AfA Immobilien: Worauf sollten Sie bei hohen Versprechen achten?
Hohe Abschreibung klingt gut, aber nur, wenn sie hält, was sie verspricht. Viele Anbieter werben mit beeindruckenden AfA-Quoten, liefern aber keinen unabhängigen Nachweis vor der Unterschrift; bei Bestandsgebäuden betrifft das vor allem die Restnutzungsdauer für die AfA, die ohne qualifiziertes Gutachten nicht belastbar ist. Die zwei Wege, die Abgrenzung und die vier Warnzeichen stehen vollständig auf dieser Seite.
Worauf muss ich bei hohen Versprechen zur Abschreibung einer Immobilie achten?
Bei hohen Versprechen zur Abschreibung achten Sie darauf, ob der passende Nachweis vor dem Kaufvertrag vorliegt. Beim Neubau nach §7b EStG ist das der QNG-/Energienachweis, bei Bestandsgebäuden mit kürzerer Restnutzungsdauer nach §7 Abs. 4 Satz 2 EStG ein qualifiziertes Gutachten. Außerdem ersetzt eine hohe Abschreibung nicht die Prüfung von Lage, Mietnachfrage und Bausubstanz.
Das ist nicht dasselbe
Die Sonderabschreibung auf Neubau nach §7b EStG ist etwas anderes als eine verkürzte Restnutzungsdauer im Bestand nach §7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Beide Wege haben unterschiedliche Anwendungsfälle, Nachweise und Grenzen.
Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau (§7b EStG): Für neu geschaffenen Wohnraum (klimafreundlicher QNG-Neubau). Nachweis: QNG-/Energiestandard und Bauantrag im Förderzeitraum. Die Bemessungsgrundlage ist gedeckelt (4.000 € pro m²), und oberhalb von 5.200 € pro m² Baukosten entfällt die Förderung ganz — die sogenannte Fallbeilwirkung. Überzogene Versprechen scheitern hier von selbst.
Kürzere Restnutzungsdauer bei Bestandsgebäuden (§7 Abs. 4 Satz 2 EStG): Höhere lineare AfA, wenn die tatsächliche Restnutzungsdauer eines bestehenden Gebäudes kürzer ist als der typisierte Wert. Nachweis: ein qualifiziertes Restnutzungsdauer-Gutachten — ohne dieses Gutachten ist die höhere Abschreibung nicht belastbar.
Sonderabschreibung auf Neubau ist etwas anderes als eine verkürzte Restnutzungsdauer im Bestand. Wer beides vermischt, rechnet sich die Steuerwirkung schön. Die beiden Wege haben unterschiedliche Anwendungsfälle, unterschiedliche Nachweise und unterschiedliche Grenzen — hier nebeneinander:
Anwendungsfall — §7b EStG — Sonder-AfA Neubau: neu geschaffener Wohnraum, klimafreundlicher QNG-Neubau; §7 Abs. 4 Satz 2 EStG — kürzere Restnutzungsdauer: bestehendes Gebäude.
Wirkung — §7b EStG — Sonder-AfA Neubau: zusätzliche Sonderabschreibung in den ersten Jahren; §7 Abs. 4 Satz 2 EStG — kürzere Restnutzungsdauer: höhere lineare AfA über die verbleibende Nutzungsdauer.
Nachweis — §7b EStG — Sonder-AfA Neubau: QNG-/Energiestandard und Bauantrag im Förderzeitraum; §7 Abs. 4 Satz 2 EStG — kürzere Restnutzungsdauer: qualifiziertes Restnutzungsdauer-Gutachten.
Grenze — §7b EStG — Sonder-AfA Neubau: Bemessungsgrundlage gedeckelt auf 4.000 € pro m²; oberhalb von 5.200 € pro m² Baukosten entfällt die Förderung ganz; §7 Abs. 4 Satz 2 EStG — kürzere Restnutzungsdauer: ohne Gutachten nicht belastbar.
Zu den Voraussetzungen der Sonderabschreibung nach §7b EStG gehören nach den Erläuterungen unserer Musterberechnung außerdem: neu geschaffener Wohnraum, Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel, Bauantrag im Zeitraum 2023 bis 30.09.2029 und eine zehnjährige Vermietung. Fällt eine dieser Voraussetzungen weg, fällt die Sonderabschreibung mit — und zwar rückwirkend auf die gesamte Kalkulation.
Gutachten vor oder nach dem Kaufvertrag?
Ein seriöses Modell legt den Nachweis vor die Unterschrift.
Wird Ihnen eine hohe Abschreibung versprochen, das Gutachten aber erst nach dem Kauf — oder gar nicht — geliefert, tragen Sie das Risiko allein. Bei den Objekten, die wir vermitteln, liegt die relevante Grundlage — QNG-Nachweis beim Neubau, Restnutzungsdauer-Gutachten im Bestand — vor dem Kaufvertrag auf dem Tisch.
Vier Warnzeichen, bei denen Sie hellhörig werden sollten
Keines dieser vier Zeichen ist für sich genommen ein Beweis für ein schlechtes Angebot. Aber jedes einzelne ist ein Grund, vor der Unterschrift nachzufragen — und die Antwort schriftlich zu bekommen.
- Kein belegtes Gutachten vor der Unterschrift: Hohe AfA versprochen, aber kein belegtes Gutachten vor der Unterschrift. Die Zahl steht dann im Prospekt, der Nachweis nirgends.
- AfA-Basis nur „angenommen“: AfA-Basis nur „angenommen“ statt nachgewiesen. Eine angenommene Bemessungsgrundlage trägt die Rechnung nur so lange, bis das Finanzamt sie prüft.
- Zeitdruck vor vollständigen Unterlagen: Zeitdruck zur Unterschrift, bevor die Unterlagen vorliegen. Ein Objekt, das nur ohne Prüfung funktioniert, funktioniert nicht.
- Beide Wege werden vermengt: §7b-Sonderabschreibung und Restnutzungsdauer-Gutachten werden vermengt. Das sind zwei verschiedene Vorschriften mit zwei verschiedenen Nachweisen — wer sie zusammenrechnet, rechnet falsch.
Rechnen Sie nach — und lassen Sie sich die Grundlage zeigen. Wie eine vollständig aufgeschlüsselte Berechnung aussieht, zeigt unsere Musterberechnung mit allen Objekt- und Finanzierungsdaten.
Was diese Seite ist — und was sie nicht ist
Das hier ist eine Einordnung, kein Angebot für ein Gutachten. AUP erstellt keine Gutachten selbst — weder Restnutzungsdauer-Gutachten noch QNG-Nachweise. Beides gehört in die Hand qualifizierter Sachverständiger, und die verbindliche steuerliche Beurteilung gehört zu Ihrem Steuerberater.
Was wir tun: die Unterlagen zu einem Objekt daraufhin prüfen, ob die versprochene Abschreibung belegt ist, bevor Sie unterschreiben. Mehr zur Rechtslage und zur Frage, wann sich ein Gutachten überhaupt rechnet, steht auf der Seite Restnutzungsdauer-Gutachten: was es kostet und wann es sich rechnet.
Diese Hinweise sind eine allgemeine Information und keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung; die verbindliche steuerliche Beurteilung obliegt Ihrem Steuerberater (§1 StBerG). AUP Finanzservice UG ist Immobilienmakler und Darlehensvermittler nach §34c GewO.
Restnutzungsdauer-Gutachten für Immobilien: Wann ist es nötig?
Ein qualifiziertes Restnutzungsdauer-Gutachten brauchen Sie bei Bestandsgebäuden, wenn die höhere lineare AfA nach §7 Abs. 4 Satz 2 EStG gelten soll, weil die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer ist als der typisierte Wert. Ohne dieses Gutachten ist die höhere Abschreibung nicht belastbar. Beim Neubau nach §7b EStG gilt stattdessen der QNG-/Energienachweis.
Häufige Fragen
Muss das Gutachten zur Restnutzungsdauer vor dem Kaufvertrag vorliegen?
Ja, ein seriöses Modell legt den Nachweis vor die Unterschrift. Wird eine hohe Abschreibung versprochen, das Gutachten aber erst nach dem Kauf oder gar nicht geliefert, tragen Sie das Risiko allein. Bei den Objekten, die wir vermitteln, liegt das Restnutzungsdauer-Gutachten im Bestand vor dem Kaufvertrag auf dem Tisch.
Warum brauche ich Hinweise zur Abschreibung, wenn sie doch legal ist?
Die Abschreibung selbst ist legal und gewollt — das Problem liegt in der Praxis vieler Anbieter, die mit hohen Prozentzahlen werben, ohne das Objekt und die Sanierungskosten unabhängig prüfen zu lassen.
Restnutzungsdauer beim Finanzamt: Wann ist die höhere AfA belastbar?
Die höhere AfA ist belastbar, wenn der passende Nachweis vorliegt, im Bestand also das qualifizierte Restnutzungsdauer-Gutachten. Eine nur angenommene AfA-Basis trägt die Rechnung, bis das Finanzamt sie prüft. Der Nachweis sollte vor dem Kaufvertrag vorliegen, nicht erst danach.
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Fachlich verantwortet von Siegfried Perini — Geschäftsführer AUP Finanzservice, §34c GewO (Immobilienmakler, Darlehensvermittler), Branchenerfahrung seit 1992. Spezialisiert auf Kapitalanlage-Immobilien mit Denkmal-AfA, QNG-Neubau und §7b-Sonder-AfA. Keine Steuer- oder Rechtsberatung — bitte ziehen Sie Ihren Steuerberater hinzu.