Kaufpreisaufteilung (Grund und Boden / Gebäude)

Warum diese Trennung überhaupt nötig ist

Grund und Boden nutzt sich nicht ab, ein Gebäude schon — deshalb erlaubt das Steuerrecht die Abschreibung nur für den Gebäudeanteil. Bei zwei Objekten mit identischem Gesamtkaufpreis kann die tatsächlich abschreibbare Basis deutlich unterschiedlich ausfallen, je nachdem wie hoch der Bodenanteil in der jeweiligen Lage ist — in gefragten Innenstadtlagen liegt der Bodenanteil oft deutlich höher als in Randlagen, was die AfA-Basis dort spürbar kleiner macht.

Wie die Aufteilung ermittelt wird

Idealerweise wird die Aufteilung bereits im notariellen Kaufvertrag festgehalten, plausibel begründet — etwa über ein Wertgutachten oder die vom Bundesfinanzministerium bereitgestellte Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung. Fehlt eine vertragliche Aufteilung oder erscheint sie dem Finanzamt unrealistisch, ermittelt die Finanzverwaltung die Aufteilung selbst — meist zulasten des Käufers, da Finanzämter tendenziell einen höheren Bodenanteil ansetzen als im Interesse einer maximalen AfA-Basis liegt.

Warum das ein oft unterschätzter Hebel ist

Eine sorgfältig begründete, realistische Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag kann über die gesamte Abschreibungsdauer mehrere zehntausend Euro zusätzliche AfA-Basis bedeuten, ohne dass sich am Kaufpreis selbst etwas ändert. Bei Denkmalimmobilien kommt eine weitere Aufteilungsebene hinzu — der Sanierungsanteil muss zusätzlich vom übrigen Gebäudeanteil getrennt ausgewiesen werden (siehe Denkmal-Bescheinigung).