Mieteinnahmen versteuern: ob man das muss, wie hoch die Steuer ist und wie viel das Finanzamt nimmt, mit Rechner, auch für Rentner
Muss man Mieteinnahmen versteuern? Ja, aber es gibt keine Mietsteuer: Versteuert wird der Überschuss, nämlich Einnahmen minus Werbungskosten, belastet mit Ihrem persönlichen Grenzsteuersatz. Diese Seite zeigt den Rechenweg mit Zahlen, die 34 Positionen, die dagegenstehen, und die Stellen, an denen es in der Praxis schiefgeht.
Wie versteuern Vermieter Mieteinnahmen richtig?
Mieteinnahmen versteuern Sie nicht mit einem eigenen Steuersatz, sondern als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach §21 EStG: Sie werden mit Ihren übrigen Einkünften zusammengerechnet und mit Ihrem persönlichen Grenzsteuersatz belastet. Versteuert wird nicht die Miete, sondern der Überschuss: Kaltmiete plus umlagefähige Nebenkosten minus Werbungskosten. Ein Verlust mindert in der Regel Ihr übriges Einkommen und damit die Steuer.
Mit welchem Steuersatz versteuern Sie Mieteinnahmen?
Mieteinnahmen werden nicht mit einem eigenen Steuersatz belastet, sondern mit Ihrem persönlichen Grenzsteuersatz, und zwar nur der Überschuss nach Abzug der Werbungskosten.
- Ein Verlust senkt die Steuer auf Ihr übriges Einkommen: Das ist der Effekt, der die meisten Kapitalanlage-Modelle in den ersten Jahren trägt.
- Mieteinnahmen versteuern: Wie hoch fällt die Steuer aus?
- Wie hoch Mieteinnahmen versteuert werden — der Satz im Klartext: Die häufigste Fehlvorstellung ist, es gebe einen festen Satz auf Mieten. Den gibt es nicht. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach §21 EStG werden zu Ihren übrigen Einkünften addiert und mit dem Tarif des §32a EStG belastet — bei einem Angestellten also zusammen mit dem Gehalt, bei einer Ärztin zusammen mit den Praxiseinkünften. Der Satz, mit dem der letzte Euro Mietüberschuss belastet wird, ist Ihr Grenzsteuersatz.
Daraus folgt etwas Unangenehmes und etwas Angenehmes zugleich. Unangenehm: Wer 42 % Grenzsteuersatz hat, gibt von jedem zusätzlichen Euro Überschuss 42 Cent ab, zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Angenehm: Genau derselbe Satz wirkt auf der anderen Seite. Jeder Euro Werbungskosten spart 42 Cent, und jeder Euro Abschreibung ebenso — ohne dass ihm eine tatsächliche Zahlung gegenübersteht. Deshalb hängt die Wirtschaftlichkeit einer Kapitalanlage-Immobilie so stark am eigenen Einkommensniveau.
Versteuert wird dabei nie die Miete selbst, sondern der Überschuss. Auf der Einnahmenseite stehen die vereinnahmte Kaltmiete und die vereinnahmten Umlagen des Kalenderjahres, auf der Ausgabenseite die Werbungskosten. Maßgeblich ist das Zuflussprinzip nach §11 EStG: Es zählt, wann das Geld geflossen ist, nicht für welchen Monat es bestimmt war. Eine im Dezember eingegangene Januarmiete gehört ins alte Jahr.
Wie wird aus der Miete die Steuer, an einer Wohnung durchgerechnet?
Bei einer Wohnung für 280.000 €, 240.000 € Darlehen zu 4,0 % und 780 € Kaltmiete im Monat ergibt sich im ersten Jahr ein steuerliches Ergebnis von minus 6.540 €. Dieser Verlust senkt die Steuer auf das übrige Einkommen.
Überschussrechnung für eine vermietete Eigentumswohnung im ersten Jahr: Kaltmiete 780 € × 12 — Jahr 1: + 9.360 €. Gebäude-AfA 2 % auf 240.000 € — Jahr 1: − 4.800 €. Schuldzinsen 4,0 % auf 240.000 € — Jahr 1: − 9.600 €.
Hausgeld, nicht umlagefähig — Jahr 1: − 600 €. Verwaltung — Jahr 1: − 300 €. Instandhaltungsreserve — Jahr 1: − 600 €. Steuerliches Ergebnis — Jahr 1: − 6.540 €. Steuerwirkung bei 42 % Grenzsteuersatz — Jahr 1: + 2.747 €.
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In diesem Jahr versteuern Sie also keine Mieteinnahmen — Sie senken mit ihnen Ihre Steuer. Das ist kein Trick, sondern die normale Folge daraus, dass Zinsen und Abschreibung zusammen höher liegen als die Miete.
Wichtig ist die Fortschreibung: Die Zinsen sinken mit jeder Tilgung, die Miete steigt, die AfA bleibt konstant. Irgendwann zwischen Jahr fünf und Jahr zehn kippt das Vorzeichen — und ab da versteuern Sie tatsächlich einen Überschuss.
Wer das erst im Steuerbescheid merkt, hat für dieses Jahr keine Rücklage gebildet.
Mieteinnahmen versteuern Rechner: Was leistet er und was nicht?
Einen Rechner, der Ihnen die Steuer auf Mieteinnahmen als eine Zahl ausgibt, kann es nicht geben — die Zahl hängt an Ihrem übrigen Einkommen.
Die Aufgabe zerfällt deshalb in zwei Schritte, und für beide gibt es hier ein eigenes Werkzeug.
Welche Werbungskosten setzen Sie dagegen?
Neben Schuldzinsen und Gebäude-AfA bis zu 34 Positionen. Verloren geht die Steuer meist an kleinen Posten wie Fahrtkosten zur Eigentümerversammlung, Kontoführung, Fachliteratur oder Steuerberatung.
Die Steuerlast auf Mieteinnahmen entscheidet sich weniger an der Miete als an der Vollständigkeit der Werbungskosten. Verloren geht die Steuer meist nicht an einer großen vergessenen Position, sondern an acht kleinen: Fahrtkosten zur Eigentümerversammlung, Kontoführung, Telefon, Fachliteratur, Mitgliedsbeiträge im Eigentümerverein, Steuerberatungskosten für die Anlage V, Kosten der Mietersuche, Rechtsverfolgungskosten.
Die vollständige Liste steht auf einer eigenen Seite — alle 34 Positionen mit einer Zeile Erläuterung, nichts davon hinter einem Formular. Zur Checkliste: alle 34 Werbungskosten bei Vermietung.
Zwei Positionen daraus lohnen den Blick besonders, weil sie regelmäßig falsch behandelt werden: Die Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage ist erst im Jahr der tatsächlichen Verwendung abziehbar, nicht schon bei der Zahlung.
Und wer in den ersten drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten in Instandsetzung steckt, verliert den Sofortabzug für den gesamten Betrag — die Kosten werden zu anschaffungsnahen Herstellungskosten und wandern in die AfA.
Muss man Mieteinnahmen versteuern? Rentner, Angehörige, Leerstand und Verkauf
Verbilligte Vermietung an Angehörige: Wer unter der ortsüblichen Miete vermietet, riskiert den vollen Werbungskostenabzug. §21 Abs. 2 EStG kennt drei Stufen: Ab 66 % der ortsüblichen Marktmiete gilt die Vermietung als vollentgeltlich, der Abzug bleibt ungekürzt. Zwischen 50 % und 66 % verlangt das Finanzamt eine Totalüberschussprognose. Unter 50 % wird aufgeteilt, und nur der entgeltliche Anteil der Werbungskosten bleibt abziehbar. Maßgeblich ist die ortsübliche Warmmiete — mehr dazu im Wiki: Verbilligte Miete an Angehörige.
Mieteinnahmen versteuern als Rentner: was im Ruhestand gilt: Dieselben Regeln, anderer Steuersatz. Der Überschuss aus Vermietung wird zur steuerpflichtigen Rente addiert; liegt das gesamte zu versteuernde Einkommen niedriger, wirkt derselbe Überschuss mit einem niedrigeren Grenzsteuersatz.
Das ist eine gute und eine schlechte Nachricht zugleich: Die Steuer auf die Miete fällt geringer aus — aber eine hohe Abschreibung bringt entsprechend weniger.
Ein Modell, das seinen Reiz überwiegend aus der Steuerersparnis zieht, passt deshalb schlecht in die Rentenphase und gut in die Jahre mit dem höchsten Einkommen.
Leerstand, Verkauf und Liebhaberei: Steht die Wohnung leer, bleiben die Werbungskosten grundsätzlich abziehbar, solange die Vermietungsabsicht nachweisbar ist — Inserate, Maklerauftrag, dokumentierte Besichtigungen.
Beim Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist wird der Gewinn steuerpflichtig, und die bereits genutzte Abschreibung erhöht ihn zusätzlich; nach Ablauf der Frist bleibt er nach §23 EStG steuerfrei (siehe Spekulationsfrist).
Und wer über Jahre nur Verluste erklärt, ohne dass ein Totalüberschuss erkennbar wäre, bekommt es mit dem Einwand der Liebhaberei zu tun — dann fällt der Verlustabzug rückwirkend weg.
Gehören die Zahlen in die Anlage V, und wie werden sie dort eingetragen?
Erklärt wird das Ergebnis in der Anlage V zur Einkommensteuererklärung — eine je vermietetem Objekt, mit den Einnahmen im oberen und den Werbungskosten im unteren Teil. Welche Position in welchen Block gehört, wo die AfA einzutragen ist und wie das Formular in ELSTER hinzugefügt wird, steht auf der Folgeseite: Anlage V ausfüllen — Zeile für Zeile.
- Was diese Seite nicht ersetzt: Diese Darstellung erklärt die Systematik und erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung; AUP Finanzservice UG ist Immobilienmakler und Darlehensvermittler nach §34c GewO.
- Wenn die Frage über die Steuer hinausgeht
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Im ersten Schritt ermittelt der Steuerrechner aus Ihrem zu versteuernden Einkommen Ihren Grenzsteuersatz.
Häufige Fragen
Muss man Mieteinnahmen versteuern, auch wenn sie klein sind?
Ja. Für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gibt es keine Freigrenze und keinen Freibetrag — jede Vermietung ist erklärungspflichtig, unabhängig von der Höhe. Was es gibt, ist der Grundfreibetrag auf das gesamte zu versteuernde Einkommen: Bleiben alle Einkünfte zusammen darunter, fällt keine Einkommensteuer an.
Wie hoch werden Mieteinnahmen versteuert?
Mit Ihrem persönlichen Grenzsteuersatz — es gibt keinen eigenen Steuersatz für Mieten. Wie hoch dieser Satz bei Ihnen liegt, zeigt der Steuerrechner mit Grenzsteuersatz-Tabelle.
Was ist, wenn ein Verlust entsteht?
Ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung wird in der Regel mit Ihren übrigen Einkünften verrechnet und senkt damit die Steuer auf Ihr Gehalt oder Ihre Praxiseinkünfte. Genau dieser Effekt trägt die meisten Kapitalanlage-Modelle mit hoher Abschreibung in den ersten Jahren. Voraussetzung ist die Absicht, auf Dauer einen Überschuss zu erzielen — fehlt sie, kann das Finanzamt von Liebhaberei ausgehen und die Verluste streichen.
Zählen die Nebenkosten zu den Mieteinnahmen?
Ja. Vereinnahmte Umlagen und Nebenkostenvorauszahlungen gehören zu den Einnahmen — die entsprechenden Ausgaben stehen dann auf der Werbungskostenseite. Unter dem Strich hebt sich das weitgehend auf, aber es muss beides erklärt werden, nicht nur die Differenz.
Mieteinnahmen wie versteuern: Wie läuft das ab?
Als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach §21 EStG. Versteuert wird nicht die Miete selbst, sondern der Überschuss aus Einnahmen minus Werbungskosten, belastet mit Ihrem persönlichen Grenzsteuersatz. Erklärt wird das Ergebnis in der Anlage V zur Einkommensteuererklärung.
Die 34 Werbungskosten als Checkliste zum Abhaken
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Weiterführende Seiten
Werbungskosten bei Vermietung: Welche Kosten können Sie 2026 absetzen?
Werbungskosten bei Vermietung: alle 34 absetzbaren Positionen 2026 mit Erläuterung — vollständig auf der Seite, dazu die Checkliste als PDF.
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Musterberechnung eines QNG-Neubau-Objekts in Magdeburg: 11 Seiten, Spitzensteuersatz 42 %, zwei Finanzierungsvarianten, als PDF.
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Abschreibung bei Immobilien: §7b-Sonderabschreibung und verkürzte Restnutzungsdauer — Abgrenzung, nötige Nachweise und vier Warnzeichen im Überblick.
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Glossar
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Fachlich verantwortet von Siegfried Perini — Geschäftsführer AUP Finanzservice, §34c GewO (Immobilienmakler, Darlehensvermittler), Branchenerfahrung seit 1992. Spezialisiert auf Kapitalanlage-Immobilien mit Denkmal-AfA, QNG-Neubau und §7b-Sonder-AfA. Keine Steuer- oder Rechtsberatung — bitte ziehen Sie Ihren Steuerberater hinzu.