Degressive AfA (§7 Abs. 5a EStG)

Degressive AfA berechnen — Rechenweg und Beispiel

Die Degressive-AfA-Berechnung ist eine Kette: 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten im ersten Jahr, danach 5 % des jeweils verbliebenen Restwerts. Anders als bei der linearen AfA sinkt der Abschreibungsbetrag also jedes Jahr, statt konstant zu bleiben — dafür liegt er am Anfang deutlich höher.

Ein Beispiel — Immobilie, degressive Abschreibung, 300.000 € Gebäudeanteil. Im ersten Jahr sind 5 % davon 15.000 €. Der Restwert beträgt dann 285.000 €, im zweiten Jahr sind 5 % davon 14.250 €, im dritten 13.537 €, im vierten 12.861 €. Zum Vergleich die lineare AfA mit 3 % für Neubauten ab 2023: konstant 9.000 € im Jahr. Über die ersten vier Jahre summiert die degressive Gebäude-AfA auf rund 55.648 €, die lineare auf 36.000 €. Modellrechnung ohne Gewähr, keine Steuerberatung.

Die degressive AfA 2025 und die degressive AfA 2026 sind dieselbe Regelung — die Jahreszahl in der Suche führt hier in die Irre. Die Fassung des Wachstumschancengesetzes ist an den Zeitpunkt des Baubeginns beziehungsweise des Kaufvertrags gebunden, nicht an das Erklärungsjahr. Maßgeblich ist deshalb, wann das Objekt begonnen oder erworben wurde. Und die Bemessungsgrundlage ist in beiden Fällen dieselbe: die degressive AfA Gebäude-Anschaffungskosten ohne Grund und Boden.

Degressive AfA Neubau — und wann der Wechsel kommt

Die degressive Abschreibung gilt ausschließlich für neu gebaute oder im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohngebäude im begünstigten Zeitfenster; Bestandsobjekte bleiben bei der linearen AfA. Weil der degressive Betrag jedes Jahr sinkt, kommt irgendwann der Punkt, an dem die lineare AfA auf den Restwert höher liegt — ab da ist der Wechsel zulässig und sinnvoll, und er ist nur in diese Richtung möglich. Ob sich die degressive Variante überhaupt lohnt, hängt weniger an der Immobilie als am Einkommensverlauf: Sie zieht Abschreibung in Jahre vor, in denen der Grenzsteuersatz hoch ist. Wer in fünf Jahren mit einem deutlich höheren Einkommen rechnet, fährt mit der linearen AfA unter Umständen besser.

Wann der Wechsel zur linearen AfA sinnvoll wird

Ein einmaliger Wechsel von der degressiven zur linearen Methode ist jederzeit möglich, umgekehrt aber nicht. Rechnerisch wird der Wechsel meist nach etwa 12 bis 20 Jahren vorteilhaft, sobald der sinkende degressive Betrag unter den konstanten linearen Satz fällt — der optimale Zeitpunkt hängt vom individuellen Restbuchwert ab und gehört in die laufende steuerliche Betreuung, nicht in eine einmalige Entscheidung beim Kauf.

Abgrenzung: degressiv, linear und der Wechsel dazwischen

Die degressive Abschreibung bemisst sich nach dem jeweiligen Restwert und erzeugt deshalb hohe Beträge in den ersten Jahren und fallende danach. Die lineare bleibt konstant. Der Wechsel von degressiv zu linear ist zulässig und lohnt sich in dem Jahr, in dem der lineare Betrag den degressiven erstmals übersteigt — der umgekehrte Wechsel ist nicht möglich. Wer sich einmal für degressiv entschieden hat, legt sich damit auf ein Profil fest, das den Abzug in die frühen Jahre zieht. Das passt zu einer Hochsteuerphase und passt nicht, wenn das Einkommen erst noch steigen soll.

Wo es in der Praxis kippt: das Profil muss zum Einkommensverlauf passen

Hohe Abzüge in den ersten Jahren nützen nur, wenn in diesen Jahren auch ein hoher Grenzsteuersatz vorliegt. Bei einem Berufsanfänger, dessen Einkommen erst in fünf Jahren den Spitzensatz erreicht, verschenkt die degressive Abschreibung ihren Effekt genau dort, wo er am größten wäre. Der zweite Punkt betrifft die Verlustverrechnung: Übersteigen die Werbungskosten die gesamten Einkünfte, wirkt der Überhang nicht sofort, sondern nur über den Verlustvortrag in Folgejahren — und dort trifft er auf den dann geltenden Satz. Ein steiles Abschreibungsprofil kann sich damit selbst entwerten, ohne dass ein einziger Wert falsch gerechnet wurde.