Musterberechnung: Wie rechnet sich ein QNG-Neubau in Magdeburg konkret?
Dieses Beispiel rechnet eine QNG-Neubauwohnung in Magdeburg durch: 11 Seiten, Spitzensteuersatz 42 %, in zwei Finanzierungsvarianten. Objektdaten, Nebenkosten, Wohnungs- und Finanzierungsdaten stehen vollständig auf dieser Seite.
Was zeigt das AUP-Beispiel für Magdeburg?
Das Beispiel rechnet ein reales QNG-Neubau-Objektprofil aus dem AUP-Portfolio in Magdeburg vollständig durch, mit einem Abschreibungsvolumen von rund 114.000 € über zehn Jahre nach §7b EStG. Gerechnet wird mit einem pauschalen Spitzensteuersatz von 42 %; die eigene Steuersituation kann davon abweichen. Das elfseitige PDF liegt in zwei Finanzierungsvarianten vor.
Worum es geht: Musterberechnung 2026-M1 vom 22.07.2026
Gerechnet ist eine Beispielwohnung mit 49,56 m² in Magdeburg: QNG-Neubau, Kauf im September 2026, Fertigstellung und Mietbeginn im März 2027. Grundlage ist ein Berechnungsbeispiel mit pauschalem Spitzensteuersatz von 42 % — ohne persönliche Einkommensdaten.
Übersicht Objektdaten
So setzt sich der Gesamtaufwand zusammen. Der Kaufpreis entspricht 4.500 € je Quadratmeter Wohnfläche; getrennt ausgewiesen sind Gebäude (HStK) und Grundstück, weil nur der Gebäudeanteil abgeschrieben wird.
- HStK Gebäude — Betrag: 178.416 €. + Grundstückskosten — Betrag: 44.604 €. = Kaufpreis Objekt (4.500 € pro m²) — Betrag: 223.020 €. + Nebenkosten — Betrag: 15.611 €. = Gesamtaufwand — Betrag: 238.631 €.
- Nebenkosten im Einzelnen: Das Objekt liegt in Sachsen-Anhalt — deshalb 5,00 % Grunderwerbsteuer. Eine Maklergebühr fällt in diesem Beispiel nicht an.
- Grunderwerbsteuer (Sachsen-Anhalt) — Satz: 5,00 %; Betrag: 11.151 €. Notar/Grundbuch — Satz: 2,00 %; Betrag: 4.460 €. Maklergebühr — Satz: 0,00 %; Betrag: 0 €. Nebenkosten gesamt — Betrag: 15.611 €.
Übersicht Finanzierungsdaten
In dieser Variante wird der Kaufpreis vollständig finanziert; das eingesetzte Eigenkapital entspricht genau den Nebenkosten. Zins, Tilgung und Darlehensart stehen aus gutem Grund nicht auf dieser Seite — Konditionen werden erst bei Kreditaufnahme festgelegt und wären hier eine Angabe ins Blaue. Sie stehen im PDF als unverbindliches Beispiel.
Gesamtaufwand — Betrag: 238.631 €. ./. Eigenkapital (= Nebenkosten) — Betrag: 15.611 €. = Finanzierungsbedarf (100 % Kaufpreis) — Betrag: 223.020 €.
Kein Angebot im Sinne des Verbraucherkreditrechts. Die Zwischenfinanzierung der Bauphase (09/2026–02/2027) ist bewusst nicht Gegenstand dieser Darstellung; die Endfinanzierung valutiert zum Mietbeginn 03/2027.
Die Wohnung und ihre Mietannahmen
Die Mietannahme ist der Punkt, an dem sich seriöse und geschönte Berechnungen unterscheiden. Hier steht sie offen da — inklusive der Steigerungsannahme und der Tatsache, dass eine Instandhaltungsrücklage in diesem Beispiel nicht angesetzt ist.
- Wohnungsgröße — Wert: 49,56 m². Miete/m² — Wert: 12,91 €. Miete Wohnung mtl. (ab 03/2027) — Wert: 640 €. Mietsteigerung (Annahme) — Wert: 1,0 % p. a. ab 2028. Verwaltungskosten p. a. — Wert: 300 €. Instandhaltungsrücklage p. a. — Wert: 0 € (nicht angesetzt).
- Termine: Zwischen Kauf und erster Miete liegen sechs Monate. Deshalb fällt im Jahr 2026 noch keine Miete an, und 2027 sind es zehn Mietmonate statt zwölf.
- Kauf/Anschaffung — Zeitpunkt: 09/2026. Fertigstellung — Zeitpunkt: 03/2027. Miete ab — Zeitpunkt: 03/2027. Kosten Objekt ab — Zeitpunkt: 03/2027.
Nicht jedes Objekt trägt sich wie das Beispiel
Ob ein Objekt ohne Sonderabschreibung oder mit schwächerer Lage für Sie rechnet, wird vorab geprüft — nicht erst nach dem Kauf. Die Musterberechnung zeigt die Methode an einem realen Objekt, keine Garantie für jedes Objekt im Bestand.
Was diese Berechnung nicht ersetzt: Die Berechnung ist ein unverbindliches Musterbeispiel und keine Steuer- oder Anlageberatung; die verbindliche steuerliche Würdigung obliegt Ihrem Steuerberater (§1 StBerG). AUP Finanzservice UG ist Immobilienmakler und Darlehensvermittler nach §34c GewO.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Objekt | QNG-Neubau, Magdeburg |
| Abschreibungsvolumen über 10 Jahre | rund 114.000 € |
| Gerechnet mit Spitzensteuersatz | 42 % |
| Finanzierungsvarianten | 100 % Kaufpreis · 95 % Gesamtaufwand |
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Eigene Auswertung Alle Angaben aus der Musterberechnung 2026-M1 vom 22.07.2026, erstellt ohne Gewähr. Die Mietsteigerung von 1,0 % p. a. ist eine reine Rechenannahme und keine Prognose.
Häufige Fragen
Wo finde ich eine Musterberechnung für eine steueroptimierte Kapitalanlage-Immobilie?
Auf dieser Seite: die vollständige Musterberechnung 2026-M1 (Stand 22.07.2026) für ein QNG-Neubau-Objekt in Magdeburg, mit Objekt-, Nebenkosten-, Finanzierungs- und Mietdaten offen einsehbar — kein Formular nötig. Das PDF ergänzt die Jahresdetails 2026–2028, die Zehn-Jahres-Übersicht, ein Anlage-V-Muster und die zweite Finanzierungsvariante mit 95 % Finanzierung, kostenlos per E-Mail oder als Direktlink.
Ist die Musterberechnung ein echtes Objekt oder nur ein Beispiel?
Das Objekt ist ein echtes Objektprofil aus dem AUP-Portfolio, kein frei erfundenes Muster. „Muster“ bezieht sich auf den pauschalen Spitzensteuersatz von 42 %, mit dem gerechnet ist — Ihre eigene Steuersituation kann abweichen.
Wie hoch sind die Nebenkosten in der Musterberechnung für den QNG-Neubau in Magdeburg?
Die Nebenkosten betragen insgesamt 15.611 €. Darin stecken 5,00 % Grunderwerbsteuer für Sachsen-Anhalt mit 11.151 € und 2,00 % für Notar und Grundbuch mit 4.460 €. Eine Maklergebühr fällt in diesem Beispiel nicht an.
Die durchgerechneten Jahre als PDF anfordern
Objekt- und Finanzierungsdaten stehen oben vollständig auf dieser Seite. Das PDF geht darüber hinaus und enthält, was hier nicht steht: Detail Jahre 1 bis 3 (2026, 2027, 2028 mit Miete, Zinsen, AfA, Steuerersparnis und Cashflow), die Gesamtübersicht über zehn Jahre (2026–2036 inklusive Restschuld und AfA-Komponenten je Jahr), ein Anlage-V-Muster für das Jahr 2027 und die zweite Finanzierungsvariante mit 95 % Finanzierung des Gesamtaufwands.
Beide Varianten kommen sofort per E-Mail — als Direktlink, kein Rückruf-Pingpong, kein Verkaufsdruck.
Lieber ohne Formular? Musterberechnung Magdeburg, QNG-Neubau direkt öffnen (PDF, 11 Seiten) und Variante mit 95-%-Finanzierung direkt öffnen (PDF, 11 Seiten) — erklärt auf der Seite Musterberechnung 95 % Finanzierung — ohne E-Mail-Adresse, ohne Anmeldung.
Sie passen nicht ins Beispiel?
Verheiratet, anderes Einkommen? Dann lohnt sich eine eigene Berechnung — wie stark die Wirkung ausfällt, hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab. Wir haben außerdem rund 20 weitere Objekte im Bestand, die nicht öffentlich gelistet sind.
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Fachlich verantwortet von Siegfried Perini — Geschäftsführer AUP Finanzservice, §34c GewO (Immobilienmakler, Darlehensvermittler), Branchenerfahrung seit 1992. Spezialisiert auf Kapitalanlage-Immobilien mit Denkmal-AfA, QNG-Neubau und §7b-Sonder-AfA. Keine Steuer- oder Rechtsberatung — bitte ziehen Sie Ihren Steuerberater hinzu.