Spekulationsfrist (10 Jahre)

Wie die Frist genau funktioniert

Maßgeblich ist der Zeitraum zwischen notariellem Kaufvertrag und notariellem Verkaufsvertrag, nicht das Datum von Grundbucheintragung oder Übergabe. Liegen dazwischen mehr als zehn Jahre, ist der Veräußerungsgewinn nach §23 Abs. 1 Nr. 1 EStG steuerfrei — unabhängig davon, ob elf, zwanzig oder dreißig Jahre gehalten wurde. Innerhalb der Frist unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, bei hohen Einkommen bis zu 45 %.

Aktueller politischer Stand (Stand August 2026)

Am 23. Juni 2026 brachte Bündnis 90/Die Grünen einen Gesetzentwurf (BT-Drs. 21/6637) in den Bundestag ein, der die zehnjährige Frist für vermietete Immobilien vollständig abschaffen wollte. Der Finanzausschuss empfahl dem Bundestag jedoch die Ablehnung; eine abschließende Entscheidung war zum Verfahrensstand 25. Juli 2026 noch nicht getroffen. Für heute geplante Verkäufe gilt uneingeschränkt die bestehende Zehnjahresfrist — der Entwurf allein löst keine neue Steuerpflicht aus und ändert an der aktuellen Rechtslage nichts.

Warum das für die Anlagestrategie trotzdem relevant ist

Auch ohne Gesetzesänderung lohnt sich eine realistische Einordnung: Die Frist ist ein zusätzlicher, aber kein alleiniger Baustein der Rendite — der Exit-Fahrplan 55 rechnet nicht primär mit einem steuerfreien Verkauf nach zehn Jahren, sondern mit dem laufenden Mietertrag und der Entschuldung. Wer die Immobilie ohnehin langfristig als Baustein der Altersvorsorge hält, ist von einer möglichen künftigen Verschärfung der Frist weniger betroffen als ein kurzfristig orientierter Käufer.