Mieteinnahmen versteuern — was das Finanzamt wirklich nimmt
Es gibt keine Mietsteuer. Versteuert wird der Überschuss: Einnahmen minus Werbungskosten, belastet mit Ihrem persönlichen Grenzsteuersatz. Diese Seite zeigt den Rechenweg mit Zahlen, die 34 Positionen, die dagegenstehen, und die Stellen, an denen es in der Praxis schiefgeht.
Wie muss ich Mieteinnahmen versteuern?
Mieteinnahmen versteuern Sie nicht mit einem eigenen Steuersatz, sondern als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach §21 EStG: Sie werden mit Ihren übrigen Einkünften zusammengerechnet und mit Ihrem persönlichen Grenzsteuersatz belastet. Versteuert wird dabei nicht die Miete, sondern der Überschuss — Kaltmiete plus umlagefähige Nebenkosten minus Werbungskosten. Zu den Werbungskosten zählen unter anderem Finanzierungszinsen, die Gebäude-AfA, Verwaltung, Instandhaltung, Fahrtkosten und Steuerberatung; über 34 einzelne Positionen kommen dabei regelmäßig zusammen. Ergibt sich ein Verlust, mindert er in der Regel Ihr übriges Einkommen und damit die Steuer. Eingetragen wird das Ganze in der Anlage V zur Einkommensteuererklärung, für jedes Objekt getrennt. Eine Freigrenze für Mieteinnahmen gibt es nicht — wohl aber die Regel, dass eine Steuererklärung entfällt, wenn die Gesamteinkünfte unter dem Grundfreibetrag bleiben. Keine Steuerberatung; die verbindliche Prüfung übernimmt Ihr Steuerberater.
Mieteinnahmen: wie versteuern, und wie hoch fällt die Steuer aus?
Mieteinnahmen versteuern: wie hoch ist der Satz wirklich?
Die häufigste Fehlvorstellung ist, es gebe einen festen Satz auf Mieten. Den gibt es nicht. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach §21 EStG werden zu Ihren übrigen Einkünften addiert und mit dem Tarif des §32a EStG belastet — bei einem Angestellten also zusammen mit dem Gehalt, bei einer Ärztin zusammen mit den Praxiseinkünften. Der Satz, mit dem der letzte Euro Mietüberschuss belastet wird, ist Ihr Grenzsteuersatz.
Daraus folgt etwas Unangenehmes und etwas Angenehmes zugleich. Unangenehm: Wer 42 % Grenzsteuersatz hat, gibt von jedem zusätzlichen Euro Überschuss 42 Cent ab, zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Angenehm: Genau derselbe Satz wirkt auf der anderen Seite. Jeder Euro Werbungskosten spart 42 Cent, und jeder Euro Abschreibung ebenso — ohne dass ihm eine tatsächliche Zahlung gegenübersteht. Deshalb hängt die Wirtschaftlichkeit einer Kapitalanlage-Immobilie so stark am eigenen Einkommensniveau.
Versteuert wird dabei nie die Miete selbst, sondern der Überschuss. Auf der Einnahmenseite stehen die vereinnahmte Kaltmiete und die vereinnahmten Umlagen des Kalenderjahres, auf der Ausgabenseite die Werbungskosten. Maßgeblich ist das Zuflussprinzip nach §11 EStG: Es zählt, wann das Geld geflossen ist, nicht für welchen Monat es bestimmt war. Eine im Dezember eingegangene Januarmiete gehört ins alte Jahr.
Von der Miete zur Steuer — eine vermietete Wohnung, durchgerechnet
Eine Eigentumswohnung für 280.000 €, davon 40.000 € Grundstücksanteil und 240.000 € Gebäudeanteil. Finanziert mit 240.000 € Bankdarlehen zu 4,0 % Zins, vermietet für 780 € kalt im Monat. Bestandsobjekt mit linearer Gebäude-AfA von 2 %.
| Position | Jahr 1 |
|---|---|
| Kaltmiete 780 € × 12 | + 9.360 € |
| Gebäude-AfA 2 % auf 240.000 € | − 4.800 € |
| Schuldzinsen 4,0 % auf 240.000 € | − 9.600 € |
| Hausgeld, nicht umlagefähig | − 600 € |
| Verwaltung | − 300 € |
| Instandhaltungsreserve | − 600 € |
| Steuerliches Ergebnis | − 6.540 € |
| Steuerwirkung bei 42 % Grenzsteuersatz | + 2.747 € |
Modellrechnung ohne Gewähr, ohne Leerstandsabschlag, ohne Soli und Kirchensteuer. Keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Verbindliche Berechnung durch Ihren Steuerberater (§1 StBerG).
In diesem Jahr versteuern Sie also keine Mieteinnahmen — Sie senken mit ihnen Ihre Steuer. Das ist kein Trick, sondern die normale Folge daraus, dass Zinsen und Abschreibung zusammen höher liegen als die Miete. Wichtig ist die Fortschreibung: Die Zinsen sinken mit jeder Tilgung, die Miete steigt, die AfA bleibt konstant. Irgendwann zwischen Jahr fünf und Jahr zehn kippt das Vorzeichen — und ab da versteuern Sie tatsächlich einen Überschuss. Wer das erst im Steuerbescheid merkt, hat für dieses Jahr keine Rücklage gebildet.
Mieteinnahmen versteuern: Rechner und was er leisten kann
Einen Rechner, der Ihnen die Steuer auf Mieteinnahmen als eine Zahl ausgibt, kann es nicht geben — die Zahl hängt an Ihrem übrigen Einkommen. Die Aufgabe zerfällt deshalb in zwei Schritte, und für beide gibt es hier ein eigenes Werkzeug.
Ihren Grenzsteuersatz bestimmen
Der Steuerrechner ermittelt aus Ihrem zu versteuernden Einkommen den Satz, mit dem jeder zusätzliche Euro belastet und jeder Euro Werbungskosten entlastet wird — dazu die vollständige Tabelle für 2026.
Grenzsteuersatz-Tabelle 2026 →Überschuss und Cashflow rechnen
Der Anlagerechner stellt Miete, Bewirtschaftung, Kapitaldienst und Abschreibung gegenüber und zeigt, was nach Steuern übrig bleibt — über zehn Jahre, nicht nur im ersten.
Cashflow nach Steuern rechnen →Die Rendite selbst prüfen
Bevor die Steuer überhaupt eine Rolle spielt, muss die Miete zum Preis passen. Brutto- und Nettomietrendite in einer Rechnung.
Mietrendite-Rechner für Kapitalanlage-Immobilien →Was Sie dagegensetzen: 34 Werbungskosten-Positionen
Die Steuerlast auf Mieteinnahmen entscheidet sich weniger an der Miete als an der Vollständigkeit der Werbungskosten. Die großen Posten kennt jeder — Schuldzinsen und Gebäude-AfA. Verloren geht die Steuer meist nicht an einer großen vergessenen Position, sondern an acht kleinen: Fahrtkosten zur Eigentümerversammlung, Kontoführung, Telefon, Fachliteratur, Mitgliedsbeiträge im Eigentümerverein, Steuerberatungskosten für die Anlage V, Kosten der Mietersuche, Rechtsverfolgungskosten.
Die vollständige Liste steht auf einer eigenen Seite — alle 34 Positionen mit einer Zeile Erläuterung, nichts davon hinter einem Formular. Zur Checkliste: alle 34 Werbungskosten bei Vermietung. Zwei Positionen daraus lohnen den Blick besonders, weil sie regelmäßig falsch behandelt werden: Die Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage ist erst im Jahr der tatsächlichen Verwendung abziehbar, nicht schon bei der Zahlung. Und wer in den ersten drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten in Instandsetzung steckt, verliert den Sofortabzug für den gesamten Betrag — die Kosten werden zu anschaffungsnahen Herstellungskosten und wandern in die AfA.
Muss man Mieteinnahmen versteuern — auch in diesen Fällen?
Verbilligte Vermietung an Angehörige
Wer unter der ortsüblichen Miete vermietet, riskiert den vollen Werbungskostenabzug. §21 Abs. 2 EStG kennt drei Stufen: Ab 66 % der ortsüblichen Marktmiete gilt die Vermietung als vollentgeltlich, der Abzug bleibt ungekürzt. Zwischen 50 % und 66 % verlangt das Finanzamt eine Totalüberschussprognose. Unter 50 % wird aufgeteilt, und nur der entgeltliche Anteil der Werbungskosten bleibt abziehbar. Maßgeblich ist die ortsübliche Warmmiete — mehr dazu im Wiki: Verbilligte Miete an Angehörige.
Mieteinnahmen versteuern: Rentner und Ruheständler
Dieselben Regeln, anderer Steuersatz. Der Überschuss aus Vermietung wird zur steuerpflichtigen Rente addiert; liegt das gesamte zu versteuernde Einkommen niedriger, wirkt derselbe Überschuss mit einem niedrigeren Grenzsteuersatz. Das ist gute Nachricht und schlechte zugleich: Die Steuer auf die Miete fällt geringer aus — aber eine hohe Abschreibung bringt entsprechend weniger. Ein Modell, das seinen Reiz überwiegend aus der Steuerersparnis zieht, passt deshalb schlecht in die Rentenphase und gut in die Jahre mit dem höchsten Einkommen.
Leerstand, Verkauf und Liebhaberei
Steht die Wohnung leer, bleiben die Werbungskosten grundsätzlich abziehbar, solange die Vermietungsabsicht nachweisbar ist — Inserate, Maklerauftrag, dokumentierte Besichtigungen. Beim Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist wird der Gewinn steuerpflichtig, und die bereits genutzte Abschreibung erhöht ihn zusätzlich; nach Ablauf der Frist bleibt er nach §23 EStG steuerfrei (siehe Spekulationsfrist). Und wer über Jahre nur Verluste erklärt, ohne dass ein Totalüberschuss erkennbar wäre, bekommt es mit dem Einwand der Liebhaberei zu tun — dann fällt der Verlustabzug rückwirkend weg.
Die 34 Werbungskosten als Checkliste zum Abhaken
Dieselbe Liste, die auf der Checklisten-Seite vollständig steht — als fünfseitige Druckfassung für das Gespräch mit dem Steuerberater. Kommt sofort per E-Mail, als Direktlink.
Lieber ohne Formular? Checkliste Werbungskosten Vermietung 2026 direkt öffnen (PDF, 5 Seiten) — ohne E-Mail-Adresse, ohne Anmeldung.
Wo die Zahlen hingehören: die Anlage V
Erklärt wird das Ergebnis in der Anlage V zur Einkommensteuererklärung — eine je vermietetem Objekt, mit den Einnahmen im oberen und den Werbungskosten im unteren Teil. Welche Position in welchen Block gehört, wo die AfA einzutragen ist und wie das Formular in ELSTER hinzugefügt wird, steht auf der Folgeseite: Anlage V ausfüllen — Zeile für Zeile.
Fragen zum Versteuern von Mieteinnahmen
Muss man Mieteinnahmen versteuern, auch wenn sie klein sind?
Wie hoch werden Mieteinnahmen versteuert?
Was ist, wenn ein Verlust entsteht?
Zählen die Nebenkosten zu den Mieteinnahmen?
Müssen Rentner Mieteinnahmen versteuern?
Was diese Seite nicht ersetzt
Diese Darstellung erklärt die Systematik und erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung; AUP Finanzservice UG ist Immobilienmakler und Darlehensvermittler nach §34c GewO. Für Ihre Steuererklärung ziehen Sie bitte einen Steuerberater hinzu (§1 StBerG). Rechtsstand August 2026, ohne Gewähr.
Wenn die Frage über die Steuer hinausgeht
Unabhängige Baufinanzierung für Kapitalanleger, Expats und Steuerausländer. KfW kombiniert mit allen Landesförderbanken. Beratung auf Deutsch und Russisch.
perini-financeandproperty.comFinanzierung Deutschland →Nicht-Residenten-Hypotheken in Spanien und Portugal: Mallorca, Costa del Sol, Kanaren, Algarve, Lissabon, Madeira. Beratung in 6 Sprachen.
perini.esSpanien & Portugal →Kostenlose Erstberatung
Ich rechne mit Ihnen durch, was ein konkretes Objekt in Ihrer Steuersituation bedeutet — mit Ihren Zahlen, ohne Verkaufsdruck. Persönlich tätig seit 1992, bundesweit.
Weiterführende Seiten
Anlage V ausfüllen
Welche Position in welchen Block gehört — mit Beispiel und ELSTER-Hinweis.
Anlage V ausfüllen →Mietrendite-Rechner
Brutto- und Nettomietrendite mit Kaufnebenkosten je Bundesland.
Mietrendite-Rechner →Anlagerechner
Cashflow, IRR und Steuerersparnis für Denkmal (§7i), QNG-Neubau (§7b) und Bestand — mit Ihren eigenen Zahlen.
Anlagerechner →