Worauf Sie bei hohen Abschreibungen achten sollten
Hohe Abschreibung klingt gut — aber nur, wenn sie hält, was sie verspricht. Viele Anbieter werben mit beeindruckenden AfA-Quoten, liefern aber keinen unabhängigen Nachweis vor der Unterschrift. Genau hier liegt der Unterschied. Die zwei Wege, die Abgrenzung und die vier Warnzeichen stehen vollständig auf dieser Seite.
Kurz beantwortet
Gutachten vor oder nach dem Kaufvertrag?
Ein seriöses Modell legt den Nachweis vor die Unterschrift — QNG-Nachweis beim Neubau, Restnutzungsdauer-Gutachten im Bestand. AUP erstellt selbst keine Gutachten, sondern prüft die Unterlagen zu einem Objekt daraufhin, ob die versprochene Abschreibung belegt ist, bevor Sie unterschreiben. Immobilienmakler und Darlehensvermittler nach §34c GewO.
Welche zwei Wege gibt es — und wo sind die Grenzen?
Die Sonder-AfA §7b EStG für neu geschaffenen QNG-Wohnraum (Effizienzhaus 40, Bauantrag 2023 bis 30.09.2029, zehn Jahre Vermietung; Bemessungsgrundlage gedeckelt auf 4.000 €/m², oberhalb 5.200 €/m² Baukosten entfällt die Förderung ganz — Fallbeilwirkung) und die kürzere Restnutzungsdauer nach §7 Abs. 4 Satz 2 EStG im Bestand — nur mit qualifiziertem Gutachten belastbar. Bitte nicht vermengen.
Welche Warnzeichen gibt es?
Vier: kein belegtes Gutachten vor der Unterschrift, eine AfA-Basis, die nur „angenommen" statt nachgewiesen ist, Zeitdruck zur Unterschrift bevor die Unterlagen vorliegen, und §7b-Sonder-AfA und Restnutzungsdauer-Gutachten, die vermengt werden. Jedes einzelne ist ein Grund, vor der Unterschrift schriftlich nachzufragen.
Worauf muss ich bei hohen Abschreibungsversprechen bei Kapitalanlage-Immobilien achten?
Zwei Wege führen zu einer höheren Abschreibung, die nicht verwechselt werden sollten: die Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau nach §7b EStG für klimafreundlichen QNG-Neubau, mit gedeckelter Bemessungsgrundlage von 4.000 €/m² — oberhalb von 5.200 €/m² Baukosten entfällt die Förderung ganz — und die Denkmal-AfA nach §7i EStG für Sanierungskosten an denkmalgeschützten Objekten. Die Abschreibung selbst ist legal und gewollt; das Problem liegt in der Praxis mancher Anbieter, die mit hohen Prozentzahlen werben, ohne das Objekt und die Sanierungskosten unabhängig prüfen zu lassen. Entscheidend ist, ob ein unabhängiges Gutachten zu Sanierungskosten bzw. Bemessungsgrundlage bereits vor dem Kaufvertrag vorliegt — nicht erst danach. Eine hohe Abschreibung ersetzt außerdem nicht die Prüfung der Vermietbarkeit: Lage, Mietnachfrage und Bausubstanz bleiben unabhängig vom Steuervorteil die Grundlage jeder Kaufentscheidung.
Zwei Wege zur höheren Abschreibung — bitte nicht verwechseln
Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau
Für neu geschaffenen Wohnraum (klimafreundlicher QNG-Neubau). Nachweis: QNG-/Energiestandard und Bauantrag im Förderzeitraum. Die Bemessungsgrundlage ist gedeckelt (4.000 €/m²), und oberhalb von 5.200 €/m² Baukosten entfällt die Förderung ganz — die sogenannte Fallbeilwirkung. Überzogene Versprechen scheitern hier von selbst.
Kürzere Restnutzungsdauer bei Bestandsgebäuden
Höhere lineare AfA, wenn die tatsächliche Restnutzungsdauer eines bestehenden Gebäudes kürzer ist als der typisierte Wert. Nachweis: ein qualifiziertes Restnutzungsdauer-Gutachten — ohne dieses Gutachten ist die höhere Abschreibung nicht belastbar.
Ohne das jeweils passende Dokument ist die höhere Abschreibung nicht belastbar — beim Neubau der QNG-/Energienachweis, im Bestand das Restnutzungsdauer-Gutachten.
Das ist nicht dasselbe
Sonderabschreibung auf Neubau ist etwas anderes als eine verkürzte Restnutzungsdauer im Bestand. Wer beides vermischt, rechnet sich die Steuerwirkung schön. Die beiden Wege haben unterschiedliche Anwendungsfälle, unterschiedliche Nachweise und unterschiedliche Grenzen — hier nebeneinander:
| §7b EStG — Sonder-AfA Neubau | §7 Abs. 4 Satz 2 EStG — kürzere Restnutzungsdauer | |
|---|---|---|
| Anwendungsfall | neu geschaffener Wohnraum, klimafreundlicher QNG-Neubau | bestehendes Gebäude |
| Wirkung | zusätzliche Sonderabschreibung in den ersten Jahren | höhere lineare AfA über die verbleibende Nutzungsdauer |
| Nachweis | QNG-/Energiestandard und Bauantrag im Förderzeitraum | qualifiziertes Restnutzungsdauer-Gutachten |
| Grenze | Bemessungsgrundlage gedeckelt auf 4.000 €/m²; oberhalb von 5.200 €/m² Baukosten entfällt die Förderung ganz | ohne Gutachten nicht belastbar |
Zu den Voraussetzungen der Sonderabschreibung nach §7b EStG gehören nach den Erläuterungen unserer Musterberechnung ausserdem: neu geschaffener Wohnraum, Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel, Bauantrag im Zeitraum 2023 bis 30.09.2029 und eine zehnjährige Vermietung. Fällt eine dieser Voraussetzungen weg, fällt die Sonderabschreibung mit — und zwar rückwirkend auf die gesamte Kalkulation.
Die Hinweise als PDF anfordern
Die Prüfpunkte stehen vollständig auf dieser Seite — nichts davon liegt hinter dem Formular. Das PDF ist dieselbe Einordnung als Druckfassung zum Mitnehmen, für das Gespräch mit dem Anbieter oder mit Ihrem Steuerberater. Kommt sofort per E-Mail, als Direktlink, kein Rückruf-Pingpong, kein Verkaufsdruck.
Lieber ohne Formular? Denkmal-AfA und Sonderabschreibung Neubau direkt öffnen (PDF, 5 Seiten) — ohne E-Mail-Adresse, ohne Anmeldung.
Gutachten vor oder nach dem Kaufvertrag?
Ein seriöses Modell legt den Nachweis vor die Unterschrift. Wird Ihnen eine hohe Abschreibung versprochen, das Gutachten aber erst nach dem Kauf — oder gar nicht — geliefert, tragen Sie das Risiko allein. Bei den Objekten, die wir vermitteln, liegt die relevante Grundlage — QNG-Nachweis beim Neubau, Restnutzungsdauer-Gutachten im Bestand — vor dem Kaufvertrag auf dem Tisch.
Vier Warnzeichen, bei denen Sie hellhörig werden sollten
Keines dieser vier Zeichen ist für sich genommen ein Beweis für ein schlechtes Angebot. Aber jedes einzelne ist ein Grund, vor der Unterschrift nachzufragen — und die Antwort schriftlich zu bekommen.
Kein belegtes Gutachten vor der Unterschrift
Hohe AfA versprochen, aber kein belegtes Gutachten vor der Unterschrift. Die Zahl steht dann im Prospekt, der Nachweis nirgends.
AfA-Basis nur „angenommen“
AfA-Basis nur „angenommen“ statt nachgewiesen. Eine angenommene Bemessungsgrundlage trägt die Rechnung nur so lange, bis das Finanzamt sie prüft.
Zeitdruck vor vollständigen Unterlagen
Zeitdruck zur Unterschrift, bevor die Unterlagen vorliegen. Ein Objekt, das nur ohne Prüfung funktioniert, funktioniert nicht.
Beide Wege werden vermengt
§7b-Sonderabschreibung und Restnutzungsdauer-Gutachten werden vermengt. Das sind zwei verschiedene Vorschriften mit zwei verschiedenen Nachweisen — wer sie zusammenrechnet, rechnet falsch.
Rechnen Sie nach — und lassen Sie sich die Grundlage zeigen. Wie eine vollständig aufgeschlüsselte Berechnung aussieht, zeigt unsere Musterberechnung mit allen Objekt- und Finanzierungsdaten.
Was diese Seite ist — und was sie nicht ist
Das hier ist eine Einordnung, kein Angebot für ein Gutachten. AUP erstellt keine Gutachten selbst — weder Restnutzungsdauer-Gutachten noch QNG-Nachweise. Beides gehört in die Hand qualifizierter Sachverständiger, und die verbindliche steuerliche Beurteilung gehört zu Ihrem Steuerberater.
Was wir tun: die Unterlagen zu einem Objekt daraufhin prüfen, ob die versprochene Abschreibung belegt ist, bevor Sie unterschreiben. Mehr zur Rechtslage und zur Frage, wann sich ein Gutachten überhaupt rechnet, steht auf der Seite Restnutzungsdauer-Gutachten: was es kostet und wann es sich rechnet.
Sie wollen die Prüfpunkte auf ein konkretes Objekt anwenden?
Ich gehe sie mit Ihnen durch. Persönlich tätig seit 1992, bundesweit.
Was dieses PDF nicht ersetzt
Diese Hinweise sind eine allgemeine Information und keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung; die verbindliche steuerliche Beurteilung obliegt Ihrem Steuerberater (§1 StBerG). AUP Finanzservice UG ist Immobilienmakler und Darlehensvermittler nach §34c GewO.
Fragen zur Abschreibung
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