Typische AUP-Konstellation: Was zeigt die Rechnung in Zahlen statt Prozenten?
Die Musterberechnung rechnet eine typische AUP-Konstellation durch: konkrete Zahlen statt Prozentangaben, unverbindlich und ohne konkretes Objekt. Offen ausgewiesen ist unter anderem die Höhe der Instandhaltungsrücklage. Sie ersetzt keine objektspezifische Berechnung und dient ausschließlich als erste Orientierung im Erstgespräch.
Was bedeutet „Musterberechnung“?
Die Musterberechnung rechnet eine von drei typischen AUP-Konstellationen (QNG-Neubau, Denkmal, Neubau nach §7b) für einen Musterfall komplett durch, mit konkreten Zahlen statt allgemeiner Prozentangaben, aber ausdrücklich unverbindlich und ohne konkretes Objekt. Sie zeigt Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Eigenkapitalbedarf, jährliche AfA-Wirkung, Steuerersparnis bei einem angenommenen Grenzsteuersatz, Finanzierungsrate und monatlichen Cashflow.
Wie die Musterberechnung zum echten Objekt wird
Der QNG-Neubau konzentriert die Abschreibung stark auf die ersten Jahre (degressive AfA plus Sonder-AfA), verzichtet aber auf einen Tilgungszuschuss. Das Denkmal-Modell verteilt die erhöhte AfA gleichmäßiger über zwölf Jahre, bezogen nur auf den Sanierungsanteil. Das Neubau-§7b-Modell liegt dazwischen: reguläre lineare AfA plus die zusätzliche Sonder-AfA über vier Jahre. Welches Modell zur individuellen Situation passt, hängt von Zeithorizont, Grenzsteuersatz und Risikoneigung ab.
Die Musterberechnung ersetzt keine objektspezifische Berechnung — sobald ein konkretes Objekt feststeht, wird mit dessen echten Zahlen (tatsächlicher Kaufpreis, echte Kaufpreisaufteilung, tatsächliche Lage) neu gerechnet. Der Musterfall dient ausschließlich als erste Orientierung im Erstgespräch, nicht als verbindliche Grundlage für eine Kaufentscheidung.
Abgrenzung: Musterberechnung, Angebot und Zusage: Eine Musterberechnung zeigt, wie sich ein Modell unter angenommenen Bedingungen entwickelt — sie ist eine Rechnung, keine Aussage über den konkreten Fall. Ein Angebot der Bank nennt konkrete Konditionen, steht aber unter Vorbehalt der Prüfung.
Eine Finanzierungszusage ist verbindlich, befristet und an Auszahlungsvoraussetzungen geknüpft. Wer eine Musterberechnung wie eine Zusage behandelt, plant mit Zahlen, die niemand zugesagt hat.
Der Unterschied ist auch rechtlich erheblich: An eine Modellrechnung ist niemand gebunden, an eine Zusage schon — und deshalb steht auf jeder Musterberechnung, dass sie keine ist.
Wo es in der Praxis kippt: die Annahmen entscheiden das Ergebnis: Drei Annahmen bestimmen fast jedes Ergebnis: der unterstellte Grenzsteuersatz über die gesamte Laufzeit, die angesetzte Mietsteigerung und der Zins der Anschlussfinanzierung. Alle drei liegen in Prospektrechnungen erfahrungsgemäß am oberen beziehungsweise unteren günstigen Rand.
Wer eine Musterberechnung prüft, sollte deshalb nicht das Ergebnis nachrechnen, sondern die Annahmen austauschen — Grenzsteuersatz zehn Punkte niedriger, Mietsteigerung null, Anschlusszins zwei Punkte höher. Trägt die Rechnung auch dann, ist sie belastbar. Trägt sie nur im Ausgangsszenario, beschreibt sie eine Hoffnung.
Was in einer AUP-Musterberechnung konkret steht
Die beiden ausgelieferten Magdeburg-Berechnungen zeigen, wie eine solche Rechnung aufgebaut ist. Das Objektprofil vom 22.07.2026 nennt eine Beispielwohnung mit 49,56 m² zu 4.500 € pro m², eine Kaufpreisaufteilung von 80 % Gebäude und 20 % Grund und Boden, 5,0 % Grunderwerbsteuer für Sachsen-Anhalt, 2,0 % für Notar und Grundbuch und keine Maklergebühr.
Auf der Ertragsseite stehen 12,91 € pro m² Erstvermietungsmiete und 300 € Verwaltungskosten im Jahr; die Instandhaltungsrücklage ist mit 0 € angesetzt, und das ist im Dokument ausdrücklich offengelegt. Gerechnet wird von 2026 bis 2036, mit Kauf 09/2026 und Fertigstellung 03/2027.
Es gibt die Rechnung in zwei Varianten, und der Vergleich der beiden ist der eigentliche Erkenntnisgewinn: einmal mit vollständiger Finanzierung des Kaufpreises, einmal mit 5 % Eigenkapital auf den Gesamtaufwand. Die zweite Variante kommt mit 3.679 € weniger Eigenkapital aus und finanziert entsprechend mehr (Musterberechnung 95 % Finanzierung) — dieselbe Wohnung, dieselbe Miete, eine andere Struktur. Wer sich nur eine Variante zeigen lässt, sieht nicht, was die eigene Eigenkapitalentscheidung bewirkt.
Welche Annahmen das Ergebnis am stärksten bewegen: Fünf Größen entscheiden über fast alles andere. Die Kaufpreisaufteilung bestimmt die Bemessungsgrundlage jeder Abschreibung.
Der unterstellte Grenzsteuersatz bestimmt, wie viel von dieser Abschreibung als Geld ankommt — die Magdeburg-Berechnungen rechnen pauschal mit 42 %, dem Spitzensteuersatz nach § 32a EStG, ohne Solidaritätszuschlag und ohne Kirchensteuer, also bewusst ohne persönliche Einkommensdaten.
Die Mietsteigerung ist mit 1,0 % jährlich ab 2028 angesetzt, die Wertentwicklung mit 1,0 % jährlich ab 2027; beides ist als reine Rechenannahme gekennzeichnet, bewusst unter der erwarteten Inflation und ausdrücklich keine Prognose.
Und fünftens der Zins der Anschlussfinanzierung, der als einzige Größe außerhalb jeder Kontrolle liegt.
Sieben Fragen, mit denen sich jede Musterberechnung prüfen lässt: Erstens: Ist die Kaufpreisaufteilung ausgewiesen, oder wird nur ein Gesamtpreis genannt? Zweitens: Stehen die Kaufnebenkosten mit Prozentsatz und Bundesland da, oder pauschal? Drittens: Ist eine Instandhaltungsrücklage angesetzt — und wenn nicht, wird das gesagt?
Viertens: Mit welchem Zins rechnet die Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung, und ist er höher als der heutige? Fünftens: Woher kommt der unterstellte Steuersatz, und was passiert bei einem niedrigeren? Sechstens: Über wie viele Jahre wird gerechnet, und liegt das Ende der Sonderabschreibung im Betrachtungszeitraum?
Siebtens: Sind Mietsteigerung und Wertentwicklung als Annahme gekennzeichnet oder als Erwartung formuliert? Wer auf eine dieser Fragen keine Antwort im Dokument findet, hat kein vollständiges Bild — unabhängig davon, wie gut das Ergebnis aussieht.
Die ausführliche Seite zu diesem Begriff
Diese Seite erklärt Aufbau, Annahmen und Prüffragen.
Die Musterberechnungen selbst — mit den vollständigen Zahlenreihen über elf Jahre — stehen als Dokument auf der zugehörigen Seite bereit.
Kaufpreisaufteilung nach dem EStG: Warum sie die Abschreibung bestimmt
Die Kaufpreisaufteilung bestimmt die Bemessungsgrundlage jeder Abschreibung und gehört zu den fünf Größen, die fast alles andere entscheiden.
In der Magdeburg-Berechnung sind 80 % Gebäude und 20 % Grund und Boden angesetzt. Sobald ein konkretes Objekt feststeht, wird mit der echten Kaufpreisaufteilung neu gerechnet.
Höhe der Instandhaltungsrücklage: Was in der Musterberechnung angesetzt ist
In der Magdeburg-Berechnung ist die Instandhaltungsrücklage mit 0 € angesetzt, und das ist im Dokument ausdrücklich offengelegt.
Wie die Rücklage angesetzt ist, steht in jeder Musterberechnung offen im Dokument. Die Verwaltungskosten stehen dort mit 300 € im Jahr.
Erstgespräch (30 Minuten) →
Unverbindliches 30-minütiges Erstgespräch, in dem mit Ihren Zahlen gerechnet wird.
Klarer nächster Schritt, niedrige Hürde.
Kaufpreisaufteilung (Grund und Boden / Gebäude) →
Bei einer vermieteten Immobilie ist nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises abschreibbar; der Anteil für Grund und Boden nutzt sich nicht ab.
Eine durchdachte Aufteilung hebt die abschreibbare Basis über die gesamte Haltedauer.
Cashflow (Immobilie) →
Monatliches Ergebnis aus Mieteinnahmen plus Steuerrückfluss minus Finanzierungsrate; es zeigt, ob sich ein Objekt weitgehend selbst trägt.
Macht greifbar, dass sich ein Objekt weitgehend selbst tragen kann.
Häufige Fragen
Ist eine Musterberechnung eine Finanzierungszusage der Bank?
Nein. Eine Musterberechnung zeigt, wie sich ein Modell unter angenommenen Bedingungen entwickelt. Eine Finanzierungszusage ist dagegen verbindlich, befristet und an Auszahlungsvoraussetzungen geknüpft. An eine Modellrechnung ist niemand gebunden.
Mit welchem Grenzsteuersatz rechnet die Musterberechnung Magdeburg?
Die Magdeburg-Berechnungen rechnen pauschal mit 42 %, dem Spitzensteuersatz nach § 32a EStG, ohne Solidaritätszuschlag und ohne Kirchensteuer, also bewusst ohne persönliche Einkommensdaten.
Wie prüfe ich, ob eine Musterberechnung belastbar ist?
Tauschen Sie die Annahmen aus: Grenzsteuersatz zehn Punkte niedriger, Mietsteigerung null, Anschlusszins zwei Punkte höher. Trägt die Rechnung auch dann, ist sie belastbar. Trägt sie nur im Ausgangsszenario, beschreibt sie eine Hoffnung.
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Weiterführende Seiten
Anlagerechner
Cashflow, IRR und Steuerersparnis für Denkmal (§7i), QNG-Neubau (§7b) und Bestand.
Musterberechnung für ein konkretes Objekt anfordern
Musterberechnung eines QNG-Neubau-Objekts in Magdeburg: 11 Seiten, Spitzensteuersatz 42 %, zwei Finanzierungsvarianten, als PDF.
Grunderwerbsteuer
Grunderwerbsteuer von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % — die größte Einzelposition der Kaufnebenkosten im Bundeslandvergleich.
Fachlich verantwortet von Siegfried Perini — Geschäftsführer AUP Finanzservice, §34c GewO (Immobilienmakler, Darlehensvermittler), Branchenerfahrung seit 1992. Spezialisiert auf Kapitalanlage-Immobilien mit Denkmal-AfA, QNG-Neubau und §7b-Sonder-AfA. Keine Steuer- oder Rechtsberatung — bitte ziehen Sie Ihren Steuerberater hinzu.