AfA-Rechner Immobilien: Wie viel Abschreibung bringt eine Wohnung für 300.000 €?
Wie viel Abschreibung bringt Ihre Wohnung, und was ist das in Euro wert? Der Rechner beantwortet beides in vier Eingaben. AfA heißt Absetzung für Abnutzung — die jährliche Abschreibung auf das Gebäude. Die Excel dazu rechnet den AfA-Verlauf Jahr für Jahr über die volle Laufzeit — für alle vier Abschreibungswege, umschaltbar per Auswahlfeld.
Kurz beantwortet
Kann ich die Abschreibung hier berechnen?
Ja — der AfA-Rechner zeigt aus Kaufpreis, Abschreibungsmodell (Denkmal §7i, QNG-Neubau §7b, §7b-Sonder-AfA für Neubauten), Bemessungsanteil und Grenzsteuersatz die Abschreibung und Steuerersparnis im ersten Jahr und über die gesamte Laufzeit.
Was zeigt die Excel dazu?
Den AfA-Verlauf Jahr für Jahr über die volle Laufzeit: Abschreibung, Steuerwirkung und kumulierte Summe je Jahr, für Denkmal §7i, QNG-Neubau §7b, §7b-Sonder-AfA (Neubau) und die lineare AfA. Kostenlos per E-Mail oder als direkter Download.
Und wenn ich das Ganze sehen will?
Abschreibung ist ein Baustein. Was monatlich auf dem Konto ankommt, entscheidet sich erst mit Miete, Zins, Tilgung und Bewirtschaftung — dafür gibt es den Cashflow-Rechner und die zweite Excel mit 30 Jahren, Verkauf und Eigenkapitalrendite.
Was zeigt die AfA-Excel, was der Rechner auf der Seite nicht zeigt?
Der Rechner auf dieser Seite nennt die Abschreibung und die Steuerersparnis im ersten Jahr und über die Laufzeit. Die Excel zeigt dazu den Weg: für jedes einzelne Jahr die Abschreibung, die Steuerwirkung, die kumulierte Summe und den verbleibenden Restbuchwert — bis der Gebäudewert vollständig abgeschrieben ist.
Beispiel mit den Voreinstellungen: 300.000 € Kaufpreis, 20 % Grundstücksanteil, 70 % Sanierungsanteil, Denkmal-AfA §7i und 42 % Grenzsteuersatz. Das ergibt 16.920 € Abschreibung im ersten Jahr, 7.106 € Steuerersparnis im ersten Jahr. In den ersten vier Jahren sind es 28.426 €, über die volle Laufzeit von 40 Jahren 100.800 €.
Sichtbar wird dabei auch, was Prospekte selten zeigen: Nach dem zwölften Jahr endet die §7i-Abschreibung, und es läuft nur noch die lineare AfA auf die Altbausubstanz weiter. Jede Annahme ist frei änderbar. Modellrechnung, keine Steuerberatung.
AfA-Rechner: Abschreibung und Steuerersparnis berechnen
Vier Eingaben genügen für die Größenordnung. Die Werte sind Ihre eigenen — der Rechner setzt keine Konditionen und keine Zinsen voraus.
Ergebnis
- Abschreibung im ersten Jahr—
- Steuerersparnis im ersten Jahr—
- Abschreibungsvolumen gesamt—
- Steuerersparnis gesamt—
- Laufzeit der Abschreibung—
Modellrechnung, keine Steuerberatung. Denkmal-AfA §7i: 8 × 9 % plus 4 × 7 % auf den Sanierungsanteil. QNG-Neubau (QNG = Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude): 5 % Sonder-AfA §7b auf die Bemessungsgrundlage plus 5 % degressiv nach §7 Abs. 5a vom Restbuchwert, kumulativ 38,5 % nach vier Jahren. §7b-Sonder-AfA (Neubau): 5 % Sonder-AfA plus 2 % lineare AfA über vier Jahre. Lineare AfA: 2 % im Jahr über 50 Jahre — der Normalfall im Bestand. Ob ein Objekt begünstigt ist, entscheidet die Bescheinigung — nicht die Annahme. Die verbindliche Würdigung gehört zu Ihrem Steuerberater (§1 StBerG).
Was der Rechner hier bewusst nicht zeigt: Finanzierung, Miete, Bewirtschaftung, Verkauf. Dafür gibt es den Cashflow-Rechner — er rechnet dieselbe Abschreibung, aber im Zusammenhang mit allem anderen.
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
AfA-Rechner für das Gebäude: warum der Gebäudeanteil über alles entscheidet
Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nie der Grund und Boden. Bei 300.000 € Kaufpreis und 20 % Grundstücksanteil bleiben 240.000 € abschreibungsfähig — jeder Prozentpunkt, den der Bodenanteil höher liegt, verkleinert diese Grundlage über die gesamte Haltedauer. Wie sich der Anteil ermitteln lässt und was er wert ist, steht im Kaufpreisaufteilungs-Rechner.
Die zweite Stellschraube ist die Dauer. Ein schnellerer Abschreibungsweg erhöht nicht die Gesamtsumme — er zieht sie nach vorn. Bei Bestandsobjekten lässt sich der lineare Satz über eine nachgewiesene kürzere Restnutzungsdauer erhöhen (§7 Abs. 4 Satz 2 EStG); ob sich das Gutachten dafür trägt, rechnet der Restnutzungsdauer-Rechner aus.
Die Excel unten führt beides zusammen: Sie tragen Ihren Gebäudeanteil und Ihren AfA-Satz ein und sehen den Verlauf Jahr für Jahr, bis der Gebäudewert vollständig abgeschrieben ist.
AfA-Rechner für Immobilien: was der Rechner und die Excel können
Vier Abschreibungswege
Denkmal-AfA §7i, QNG-Neubau §7b, §7b-Sonder-AfA (Neubau), lineare AfA — per Dropdown umschaltbar. Die Bemessungsgrundlage passt sich automatisch an.
Jahr für Jahr bis zum Restbuchwert null
Abschreibung, Steuerwirkung und kumulierte Summe für jedes Jahr — inklusive der linearen AfA, die nach Ablauf der Sonderabschreibung weiterläuft.
Gebäudeanteil und Sanierungsanteil getrennt
Grundstück, Altbausubstanz und Sanierungskosten stehen als eigene Zeilen — weil §7i nur auf den Sanierungsanteil wirkt und der Rest linear läuft.
Zweisprachig, jede Zelle offen
Jede Beschriftung auf Deutsch und Englisch, jede Formel sichtbar. Sie ändern eine Annahme und sehen die Wirkung sofort — zum Durchgehen mit Ihrem Steuerberater.
Denkmal-AfA-Rechner: 8 × 9 % plus 4 × 7 % auf den Sanierungsanteil
Kaufpreis 300.000 €, Grundstücksanteil 20 %, Sanierungsanteil 70 % des Gebäudewerts, Grenzsteuersatz 42 %, Denkmal-AfA §7i:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Abschreibungsfähiger Gebäudewert | 240.000 € |
| Abschreibung im ersten Jahr | 16.920 € |
| Steuerersparnis im ersten Jahr | 7.106 € |
| Steuerersparnis in den ersten vier Jahren | 28.426 € |
| Steuerersparnis über die volle Laufzeit | 100.800 € |
Die Zahlen sind eine Modellrechnung mit festen Annahmen, abhängig von Ihrer Steuersituation. Ihre Werte können abweichen — deshalb können Sie im Rechner jede Annahme selbst ändern.
AfA-Rechner als Excel kostenlos herunterladen
Die Excel-Datei kommt sofort per E-Mail — als Direktlink, kein Rückruf-Pingpong, kein Verkaufsdruck. Drei Blätter: Eingaben, AfA-Verlauf Jahr für Jahr, Hinweise. Zweisprachig Deutsch und Englisch.
Lieber ohne Formular? AfA-Rechner Immobilien als Excel direkt herunterladen (Excel, 3 Tabellenblätter) — ohne E-Mail-Adresse, ohne Anmeldung.
Sie suchen die vollständige Rechnung mit Finanzierung, Miete und Verkauf? Die steht als Cashflow-Rechner bereit.
Sie wollen die Rechnung für ein konkretes Objekt sehen?
Ich gehe sie mit Ihnen durch — mit Ihren Zahlen und Annahmen. Persönlich tätig seit 1992, bundesweit.
Was diese Berechnung nicht ersetzt
Ein Punkt vorweg, weil er im Rechner nicht auftaucht: Bei älteren Bestandsobjekten lässt sich der AfA-Satz über eine nachgewiesene kürzere Restnutzungsdauer erhöhen. Ob sich das rechnet, ist eine Frage des Verhältnisses — der Restnutzungsdauer-Rechner stellt die Steuerersparnis dem Gutachtenhonorar gegenüber, die Rechtslage und die Ablehnungsgründe stehen auf der Gutachten-Seite.
Modellrechnung auf Basis Ihrer Annahmen, keine Zusicherung eines Ergebnisses. Keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung; AUP Finanzservice UG ist Immobilienmakler und Darlehensvermittler nach §34c GewO. Die §7b-Höchstgrenzen sind im Einzelfall zu prüfen. Ziehen Sie für Ihre Steuererklärung einen Steuerberater hinzu (§1 StBerG).