Lineare AfA
Die lineare AfA ist die reguläre, über die gesamte Nutzungsdauer gleichbleibende Gebäudeabschreibung — der Grundbaustein jeder Vermietungs-Steuerrechnung, unabhängig davon, ob zusätzlich Sonder- oder Denkmal-AfA greifen.
Die drei Baujahr-Sätze (Stand 2026)
Der anzuwendende Prozentsatz richtet sich nach dem Baujahr des Gebäudes, nicht nach dem Kaufdatum: 2,5 % pro Jahr für Gebäude vor 1925 (Abschreibungsdauer rund 40 Jahre), 2,0 % für Gebäude von 1925 bis 2022 (50 Jahre) und 3,0 % für Neubauten ab 2023 (rund 33 Jahre) — der höhere Satz für Neubauten wurde durch das Jahressteuergesetz 2022 eingeführt.
Wie sich der Betrag berechnet
Bemessungsgrundlage ist ausschließlich der Gebäudeanteil des Kaufpreises zuzüglich anteiliger Kaufnebenkosten — der Grundstücksanteil wird nicht abgeschrieben (siehe Kaufpreisaufteilung). Bei 300.000 € Gebäudekosten und einem Baujahr ab 2023 ergibt das 9.000 € AfA pro Jahr (3 %). Im Jahr des Kaufs wird die AfA zeitanteilig nach dem Monat des Nutzen-Lasten-Übergangs berechnet, nicht für das volle Jahr.
Verhältnis zu Sonder- und Denkmal-AfA
Die lineare AfA läuft parallel zur Sonder-AfA nach §7b oder zur degressiven AfA nach §7 Abs. 5a — beide setzen die reguläre Abschreibung nicht außer Kraft, sondern kommen zusätzlich obendrauf. Bei der Denkmal-AfA nach §7i ist das anders: Dort ersetzt die erhöhte Abschreibung für den Sanierungsanteil die lineare AfA, während der Altbausubstanz-Anteil weiterhin regulär linear abgeschrieben wird.
Verwandte Begriffe
Kaufpreisaufteilung (Grund und Boden / Gebäude)
Bei einer vermieteten Immobilie ist nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises abschreibbar — der Anteil für Grund und Boden nutzt sich nicht ab und wird nicht abgeschrieben. Der Gesamtkaufpreis muss deshalb auf Gebäude und Boden aufgeteilt werden; diese Aufteilung bestimmt die Bemessungsgrundlage der AfA.
Degressive AfA (§7 Abs. 5a EStG)
Die degressive AfA nach §7 Abs. 5a EStG ist eine Abschreibung für neu gebaute Wohngebäude in fallenden Jahresbeträgen: Sie wird jeweils auf den verbleibenden Restwert berechnet, sodass die Abschreibung in den ersten Jahren am höchsten ist. Sie gilt befristet für vermietete Neubauten in der EU bzw. im EWR.
Kürzere Restnutzungsdauer per Gutachten (§7 Abs. 4 S. 2 EStG)
Statt des pauschalen AfA-Zeitraums erlaubt §7 Abs. 4 Satz 2 EStG, eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer eines vermieteten Gebäudes nachzuweisen — meist über ein Sachverständigengutachten. Eine kürzere Nutzungsdauer bedeutet einen höheren jährlichen Abschreibungssatz.
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