QNG-Siegel (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude)
Das QNG-Siegel ist Zugangsvoraussetzung für die volle Neubauförderung: ohne Siegel nur die kleinere KfW-Stufe (100.000 €), kein §7b. Es wird vom Bund vergeben und bescheinigt, dass ein Neubau über die Energieeffizienzklasse EH 40 hinaus weitere Kriterien erfüllt.
Welche Anforderungen des QNG-Siegels muss ein Neubau erfüllen?
Ein Neubau muss über EH 40 hinaus Kriterien zu Ökobilanz, Schadstoffarmut, Trinkwasserqualität, Barrierefreiheit und Lebenszykluskosten erfüllen. Das Siegel ist kein Marketing-Label, sondern die staatliche Zugangsvoraussetzung für die volle Neubauförderung: Ohne Siegel gibt es nur die kleinere KfW-Stufe mit 100.000 € je Wohneinheit; die 150.000 € und die Sonder-AfA nach §7b setzen es voraus.
Warum es die Fördertür überhaupt erst öffnet
Ohne QNG-Nachweis vergibt die KfW den zinsgünstigen Förderkredit für Neubauten (KfW 297/298) nur in der kleineren Stufe bis 100.000 € je Wohneinheit; die 150.000 € und die §7b-Sonder-AfA setzen das Siegel voraus — es ist formale Zugangsvoraussetzung für die volle Förderung, kein Bonus obendrauf.
Für Kapitalanleger heißt das: Bei der Objektauswahl zählt nicht nur der energetische Standard, sondern die verbindliche Zusage des Bauträgers, das Siegel tatsächlich zu erlangen, im Kaufvertrag dokumentiert. Fehlt diese Zusage oder wird sie am Ende nicht erfüllt, entfällt die höhere Förderstufe rückwirkend — ein Risiko, das in die Objektprüfung gehört, nicht erst nach dem Notartermin auffällt.
Abgrenzung zum Denkmal-Modell: QNG-Neubau und Denkmal-AfA sind zwei unterschiedliche Förderlogiken, keine Konkurrenzprodukte: Beim Neubau wirkt die Förderung über den vergünstigten KfW-Zins plus Sonder-AfA auf den gesamten Gebäudeanteil, konzentriert auf die ersten Jahre. Beim Denkmal wirkt sie über die erhöhte AfA auf den Sanierungsanteil nach §7i EStG, verteilt über zwölf Jahre. Welches Modell zum jeweiligen Anlageziel passt, hängt von Zeithorizont, Grenzsteuersatz und Risikoneigung ab — eine pauschale Antwort gibt es nicht.
Abgrenzung: QNG ist nicht dasselbe wie ein Effizienzhausstandard
Der Effizienzhaus-Standard beschreibt den energetischen Bedarf des Gebäudes und wird rechnerisch nachgewiesen. Das QNG-Siegel geht darüber hinaus und bewertet den gesamten Lebenszyklus — Treibhausgasemissionen und Primärenergie über Bau, Nutzung und Rückbau, dazu Schadstofffreiheit der Baustoffe und Barrierefreiheit.
Ein Gebäude kann den Effizienzhausstandard erreichen und trotzdem kein QNG bekommen, etwa wegen der Baustoffwahl. Für die Förderung sind beide Nachweise nötig, nicht der eine statt des anderen. Wer nur den Energiebedarf im Blick hat, plant an der Hälfte der Anforderungen vorbei — und merkt es typischerweise erst, wenn der Zertifizierer die Unterlagen sichtet.
Wo es in der Praxis kippt: die Zertifizierung läuft mit dem Bau, nicht danach: Das Siegel wird nicht am fertigen Haus vergeben, sondern von einer akkreditierten Stelle über den gesamten Bauprozess begleitet — Nachweise zu Baustoffen und Ausführung müssen laufend dokumentiert werden.
Wer erst nach Fertigstellung an die Zertifizierung denkt, kann fehlende Belege in der Regel nicht mehr beibringen, und ohne sie gibt es kein Siegel und damit weder die volle KfW-Stufe noch die §7b-Sonder-AfA.
Der zweite Punkt betrifft die Reihenfolge zur Bank: Der Förderantrag muss vor Vorhabenbeginn gestellt sein. Beim Erwerb vom Bauträger heißt das, dass die Zertifizierung Sache des Bauträgers ist — und ihre Zusage gehört in den Kaufvertrag, nicht in ein Prospekt.
Die ausführliche Seite zu diesem Begriff
Diese Seite erklärt das Siegel. Welche Zinssätze, Höchstbeträge und Fristen hinter den beiden Förderkrediten stehen und worin sie sich unterscheiden, steht ausführlich auf der Programmseite.
Förderung durch das QNG-Siegel: Welche KfW-Stufe mit und ohne Siegel gilt
Mit QNG-Siegel gilt die volle KfW-Stufe von 150.000 € je Wohneinheit, ohne Siegel nur die kleinere Stufe von 100.000 €.
Das betrifft den zinsgünstigen Förderkredit für Neubauten (KfW 297/298). Das Siegel ist die formale Zugangsvoraussetzung für die volle Förderung, kein Bonus obendrauf.
Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG): Wer vergibt es?
Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude wird vom Bund vergeben.
Die Prüfung läuft über eine vom Bund anerkannte Konformitätsprüfstelle und wird mit der Baufertigstellung abgeschlossen. Zertifiziert wird jedes einzelne Gebäude, nicht die Bauherrin oder der Bauträger.
KfW 297: Förderkredit für vermietete Neubauten (Kapitalanlage) →
Die KfW fördert klimafreundliche Wohn-Neubauten mit zinsgünstigen Krediten — auch für Kapitalanleger und Vermieter.
Der zinsgünstige KfW-Baustein verbessert die Finanzierung — kombiniert mit der steuerlichen Abschreibung ergibt sich eine tragfähigere Kalkulation.
Sonderabschreibung §7b EStG (Sonder-AfA) →
Die Sonder-AfA nach §7b EStG ist eine zusätzliche Abschreibung für neu geschaffenen Mietwohnraum, zusätzlich zur linearen AfA.
Hebt die Abschreibung in den ersten Jahren deutlich an — relevant für Anleger, die neu geschaffenen Mietwohnraum erwerben.
Denkmalimmobilie →
Immobilie unter Denkmalschutz; der Sanierungsanteil ist nach §7i erhöht abschreibbar.
Steuerlich attraktiv bei hohem Grenzsteuersatz.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen QNG-Siegel und Effizienzhaus-Standard?
Der Effizienzhaus-Standard beschreibt den energetischen Bedarf des Gebäudes. Das QNG-Siegel geht darüber hinaus und bewertet den gesamten Lebenszyklus. Für die Förderung sind beide Nachweise nötig.
Was passiert mit der Förderung, wenn der Bauträger das QNG-Siegel nicht erlangt?
Fehlt die Zusage des Bauträgers oder wird sie am Ende nicht erfüllt, entfällt die höhere Förderstufe rückwirkend. Die verbindliche Zusage, das Siegel tatsächlich zu erlangen, gehört deshalb in den Kaufvertrag.
Wann läuft die Zertifizierung für das QNG-Siegel und wann muss der Förderantrag gestellt sein?
Das Siegel wird nicht am fertigen Haus vergeben, sondern von einer akkreditierten Stelle über den gesamten Bauprozess begleitet. Der Förderantrag muss vor Vorhabenbeginn gestellt sein.
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Cashflow, IRR und Steuerersparnis für Denkmal (§7i), QNG-Neubau (§7b) und Bestand.
KfW 297 und 298: Konditionen und Unterschied
KfW 297 Konditionen und 298 im Vergleich: bis 100.000 € je Wohneinheit, mit QNG bis 150.000 €, reine Zinsverbilligung, kein Tilgungszuschuss.
Wie wirkt der Hebel bei der Kapitalanlage?
Der Fremdkapitalhebel: die Rendite bezieht sich auf den vollen Objektwert, nicht nur auf das eingesetzte Eigenkapital.
Fachlich verantwortet von Siegfried Perini — Geschäftsführer AUP Finanzservice, §34c GewO (Immobilienmakler, Darlehensvermittler), Branchenerfahrung seit 1992. Spezialisiert auf Kapitalanlage-Immobilien mit Denkmal-AfA, QNG-Neubau und §7b-Sonder-AfA. Keine Steuer- oder Rechtsberatung — bitte ziehen Sie Ihren Steuerberater hinzu.