Nur der Gebäudeanteil eines Kaufpreises ist abschreibbar, der Grundstücksanteil nicht — wie plausibel diese Aufteilung ausfällt, bestimmt über die gesamte Haltedauer, wie viel AfA tatsächlich geltend gemacht werden kann. Das Bundesfinanzministerium stellt dafür eine eigene Excel-Datei bereit, die BMF-Arbeitshilfe Kaufpreisaufteilung; verbindlich ist sie nicht.
Nur der Gebäudeanteil eines Kaufpreises ist abschreibbar, der Grundstücksanteil nicht — wie plausibel diese Aufteilung ausfällt, bestimmt über die gesamte Haltedauer, wie viel AfA tatsächlich geltend gemacht werden kann. Das Bundesfinanzministerium stellt dafür eine eigene Excel-Datei bereit, die BMF-Arbeitshilfe Kaufpreisaufteilung; verbindlich ist sie nicht. Warum diese Trennung überhaupt nötig ist. Grund und Boden nutzt sich nicht ab, ein Gebäude schon — deshalb erlaubt das Steuerrecht die Abschreibung nur für den Gebäudeanteil. Bei zwei Objekten mit identischem Gesamtkaufpreis kann die tatsächlich abschreibbare Basis deutlich unterschiedlich ausfallen, je nachdem wie hoch der Bodenanteil in der jeweiligen Lage ist — in gefragten Innenstadtlagen liegt der Bodenanteil oft deutlich höher als in Randlagen, was die AfA-Basis dort spürbar kleiner macht. Wie die Aufteilung ermittelt wird. Idealerweise wird die Aufteilung bereits im notariellen Kaufvertrag festgehalten, plausibel begründet — etwa über ein Wertgutachten oder die vom Bundesfinanzministerium bereitgestellte Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung. Fehlt eine vertragliche Aufteilung oder erscheint sie dem Finanzamt unrealistisch, ermittelt die Finanzverwaltung die Aufteilung selbst — meist zulasten des Käufers, da Finanzämter tendenziell einen höheren Bodenanteil ansetzen als im Interesse einer maximalen AfA-Basis liegt.
Idealerweise im notariellen Kaufvertrag, plausibel begründet — etwa über ein Wertgutachten oder die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung. Fehlt eine vertragliche Aufteilung, ermittelt das Finanzamt sie selbst, meist mit höherem Bodenanteil.
Als erster Test ja, als Maßstab nein: Der BFH hat ihr die Verbindlichkeit abgesprochen, weil das typisierte Sachwertverfahren die Marktverhältnisse in hochpreisigen Lagen nicht abbildet.
Eine sorgfältig begründete Aufteilung kann über die gesamte Abschreibungsdauer mehrere zehntausend Euro zusätzliche AfA-Basis bedeuten, ohne dass sich am Kaufpreis etwas ändert.
Die BMF-Arbeitshilfe Kaufpreisaufteilung ist eine frei verfügbare Excel-Datei des Bundesfinanzministeriums. Sie setzt den Bodenwert über den örtlichen Bodenrichtwert an, ermittelt den Gebäudewert über ein typisiertes Sachwertverfahren und teilt den Kaufpreis im Verhältnis der beiden Werte auf. Der Reiz liegt in der Nachvollziehbarkeit: Jeder kann sie ausfüllen, und das Finanzamt rechnet mit demselben Schema.
Der Bundesfinanzhof hat der Datei allerdings die Verbindlichkeit abgesprochen. Ein Gericht ist nicht an sie gebunden; bestehen Zweifel an der Aufteilung, ist ein Sachverständigengutachten einzuholen. Der Grund ist methodisch: Das typisierte Sachwertverfahren bildet gerade in hochpreisigen Lagen die Marktverhältnisse nicht ab. Seit das BMF Kaufpreisaufteilungen mit diesem Rechenschema bewertet, fällt der Bodenanteil in guten Innenstadtlagen regelmäßig deutlich höher aus als in einer marktorientierten Bewertung — und genau dieser Anteil ist nicht abschreibbar.
Für die Praxis heißt das: Die Arbeitshilfe ist ein guter erster Test, um zu sehen, wohin das Finanzamt tendiert. Sie ist kein Argument, wenn das Ergebnis Ihnen schadet, und sie ist kein Schutz, wenn es Ihnen nützt. Wer in einer teuren Lage kauft, sollte das Ergebnis der Arbeitshilfe kennen, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird — und die Aufteilung im Vertrag begründen, statt sie nur zu beziffern.
Eine sorgfältig begründete, realistische Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag kann über die gesamte Abschreibungsdauer mehrere zehntausend Euro zusätzliche AfA-Basis bedeuten, ohne dass sich am Kaufpreis selbst etwas ändert. Bei Denkmalimmobilien kommt eine weitere Aufteilungsebene hinzu — der Sanierungsanteil muss zusätzlich vom übrigen Gebäudeanteil getrennt ausgewiesen werden (siehe Denkmal-Bescheinigung).
Drei Wege führen zu einer Aufteilung, und sie tragen unterschiedlich weit. Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung ist grundsätzlich zu übernehmen, solange sie wirtschaftlich vertretbar ist und keine Scheingestaltung darstellt. Die Arbeitshilfe der Finanzverwaltung ist ein Vereinfachungsinstrument und nach der Rechtsprechung kein Maßstab, an den das Gericht gebunden wäre — sie führt in hochpreisigen Lagen regelmäßig zu einem hohen Bodenanteil. Ein Sachverständigengutachten schlägt beide, wenn es methodisch sauber ist. Wer den Streit erwartet, sollte das Gutachten vor der ersten Steuererklärung haben, nicht erst nach dem Änderungsbescheid.
Die gängigen Aufteilungsverfahren setzen den Bodenwert über den Bodenrichtwert an und behandeln den Rest als Gebäudewert. In sehr guten Lagen mit hohem Bodenrichtwert führt das dazu, dass ein sanierungsbedürftiges Gebäude rechnerisch fast nichts wert ist — obwohl gerade dort die abschreibbare Substanz steckt. Umgekehrt kann in einfachen Lagen der Gebäudeanteil unrealistisch hoch ausfallen. Der zweite Punkt: Die Aufteilung wirkt über die gesamte Haltedauer und lässt sich später nur schwer korrigieren, weil sie in den Erstbescheid einfließt. Wenige Prozentpunkte Unterschied summieren sich über zwanzig Jahre zu einem erheblichen Betrag.
Die lineare AfA ist die reguläre, gleichmäßige jährliche Gebäudeabschreibung…
Grundbaustein jeder Vermietungs-Steuerrechnung.
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Statt des pauschalen AfA-Zeitraums erlaubt §7 Abs. 4 Satz 2 EStG, eine…
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Ihr Grenzsteuersatz nach §32a EStG 2026 — Single- und Splittingtarif.
Zum Steuerrechner →Am tragfähigsten ist eine im notariellen Kaufvertrag vereinbarte, plausibel begründete Aufteilung — etwa über ein Wertgutachten oder die vom Bundesfinanzministerium bereitgestellte Arbeitshilfe. Die BMF-Arbeitshilfe taugt als erster Test, ist aber nach der Rechtsprechung kein verbindlicher Maßstab: Der Bundesfinanzhof hat ihr die Verbindlichkeit abgesprochen, weil das typisierte Sachwertverfahren gerade in hochpreisigen Lagen die Marktverhältnisse nicht abbildet und den Bodenanteil dort regelmäßig zu hoch ansetzt — und genau dieser Anteil ist nicht abschreibbar. Fehlt eine vertragliche Aufteilung oder erscheint sie unrealistisch, ermittelt die Finanzverwaltung sie selbst, meist mit einem für den Käufer ungünstigeren, höheren Bodenanteil.
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