Abschreibung Immobilie berechnen: AfA-Rechner für Immobilien und Gebäude, Abschreibungsrechner mit Beispiel für eine Wohnung zu 300.000 €, Excel-Planung kostenlos, Berechnung fürs Finanzamt und Sonder-AfA Neubau
Mit dem AfA-Rechner können Sie die Abschreibung einer Immobilie berechnen: Wie viel Abschreibung bringt Ihre Wohnung, und was ist das in Euro wert? Beides beantwortet er in vier Eingaben. AfA heißt Absetzung für Abnutzung, die jährliche Abschreibung auf das Gebäude. Die Excel dazu rechnet den AfA-Verlauf Jahr für Jahr über die volle Laufzeit, für alle vier Abschreibungswege, umschaltbar per Auswahlfeld.
Was zeigt die AfA-Excel, was der AfA-Rechner für Immobilien auf dieser Seite nicht zeigt?
Der AfA-Rechner für Immobilien auf dieser Seite nennt nur die Abschreibung und die Steuerersparnis im ersten Jahr und über die Laufzeit, nicht den Verlauf. Die Excel zeigt für jedes Jahr die Abschreibung, die Steuerwirkung, die kumulierte Summe und den Restbuchwert bis zur vollständigen Abschreibung. Nach dem zwölften Jahr endet die §7i-Abschreibung, danach läuft nur noch die lineare AfA weiter.
Ergebnis
Das Ergebnis zeigt die Abschreibung und die Steuerersparnis im ersten Jahr sowie insgesamt für Ihre Eingaben.
- Abschreibung im ersten Jahr—
- Steuerersparnis im ersten Jahr—
- Abschreibungsvolumen gesamt—
- Steuerersparnis gesamt—
- Laufzeit der Abschreibung—
Modellrechnung, keine Steuerberatung. Denkmal-AfA §7i: 8 × 9 % plus 4 × 7 % auf den Sanierungsanteil. QNG-Neubau (QNG = Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude): 5 % Sonder-AfA §7b auf die Bemessungsgrundlage plus 5 % degressiv nach §7 Abs. 5a vom Restbuchwert, kumulativ 38,5 % nach vier Jahren. §7b-Sonder-AfA (Neubau): 5 % Sonder-AfA plus 2 % lineare AfA über vier Jahre. Lineare AfA im Bestand: der Satz richtet sich nach dem Baujahr des Gebäudes, nicht nach dem Kaufdatum — 2,5 % vor 1925 (rund 40 Jahre), 2 % von 1925 bis 2022 (50 Jahre), 3 % ab 2023 (33 volle Jahre plus ein Restjahr). Weist ein Gutachten eine kürzere Restnutzungsdauer nach, sind nach §7 Abs. 4 Satz 2 EStG 3 bis 4 % möglich. Ob ein Objekt begünstigt ist, entscheidet die Bescheinigung — nicht die Annahme. Die verbindliche Würdigung gehört zu Ihrem Steuerberater (§1 StBerG).
Über12Jahre gerechnet
Der Vergleich zeigt, welche Steuerersparnis Denkmal-AfA, QNG-Neubau, §7b-Sonder-AfA und Bestand in Ihrer Haltedauer bringen.
— Steuerersparnis
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— Steuerersparnis
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— Steuerersparnis
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— Steuerersparnis
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Modellrechnung, keine Steuerberatung. Verglichen wird ausschließlich die Abschreibung — nicht Kaufpreis, Miete, Zins oder Instandhaltung. Ein Modell mit der höheren Steuerersparnis ist deshalb nicht automatisch das bessere Objekt; ein Steuervorteil, den Sie über einen Aufschlag auf den Kaufpreis mitbezahlen, ist keiner. Das vollständige Bild rechnet der Cashflow-Rechner. Die Bestandswohnung im Einzelnen: Wohnung als Kapitalanlage.
Abschreibung berechnen Immobilie: 300.000 € — was bringt die Denkmal-AfA im ersten Jahr?
Eine Wohnung für 300.000 € bringt mit Denkmal-AfA laut Rechner 16.920 € Abschreibung im ersten Jahr.
Und wenn ich das Ganze sehen will? Abschreibung ist ein Baustein. Was monatlich auf dem Konto ankommt, entscheidet sich erst mit Miete, Zins, Tilgung und Bewirtschaftung — dafür gibt es den Cashflow-Rechner und die zweite Excel mit 30 Jahren, Verkauf und Eigenkapitalrendite.
Sie suchen die vollständige Rechnung mit Finanzierung, Miete und Verkauf? Die steht als Cashflow-Rechner bereit.
Der AfA-Rechner für Immobilien mit Steuerersparnis: Vier Eingaben genügen für die Größenordnung. Die Werte sind Ihre eigenen — der Rechner setzt keine Konditionen und keine Zinsen voraus.
Wie vergleicht der Rechner die vier Abschreibungsmodelle bei Ihrem Steuersatz?
Eine Eingabe, vier Ergebnisse. Der Rechner legt dieselbe Bemessungsgrundlage an alle vier Abschreibungswege und zeigt, was in Ihrer Haltedauer davon ankommt. Beim Denkmal ist der Bemessungsanteil der Sanierungsanteil, bei den übrigen drei der Gebäudeanteil — die Modelle sind also nur dann direkt vergleichbar, wenn beide Anteile gleich hoch sind.
Warum beim AfA-Rechner der Gebäudeanteil über alles entscheidet: Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nie der Grund und Boden. Bei 300.000 € Kaufpreis und 20 % Grundstücksanteil bleiben 240.000 € abschreibungsfähig — jeder Prozentpunkt, den der Bodenanteil höher liegt, verkleinert diese Grundlage über die gesamte Haltedauer. Wie sich der Anteil ermitteln lässt und was er wert ist, steht im Kaufpreisaufteilungs-Rechner.
Die zweite Stellschraube ist die Dauer. Ein schnellerer Abschreibungsweg erhöht nicht die Gesamtsumme — er zieht sie nach vorn.
Die Excel unten führt beides zusammen: Sie tragen Ihren Gebäudeanteil und Ihren AfA-Satz ein und sehen den Verlauf Jahr für Jahr, bis der Gebäudewert vollständig abgeschrieben ist.
Welche Abschreibungswege und Bemessungen deckt die Excel ab?
Die Excel enthält vier Abschreibungswege, getrennte Bemessungsgrundlagen für Gebäude und Sanierung und den Jahresverlauf.
- Vier Abschreibungswege (AfA-Auswahl): Denkmal-AfA §7i, QNG-Neubau §7b, §7b-Sonder-AfA (Neubau), lineare AfA — per Dropdown umschaltbar. Die Bemessungsgrundlage passt sich automatisch an.
- Jahr für Jahr bis zum Restbuchwert null (AfA-Verlauf): Abschreibung, Steuerwirkung und kumulierte Summe für jedes Jahr — inklusive der linearen AfA, die nach Ablauf der Sonderabschreibung weiterläuft.
- Gebäudeanteil und Sanierungsanteil getrennt (Bemessung): Grundstück, Altbausubstanz und Sanierungskosten stehen als eigene Zeilen — weil §7i nur auf den Sanierungsanteil wirkt und der Rest linear läuft.
- Zweisprachig, jede Zelle offen (Zum Behalten): Jede Beschriftung auf Deutsch und Englisch, jede Formel sichtbar. Sie ändern eine Annahme und sehen die Wirkung sofort — zum Durchgehen mit Ihrem Steuerberater.
Die Excel zum Rechner: Mit der Datei lässt sich die AfA berechnen. Excel genügt, ein weiteres Programm brauchen Sie nicht. Sie ist ein kostenloser Abschreibungsrechner in Excel zum Herunterladen, mit drei Blättern und offenen Formeln. Als Excel-Vorlage für die AfA-Berechnung rechnet sie die AfA Jahr für Jahr über die volle Laufzeit und weist Abschreibung, Steuerwirkung, kumulierte Summe und Restbuchwert aus.
Kostenlos: Den Abschreibungsrechner in Excel erhalten Sie kostenlos im Download-Feld weiter unten. Er kommt sofort per E-Mail als Direktlink.
Annahmen ändern, Wirkung sehen: Sie ändern eine Annahme, etwa Gebäudeanteil oder AfA-Satz, und sehen die Wirkung sofort. Excel zeigt dabei jeden Schritt offen: Sie sehen die Formeln statt nur ein Ergebnis, und die AfA-Berechnung bleibt Zelle für Zelle nachvollziehbar.
Planung über die Laufzeit: Für die AfA-Planung zeigt der Verlauf in der Excel-Datei, wie lange die Abschreibung läuft und wann der Restbuchwert null erreicht.
Kein amtliches Formular: Wer nach „AfA Rechner Excel Finanzamt“ sucht, meint oft ein amtliches Formular. Die Excel ist kein Formular des Finanzamts und ersetzt die Anlage V nicht. Sie bereitet die Zahlen vor, die Sie mit Ihrem Steuerberater durchgehen.
So berechnen Sie die AfA einer Immobilie: Gebäudewert mal AfA-Satz. Wer die AfA einer Immobilie berechnen will, zieht vom Kaufpreis zuerst den Grundstücksanteil ab, denn Grund und Boden wird nie abgeschrieben.
Denkmal-AfA-Rechner: Wie wirken 8 × 9 % plus 4 × 7 % auf den Sanierungsanteil?
Acht Jahre lang 9 % und vier Jahre lang 7 % auf den Sanierungsanteil, danach läuft nur die lineare AfA weiter. Im Beispiel mit 300.000 € Kaufpreis, 20 % Grundstücksanteil und 70 % Sanierungsanteil ergibt das laut Rechner 16.920 € Abschreibung im ersten Jahr.
Annahmen im Beispiel außerdem: Grenzsteuersatz 42 %, Denkmal-AfA §7i, volle Laufzeit 40 Jahre.
Die Zahlen sind eine Modellrechnung mit festen Annahmen, abhängig von Ihrer Steuersituation. Ihre Werte können abweichen — deshalb können Sie im Rechner jede Annahme selbst ändern.
Was diese Berechnung nicht ersetzt: Ein Punkt vorweg, weil er im Rechner nicht auftaucht: Bei älteren Bestandsobjekten lässt sich der AfA-Satz über eine nachgewiesene kürzere Restnutzungsdauer erhöhen. Ob sich das rechnet, ist eine Frage des Verhältnisses — der Restnutzungsdauer-Rechner stellt die Steuerersparnis dem Gutachtenhonorar gegenüber, die Rechtslage und die Ablehnungsgründe stehen auf der Gutachten-Seite.
Modellrechnung auf Basis Ihrer Annahmen, keine Zusicherung eines Ergebnisses. Keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung; AUP Finanzservice UG ist Immobilienmakler und Darlehensvermittler nach §34c GewO. Die §7b-Höchstgrenzen sind im Einzelfall zu prüfen.
Abschreibung einer Immobilie berechnen: Wie viel ist sie in Euro wert?
Das zeigt die Steuerersparnis, die der Rechner für Ihren persönlichen Grenzsteuersatz ausweist. Vier Eingaben genügen: Kaufpreis, Abschreibungsmodell, Bemessungsanteil am Kaufpreis und Grenzsteuersatz.
AfA-Rechner für Immobilien: Abschreibung und Steuerersparnis in vier Eingaben: Vier Eingaben genügen für die Größenordnung: Kaufpreis, Abschreibungsmodell, Bemessungsanteil am Kaufpreis und persönlicher Grenzsteuersatz. Das Ergebnis zeigt die Abschreibung und die Steuerersparnis im ersten Jahr sowie insgesamt, dazu das Abschreibungsvolumen und die Laufzeit.
Kaufpreisaufteilung: Wie ermittle ich den richtigen Gebäudeanteil?
Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nie der Grund und Boden. Fehlt im Kaufvertrag eine Aufteilung, nimmt das Finanzamt eine eigene vor — die oft ungünstiger ausfällt. Eine sachgerechte vertragliche Aufteilung bindet das Finanzamt in der Regel, wenn sie wirtschaftlich plausibel ist.
Jeder Prozentpunkt, den der Grundstücksanteil höher liegt, verkleinert die Abschreibungsgrundlage über die gesamte Haltedauer. Bei 300.000 € Kaufpreis und 20 % Grundstücksanteil bleiben 240.000 € abschreibungsfähig; bei 30 % Grundstücksanteil sind es nur noch 210.000 €. Bei 42 % Grenzsteuersatz macht diese Differenz von 30.000 € über die volle Laufzeit rund 12.600 € Steuerersparnis aus.
Wie sich der Gebäudeanteil sinnvoll ermitteln lässt und was dabei eine Bodenrichtwert-Berechnung leistet, steht auf der Seite Kaufpreisaufteilung →.
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Abschreibungsfähiger Gebäudewert | 240.000 € |
| Abschreibung im ersten Jahr | 16.920 € |
| Steuerersparnis im ersten Jahr | 7.106 € |
| Steuerersparnis in den ersten vier Jahren | 28.426 € |
| Steuerersparnis über die volle Laufzeit | 100.800 € |
Häufige Fragen
Wie berechne ich die AfA für eine Immobilie?
Gebäudewert mal AfA-Satz. Der Gebäudewert ist der Kaufpreis abzüglich des Grundstücksanteils — Grund und Boden wird nie abgeschrieben. Der Satz hängt vom Abschreibungsweg ab. Beides steht im Rechner oben; die Excel rechnet es Jahr für Jahr durch.
Was bringt mir die AfA in Euro?
Abschreibung mal persönlicher Grenzsteuersatz. Bei 42 % spart jeder abgeschriebene Euro 42 Cent Steuer. Bei 240.000 € Gebäudewert und Denkmal-AfA §7i sind das im ersten Jahr rund 7.100 € — die Excel weist den Betrag für jedes Jahr aus.
Erhöht ein schnellerer Abschreibungsweg die Gesamtabschreibung?
Nein. Jeder Weg schreibt am Ende denselben Gebäudewert ab. Ein schnellerer Weg zieht die Steuerwirkung nur nach vorn — das ist ein Liquiditätsvorteil, keine zusätzliche Abschreibung. Die Excel zeigt das in der Spalte „AfA kumuliert“.
Welche Abschreibung soll ich wählen?
Das hängt vom Objekt ab: Denkmal-AfA §7i für bescheinigte Denkmäler (Sanierungsanteil), QNG-Neubau §7b für zertifizierte Neubauten, §7b-Sonder-AfA (Neubau) für förderfähige Wohnungs-Neubauten, lineare AfA für alles Übrige. Im Rechner schalten Sie per Dropdown um und sehen den Unterschied sofort.
Immobilie Abschreibung Rechner: Welche Angaben brauche ich?
Vier Eingaben genügen: Kaufpreis, Abschreibungsmodell, Bemessungsanteil am Kaufpreis und persönlicher Grenzsteuersatz. Das Ergebnis zeigt die Abschreibung und die Steuerersparnis im ersten Jahr sowie insgesamt.
AfA für Wohnung berechnen: Wie geht das?
Die AfA-Berechnung für eine Eigentumswohnung: Kaufpreis minus Grundstücksanteil ergibt den Gebäudewert, dieser mal AfA-Satz ergibt die jährliche Abschreibung. Bei 300.000 € Kaufpreis und 20 % Grundstücksanteil bleiben 240.000 € abschreibungsfähig.
Immobilie AfA Berechnung: Welcher Satz gilt im Bestand?
Bei der linearen AfA im Bestand richtet sich der Satz nach dem Baujahr des Gebäudes, nicht nach dem Kaufdatum: 2,5 % vor 1925, 2 % von 1925 bis 2022 und 3 % ab 2023.
Berechnung Gebäude AfA: Was gehört zur Bemessungsgrundlage?
Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nie der Grund und Boden. Beim Denkmal ist die Grundlage der Sanierungsanteil. Wie sich der Gebäudeanteil ermitteln lässt, steht im Kaufpreisaufteilungs-Rechner.
AfA-Rechner für Immobilien: Für wen ist das Werkzeug gedacht?
Für Kapitalanleger, die vor dem Kauf wissen wollen, wie viel Steuer eine Immobilie über die AfA spart. Vier Eingaben genügen; das Ergebnis zeigt die Steuerersparnis für jedes der Abschreibungsmodelle.
Wie funktioniert ein AfA-Rechner für Immobilien?
Ein AfA-Rechner für Immobilien berechnet die jährliche Abschreibung auf Basis von Kaufpreis, Gebäudeanteil und Abschreibungssatz; er zeigt, wie viel Steuer sich je Jahr sparen lässt.
AfA-Rechner als Excel kostenlos herunterladen
Die Excel-Datei kommt sofort per E-Mail — als Direktlink, kein Rückruf-Pingpong, kein Verkaufsdruck. Drei Blätter: Eingaben, AfA-Verlauf Jahr für Jahr, Hinweise. Zweisprachig Deutsch und Englisch.
Lieber ohne Formular? AfA-Rechner Immobilien als Excel direkt herunterladen (Excel, 3 Tabellenblätter) direkt herunterladen — ohne E-Mail-Adresse, ohne Anmeldung.
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Wir gehen sie mit Ihnen durch — mit Ihren Zahlen und Annahmen. Persönlich tätig seit 1992, bundesweit.
Ziehen Sie für Ihre Steuererklärung einen Steuerberater hinzu (§1 StBerG). Es ist eine Modellrechnung, keine Steuerberatung.
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Was sich nach Steuer wirklich rechnet, mit Excel-Rechner.
Fachlich verantwortet von Siegfried Perini — Geschäftsführer AUP Finanzservice, §34c GewO (Immobilienmakler, Darlehensvermittler), Branchenerfahrung seit 1992. Spezialisiert auf Kapitalanlage-Immobilien mit Denkmal-AfA, QNG-Neubau und §7b-Sonder-AfA. Keine Steuer- oder Rechtsberatung — bitte ziehen Sie Ihren Steuerberater hinzu.