Gesamtkaufpreis aufteilen
- Gesamtkaufpreis250.000 €
- − Grundstücksanteil30.000 €
- − Kaufpreisanteil Gebäude (nicht §7i)70.000 €
- = Sanierungsanteil (§7i-Basis)150.000 €
Steuerersparnis · Rechenweg · Kapitalanlage
Steuerersparnis bei Kapitalanlage-Immobilien berechnen
Wie viel zahlt das Finanzamt wirklich mit? Schritt-für-Schritt-Rechenweg für Denkmal-AfA und QNG-Neubau — mit realen Zahlen statt Hochglanz-Versprechen.
Stellschrauben
Was die Steuerersparnis bestimmt — die 3 Faktoren
1
Ihr persönlicher Steuersatz
Je höher Ihr zu versteuerndes Einkommen, desto mehr zahlt das Finanzamt mit. Der Spitzensteuersatz von 42 % greift ab 69.879 € (Single, 2026). Unter 30 % Steuersatz lohnt sich das Modell kaum.
2
Die AfA-Basis
Bei Denkmal: nur der Sanierungsanteil. Bei QNG-Neubau: der Gebäudeanteil ohne Grundstück. Grundstücke sind nie absetzbar. Je höher der absetzbare Anteil am Gesamtpreis, desto größer der Steuereffekt.
3
Der AfA-Satz und die Laufzeit
Denkmal §7i: 9 % über 8 Jahre + 7 % über 4 Jahre = 100 %. QNG §7b + §7 Abs. 5a: 5 % + 5 % = 38,5 % in 4 Jahren. Danach lineare AfA 2 %.
Schritt-für-Schritt
Schritt 1 · Sanierungsanteil bestimmen
Schritt 2 · Jährliche AfA berechnen
Schritt 3 · Steuerersparnis berechnen
Denkmal-AfA berechnen
AfA pro Jahr
- Jahr 1–8 (9 % × 150.000 €)13.500 €/Jahr
- Jahr 9–12 (7 % × 150.000 €)10.500 €/Jahr
AfA × Steuersatz 42 %
- AfA Jahr 1–8 × 42 %5.670 €/Jahr
- AfA Jahr 9–12 × 42 %4.410 €/Jahr
- Summe Jahre 1–8 (8 × 5.670 €)45.360 €
- Summe Jahre 9–12 (4 × 4.410 €)17.640 €
- Gesamte Steuerersparnis 12 J.63.000 €
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Modellrechnungen
150.000 € Sanierungsanteil · 42 %
80.000 € Sanierungsanteil · 33 %
Rechenbeispiele für unterschiedliche Steuersätze
Spitzensteuersatz 42 %
- Sanierungsanteil150.000 €
- AfA Jahr 1–8 (9 %)13.500 €/Jahr
- Steuerersparnis Jahr 1–85.670 €/Jahr
- AfA Jahr 9–12 (7 %)10.500 €/Jahr
- Steuerersparnis Jahr 9–124.410 €/Jahr
- Gesamt 12 J.63.000 €
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Einstiegsmodell 33 %
- Sanierungsanteil80.000 €
- AfA Jahr 1–8 (9 %)7.200 €/Jahr
- Steuerersparnis Jahr 1–82.376 €/Jahr
- AfA Jahr 9–12 (7 %)5.600 €/Jahr
- Steuerersparnis Jahr 9–121.848 €/Jahr
- Gesamt 12 J.~26.400 €
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Modellrechner · §7i / §10f EStG
Denkmal-AfA selbst durchrechnen
Tragen Sie den Sanierungsanteil und Ihren Grenzsteuersatz ein. Für Kapitalanleger gilt §7i (100 % über 12 Jahre), für Selbstnutzer §10f (90 % über 10 Jahre).
Ergebnis
⚠️ Vereinfachte Modellrechnung ohne Gewähr. Nur der Sanierungsanteil ist begünstigt, nicht der Grundstücks- oder Altbauanteil; Voraussetzung sind die behördliche Genehmigung vor Sanierungsbeginn und die §7i-Bescheinigung. Keine Steuer- oder Rechtsberatung (§1 StBerG).
Kostenlose Erstberatung
Unverbindlich, persönlich, auf Ihr Steuerprofil zugeschnitten. Ich prüfe gemeinsam, welches Modell zu Ihrer Situation passt — Denkmal-AfA, Neubau QNG oder §7b-Sonder-AfA.
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