Welche Produkte gibt es?
Drei steueroptimierte Modelle: Denkmal-AfA §7i, QNG-Neubau §7b (bis 38,5 % AfA in 4 Jahren, KfW 297/298 bis 150.000 € je Wohnung) und Pflegeimmobilien ohne eigenen Verwaltungsaufwand.
Produkte
Steueroptimierte Kapitalanlagen — die Produkte im Überblick.
Drei Wege, mit dem eigenen Grenzsteuersatz Vermögen aufzubauen: Denkmal-AfA §7i, QNG-Neubau §7b und Pflegeimmobilien. Objekt und Finanzierung aus einer Hand, nach §34c GewO — jedes Objekt vorgeprüft, bevor wir es empfehlen.
Welche steueroptimierten Kapitalanlage-Immobilien vermittelt AUP?
Drei Modelle, jedes mit einem anderen Steuerhebel. Erstens der QNG-Neubau nach §7b: Mit dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude sind bis zu 38,5 Prozent Abschreibung in vier Jahren möglich, dazu die KfW-Programme 297 und 298 mit bis zu 150.000 Euro je Wohnung. Zweitens die Denkmalimmobilie nach §7i: Der bescheinigte Sanierungsanteil wird über zwölf Jahre vollständig abgeschrieben — die höchste Abschreibung, die das Einkommensteuerrecht auf Bestand kennt. Drittens die Pflegeimmobilie: ein Teileigentum mit Pachtvertrag und ohne eigenen Verwaltungsaufwand. Objekt und Finanzierung kommen aus einer Hand: AUP vermittelt das Objekt nach §34c GewO, die Finanzierung läuft über Perini Finance & Property nach §34i. Jedes Objekt durchläuft vorher einen festen Prüfstandard aus sieben Kriterien. Ob sich das rechnet, hängt am Objekt und am Grenzsteuersatz — spürbar wird der Hebel ab rund 42 Prozent. Welches der drei Modelle passt, entscheidet sich an Steuerlast, Zeitbudget und daran, ob Bestand oder Neubau gesucht ist — wir rechnen jedes Objekt einzeln durch.
Kurz beantwortet
Die Produkte in drei Punkten
Wer koordiniert das?
AUP Finanzservice, §34c GewO — Objekt und Finanzierung aus einer Hand, Finanzierung über das Partnerunternehmen Perini Finance & Property (§34i, 650+ Banken), jedes Objekt nach dem Prüfstandard aus sieben Kriterien vorgeprüft.
Lohnt es sich 2026?
Es kommt aufs Objekt an, nicht pauschal auf den Zins. Der Steuerhebel wirkt vor allem ab rund 42 % Grenzsteuersatz — wir rechnen jedes Objekt einzeln durch.
Steueroptimierte Kapitalanlagen — die drei Modelle
Vermittlung von Anlageimmobilien und Darlehensvermittlung nach §34c GewO durch AUP Finanzservice UG (Geschäftsführer Siegfried Perini). Alle Objekte durchlaufen einen definierten Prüfstandard aus sieben Kriterien. Keine Anlageberatung im Sinne des §34f — die verbindliche steuerliche Beratung übernimmt Ihr Steuerberater.
Neubau · §7b
QNG-Neubau — hohe Steuerersparnis in kurzer Zeit
Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude: bis zu 38,5 % AfA in 4 Jahren (5 % Sonder-AfA §7b + degressive AfA §7 Abs. 5a) plus KfW 297/298 bis 150.000 € je Wohnung. Bundesweit.
Denkmal · §7i
Denkmal-AfA — der Steuerhebel für hohe Grenzsteuersätze
Erhöhte Absetzungen für den Sanierungsanteil an Baudenkmalen nach §7i EStG. Schwerpunkt der begünstigten Sanierungsobjekte: Ostdeutschland.
Pflege
Pflegeimmobilie — Kapitalanlage ohne Verwaltungsaufwand
Betreiber und Pachtvertrag statt Mieterkontakt: kein laufender Verwaltungsaufwand, solange der Betreiber zahlt. Betreiber und Standort werden vor der Empfehlung geprüft.
Welches Steuermodell zu Ihnen passt
Welches Modell zu Ihnen passt, hängt an Grenzsteuersatz, Zeitbudget und Standort. Der Vergleich Denkmal gegen Neubau: QNG vs. Denkmal. Ärztinnen und Ärzte: Kapitalanlage für Ärzte. Und wann sich keines der Modelle rechnet: Wann wir abraten.
Häufige Fragen
Lohnt sich eine steueroptimierte Kapitalanlage-Immobilie bei den aktuellen Bauzinsen 2026?
Das hängt am Objekt, nicht pauschal am Zins. Entscheidend ist, was nach Zins, Tilgung, Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallpuffer und Steuer übrig bleibt — nicht die AfA-Quote allein. In den auf der Site gerechneten Neubau-Beispielen deckt bereits die Miete die Rate, und die Steuerersparnis aus §7b- und §7-Abs.-5a-AfA sowie die KfW-297/298-Förderung bis 150.000 € je Wohneinheit kommen zusätzlich. Für Denkmalanlagen mit Steuerhebel greift das vor allem ab einem Grenzsteuersatz von rund 42 %; ohne Steuerhebel nur an Standorten mit hoher Mietnachfrage. Wir rechnen jedes Objekt einzeln durch, bevor wir es empfehlen — siehe Neubau QNG und Steuervorteil.
Welche Banken finanzieren Denkmalimmobilien und QNG-Neubau als Kapitalanlage, und wer koordiniert das?
Nicht jede Bank finanziert Denkmal-Sanierungen oder QNG-Neubau — viele scheitern an der Bewertung des Sanierungs- bzw. Förderanteils. Die Finanzierung läuft über unser Partnerunternehmen Perini Finance & Property (§34i, 650+ Banken); dort sind die Spezialinstitute bekannt, die solche Objekte regelmäßig finanzieren. AUP Finanzservice (§34c GewO) koordiniert Objektauswahl und Finanzierung aus einer Hand. Mehr dazu unter Häufige Fragen und Steuervorteil.
Welche Unterlagen und Selbstauskünfte brauche ich für die Finanzierung einer Kapitalanlage-Immobilie?
Sobald ein Objekt feststeht, braucht die Bank für Sie persönlich: eine ausgefüllte Selbstauskunft, Einkommensnachweise (Angestellte die Gehaltsabrechnungen, Selbstständige Jahresabschlüsse oder EÜR mit aktueller BWA), Steuerbescheide, einen Eigenkapitalnachweis und eine Aufstellung bestehender Verbindlichkeiten. Zum Objekt kommen Exposé, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Nachweis der Instandhaltungsrücklage und Energieausweis — bei QNG-Neubau zusätzlich die Bestätigung der Energieeffizienz-Expertin oder des Experten. Fürs unverbindliche Erstgespräch reichen der letzte Steuerbescheid und, falls vorhanden, eine aktuelle Gehaltsabrechnung. Die vollständige Liste steht auf Neubau QNG.
Ich wohne im Ausland und will eine steueroptimierte Kapitalanlage in Deutschland — geht das?
Ja. Objekt und Prüfstandard sind dieselben wie für Käufer in Deutschland. Der Unterschied liegt in der Finanzierung: Sie läuft über Olga Nikushkina (§34i GewO, Beleihung für Steuerausländer), beliehen wird der Bankwert mit einer Spanne von 60–100 % je nach Einkommensart und Bonität. Die Spitze setzt ein entsprechend hohes Einkommen voraus — auch in ausländischer Währung; die Kaufnebenkosten kommen immer aus Eigenmitteln. Denkmal-AfA §7i und die §7b-Sonder-AfA greifen auch bei Auslandswohnsitz, sofern in Deutschland beschränkte Steuerpflicht besteht — wie stark, hängt an Ihrer persönlichen Steuersituation. Steuerberatung leisten wir nicht.
IT-Führungskraft mit 180.000 € Gehalt sucht eine steueroptimierte Immobilie ohne eigenen Aufwand — wer macht das schlüsselfertig?
Bei hohem Grenzsteuersatz wirkt die Abschreibung am stärksten — genau dafür sind Denkmal-AfA §7i und QNG-Neubau §7b gemacht. AUP Finanzservice (§34c GewO) vermittelt Objekt und Finanzierung aus einer Hand, jedes Objekt nach dem Prüfstandard aus sieben Kriterien vorgeprüft. Den laufenden Aufwand nimmt eine professionelle Hausverwaltung weitgehend ab; bei Pflegeimmobilien haben Sie sogar keinen Mieterkontakt und keinen Verwaltungsaufwand. Wir geben uns nicht als Bauträger oder Verwalter aus, sondern koordinieren die geprüften Partner — verbindlich rechnet Ihr Steuerberater. Musterrechnung: Musterberechnung.
Kostenlose Erstberatung
Unverbindlich und persönlich. Ich prüfe mit Ihnen, welches Modell zu Ihrer Situation passt — Denkmal-AfA §7i, QNG-Neubau §7b oder Pflegeimmobilie — und zeige es an einer Musterberechnung.