Degressive AfA (§7 Abs. 5a EStG)
Die degressive AfA nach §7 Abs. 5a EStG schreibt 5 % vom jeweiligen Restwert statt eines gleichbleibenden Betrags ab und wurde für Neubauten befristet zurückgebracht. Zur degressiven AfA für Gebäude gilt: Begünstigt sind ausschließlich neu gebaute oder im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohngebäude zur Vermietung mit Baubeginn beziehungsweise Kaufvertragsdatum zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029. Die degressive AfA 2025 gilt ebenfalls, denn maßgeblich sind Baubeginn oder Kaufvertrag, nicht das Erklärungsjahr.
Wie funktioniert die degressive AfA Neubau nach §7 Abs. 5a EStG?
Wer die degressive AfA berechnen will, schreibt jährlich 5 % vom jeweiligen Restbuchwert ab statt eines gleichbleibenden Betrags; das Wachstumschancengesetz 2024 hat sie für Neubauten befristet zurückgebracht. Bei 400.000 € Gebäudewert sind das im ersten Jahr 20.000 €, im zweiten Jahr 5 % von 380.000 € = 19.000 €. Anfangs liegt sie über der linearen AfA von 3 %.
Degressive AfA berechnen — Rechenweg und Beispiel
Degressive AfA Immobilien: für welche Objekte sie gilt. Begünstigt sind ausschließlich neu gebaute oder im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohngebäude zur Vermietung, mit Baubeginn beziehungsweise Kaufvertragsdatum zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 — dasselbe Zeitfenster, in dem auch die QNG-Förderung und die aktuelle Sonder-AfA-Fassung nach §7b laufen. Selbstgenutzte Immobilien sind ausgeschlossen.
Die Degressive-AfA-Berechnung ist eine Kette: 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten im ersten Jahr, danach 5 % des jeweils verbliebenen Restwerts.
Ein Beispiel — Immobilie, degressive Abschreibung, 300.000 € Gebäudeanteil. Im ersten Jahr sind 5 % davon 15.000 €. Der Restwert beträgt dann 285.000 €, im zweiten Jahr sind 5 % davon 14.250 €, im dritten 13.537 €, im vierten 12.861 €.
Zum Vergleich die lineare AfA mit 3 % für Neubauten ab 2023: konstant 9.000 € im Jahr. Über die ersten vier Jahre summiert die degressive Gebäude-AfA auf rund 55.648 €, die lineare auf 36.000 €. Modellrechnung ohne Gewähr, keine Steuerberatung.
Die degressive AfA 2025 und die degressive AfA 2026 sind dieselbe Regelung — die Jahreszahl in der Suche führt hier in die Irre. Die Fassung des Wachstumschancengesetzes ist an den Zeitpunkt des Baubeginns beziehungsweise des Kaufvertrags gebunden, nicht an das Erklärungsjahr. Maßgeblich ist deshalb, wann das Objekt begonnen oder erworben wurde. Und die Bemessungsgrundlage ist in beiden Fällen dieselbe: die degressive AfA Gebäude-Anschaffungskosten ohne Grund und Boden.
Degressive AfA Neubau — und wann der Wechsel kommt
Weil der degressive Betrag jedes Jahr sinkt, kommt irgendwann der Punkt, an dem die lineare AfA auf den Restwert höher liegt — ab da ist der Wechsel zulässig und sinnvoll, und er ist nur in diese Richtung möglich.
Degressive AfA Berechnung: Wann lohnt sich der Wechsel zur linearen AfA? Rechnerisch wird der Wechsel meist nach etwa 12 bis 20 Jahren vorteilhaft, sobald der sinkende degressive Betrag unter den konstanten linearen Satz fällt — der optimale Zeitpunkt hängt vom individuellen Restbuchwert ab und gehört in die laufende steuerliche Betreuung, nicht in eine einmalige Entscheidung beim Kauf.
Degressive AfA Gebäude: Was unterscheidet die degressive Gebäude AfA von der linearen? Den Unterschied zeigen oben der Kasten und das Rechenbeispiel: Degressive AfA berechnen ↑. Für wen sich welches Profil lohnt, steht direkt darunter.
Wann lohnt sich für eine Immobilie degressive Abschreibung? Wenn das Profil zum Einkommensverlauf passt: Hohe Abzüge in den ersten Jahren nützen nur, wenn in diesen Jahren auch ein hoher Grenzsteuersatz vorliegt.
Bei einem Berufsanfänger, dessen Einkommen erst in fünf Jahren den Spitzensatz erreicht, verschenkt die degressive Abschreibung ihren Effekt genau dort, wo er am größten wäre.
Der zweite Punkt betrifft die Verlustverrechnung: Übersteigen die Werbungskosten die gesamten Einkünfte, wirkt der Überhang nicht sofort, sondern nur über den Verlustvortrag in Folgejahren — und dort trifft er auf den dann geltenden Satz.
Ein steiles Abschreibungsprofil kann sich damit selbst entwerten, ohne dass ein einziger Wert falsch gerechnet wurde.
Degressive AfA 2025: Gilt sie noch?
Ja, auch 2025 gilt sie — maßgeblich ist nicht das Erklärungsjahr, sondern Baubeginn oder Kaufvertrag: Begünstigt sind neu gebaute Wohngebäude zur Vermietung mit Baubeginn oder Kaufvertrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029.
Degressive AfA Immobilien: Welche Objekte sind begünstigt? Nur neu gebaute oder im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohngebäude zur Vermietung; selbst genutzte Immobilien sind ausgeschlossen.
Wann lohnt sich für eine Immobilie degressive Abschreibung?
Sie lohnt sich, wenn das Profil zum Einkommensverlauf passt, denn hohe Abzüge in den ersten Jahren nützen nur bei hohem Grenzsteuersatz in diesen Jahren.
Bei einem Berufsanfänger, dessen Einkommen erst später den Spitzensatz erreicht, verschenkt sie ihren Effekt. Übersteigen die Werbungskosten die gesamten Einkünfte, wirkt der Überhang nur über den Verlustvortrag in Folgejahren.
AfA-Rechner für die Immobilie: Rechenweg und Beispiel
Im ersten Jahr werden 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abgeschrieben, danach 5 % des jeweils verbliebenen Restwerts.
Bei 300.000 € Gebäudeanteil sind das 15.000 €, dann 14.250 €, 13.537 € und 12.861 €. Die lineare AfA mit 3 % liegt konstant bei 9.000 € im Jahr. Modellrechnung ohne Gewähr.
Lineare AfA →
Die lineare AfA ist die reguläre, gleichmäßige jährliche Gebäudeabschreibung über die gesamte Nutzungsdauer, deren Satz sich nach dem Baujahr des Gebäudes richtet.
Grundbaustein jeder Vermietungs-Steuerrechnung.
Sonderabschreibung §7b EStG (Sonder-AfA) →
Die Sonder-AfA nach §7b EStG ist eine zusätzliche Abschreibung für neu geschaffenen Mietwohnraum, zusätzlich zur linearen AfA.
Hebt die Abschreibung in den ersten Jahren deutlich an — relevant für Anleger, die neu geschaffenen Mietwohnraum erwerben.
QNG-Siegel (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude) →
Staatliches Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude; Voraussetzung für bestimmte KfW-Neubauförderungen.
QNG-Neubau bietet im Musterfall den größten monatlichen Puffer.
Häufige Fragen
Wie sieht die degressive AfA-Berechnung im Beispiel mit 300.000 € Gebäudeanteil aus?
Im ersten Jahr sind 5 % von 300.000 € gleich 15.000 €, der Restwert beträgt dann 285.000 €. Im zweiten Jahr sind es 14.250 €, im dritten 13.537 €, im vierten 12.861 €. Über vier Jahre summiert die degressive Gebäude-AfA auf rund 55.648 €, die lineare auf 36.000 €. Modellrechnung ohne Gewähr, keine Steuerberatung.
Gilt die degressive AfA nach §7 Abs. 5a EStG auch für selbstgenutzte Immobilien?
Nein, selbstgenutzte Immobilien sind ausgeschlossen. Begünstigt sind ausschließlich neu gebaute oder im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohngebäude zur Vermietung.
Kann ich später von der degressiven AfA zur linearen AfA wechseln?
Ja, der Wechsel ist zulässig und sinnvoll, sobald die lineare AfA auf den Restwert höher liegt, und er ist nur in diese Richtung möglich. Rechnerisch wird der Wechsel meist nach etwa 12 bis 20 Jahren vorteilhaft.
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Fachlich verantwortet von Siegfried Perini — Geschäftsführer AUP Finanzservice, §34c GewO (Immobilienmakler, Darlehensvermittler), Branchenerfahrung seit 1992. Spezialisiert auf Kapitalanlage-Immobilien mit Denkmal-AfA, QNG-Neubau und §7b-Sonder-AfA. Keine Steuer- oder Rechtsberatung — bitte ziehen Sie Ihren Steuerberater hinzu.