Spekulationsfrist Immobilie: 10 Jahre nach §23 EStG, steuerfrei verkaufen und die Ausnahme für die selbstgenutzte Immobilie
Nach §23 EStG ist der Gewinn aus dem Verkauf einer vermieteten Immobilie steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Innerhalb der Frist unterliegt derselbe Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, bei hohen Einkommen bis zu 45 % zuzüglich Soli.
Kann ich meine Immobilie nach 10 Jahren verkaufen, ohne Steuern zu zahlen?
Ja, aber nur, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Nach §23 EStG ist der Gewinn aus dem Verkauf einer vermieteten Immobilie dann steuerfrei. Maßgeblich ist der Zeitraum zwischen notariellem Kaufvertrag und notariellem Verkaufsvertrag, nicht das Datum von Grundbucheintragung oder Übergabe. Diese Frist gilt Stand August 2026 unverändert fort.
Wird die Spekulationsfrist abgeschafft?
Stand August 2026 nicht: Ein Gesetzentwurf vom 23. Juni 2026 wollte die Frist für vermietete Immobilien abschaffen, der Finanzausschuss empfahl die Ablehnung. Für heute geplante Verkäufe gilt die bestehende Regel.
Am 23. Juni 2026 brachte Bündnis 90/Die Grünen einen Gesetzentwurf (BT-Drs. 21/6637) in den Bundestag ein, der die zehnjährige Frist für vermietete Immobilien vollständig abschaffen wollte. Der Finanzausschuss empfahl dem Bundestag jedoch die Ablehnung; eine abschließende Entscheidung war zum Verfahrensstand 25. Juli 2026 noch nicht getroffen. Für heute geplante Verkäufe gilt uneingeschränkt die bestehende Zehnjahresfrist — der Entwurf allein löst keine neue Steuerpflicht aus und ändert an der aktuellen Rechtslage nichts.
Immobilie nach 10 Jahren verkaufen — und wann sie wirklich steuerfrei ist: Verkaufen Sie die Immobilie nach 10 Jahren, ist der Gewinn nach §23 Abs. 1 Nr. 1 EStG steuerfrei, unabhängig von seiner Höhe und ohne weitere Bedingung. Zwischen beiden Zuständen liegt kein gleitender Übergang, sondern ein Datum: der Tag des notariellen Kaufvertrags plus zehn Jahre und ein Tag.
Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen: Ab welchem Tag läuft die Frist?
Ab dem Notartermin des Erwerbs, nicht ab Übergabe, Zahlung oder Grundbucheintrag. Spekulationsfrist erst prüfen, dann den Makler beauftragen.
Ein Verkauf, der wenige Wochen zu früh beurkundet wird, kostet den vollen Steuersatz auf den gesamten Wertzuwachs, und diese Differenz ist regelmäßig größer als jeder Preisvorteil aus einem schnellen Abschluss.
Zur Größenordnung: Steuerpflichtig ist nicht der Verkaufspreis, sondern der Veräußerungsgewinn — Verkaufspreis minus Anschaffungskosten minus Veräußerungskosten, erhöht um die bereits in Anspruch genommene Abschreibung. Gerade dieser letzte Punkt überrascht: Wer über Jahre AfA geltend gemacht hat, hat damit seine Anschaffungskosten steuerlich gesenkt, und genau dieser Betrag erhöht den steuerpflichtigen Gewinn bei einem Verkauf innerhalb der Frist wieder. Bei Modellen mit hoher Sonder- oder Denkmal-AfA ist der Unterschied zwischen Jahr neun und Jahr elf deshalb besonders groß.
Spekulationsfrist selbstgenutzte Immobilie — die enge Ausnahme: Nur für selbst bewohnte Objekte gibt es einen Weg an der Frist vorbei: Wurde die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, bleibt der Gewinn auch innerhalb der zehn Jahre steuerfrei. Für eine vermietete Kapitalanlage ist dieser Weg deshalb nicht gangbar: Dort trägt allein der Fristablauf. Steuerfrei verkaufen lässt sich eine vermietete Immobilie nach 10 Jahren ohne weitere Voraussetzung, davor praktisch nie.
Warum ist die Frist für die Anlagestrategie trotzdem relevant?
Weil sie ein zusätzlicher, aber kein alleiniger Baustein der Rendite ist: Die Frist ist ein Argument fürs Halten, aber kein Geschäftsmodell. Tragen muss die Anlage aus Mietertrag und Entschuldung.
Die Frist ist ein zusätzlicher, aber kein alleiniger Baustein der Rendite — der Exit-Fahrplan 55 rechnet nicht primär mit einem steuerfreien Verkauf nach zehn Jahren, sondern mit dem laufenden Mietertrag und der Entschuldung. Wer die Immobilie ohnehin langfristig als Baustein der Altersvorsorge hält, ist von einer möglichen künftigen Verschärfung der Frist weniger betroffen als ein kurzfristig orientierter Käufer.
Immobilie steuerfrei verkaufen nach 10 Jahren: was das für die Haltedauer heißt: Die Frist ist ein Argument fürs Halten, aber kein Geschäftsmodell.
Wer die Rendite einer Kapitalanlage überwiegend aus einem steuerfreien Verkauf im Jahr elf ableitet, unterstellt eine Wertentwicklung, die niemand zusagen kann, und verlagert das gesamte Ergebnis auf einen einzigen Tag.
Trägt die Anlage dagegen aus Miete und Entschuldung, ist die Steuerfreiheit nach zehn Jahren ein Zusatz — und ein möglicher künftiger Eingriff des Gesetzgebers verliert seinen Schrecken.
Abgrenzung: Anschaffungszeitpunkt ist nicht der Übergabetermin: Für den Fristbeginn zählt der Tag des notariellen Kaufvertrags, nicht der Tag der Übergabe, der Zahlung oder der Eintragung im Grundbuch. Dasselbe gilt am anderen Ende: Maßgeblich ist der Vertrag über den Verkauf, nicht der Besitzübergang.
Zwischen beidem können Monate liegen, und wer die Frist am Übergabedatum ausrichtet, verkauft im Zweifel wenige Wochen zu früh. Bei geerbten Objekten läuft die Frist des Erblassers weiter — der Erbe tritt in dessen Anschaffungszeitpunkt ein und beginnt nicht neu. Das ist regelmäßig ein Vorteil und wird ebenso regelmäßig übersehen.
Spekulationsfrist selbstgenutzte Immobilie: Warum die Ausnahme enger ist als gedacht: Kalenderjahre, nicht volle Zwölfmonatszeiträume — ein Einzug im Dezember und ein Verkauf im Januar des übernächsten Jahres können ausreichen, eine durchgehende Nutzung über zwei volle Jahre dagegen nicht, wenn sie ungünstig auf die Jahresgrenzen fällt. Der zweite Punkt: Eine zwischenzeitliche Vermietung unterbricht die Selbstnutzung, auch kurzzeitig.
Spekulationsfrist und selbstgenutzte Immobilie: Wann gilt sie nicht?
Die Frist gilt nicht für Objekte, die im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, dort bleibt der Gewinn auch innerhalb der zehn Jahre steuerfrei.
Das ist die enge Ausnahme nur für selbst bewohnte Objekte. Für eine vermietete Kapitalanlage ist dieser Weg nicht gangbar, dort trägt allein der Fristablauf.
Wann genau endet die Frist?
Am Tag des notariellen Kaufvertrags plus zehn Jahre und ein Tag. Liegen mehr als zehn Jahre zwischen beiden Notarverträgen, ist der Veräußerungsgewinn nach §23 Abs. 1 Nr. 1 EStG steuerfrei.
Liegen mehr als zehn Jahre dazwischen, ist der Veräußerungsgewinn nach §23 Abs. 1 Nr. 1 EStG steuerfrei, unabhängig von seiner Höhe. Die Frist endet am Tag des notariellen Kaufvertrags plus zehn Jahre und ein Tag.
Exit-Fahrplan 55 →
AUP-Leitkonzept: über kumulierte Abschreibung und Tilgung bis etwa Mitte 50 zu einem weitgehend schuldenfreien Mietertrag kommen.
Cashflow (Immobilie) →
Monatliches Ergebnis aus Mieteinnahmen plus Steuerrückfluss minus Finanzierungsrate; es zeigt, ob sich ein Objekt weitgehend selbst trägt.
Risiken der Kapitalanlage-Immobilie →
Verbleibende Risiken trotz Absicherung: Anschlussvermietung, Anschlussfinanzierung und Wertentwicklung.
Häufige Fragen
Spekulationsfrist beim Immobilienverkauf: Welche Fristen gelten?
Für eine vermietete Immobilie gilt die Zehnjahresfrist nach §23 EStG, Stand August 2026 unverändert. Sie läuft vom notariellen Kaufvertrag an, bei selbst bewohnten Objekten genügt die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Ein Gesetzentwurf zur Abschaffung der Frist vom 23. Juni 2026 ändert an der aktuellen Rechtslage nichts.
Immobilie nach 10 Jahren verkaufen: Welche Steuern fallen an?
Auf den Gewinn fällt dann keine Steuer an: Nach zehn Jahren ist er nach §23 Abs. 1 Nr. 1 EStG steuerfrei, unabhängig von seiner Höhe und ohne weitere Bedingung. Innerhalb der Frist unterliegt derselbe Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, bei hohen Einkommen bis zu 45 % zuzüglich Soli.
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Die Zehnjahresfrist macht den Gewinn aus dem Verkauf einer vermieteten Immobilie steuerfrei, wenn mehr als zehn Jahre zwischen Kauf und Verkauf liegen. Sie ist ein Argument fürs Halten, aber kein Geschäftsmodell. Wer das Ergebnis überwiegend aus einem steuerfreien Verkauf im Jahr elf ableitet, unterstellt eine Wertentwicklung, die niemand zusagen kann.
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Fachlich verantwortet von Siegfried Perini — Geschäftsführer AUP Finanzservice, §34c GewO (Immobilienmakler, Darlehensvermittler), Branchenerfahrung seit 1992. Spezialisiert auf Kapitalanlage-Immobilien mit Denkmal-AfA, QNG-Neubau und §7b-Sonder-AfA. Keine Steuer- oder Rechtsberatung — bitte ziehen Sie Ihren Steuerberater hinzu.