Gesamtkaufpreis aufteilen
- Gesamtkaufpreis250.000 €
- − Grundstücksanteil30.000 €
- − Kaufpreisanteil Gebäude (nicht §7i)70.000 €
- = Sanierungsanteil (§7i-Basis)150.000 €
Steuerersparnis · Rechenweg · Kapitalanlage
Abschreibung Immobilie berechnen — Ihre Steuerersparnis Schritt für Schritt
Wie viel zahlt das Finanzamt wirklich mit? Schritt-für-Schritt-Rechenweg für Denkmal-AfA und QNG-Neubau — mit realen Zahlen statt Hochglanz-Versprechen.
Wie viel Steuern spare ich mit Denkmal-AfA konkret?
Die Steuerersparnis ergibt sich aus AfA-Betrag mal persönlichem Grenzsteuersatz. Für Kapitalanleger gilt §7i EStG: 9 % des Sanierungsanteils pro Jahr über 8 Jahre, danach 7 % über weitere 4 Jahre — macht 100 % Abschreibung in 12 Jahren, ausschließlich auf den Sanierungsanteil, nie auf Grundstück oder unrenovierten Gebäudeanteil. Beispiel: 150.000 € Sanierungsanteil bei 42 % Grenzsteuersatz ergeben in den ersten 8 Jahren 13.500 € AfA pro Jahr, davon übernimmt das Finanzamt 5.670 € pro Jahr über die Steuerersparnis — macht 63.000 € über die volle Laufzeit von 12 Jahren. Für Selbstnutzer gilt statt §7i der §10f mit 90 % über 10 Jahre. Der Rechner unten ermittelt Ihre Zahlen mit eigenem Sanierungsanteil und Steuersatz. Modellrechnung ohne Gewähr, keine Steuerberatung. Entscheidend für Ihr Ergebnis sind zwei Größen: der Sanierungsanteil am Kaufpreis, denn nur er ist erhöht abschreibbar, und Ihr persönlicher Grenzsteuersatz, an dem die Wirkung hängt. Beide sollten Sie kennen, bevor Sie Objekte miteinander vergleichen.
Stellschrauben
Was die Steuerersparnis bestimmt — die 3 Faktoren
1
Ihr persönlicher Steuersatz
Je höher Ihr zu versteuerndes Einkommen, desto mehr zahlt das Finanzamt mit. Der Spitzensteuersatz von 42 % greift ab 69.879 € (Single, 2026). Unter 30 % Steuersatz lohnt sich das Modell kaum.
2
Die AfA-Basis
Bei Denkmal: nur der Sanierungsanteil. Bei QNG-Neubau: der Gebäudeanteil ohne Grundstück. Grundstücke sind nie absetzbar. Je höher der absetzbare Anteil am Gesamtpreis, desto größer der Steuereffekt.
3
Der AfA-Satz und die Laufzeit
Denkmal §7i: 9 % über 8 Jahre + 7 % über 4 Jahre = 100 %. QNG §7b + §7 Abs. 5a: 5 % + 5 % = 38,5 % in 4 Jahren. Danach lineare AfA 2 %.
Schritt-für-SchrittSchritt 1 · Sanierungsanteil bestimmen Schritt 2 · Jährliche AfA berechnen Schritt 3 · Steuerersparnis berechnen
Denkmal-AfA berechnen
AfA pro Jahr
- Jahr 1–8 (9 % × 150.000 €)13.500 €/Jahr
- Jahr 9–12 (7 % × 150.000 €)10.500 €/Jahr
AfA × Steuersatz 42 %
- AfA Jahr 1–8 × 42 %5.670 €/Jahr
- AfA Jahr 9–12 × 42 %4.410 €/Jahr
- Summe Jahre 1–8 (8 × 5.670 €)45.360 €
- Summe Jahre 9–12 (4 × 4.410 €)17.640 €
- Gesamte Steuerersparnis 12 J.63.000 €
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Modellrechnungen150.000 € Sanierungsanteil · 42 % 80.000 € Sanierungsanteil · 33 %
Rechenbeispiele für unterschiedliche Steuersätze
Spitzensteuersatz 42 %
- Sanierungsanteil150.000 €
- AfA Jahr 1–8 (9 %)13.500 €/Jahr
- Steuerersparnis Jahr 1–85.670 €/Jahr
- AfA Jahr 9–12 (7 %)10.500 €/Jahr
- Steuerersparnis Jahr 9–124.410 €/Jahr
- Gesamt 12 J.63.000 €
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Einstiegsmodell 33 %
- Sanierungsanteil80.000 €
- AfA Jahr 1–8 (9 %)7.200 €/Jahr
- Steuerersparnis Jahr 1–82.376 €/Jahr
- AfA Jahr 9–12 (7 %)5.600 €/Jahr
- Steuerersparnis Jahr 9–121.848 €/Jahr
- Gesamt 12 J.~26.400 €
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Andere AfA-Art, andere Rechnung
Degressive AfA berechnen: 5 % vom Restwert statt konstantem Betrag
Die Rechenwege oben folgen der Denkmal-AfA mit festen Jahressätzen. Bei begünstigten Neubauten kommt eine zweite Logik ins Spiel: Die degressive AfA nach §7 Abs. 5a EStG schreibt jährlich 5 % vom jeweils verbleibenden Restbuchwert ab, nicht einen gleichbleibenden Betrag von den ursprünglichen Anschaffungskosten. Bei 400.000 € Gebäudewert sind das im ersten Jahr 20.000 €, im zweiten 5 % von 380.000 € = 19.000 € — die Abschreibung sinkt Jahr für Jahr, liegt anfangs aber deutlich über der linearen AfA von 3 % (konstant 12.000 €).
Begünstigt sind ausschließlich neu gebaute oder im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohngebäude zur Vermietung, mit Baubeginn beziehungsweise Kaufvertragsdatum zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029; selbstgenutzte Immobilien sind ausgeschlossen. Ein einmaliger Wechsel zur linearen AfA ist jederzeit möglich, umgekehrt nicht — rechnerisch lohnt er sich in dem Jahr, in dem der lineare Betrag den degressiven erstmals übersteigt. Für die Steuerersparnis gilt dieselbe Multiplikation wie oben: AfA-Betrag × Grenzsteuersatz. Mehr dazu im Wiki: Degressive AfA (§7 Abs. 5a EStG).
Modellrechner · §7i / §10f EStG
Denkmal-AfA selbst durchrechnen
Tragen Sie den Sanierungsanteil und Ihren Grenzsteuersatz ein. Für Kapitalanleger gilt §7i (100 % über 12 Jahre), für Selbstnutzer §10f (90 % über 10 Jahre).
Ergebnis
Vereinfachte Modellrechnung ohne Gewähr. Nur der Sanierungsanteil ist begünstigt, nicht der Grundstücks- oder Altbauanteil; Voraussetzung sind die behördliche Genehmigung vor Sanierungsbeginn und die §7i-Bescheinigung. Keine Steuer- oder Rechtsberatung (§1 StBerG).
Und jetzt mit Ihren Zahlen weiterrechnen
Diese Seite zeigt den Rechenweg. Der Excel-Investitionsrechner nimmt Sanierungsanteil und Grenzsteuersatz auf und rechnet Cashflow nach Steuern über bis zu 30 Jahre — Denkmal- und QNG-AfA korrekt verteilt, jede Annahme frei änderbar.
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