| Position | Betrag |
|---|---|
| Gesamtkaufpreis | 250.000 € |
| − Grundstücksanteil | 30.000 € |
| − Kaufpreisanteil Gebäude (nicht §7i) | 70.000 € |
| = Sanierungsanteil (§7i-Basis) | 150.000 € |
Steuerersparnis · Rechenweg · Kapitalanlage
AfA Denkmal berechnen: Rechner und Steuerrechner mit Excel, Gesamtkaufpreis und 5 % degressive Abschreibung vom Restwert
Wie viel zahlt das Finanzamt wirklich mit? Hier finden Sie den Schritt-für-Schritt-Rechenweg für Denkmal-AfA und QNG-Neubau, mit realen Zahlen statt Hochglanz-Versprechen, und einen Excel-AfA-Rechner zum Weiterrechnen mit Ihren eigenen Zahlen.
Wie berechne ich die Denkmal-AfA, und wie viel Steuern spare ich konkret?
Wer die Denkmal-AfA berechnen will, multipliziert den AfA-Betrag mit dem persönlichen Grenzsteuersatz; das Ergebnis ist die Steuerersparnis. Nach §7i EStG sind es 9 % des Sanierungsanteils pro Jahr über 8 Jahre, danach 7 % über 4 Jahre. Beispiel: 150.000 € Sanierungsanteil bei 42 % Grenzsteuersatz ergeben in den ersten 8 Jahren 13.500 € AfA und 5.670 € Steuerersparnis pro Jahr.
Ergebnis
Vereinfachte Modellrechnung ohne Gewähr. Nur der Sanierungsanteil ist begünstigt, nicht der Grundstücks- oder Altbauanteil; Voraussetzung sind die behördliche Genehmigung vor Sanierungsbeginn und die §7i-Bescheinigung. Keine Steuer- oder Rechtsberatung (§1 StBerG).
Was bestimmt die Höhe der Steuerersparnis?
Drei Faktoren: Ihr persönlicher Steuersatz, die AfA-Basis und der AfA-Satz mit seiner Laufzeit. Der Spitzensteuersatz von 42 % greift ab 69.879 € (Single, 2026); unter 30 % Steuersatz lohnt sich das Modell kaum.
Was bestimmt die Höhe?
Drei Faktoren, unten einzeln erklärt: Die 3 Faktoren ↓
Ihr persönlicher Steuersatz (1): Je höher Ihr zu versteuerndes Einkommen, desto mehr zahlt das Finanzamt mit. Der Spitzensteuersatz von 42 % greift ab 69.879 € (Single, 2026). Unter 30 % Steuersatz lohnt sich das Modell kaum.
Was ist die AfA-Basis?
Bei Denkmal: nur der Sanierungsanteil. Bei QNG-Neubau: der Gebäudeanteil ohne Grundstück. Grundstücke sind nie absetzbar. Je höher der absetzbare Anteil am Gesamtpreis, desto größer der Steuereffekt.
Der AfA-Satz und die Laufzeit (3): Denkmal §7i: 9 % über 8 Jahre + 7 % über 4 Jahre = 100 %. QNG §7b + §7 Abs. 5a: 5 % + 5 % = 38,5 % in 4 Jahren. Danach lineare AfA 3 % (Neubau ab 2023), bezogen auf den Restwert.
Degressive AfA berechnen: Was unterscheidet sie von der Denkmal-AfA?
Sie schreibt jährlich 5 % vom jeweils verbleibenden Restbuchwert ab, nicht einen gleichbleibenden Betrag. Bei 400.000 € Gebäudewert sind das im ersten Jahr 20.000 €.
Bei 400.000 € Gebäudewert sind das im ersten Jahr 20.000 €, im zweiten 5 % von 380.000 € = 19.000 € — die Abschreibung sinkt Jahr für Jahr, liegt anfangs aber deutlich über der linearen AfA von 3 % (konstant 12.000 €).
Begünstigt sind ausschließlich neu gebaute oder im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohngebäude zur Vermietung, mit Baubeginn beziehungsweise Kaufvertragsdatum zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029; selbstgenutzte Immobilien sind ausgeschlossen. Ein einmaliger Wechsel zur linearen AfA ist jederzeit möglich, umgekehrt nicht — rechnerisch lohnt er sich in dem Jahr, in dem der lineare Betrag den degressiven erstmals übersteigt. Mehr dazu im Wiki: Degressive AfA (§7 Abs. 5a EStG).
Denkmal-AfA selbst durchrechnen: Tragen Sie den Sanierungsanteil und Ihren Grenzsteuersatz ein.
Und jetzt mit Ihren Zahlen weiterrechnen
Der Excel-Investitionsrechner nimmt Sanierungsanteil und Grenzsteuersatz auf und rechnet Cashflow nach Steuern über bis zu 30 Jahre — Denkmal- und QNG-AfA korrekt verteilt, jede Annahme frei änderbar.
AfA berechnen in Excel: Welche Angaben nimmt der Investitionsrechner auf?
Der Rechner auf der Seite nimmt drei Angaben auf: die Nutzung als Kapitalanleger mit Vermietung (§7i) oder als Selbstnutzer (§10f), den Sanierungsanteil in Euro und Ihren persönlichen Grenzsteuersatz in Prozent.
Daraus ermittelt er Ihre Zahlen.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Jahr 1–8 (9 % × 150.000 €) | 13.500 € pro Jahr |
| Jahr 9–12 (7 % × 150.000 €) | 10.500 € pro Jahr |
| Position | Betrag |
|---|---|
| AfA Jahr 1–8 × 42 % | 5.670 € pro Jahr |
| AfA Jahr 9–12 × 42 % | 4.410 € pro Jahr |
| Summe Jahre 1–8 (8 × 5.670 €) | 45.360 € |
| Summe Jahre 9–12 (4 × 4.410 €) | 17.640 € |
| Gesamte Steuerersparnis 12 J. | 63.000 € |
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Sanierungsanteil | 80.000 € |
| AfA Jahr 1–8 (9 %) | 7.200 € pro Jahr |
| Steuerersparnis Jahr 1–8 | 2.376 € pro Jahr |
| AfA Jahr 9–12 (7 %) | 5.600 € pro Jahr |
| Steuerersparnis Jahr 9–12 | 1.848 € pro Jahr |
| Gesamt 12 J. | ~26.400 € |
Häufige Fragen
Gibt es einen AfA-Rechner in Excel für Sanierungsanteil und Grenzsteuersatz?
Ja, die Seite bietet einen Excel-AfA-Rechner zum Weiterrechnen mit Ihren eigenen Zahlen. Auf der Seite selbst rechnet ein Modellrechner mit Ihrem Sanierungsanteil und Ihrem Grenzsteuersatz. Beide sind Modellrechnungen ohne Gewähr.
Wie funktioniert die AfA-Berechnung in Excel mit Denkmal- und QNG-AfA?
Die Rechnung folgt immer demselben Schema: AfA-Betrag mal Grenzsteuersatz ergibt die Steuerersparnis. Bei der Denkmal-AfA sind es 9 % des Sanierungsanteils über 8 Jahre und 7 % über 4 Jahre. Beim QNG-Neubau ergeben 5 % und 5 % rund 38,5 % in 4 Jahren, danach läuft die lineare AfA von 3 % auf den Restwert.
AfA 5 % vom Restwert: Wie unterscheidet sich die degressive AfA von der Denkmal-AfA?
Die Denkmal-AfA arbeitet mit festen Jahressätzen, nämlich 9 % über 8 Jahre und 7 % über 4 Jahre. Die degressive AfA nach §7 Abs. 5a EStG schreibt dagegen jährlich 5 % vom jeweils verbleibenden Restbuchwert ab, die Abschreibung sinkt also Jahr für Jahr. Anfangs liegt sie aber deutlich über der linearen AfA von 3 %.
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Es ist eine vereinfachte Modellrechnung ohne Gewähr.
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Fachlich verantwortet von Siegfried Perini — Geschäftsführer AUP Finanzservice, §34c GewO (Immobilienmakler, Darlehensvermittler), Branchenerfahrung seit 1992. Spezialisiert auf Kapitalanlage-Immobilien mit Denkmal-AfA, QNG-Neubau und §7b-Sonder-AfA. Keine Steuer- oder Rechtsberatung — bitte ziehen Sie Ihren Steuerberater hinzu.