigem Halten ohne Steuerdruck |
| Praktischer Preis dafür | Kaufpreis je m² liegt über dem des Bestands; Sanierungsqualität entscheidet | Anforderungen an das Gebäude (Effizienz/Zertifizierung) müssen erfüllt sein | — |
Der Unterschied zwischen den Modellen ist kein Prozentpunkt, sondern ein Vielfaches. Die Denkmal-AfA nach §7i schreibt den Sanierungsanteil in 12 Jahren vollständig ab (8 Jahre je 9 %, dann 4 Jahre je 7 %). Der QNG-Neubau kommt aus Sonderabschreibung (5 % über 4 Jahre) und degressiver AfA (5 % vom Restbuchwert) nach 4 Jahren auf 38,5 % und nach 12 Jahren auf 66,0 %. Die lineare AfA erreicht im selben Zeitraum 24 %. Gezeichnet ist der Anteil der Bemessungsgrundlage, nicht des Kaufpreises: der Grundstücksanteil ist in keinem Modell abschreibbar, und die Deckelung der §7b-Bemessungsgrundlage kann den mittleren Verlauf im Einzelfall senken.
Quelle: §7i, §7 Abs. 5a und §7b EStG (gesetze-im-internet.de) · Stand 20.08.2026
Die Zahl, auf die es ankommt, ist nicht die AfA-Quote. Es ist der Betrag, der nach Zins, Tilgung, Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallrisiko und Steuer übrig bleibt. Ein Modell mit hoher Abschreibung und zu hohem Einstiegspreis kann schlechter abschneiden als ein unspektakulärer Bestand mit tragfähiger Miete.
Grenze der Beratung: AUP Finanzservice erklärt die Modelle und vermittelt Objekte nach §34c GewO. Die verbindliche steuerliche Würdigung Ihres Falls trifft Ihr Steuerberater — wir liefern die Grundlage, nicht das Testat (§1 StBerG).
Denkmal-AfA §7i — der RechenwegQNG oder Denkmal?Wer uns bezahlt
Der amtliche Zweck der Vorschrift sagt, worum es geht: Die Sonderabschreibung §7b EStG begünstigt ausschließlich neu geschaffenen Mietwohnraum. Wer eine neue Mietwohnung herstellt oder im Jahr der Fertigstellung erwirbt und mindestens zehn Jahre entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet, darf im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei Folgejahren jeweils bis zu 5 % zusätzlich zur regulären AfA abschreiben — über vier Jahre bis zu 20 %.
Zwei Deckel begrenzen die §7b-Sonderabschreibung: Die Bemessungsgrundlage zählt nur bis 4.000 € je Quadratmeter Wohnfläche, und liegen die Anschaffungs-/Herstellungskosten über der Baukostenobergrenze von 5.200 € je Quadratmeter, entfällt die Förderung vollständig, nicht nur anteilig. Wird die Wohnung innerhalb der ersten zehn Jahre nicht durchgehend entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet — etwa weil sie selbst genutzt oder als Ferienwohnung vermietet wird —, macht das Finanzamt die bereits gewährte Sonderabschreibung rückgängig. Die Einzelheiten stehen im Wiki: Sonderabschreibung §7b EStG und die Voraussetzungen im Detail.
Unverbindlich und persönlich. Ich prüfe mit Ihnen, welches Modell zu Ihrer Situation passt — Denkmal-AfA, Neubau QNG oder Neubau §7b.