Vermietung an angehörige steuervorteil: Vermietung an Angehörige – Welcher Steuervorteil gilt bei verbilligter Miete (§21 Abs. 2 EStG)?
Bei der Vermietung an nahe Angehörige wie Kinder oder Eltern bleibt der volle Werbungskostenabzug ohne weitere Prüfung ab 66 % der ortsüblichen Marktmiete erhalten. Zwischen 50 % und 66 % verlangt das Finanzamt eine Totalüberschussprognose, unter 50 % wird die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt.
Ab welcher Miete für Angehörige bleibt der volle Werbungskostenabzug nach §21 Abs. 2 EStG erhalten?
Der volle Werbungskostenabzug bleibt ohne weitere Prüfung ab 66 % der ortsüblichen Marktmiete inklusive Nebenkosten erhalten. Zwischen 50 % und 66 % verlangt das Finanzamt eine Totalüberschussprognose mit positivem Überschuss über einen längeren Zeitraum. Unter 50 % wird die Vermietung aufgeteilt, und nur der entgeltliche Anteil der Werbungskosten bleibt abziehbar.
Warum die 50-%-Grenze überhaupt relevant wurde
Unter 50 % wird die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt — nur der entgeltliche Anteil der Werbungskosten bleibt abziehbar.
Bis Ende 2020 lag die entscheidende Schwelle noch bei 66 % ohne die heutige Zwischenstufe — das Jahressteuergesetz 2020 senkte die Aufteilungsgrenze auf 50 % und führte gleichzeitig die Totalüberschussprognose für den Bereich dazwischen ein. Diese Änderung gilt seit dem 1. Januar 2021 und ist die heute maßgebliche Rechtslage.
Vermietung an Angehörige: Steuervorteil, wenn die Miete stimmt: Wer für Kinder oder Eltern vorsorgen möchte, sollte die ortsübliche Vergleichsmiete regelmäßig prüfen — bei steigendem allgemeinen Mietniveau kann eine ursprünglich über 66 % liegende Miete mit der Zeit unter die kritische Grenze rutschen, ohne dass sich am Mietvertrag etwas geändert hat. Der Mietvertrag selbst muss zudem fremdüblich gestaltet und tatsächlich wie vereinbart durchgeführt werden — ein nur auf dem Papier bestehender Vertrag erkennt das Finanzamt grundsätzlich nicht an.
Abgrenzung: verbilligt, unentgeltlich und fremdüblich: Nur eine entgeltliche Überlassung begründet Einkünfte und damit den Werbungskostenabzug. Eine unentgeltliche Überlassung an Angehörige ist steuerlich keine Vermietung — es gibt keine Einnahmen und folglich auch keine Abzüge.
Dazwischen liegt die verbilligte Überlassung, bei der es auf das Verhältnis zur ortsüblichen Marktmiete ankommt und auf gestufte Grenzen, unterhalb derer der Abzug gekürzt wird oder eine Überschussprognose verlangt wird.
Maßgeblich ist dabei die ortsübliche Warmmiete, nicht die Kaltmiete — ein Detail, das die Rechnung regelmäßig kippt.
Wo es in der Praxis kippt: der Vertrag muss auch gelebt werden: Ein Mietvertrag zwischen Angehörigen wird nur anerkannt, wenn er einem Fremdvergleich standhält — und zwar nicht nur im Text, sondern in der Durchführung.
Die Miete muss tatsächlich und regelmäßig überwiesen werden, nicht bar und nicht verrechnet; eine Nebenkostenabrechnung muss erstellt werden; Anpassungen müssen wie unter Fremden erfolgen. Fehlt die tatsächliche Zahlung, fällt die Anerkennung rückwirkend, und mit ihr sämtliche Abzüge der betroffenen Jahre.
Der zweite Punkt: Die ortsübliche Miete verändert sich. Ein Vertrag, der bei Abschluss knapp über der Grenze lag, kann Jahre später darunter rutschen, ohne dass jemand etwas geändert hat.
Beispiel: die beiden Grenzen in Zahlen
Die Prozentsätze beziehen sich auf die ortsübliche Warmmiete, also auf Kaltmiete plus umlagefähige Betriebskosten. Zur Veranschaulichung mit einer angenommenen ortsüblichen Warmmiete von 1.000 € im Monat: Ab 660 € — das sind 66 % — bleibt der Werbungskostenabzug ungeprüft in voller Höhe.
Zwischen 500 € und 660 € bleibt er erhalten, wenn die Totalüberschussprognose positiv ausfällt; fällt sie negativ aus, wird anteilig gekürzt. Unter 500 € wird ohne Prognose gekürzt: Bei 450 € vereinbarter Miete sind das 45 % — von 12.000 € Werbungskosten bleiben dann 5.400 € abziehbar, 6.600 € fallen ersatzlos weg.
Der Übergang ist unstetig, und genau das macht diese Grenzen teuer: Zwischen 495 € und 505 € Miete liegen zehn Euro im Monat — und die Frage, ob der Abzug ohne weiteres anteilig gekürzt wird oder ob überhaupt erst eine Prognose darüber entscheidet. Wer knapp kalkuliert, kalkuliert deshalb besser knapp oberhalb der oberen Grenze als knapp oberhalb der unteren.
Schritt für Schritt: die ortsübliche Miete belegen: Die Beweislast liegt beim Vermieter, und der Nachweis wird für das Jahr geführt, um das es geht. Erster Schritt: den örtlichen Mietspiegel heranziehen, sofern es einen gibt, und die Einordnung nach Baujahr, Größe, Ausstattung und Lage schriftlich festhalten.
Zweiter Schritt: Fehlt ein Mietspiegel, drei vergleichbare Wohnungen dokumentieren — mit Größe, Ausstattung und Miete. Dritter Schritt: die umlagefähigen Betriebskosten dazurechnen, weil warm verglichen wird, nicht kalt. Vierter Schritt: das Ergebnis mit Datum ablegen, zusammen mit dem Mietvertrag.
Fünfter Schritt: die Rechnung jährlich wiederholen — die Vergleichsmiete verändert sich, der Mietvertrag verändert sich nicht von allein.
Typische Fehler bei der Vermietung an Angehörige: Kalt statt warm verglichen — der häufigste Fehler und der, der die Grenze am schnellsten reißt. Möbliert vermietet, ohne einen Möblierungszuschlag in die ortsübliche Miete einzurechnen.
Miete bar übergeben oder mit Unterhalt, Taschengeld oder Pflegeleistungen verrechnet, statt sie zu überweisen; ohne nachweisbaren Zahlungsfluss scheitert der Fremdvergleich. Keine Betriebskostenabrechnung erstellt, obwohl der Vertrag eine vorsieht.
Und der Fall, an den kaum jemand denkt: Zahlt das Kind die Miete aus Geld, das die Eltern ihm zuvor überwiesen haben, prüft das Finanzamt besonders genau. Anerkannt wird das nur, wenn Unterhalt und Miete rechtlich nicht miteinander verknüpft sind und beide Zahlungen tatsächlich fließen.
Die ausführliche Seite zu diesem Begriff
Diese Seite erklärt die verbilligte Überlassung an Angehörige.
Wie Mieteinnahmen insgesamt versteuert werden, welche Werbungskosten dagegen stehen und wie beides in die Erklärung kommt, steht ausführlich auf der Ratgeberseite.
Vermietung an Angehörige nach §21 EStG: Welche Mietgrenzen gelten?
Es gelten zwei Grenzen, 66 % und 50 % der ortsüblichen Marktmiete inklusive Nebenkosten.
Ab 66 % bleibt der Abzug ohne weitere Prüfung, zwischen 50 % und 66 % verlangt das Finanzamt eine Totalüberschussprognose. Unter 50 % wird die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt.
Mindestmiete: Wann bleibt der volle Werbungskostenabzug ohne Prüfung erhalten?
Der volle Abzug bleibt ohne Prüfung ab 66 % der ortsüblichen Marktmiete inklusive Nebenkosten, dann gilt die Vermietung als vollständig entgeltlich.
Bei einer angenommenen ortsüblichen Warmmiete von 1.000 € im Monat sind das ab 660 €. Der Mietvertrag muss außerdem fremdüblich gestaltet und tatsächlich wie vereinbart durchgeführt werden.
Lineare AfA →
Die lineare AfA ist die reguläre, gleichmäßige jährliche Gebäudeabschreibung über die gesamte Nutzungsdauer, deren Satz sich nach dem Baujahr des Gebäudes richtet.
Grundbaustein jeder Vermietungs-Steuerrechnung.
Cashflow (Immobilie) →
Monatliches Ergebnis aus Mieteinnahmen plus Steuerrückfluss minus Finanzierungsrate; es zeigt, ob sich ein Objekt weitgehend selbst trägt.
Macht greifbar, dass sich ein Objekt weitgehend selbst tragen kann.
Musterberechnung →
Drei durchgerechnete Beispielkonstellationen aus dem AUP-Portfolio mit konkreten Zahlen statt Prozentangaben, unverbindlich und ohne konkretes Objekt.
Konkretes, aber unverbindliches Anschauungsmaterial.
Häufige Fragen
Vermietung an Angehörige 2025: Welche Grenzen gelten seit dem 1. Januar 2021?
Seit dem 1. Januar 2021 gelten die Grenzen 66 % und 50 %. Das Jahressteuergesetz 2020 senkte die Aufteilungsgrenze auf 50 % und führte für den Bereich dazwischen die Totalüberschussprognose ein. Ab 66 % bleibt der volle Werbungskostenabzug erhalten.
Vermietung an Angehörige bei 66 Prozent Warmmiete: Wie wird die Grenze gerechnet?
Die Prozentsätze beziehen sich auf die ortsübliche Warmmiete, also Kaltmiete plus umlagefähige Betriebskosten, nicht auf die Kaltmiete. Bei 1.000 € ortsüblicher Warmmiete liegt die Grenze bei 660 €. Zum Beleg dient der örtliche Mietspiegel, fehlt er, werden drei vergleichbare Wohnungen dokumentiert.
Wird der Mietvertrag mit Angehörigen anerkannt, wenn die Miete bar gezahlt oder verrechnet wird?
Ein Mietvertrag zwischen Angehörigen wird nur anerkannt, wenn er einem Fremdvergleich standhält. Die Miete muss tatsächlich und regelmäßig überwiesen werden, nicht bar und nicht verrechnet. Fehlt die tatsächliche Zahlung, fällt die Anerkennung rückwirkend, und mit ihr sämtliche Abzüge der betroffenen Jahre.
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Fachlich verantwortet von Siegfried Perini — Geschäftsführer AUP Finanzservice, §34c GewO (Immobilienmakler, Darlehensvermittler), Branchenerfahrung seit 1992. Spezialisiert auf Kapitalanlage-Immobilien mit Denkmal-AfA, QNG-Neubau und §7b-Sonder-AfA. Keine Steuer- oder Rechtsberatung — bitte ziehen Sie Ihren Steuerberater hinzu.