Steuervorteil bei Vermietung: Wann trägt er nicht — und wann raten wir ab?
Eine steueroptimierte Immobilie, auch eine Kapitalanlage mit Sonderabschreibung, ist kein Selbstläufer. Sie rechnet sich nicht für jeden, und mancher Fall ist von vornherein die falsche Wahl. Die häufigsten Gründe stehen hier offen, bevor Sie Zeit in ein Objekt stecken, das nicht zu Ihnen passt.
Wann trägt der Steuervorteil bei Vermietung eine Kapitalanlage nicht?
Der Steuervorteil bei Vermietung trägt meist aus einem von drei Gründen nicht. Der Grenzsteuersatz ist zu niedrig: Der Vorteil wird ab rund 30 Prozent sinnvoll und ab rund 42 Prozent spürbar. Das Objekt ist zu teuer: Ein Kaufpreis über Marktniveau frisst den Steuervorteil auf. Die Förderung fällt weg, etwa bei KfW-Antrag nach dem Kaufvertrag oder fehlendem QNG-Siegel.
Wann eine steueroptimierte Kapitalanlage typischerweise nicht passt
Auch die §7b-Grenze bei den Baukosten je Quadratmeter kann ein Objekt aus der Sonderabschreibung kippen. Objekt und Bauträger werden deshalb vor der Aufnahme geprüft, nicht danach.
Kein Marketing, sondern die Realität aus der Praxis. Jeder Punkt ist mit der Seite verlinkt, auf der er ausführlich steht.
Der Grenzsteuersatz ist zu niedrig (Steuerhebel): Der Steuervorteil aus AfA und Sonderabschreibung ist ab rund 30 % Grenzsteuersatz sinnvoll, spürbar ab rund 42 %. Welches Modell zu wem passt →
Die Baukosten liegen über 5.200 € pro m² (§7b-Grenze)
Die Bemessungsgrundlage der §7b-Sonderabschreibung ist auf 4.000 € pro m² gedeckelt; über 5.200 € pro m² Baukosten (Anschaffungs-/Herstellungskosten) entfällt sie ganz — die sogenannte Fallbeilwirkung. Wer darüber liegt, verliert den Sonder-AfA-Vorteil vollständig. Hinweise zur Abschreibung →
Das Objekt erreicht das QNG-Siegel nicht (QNG): Ein Gebäude kann den Effizienzhaus-Standard erreichen und trotzdem kein QNG bekommen — etwa wegen der Baustoffwahl. Ohne QNG-Nachweis gibt es keine §7b-Sonderabschreibung und vom KfW-Förderkredit nur die kleinere Stufe (100.000 € statt 150.000 € je Wohneinheit). QNG-Neubau bundesweit →
Der Antrag kommt zu spät (Zeitpunkt)
Die KfW-Förderung muss vor dem Kaufvertrag beziehungsweise Baubeginn beantragt sein — wer zuerst unterschreibt und danach beantragt, verliert sie unwiderruflich. Und ohne Bauantrag im Zeitraum 2023 bis 30.09.2029 gibt es keine §7b-Sonderabschreibung. KfW 297/298 im Detail →
Keine zehnjährige Vermietung geplant (Nutzung): Die §7b-Sonderabschreibung setzt eine zehnjährige Vermietung voraus. Wer selbst einziehen oder innerhalb von zehn Jahren verkaufen will, verliert sie — und zwar rückwirkend, mit Änderung der betroffenen Steuerbescheide. Voraussetzungen im Überblick →
Bonität oder Eigenkapital tragen nicht (Bonität)
Die Bank finanziert bis 100 % des Kaufpreises bei sehr guter Bonität; die Kaufnebenkosten sind aus Eigenmitteln zu tragen. Trägt die Haushaltsrechnung die Rate nicht dauerhaft, ändert das beste Steuermodell daran nichts. Risiken der Kapitalanlage →
Das Objekt ist überteuert (Preis): Liegt der Kaufpreis deutlich über vergleichbaren Objekten, frisst der Aufpreis den Steuervorteil auf. Der ehrlichste Prüfer ist die Bank: Was sie nicht bis zu ihrem Beleihungswert mitträgt, hat einen Grund. Woran man ein überteuertes Objekt erkennt →
Was sich klären lässt — und was nicht
Manches ist eine Frage der richtigen Wahl: Passt der Grenzsteuersatz nicht zum §7b-Neubau, ist vielleicht ein anderes Modell sinnvoller — der Vergleich steht unter QNG gegen Denkmal.
Objekt- und Förderfragen prüfen wir vor der Aufnahme über einen festen Prüfstandard, damit Fallbeil, QNG-Nachweis und Antragszeitpunkt gar nicht erst zum Problem werden. Was sich nicht verschieben lässt, ist die Rechnung selbst: Trägt die Bonität die Rate nicht oder ist das Objekt zu teuer, raten wir ab — auch das gehört zu einer ehrlichen Beratung. Wie wir vergütet werden und warum das unsere Empfehlung nicht verzerrt, steht offen unter Vergütung.
Häufige Fragen
Wann entfällt die Sonderabschreibung QNG, wenn das Siegel fehlt?
Fehlt das QNG-Siegel, gibt es keine §7b-Sonderabschreibung, und vom KfW-Förderkredit bleibt nur die kleinere Stufe mit 100.000 € statt 150.000 € je Wohneinheit. Ein Gebäude kann den Effizienzhaus-Standard erreichen und trotzdem kein QNG bekommen, etwa wegen der Baustoffwahl.
Wann fällt die Förderung oder Sonderabschreibung rückwirkend weg?
Wenn die Voraussetzungen kippen: Der KfW-Antrag muss vor dem Kaufvertrag beziehungsweise Baubeginn gestellt sein — ein nachträglicher Antrag ist ausgeschlossen. Und die §7b-Sonderabschreibung setzt eine zehnjährige Vermietung voraus. Wird selbst genutzt oder innerhalb von zehn Jahren verkauft, fällt sie rückwirkend weg.
Was passiert mit der §7b-Sonderabschreibung, wenn die Baukosten über 5.200 € pro m² liegen?
Die Bemessungsgrundlage der §7b-Sonderabschreibung ist auf 4.000 € pro m² gedeckelt. Über 5.200 € pro m² Baukosten entfällt sie ganz, das ist die sogenannte Fallbeilwirkung. Wer darüber liegt, verliert den Sonder-AfA-Vorteil vollständig.
Unsicher, ob sich ein Objekt für Sie rechnet?
Schildern Sie Ihre Situation kurz — wir sagen Ihnen offen, ob und welches Modell trägt, bevor Sie Zeit in ein unpassendes Objekt stecken.
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Fachlich verantwortet von Siegfried Perini — Geschäftsführer AUP Finanzservice, §34c GewO (Immobilienmakler, Darlehensvermittler), Branchenerfahrung seit 1992. Spezialisiert auf Kapitalanlage-Immobilien mit Denkmal-AfA, QNG-Neubau und §7b-Sonder-AfA. Keine Steuer- oder Rechtsberatung — bitte ziehen Sie Ihren Steuerberater hinzu.