Lineare AfA

Verhältnis zu Sonder- und Denkmal-AfA

Die lineare AfA läuft parallel zur Sonder-AfA nach §7b oder zur degressiven AfA nach §7 Abs. 5a — beide setzen die reguläre Abschreibung nicht außer Kraft, sondern kommen zusätzlich obendrauf. Bei der Denkmal-AfA nach §7i ist das anders: Dort ersetzt die erhöhte Abschreibung für den Sanierungsanteil die lineare AfA, während der Altbausubstanz-Anteil weiterhin regulär linear abgeschrieben wird.

Abgrenzung: Nutzungsdauer, Restnutzungsdauer und Abschreibungssatz

Der gesetzliche Abschreibungssatz unterstellt eine typisierte Nutzungsdauer — er ist eine Vereinfachung, keine Aussage über das konkrete Gebäude. Die tatsächliche Restnutzungsdauer kann kürzer sein, und dann darf nach ihr abgeschrieben werden, was den jährlichen Betrag erhöht. Nachzuweisen ist sie durch ein Gutachten, das sich substanziell mit dem technischen Bauzustand befasst; eine bloße Tabellenrechnung nach Baujahr und Lage genügt der Rechtsprechung nicht. Die Gesamtnutzungsdauer wiederum ist eine Modellgröße aus der Wertermittlung und nicht identisch mit der steuerlichen Nutzungsdauer — drei Begriffe, die regelmäßig durcheinandergeraten.

Wo es in der Praxis kippt: nur das Gebäude wird abgeschrieben

Der Grund und Boden nutzt sich nicht ab und ist von der Abschreibung ausgenommen. Die Aufteilung des Kaufpreises zwischen Grundstück und Gebäude bestimmt damit unmittelbar die Höhe jeder künftigen Abschreibung — und sie ist bei städtischen Lagen mit hohen Bodenwerten die wirkungsvollste Stellschraube überhaupt. Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung akzeptiert das Finanzamt nur, wenn sie wirtschaftlich vertretbar ist; andernfalls rechnet es nach eigener Methode nach. Der zweite Punkt: Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Makler teilen sich im selben Verhältnis auf — der auf den Boden entfallende Teil ist ebenfalls nicht abschreibbar.

Schritt für Schritt: die Bemessungsgrundlage ermitteln

Die Reihenfolge entscheidet über den Betrag, und sie ist immer dieselbe. Erstens: Kaufpreis und Kaufnebenkosten zusammenzählen — Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, gegebenenfalls Maklerprovision. Zweitens: den Gesamtbetrag im Verhältnis der Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden und auf das Gebäude verteilen; die Nebenkosten teilen sich im selben Verhältnis auf. Drittens: den Gebäudeanteil mit dem Satz multiplizieren, der zum Baujahr gehört. Viertens: im Jahr des Nutzen-Lasten-Übergangs nur die vollen Monate ab Übergang ansetzen. Fünftens: nachträgliche Herstellungskosten erhöhen die Bemessungsgrundlage ab dem Jahr, in dem sie anfallen.

Gerechnet an der Beispielwohnung aus der Musterberechnung Magdeburg (Objektprofil vom 22.07.2026, benannte Annahme aus dem AUP-Bestand — kein Marktdurchschnitt): 49,56 m² zu 4.500 €/m² ergeben 223.020 € Kaufpreis. Dazu 5,0 % Grunderwerbsteuer für Sachsen-Anhalt und 2,0 % für Notar und Grundbuch, zusammen 15.611 €. Die Kaufpreisaufteilung des Objektprofils lautet 80 % Gebäude, 20 % Grund und Boden. Auf das Gebäude entfallen damit 178.416 € vom Kaufpreis und 12.489 € von den Nebenkosten — Bemessungsgrundlage 190.905 €. Bei einem Neubau ab 2023 sind das 3,0 % oder 5.727 € Abschreibung im Jahr; bei sonst gleichen Zahlen und Baujahr 1990 wären es 2,0 % oder 3.818 €.

Der Unterschied von rund 1.900 € Abschreibung im Jahr entsteht allein aus dem Baujahr. Und wer den Grundstücksanteil versehentlich mitrechnet, kommt statt auf 190.905 € auf 238.631 € Bemessungsgrundlage — eine um rund ein Viertel zu hohe Abschreibung, die das Finanzamt spätestens bei der Prüfung der Kaufpreisaufteilung zurückdreht, dann für alle betroffenen Jahre auf einmal.

Fünf Fehler, die immer wieder vorkommen

Erstens: Die Kaufnebenkosten bleiben außen vor. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch gehören anteilig in die Bemessungsgrundlage — wer sie weglässt, verschenkt in jedem einzelnen Jahr Abschreibung. Zweitens: Der Satz wird nach dem Kaufjahr gewählt statt nach dem Baujahr. Drittens: Im Erwerbsjahr werden zwölf Monate angesetzt, obwohl der Nutzen-Lasten-Übergang mitten im Jahr lag. Viertens: Nachträgliche Herstellungskosten werden als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand behandelt — in den ersten drei Jahren nach dem Kauf kippt das schnell in die anschaffungsnahen Herstellungskosten und ist dann nur noch über die AfA abziehbar. Fünftens: Bei geerbten oder geschenkten Immobilien wird die Abschreibung neu begonnen, obwohl die des Rechtsvorgängers fortzuführen ist — mit dessen Bemessungsgrundlage und dessen Restdauer.

Wo die lineare AfA in der Steuererklärung steht

Die Abschreibung wird nicht beantragt, sondern erklärt: Sie steht in der Anlage V bei den Werbungskosten, mit Anschaffungsdatum, Bemessungsgrundlage und Prozentsatz. Das Finanzamt prüft daran zwei Dinge — ob die Aufteilung zwischen Grund und Gebäude nachvollziehbar ist und ob der Satz zum Baujahr passt. Wer die Zahlen im ersten Jahr sauber herleitet und die Herleitung zusammen mit Kaufvertrag, Notarrechnung und Grunderwerbsteuerbescheid ablegt, schreibt sie danach nur noch fort. Wer sie erst Jahre später rekonstruieren muss, findet die drei Belege erfahrungsgemäß nicht mehr an einem Ort — und die Aufteilung im Kaufvertrag ist ohne die Nebenkostenbelege nur die halbe Rechnung.