Degressive AfA (§7 Abs. 5a EStG)

Wie die 5 %-vom-Restwert-Logik funktioniert

Anders als bei der linearen AfA, die jedes Jahr denselben Betrag auf Basis der ursprünglichen Anschaffungskosten abschreibt, wird bei der degressiven AfA jährlich 5 % vom jeweils verbleibenden Restbuchwert abgeschrieben. Bei 400.000 € Gebäudewert sind das im ersten Jahr 20.000 €, im zweiten Jahr 5 % von 380.000 € = 19.000 €, und so weiter — die Abschreibung sinkt Jahr für Jahr, ist aber in den ersten Jahren deutlich höher als die lineare AfA von 3 % (12.000 € konstant).

Für welche Objekte sie gilt

Begünstigt sind ausschließlich neu gebaute oder im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohngebäude zur Vermietung, mit Baubeginn beziehungsweise Kaufvertragsdatum zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 — dasselbe Zeitfenster, in dem auch die QNG-Förderung und die aktuelle Sonder-AfA-Fassung nach §7b laufen. Selbstgenutzte Immobilien sind ausgeschlossen.

Wann der Wechsel zur linearen AfA sinnvoll wird

Ein einmaliger Wechsel von der degressiven zur linearen Methode ist jederzeit möglich, umgekehrt aber nicht. Rechnerisch wird der Wechsel meist nach etwa 12 bis 20 Jahren vorteilhaft, sobald der sinkende degressive Betrag unter den konstanten linearen Satz fällt — der optimale Zeitpunkt hängt vom individuellen Restbuchwert ab und gehört in die laufende steuerliche Betreuung, nicht in eine einmalige Entscheidung beim Kauf.