Wohnung als Kapitalanlage: Wie viel AfA bringt eine Bestandswohnung?
Die normale vermietete Eigentumswohnung, kein Förderobjekt, kein Denkmal. Sie sehen Miete, Mieter und Haus vor dem Kauf; dafür ist der Steuerhebel bei der AfA für die Eigentumswohnung kleiner, und die Rechnung muss ohne ihn tragen.
Wie viel Abschreibung bringt eine Bestandswohnung als Kapitalanlage?
Eine Bestandswohnung bringt dauerhaft zwischen 2 und 3 Prozent Abschreibung im Jahr; der Satz richtet sich nach dem Baujahr des Gebäudes, nicht nach dem Kaufdatum: 2,5 Prozent vor 1925, 2,0 Prozent von 1925 bis 2022 und 3,0 Prozent ab 2023. Bemessungsgrundlage ist der Gebäudeanteil des Kaufpreises. Ein Gutachten zur Restnutzungsdauer für die AfA kann 3 bis 4 Prozent ermöglichen.
Wohnung als Kapitalanlage — drei Punkte vor dem Kauf
Was ist der Vorteil gegenüber Denkmal und Neubau?
Sie sehen Miete, Mieter und Haus vor dem Kauf. Bei Denkmal und Neubau kaufen Sie ein Versprechen. Dafür ist der Steuerhebel kleiner — die Rechnung muss ohne ihn tragen.
2–3 % AfA je Baujahr; 3–4 % mit Gutachten möglich; 15 % Grenze in 3 Jahren; 0 € Erstberatung.
AfA Eigentumswohnung: der lineare Satz richtet sich nach dem Baujahr: Eigentumswohnung als Kapitalanlage: was abgeschrieben wird — und was nicht
Welcher Anteil auf das Gebäude entfällt, entscheidet über den ganzen Betrag — siehe Kaufpreisaufteilung und den Kaufpreisaufteilungs-Rechner.
2,5 % pro Jahr (vor 1925): Abschreibungsdauer rund 40 Jahre. Betrifft Gründerzeit- und Jugendstilhäuser ohne Denkmaleintrag.
2,0 % pro Jahr (1925 – 2022): 50 Jahre Abschreibungsdauer — der Regelfall im Bestand und der Satz, mit dem die meisten Rechnungen starten.
3,0 % pro Jahr (ab 2023): Rund 33 Jahre, eingeführt durch das Jahressteuergesetz 2022. Bei 300.000 € Gebäudekosten sind das 9.000 € im Jahr.
Im Jahr des Kaufs wird zeitanteilig ab dem Monat des Nutzen-Lasten-Übergangs gerechnet, nicht für das volle Jahr. Die Sätze und die Herleitung stehen im Begriffslexikon: lineare AfA. Durchrechnen können Sie beides im AfA-Rechner und im Anlagerechner.
Restnutzungsdauer-Gutachten: von 2 % auf 3 bis 4 %
Der gesetzliche Satz unterstellt eine typisierte Nutzungsdauer — er ist eine Vereinfachung, keine Aussage über Ihr Gebäude. Ist die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer, darf nach ihr abgeschrieben werden (§7 Abs. 4 Satz 2 EStG); aus 2 % werden dann 3 bis 4 %. Nachzuweisen ist das durch ein Gutachten, das sich substanziell mit dem Bauzustand befasst — eine Tabellenrechnung nach Baujahr und Lage genügt der Rechtsprechung nicht.
Die Rechtslage hat sich Ende 2025 zugunsten der Eigentümer entwickelt: Der Bundesfinanzhof lässt jede geeignete Methode zu (IX R 25/19, IX R 14/23), das einschränkende BMF-Schreiben aus 2023 wurde am 1. Dezember 2025 aufgehoben. Zwei Grenzen bleiben: Das Gutachten erhöht nicht die Gesamtsumme der Abschreibung, sondern zieht sie zeitlich vor — und es gleicht keinen überhöhten Kaufpreis aus. Erst rechnen, dann beauftragen: Restnutzungsdauer-Rechner. Die vollständige Einordnung samt Ablehnungsgründen steht auf Restnutzungsdauer-Gutachten.
Die 15-%-Grenze der ersten drei Jahre — §6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Wer in den ersten drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten in Instandsetzung und Modernisierung steckt — netto, ohne Umsatzsteuer —, verliert den Sofortabzug als Werbungskosten. Und zwar für die komplette Summe, nicht nur für den übersteigenden Teil: Aus Erhaltungsaufwand werden anschaffungsnahe Herstellungskosten, die nur noch über die Abschreibung wirken, verteilt über die gesamte Nutzungsdauer.
In die Grenze fließen praktisch alle Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen ein, auch kleine, die für sich genommen harmlos wirken. Deshalb gehört der Sanierungsplan vor den Kauf: anschaffungsnahe Herstellungskosten.
Hausgeld, Erhaltungsrücklage, Sonderumlagen — was vor dem Kauf zu lesen ist
Das monatliche Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft deckt die laufende Bewirtschaftung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Ein Teil davon ist auf Mieter umlagefähig, die Rücklagenzuführung selbst ist es nicht — sie trägt der Eigentümer allein. Wer die Bruttomiete gegen das volle Hausgeld rechnet, überschätzt die Nettorendite systematisch. Seit der WEG-Reform 2020 heißt die Rücklage offiziell Erhaltungsrücklage (§19 Abs. 2 Nr. 4 WEG); eine gesetzliche Mindesthöhe gibt es nicht, das Gesetz verlangt nur eine angemessene Rücklage. Zur Einordnung: Instandhaltungsrücklage & Hausgeld.
Protokolle der letzten drei Jahre: Was in der Eigentümerversammlung besprochen wurde, steht selten im Exposé — Streit, Sanierungsstau und offene Beschlüsse stehen dort.
Beschlusssammlung und Sonderumlagen: Eine bereits beschlossene Sonderumlage zahlt der neue Eigentümer mit. Sie gehört in die Rechnung, bevor sie im Briefkasten liegt.
Höhe der Erhaltungsrücklage: Eine dünne Rücklage bei anstehendem Dach oder Fassade ist keine günstige Wohnung, sondern eine aufgeschobene Rechnung.
Preis und Leistung: woran wir den Kaufpreis messen
Der Preis muss zur Miete passen, nicht zur Förderung. Wir vergleichen jedes Objekt mit dem, was am selben Ort tatsächlich verkauft und vermietet wird — der Prüfstandard nennt den Kaufpreisvergleich als eigenes Kriterium. Die Reihenfolge ist immer dieselbe: Kaufpreis je Quadratmeter gegen vergleichbare Verkäufe am Ort, Miete und Vermietbarkeit, dann Hausgeld und Rücklage — und erst danach der Steuervorteil. Ein Objekt, das sich nur mit der Abschreibung rechnet, rechnet sich nicht.
Mehrfamilienhaus-Anteile (MFH): Einzelne Wohnungen in Mehrfamilienhaus-Verbänden. Sie kaufen eine Einheit, tragen aber die Beschlüsse der ganzen Gemeinschaft mit — Teilungserklärung, Stimmverteilung und Verwalterbestellung entscheiden hier mehr als der Grundriss.
Studentenappartements (Uni-Städte): In Universitätsstädten, mit stabiler Mietnachfrage und kleinen Flächen. Höhere Miete je Quadratmeter, dafür häufigerer Mieterwechsel und ein Hausgeldanteil, der auf die kleine Fläche stärker durchschlägt.
Wann eine Bestandswohnung nicht passt: Bei hohem Grenzsteuersatz und kurzem Anlagehorizont ist der Steuerhebel des Denkmals der stärkere Weg — die Bestandswohnung holt ihren Vorteil über Jahrzehnte, nicht über zwölf Jahre.
Umgekehrt gilt: Der Denkmal-Aufschlag lohnt sich erst ab einem hohen Grenzsteuersatz und einer Haltedauer über die zwölf Jahre hinaus; darunter kauft man den Steuervorteil teurer, als er einbringt. Den Vergleich der Modelle finden Sie unter QNG vs. Denkmal. Und wann sich gar keine Kapitalanlage rechnet, steht auf wann wir abraten.
Zwei Arten von Objekten — und was das für die Vergütung heißt
Bei Neubau-, Denkmal- und Pflegeobjekten zahlt der Bauträger oder Projektentwickler unsere Vergütung; sie steckt im Kaufpreis und kommt nicht obendrauf. Daneben vermitteln wir Objekte, für die wir keine Vergütung erhalten — deren Preise sind dafür provisionsfrei. Zu welcher der beiden Arten ein Objekt gehört, sagen wir Ihnen, bevor Sie es sich ansehen, nicht danach. Für Sie kommt in beiden Fällen zum Kaufpreis nichts hinzu: kein Honorar, keine Vorkasse, keine Bearbeitungsgebühr. Einzelheiten: Vergütung.
Gutachten zur Restnutzungsdauer für die AfA: Wann sich ein Gutachten lohnt: Ein Gutachten kann den Satz von 2 % auf 3 bis 4 % erhöhen, wenn die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer ist als die typisierte. Es erhöht aber nicht die Gesamtsumme der Abschreibung, sondern zieht sie zeitlich vor, und es gleicht keinen überhöhten Kaufpreis aus. Erst rechnen, dann beauftragen: Dafür gibt es den Restnutzungsdauer-Rechner.
Gutachten für eine kürzere Nutzungsdauer: 3 bis 4 Prozent nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG: Ist die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer als die gesetzlich typisierte, darf nach ihr abgeschrieben werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG); aus 2 % werden dann 3 bis 4 %. Nachzuweisen ist das durch ein Gutachten, das sich substanziell mit dem Bauzustand befasst. Eine Tabellenrechnung nach Baujahr und Lage genügt der Rechtsprechung nicht.
Häufige Fragen
Worauf kommt es bei einem Restnutzungsdauer-Gutachten 2025 an?
Das Gutachten muss sich substanziell mit dem Bauzustand befassen, eine Tabellenrechnung nach Baujahr und Lage genügt nicht. Die Rechtslage hat sich Ende 2025 zugunsten der Eigentümer entwickelt: Der Bundesfinanzhof lässt jede geeignete Methode zu (IX R 25/19, IX R 14/23), das einschränkende BMF-Schreiben aus 2023 wurde am 1. Dezember 2025 aufgehoben.
Wann rechnet sich ein Gutachten für eine verkürzte Nutzungsdauer?
Das lässt sich vor der Beauftragung im Restnutzungsdauer-Rechner prüfen: erst rechnen, dann beauftragen. Das Gutachten kann den Satz von 2 % auf 3 bis 4 % anheben, erhöht aber nicht die Gesamtsumme der Abschreibung, sondern zieht sie zeitlich vor. Einen überhöhten Kaufpreis gleicht es nicht aus.
Lohnt sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten bei einer Bestandswohnung?
Es lohnt sich, wenn drei Dinge zusammenkommen: ein hoher Gebäudeanteil, eine nachweisbar kürzere Nutzungsdauer und ein hoher Grenzsteuersatz. Dann sind statt 2 % auch 3 bis 4 % jährliche Abschreibung möglich (§7 Abs. 4 Satz 2 EStG).
Die Rechtslage stützt Sie: Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass jede geeignete Methode zulässig ist (IX R 25/19, IX R 14/23), und das einschränkende BMF-Schreiben aus 2023 wurde am 1. Dezember 2025 aufgehoben. Rechnen Sie es vorher durch: Restnutzungsdauer-Rechner, Einordnung auf Restnutzungsdauer-Gutachten.
Kostenlose Erstberatung
Unverbindlich und persönlich. Wir sehen uns Ihre Zahlen an und rechnen die Bestandswohnung gegen Denkmal und Neubau — mit Ihrem Grenzsteuersatz, Ihrem Eigenkapital und dem Hausgeld des konkreten Objekts.
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Kaufpreisaufteilung nach der BMF-Arbeitshilfe: warum sie in guten Lagen den Bodenanteil überzeichnet — und was in den Kaufvertrag gehört.
Kaufpreisaufteilungs-Rechner
Kaufpreisaufteilung berechnen: Bodenwert, Gebäudeanteil und AfA-Grundlage — und was ein Prozentpunkt Gebäudeanteil an Steuer wert ist.
lineare AfA
Die lineare AfA ist die reguläre, gleichbleibende Gebäudeabschreibung — Grundbaustein jeder Vermietungs-Steuerrechnung.
Fachlich verantwortet von Siegfried Perini — Geschäftsführer AUP Finanzservice, §34c GewO (Immobilienmakler, Darlehensvermittler), Branchenerfahrung seit 1992. Spezialisiert auf Kapitalanlage-Immobilien mit Denkmal-AfA, QNG-Neubau und §7b-Sonder-AfA. Keine Steuer- oder Rechtsberatung — bitte ziehen Sie Ihren Steuerberater hinzu.