Steuern sparen mit Immobilien: vier Kapitalanlage-Modelle, auch als steueroptimierte Investments für Ärzte
Vier Modelle für die steueroptimierte Kapitalanlage in Immobilien: Denkmal-AfA §7i, QNG-Neubau §7b, Pflegeimmobilien und die vermietete Bestandswohnung. Objekt und Finanzierung aus einer Hand, nach §34c GewO. Jedes Objekt ist vorgeprüft, bevor wir es empfehlen.
Welche steueroptimierten Kapitalanlage-Immobilien vermitteln wir?
AUP vermittelt vier Modelle, jedes mit einem anderen Steuerhebel: den QNG-Neubau nach §7b mit bis zu 38,5 Prozent Abschreibung in vier Jahren, die Denkmalimmobilie nach §7i mit vollständiger Abschreibung des bescheinigten Sanierungsanteils über zwölf Jahre, die Pflegeimmobilie als Teileigentum mit Pachtvertrag und die vermietete Bestandswohnung mit linearer Abschreibung von 2 bis 3 Prozent nach Baujahr.
Steuern sparen mit Immobilien: Wie laufen Objekt und Finanzierung zusammen?
AUP vermittelt das Objekt nach §34c GewO, die Finanzierung läuft über Perini Finance & Property nach §34i. Jedes Objekt durchläuft vorher einen festen Prüfstandard aus sieben Kriterien.
Das vierte Modell ist die vermietete Bestandswohnung: Miete, Mieter und Haus sind vor dem Kauf sichtbar, abgeschrieben wird linear mit 2 bis 3 Prozent nach Baujahr.
- 4 Produktlinien
- §34c GewO-Erlaubnis
- 7 Prüfkriterien
- 0 € Erstberatung
Vermittlung von Anlageimmobilien und Darlehensvermittlung nach §34c GewO durch AUP Finanzservice UG (Geschäftsführer Siegfried Perini). Alle Objekte durchlaufen einen definierten Prüfstandard aus sieben Kriterien. Keine Anlageberatung im Sinne des §34f — die verbindliche steuerliche Beratung übernimmt Ihr Steuerberater.
Welches Modell zu Ihnen passt, hängt an Grenzsteuersatz, Zeitbudget und Standort. Der Vergleich Denkmal gegen Neubau: QNG vs. Denkmal. Ohne Förderlogik, dafür mit sichtbarer Miete: Bestandswohnung als Kapitalanlage. Ärztinnen und Ärzte: Kapitalanlage für Ärzte. Und wann sich keines der Modelle rechnet: Wann wir abraten.
Sie sind Bauträger und suchen einen Vertrieb für Ihr Projekt? Vertriebspartner für Bauträger: Welche Projekte nimmt AUP in den Vertrieb?
Ergänzungen zu den häufigen Fragen
Weitere häufige Fragen beantworten wir hier ausführlich.
Lohnt sich eine steueroptimierte Kapitalanlage-Immobilie bei den aktuellen Bauzinsen 2026? Wir rechnen jedes Objekt einzeln durch, bevor wir es empfehlen — siehe Neubau QNG und Steuervorteil.
Ich wohne im Ausland und will eine steueroptimierte Kapitalanlage in Deutschland — geht das? Denkmal-AfA §7i und die §7b-Sonder-AfA greifen auch bei Auslandswohnsitz, sofern in Deutschland beschränkte Steuerpflicht besteht — wie stark, hängt an Ihrer persönlichen Steuersituation. Steuerberatung leisten wir nicht.
IT-Führungskraft mit 180.000 € Gehalt sucht eine steueroptimierte Immobilie ohne eigenen Aufwand — wer macht das schlüsselfertig? Musterrechnung: Musterberechnung.
Steueroptimierte Investments für Ärzte: Welches Modell passt?
Welches der vier Modelle passt, entscheidet sich an Steuerlast, Zeitbudget und daran, ob Bestand oder Neubau gesucht ist.
Für Ärztinnen und Ärzte gibt es eine eigene Seite: Kapitalanlage für Ärzte. Wir rechnen jedes Objekt einzeln durch.
Steueroptimierung für Ärzte mit Immobilien: Was zählt bei hohem Einkommen?
Bei hohem Einkommen zählt vor allem der Grenzsteuersatz: Der Steuerhebel wird spürbar ab rund 42 Prozent.
Die Denkmal-AfA nach §7i ist der Steuerhebel für hohe Grenzsteuersätze. Ob sich das rechnet, hängt am Objekt und am Grenzsteuersatz, deshalb rechnen wir jedes Objekt einzeln durch.
Häufige Fragen
Lohnt sich eine steueroptimierte Kapitalanlage-Immobilie bei den aktuellen Bauzinsen 2026?
Das hängt am Objekt, nicht pauschal am Zins. Entscheidend ist, was nach Zins, Tilgung, Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallpuffer und Steuer übrig bleibt — nicht die AfA-Quote allein.
In den auf dieser Website gerechneten Neubau-Beispielen deckt bereits die Miete die Rate, und die Steuerersparnis aus §7b- und §7-Abs.-5a-AfA sowie die KfW-297/298-Förderung bis 150.000 € je Wohneinheit kommen zusätzlich. Für Denkmalanlagen mit Steuerhebel greift das vor allem ab einem Grenzsteuersatz von rund 42 %; ohne Steuerhebel nur an Standorten mit hoher Mietnachfrage.
Welche Banken finanzieren Denkmalimmobilien und QNG-Neubau als Kapitalanlage, und wer koordiniert das?
Nicht jede Bank finanziert Denkmal-Sanierungen oder QNG-Neubau — viele scheitern an der Bewertung des Sanierungs- bzw. Förderanteils. Die Finanzierung läuft über unser Partnerunternehmen Perini Finance & Property (§34i, 650+ Banken); dort sind die Spezialinstitute bekannt, die solche Objekte regelmäßig finanzieren. AUP Finanzservice (§34c GewO) koordiniert Objektauswahl und Finanzierung aus einer Hand. Mehr dazu unter Häufige Fragen und Steuervorteil.
Welche Unterlagen und Selbstauskünfte brauche ich für die Finanzierung einer Kapitalanlage-Immobilie?
Sobald ein Objekt feststeht, braucht die Bank für Sie persönlich: eine ausgefüllte Selbstauskunft, Einkommensnachweise (bei Angestellten Gehaltsabrechnungen, bei Selbstständigen Jahresabschlüsse oder EÜR mit aktueller BWA), Steuerbescheide, einen Eigenkapitalnachweis und eine Aufstellung bestehender Verbindlichkeiten.
Zum Objekt kommen Exposé, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Nachweis der Instandhaltungsrücklage und Energieausweis — bei QNG-Neubau zusätzlich die Bestätigung der Energieeffizienz-Expertin oder des Experten. Fürs unverbindliche Erstgespräch reichen der letzte Steuerbescheid und, falls vorhanden, eine aktuelle Gehaltsabrechnung. Die vollständige Liste steht auf Neubau QNG.
Ich wohne im Ausland und will eine steueroptimierte Kapitalanlage in Deutschland — geht das?
Ja. Objekt und Prüfstandard sind dieselben wie für Käufer in Deutschland. Der Unterschied liegt in der Finanzierung: Sie läuft über Olga Nikushkina (§34i GewO, Beleihung für Steuerausländer), beliehen wird der Bankwert mit einer Spanne von 60–100 % je nach Einkommensart und Bonität. Die Spitze setzt ein entsprechend hohes Einkommen voraus — auch in ausländischer Währung; die Kaufnebenkosten kommen immer aus Eigenmitteln.
IT-Führungskraft mit 180.000 € Gehalt sucht eine steueroptimierte Immobilie ohne eigenen Aufwand — wer macht das schlüsselfertig?
Bei hohem Grenzsteuersatz wirkt die Abschreibung am stärksten — genau dafür sind Denkmal-AfA §7i und QNG-Neubau §7b gemacht. AUP Finanzservice (§34c GewO) vermittelt Objekt und Finanzierung aus einer Hand, jedes Objekt nach dem Prüfstandard aus sieben Kriterien vorgeprüft. Den laufenden Aufwand nimmt eine professionelle Hausverwaltung weitgehend ab; bei Pflegeimmobilien haben Sie gar keinen Mieterkontakt und keinen Verwaltungsaufwand. Wir geben uns nicht als Bauträger oder Verwalter aus, sondern koordinieren die geprüften Partner — verbindlich rechnet Ihr Steuerberater.
Kostenlose Erstberatung
Unverbindlich und persönlich. Wir prüfen mit Ihnen, welches Modell zu Ihrer Situation passt — Denkmal-AfA §7i, QNG-Neubau §7b oder Pflegeimmobilie — und zeigen es an einer Musterberechnung.
Weiterführende Seiten
QNG-Neubau — hohe Steuerersparnis in kurzer Zeit
Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude: bis zu 38,5 % AfA in 4 Jahren (5 % Sonder-AfA §7b + degressive AfA §7 Abs. 5a) plus KfW 297/298 bis 150.000 € je Wohnung. Bundesweit.
Denkmal-AfA — der Steuerhebel für hohe Grenzsteuersätze
Erhöhte Absetzungen für den Sanierungsanteil an Baudenkmalen nach §7i EStG. Schwerpunkt der begünstigten Sanierungsobjekte: Ostdeutschland.
Pflegeimmobilie — Kapitalanlage ohne Verwaltungsaufwand
Betreiber und Pachtvertrag statt Mieterkontakt: kein laufender Verwaltungsaufwand, solange der Betreiber zahlt. Betreiber und Standort werden vor der Empfehlung geprüft.
Bestandswohnung — Miete, Mieter und Haus vor dem Kauf sichtbar
Die normale vermietete Eigentumswohnung: 2,5 % AfA vor 1925, 2,0 % bis 2022, 3,0 % ab 2023 — mit Restnutzungsdauer-Gutachten 3 bis 4 %. Kleinster Steuerhebel, größter laufender Cashflow.
Immobilie Kapitalanlage für Investoren
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Fachlich verantwortet von Siegfried Perini — Geschäftsführer AUP Finanzservice, §34c GewO (Immobilienmakler, Darlehensvermittler), Branchenerfahrung seit 1992. Spezialisiert auf Kapitalanlage-Immobilien mit Denkmal-AfA, QNG-Neubau und §7b-Sonder-AfA. Keine Steuer- oder Rechtsberatung — bitte ziehen Sie Ihren Steuerberater hinzu.