Denkmalimmobilie: Was bringt der Denkmalschutz steuerlich?
Eine Denkmalimmobilie ist steuerlich zweigeteilt: Bestandsanteil und nach §7i EStG begünstigter Sanierungsanteil. Zu den Voraussetzungen nach §7i EStG gehört eine genehmigte, denkmalgerechte Sanierung; ohne sie wird die erhöhte AfA nicht anerkannt.
Was bringt der Denkmalschutz steuerlich bei einer Denkmalimmobilie?
Steuerlich ist eine Denkmalimmobilie zweigeteilt: Der Sanierungsanteil kann nach §7i EStG stark begünstigt abgeschrieben werden, der Bestandsanteil wird wie jede vermietete Bestandsimmobilie behandelt. Die Trennung beider Anteile ist der Kern des Modells. Voraussetzung ist eine genehmigte, denkmalgerechte Sanierung; ohne sie wird die erhöhte AfA nicht anerkannt. Der Kaufpreis wird dafür notariell aufgeteilt.
Wie sich das im Kaufvertrag niederschlägt
Die Konsequenz für Sanierung und Nutzung. Der Denkmalstatus bringt Auflagen mit sich: Fassade, Fenster, Grundriss oder Dachform dürfen nicht ohne Genehmigung verändert werden, auch bei energetischen Modernisierungen. Das erhöht die Sanierungskosten gegenüber einem freien Neubau, ist aber zugleich die Grundlage für die steuerliche Förderung — ohne genehmigte, denkmalgerechte Sanierung keine Anerkennung der erhöhten AfA. Käufer sollten den Sanierungsumfang und die Behördenzustimmung vor Vertragsunterschrift schriftlich vorliegen haben, nicht erst danach.
Der Kaufpreis einer Denkmalimmobilie wird notariell in Grundstücksanteil, Altbausubstanz und Sanierungsanteil aufgeteilt (siehe Kaufpreisaufteilung) — nur der Sanierungsanteil ist Grundlage für die Denkmal-AfA nach §7i EStG. Diese Aufteilung muss plausibel und nachvollziehbar sein; eine überhöht angesetzte Sanierungsquote, um mehr AfA zu generieren, wird vom Finanzamt geprüft und im Zweifel gekürzt. Eine seriöse Objektprüfung vergleicht den ausgewiesenen Sanierungsanteil mit den tatsächlichen Bauleistungen, nicht nur mit dem Prospekttext.
Abgrenzung: Einzeldenkmal, Ensemble und Sanierungsgebiet
Drei Konstellationen werden gleich genannt und wirken unterschiedlich. Beim Einzeldenkmal steht das Gebäude selbst unter Schutz, und die erhöhte Abschreibung nach § 7i EStG kommt für die Sanierungskosten in Betracht. Beim Ensembleschutz ist nur das Erscheinungsbild im Zusammenhang geschützt — das eigene Haus muss dafür kein Denkmal sein, und dann greift § 7i für das Objekt selbst regelmäßig nicht.
In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten wiederum läuft die Begünstigung über § 7h EStG mit eigenen Voraussetzungen und einer Bescheinigung der Gemeinde statt der Denkmalbehörde. Welcher Fall vorliegt, steht im Grundbuch oder in der Denkmalliste — nicht im Exposé.
Wo es in der Praxis kippt: die Behörde entscheidet über die Höhe, nicht der Bauträger: Begünstigt sind nur die Aufwendungen, die die Denkmalbehörde als für Erhaltung und sinnvolle Nutzung erforderlich bescheinigt.
Ein Bauträger, der neunzig Prozent des Kaufpreises als Sanierungsanteil ausweist, äußert damit eine Erwartung, keine Zusage — die Behörde kann kürzen, und sie tut es regelmäßig bei allem, was als Modernisierungsluxus gilt: Tiefgarage, Aufzug, hochwertige Ausstattung.
Der zweite Punkt ist die Reihenfolge: Die Abstimmung mit der Behörde muss vor Beginn der Arbeiten erfolgen. Was ohne Vorabstimmung saniert wurde, bekommt im Nachhinein oft keine Bescheinigung mehr, unabhängig davon, wie sorgfältig gearbeitet wurde.
§7i EStG: Sanierungsanteil und Bestandsanteil im Kaufvertrag
Der Kaufpreis wird notariell in Grundstücksanteil, Altbausubstanz und Sanierungsanteil aufgeteilt, und nur der Sanierungsanteil ist Grundlage für die Denkmal-AfA nach §7i EStG.
Die Aufteilung muss plausibel und nachvollziehbar sein. Ein überhöht angesetzter Sanierungsanteil wird vom Finanzamt geprüft und im Zweifel gekürzt.
§§ 7h, 7i EStG: Einzeldenkmal, Ensemble und Sanierungsgebiet
Beim Einzeldenkmal steht das Gebäude selbst unter Schutz, und §7i EStG kommt für die Sanierungskosten in Betracht.
Beim Ensembleschutz ist nur das Erscheinungsbild im Zusammenhang geschützt, dann greift §7i für das Objekt selbst regelmäßig nicht. In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten läuft die Begünstigung über §7h EStG, mit Bescheinigung der Gemeinde statt der Denkmalbehörde.
Denkmalimmobilien-Steuerrechner: Cashflow und Steuerersparnis selbst rechnen
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So rechnen Sie die Zahlen für Ihr Objekt selbst nach.
Denkmal-AfA (§7i EStG) →
Die Denkmal-AfA nach §7i EStG erlaubt es, den Sanierungsanteil an einer denkmalgeschützten Immobilie erhöht abzuschreiben: 9 % pro Jahr über acht Jahre, danach 7 % über vier Jahre.
Interessant für Gutverdiener mit hohem Grenzsteuersatz, die ihre Steuerlast gezielt mindern möchten.
Denkmal-Bescheinigung & begünstigte Kosten (§7i Abs. 2 EStG) →
Die erhöhte Denkmal-Abschreibung nach §7i EStG greift nur für die Sanierungs- bzw. Herstellungskosten, die zur Erhaltung des Baudenkmals erforderlich sind.
Wer die Spielregeln kennt (Bescheinigung, Vorabstimmung), sichert den steuerlichen Vorteil ab.
Kaufpreisaufteilung (Grund und Boden / Gebäude) →
Bei einer vermieteten Immobilie ist nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises abschreibbar; der Anteil für Grund und Boden nutzt sich nicht ab.
Eine durchdachte Aufteilung hebt die abschreibbare Basis über die gesamte Haltedauer.
Häufige Fragen
Was gilt, wenn Sie in Hamburg eine Denkmalschutzimmobilie kaufen, obwohl der Denkmalschutz Ländersache ist?
Denkmalschutz ist Ländersache: Ein Gebäude steht unter Schutz, wenn die zuständige Landesbehörde es nach dem Landesdenkmalschutzgesetz als erhaltenswert einstuft. Kriterien und Verfahren unterscheiden sich leicht zwischen den Bundesländern. Deshalb ist der konkrete Denkmalschutzbescheid des Objekts wichtiger als eine pauschale Einschätzung nach Baujahr oder Optik.
Wie läuft die Denkmal-Berechnung von Sanierungsanteil und Bestandsanteil?
Der Kaufpreis wird notariell in Grundstücksanteil, Altbausubstanz und Sanierungsanteil getrennt. Der Sanierungsanteil kann nach §7i EStG stark begünstigt abgeschrieben werden, der Bestandsanteil wird wie jede vermietete Bestandsimmobilie behandelt. Eine seriöse Objektprüfung vergleicht den ausgewiesenen Sanierungsanteil mit den tatsächlichen Bauleistungen, nicht nur mit dem Prospekttext.
Welche Sanierungskosten einer Denkmalimmobilie bescheinigt die Denkmalbehörde als begünstigt?
Begünstigt sind nur die Aufwendungen, die die Denkmalbehörde als für Erhaltung und sinnvolle Nutzung erforderlich bescheinigt. Die Abstimmung mit der Behörde muss vor Beginn der Arbeiten erfolgen. Was ohne Vorabstimmung saniert wurde, bekommt im Nachhinein oft keine Bescheinigung mehr.
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Der Fremdkapitalhebel: die Rendite bezieht sich auf den vollen Objektwert, nicht nur auf das eingesetzte Eigenkapital.
AfA bei Eigennutzung: nur bei Vermietung möglich
Die Gebäude-AfA ist an Einkünfte aus Vermietung gebunden — bei Eigennutzung gibt es keinen regulären Werbungskostenabzug.
Fachlich verantwortet von Siegfried Perini — Geschäftsführer AUP Finanzservice, §34c GewO (Immobilienmakler, Darlehensvermittler), Branchenerfahrung seit 1992. Spezialisiert auf Kapitalanlage-Immobilien mit Denkmal-AfA, QNG-Neubau und §7b-Sonder-AfA. Keine Steuer- oder Rechtsberatung — bitte ziehen Sie Ihren Steuerberater hinzu.