Viele Anleger rechnen nur die Mietrendite. Was wirklich zählt ist der Netto-Cashflow nach allen Kosten, Finanzierung und Steuern. Ein realistischer Rechenweg.
Der echte Cashflow ist die Miete nach allen Kosten — nicht die Bruttorendite. Von der Jahres-Kaltmiete gehen ab: die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis), der Kapitaldienst aus Zins und Tilgung sowie die Steuer auf den Überschuss — gegengerechnet mit der Steuerersparnis aus der Abschreibung. Was danach bleibt, ist der Netto-Cashflow. In den ersten Jahren kann er durch hohe AfA nach Steuern positiv sein, obwohl die Anlage vor Steuern negativ läuft. Genau deshalb täuscht die Bruttorendite: Zwei Objekte mit gleicher Bruttomietrendite können nach Kosten, Finanzierung und Steuer völlig unterschiedlich dastehen. Wer nur die Bruttorendite vergleicht, vergleicht das Falsche. Ebenso wichtig ist die Anschlussfinanzierung — läuft die Zinsbindung aus, ändert sich der Cashflow schlagartig. Keine Steuerberatung; die steuerliche Würdigung trifft Ihr Steuerberater.
Eine Mietrendite von 5 % klingt gut. Aber was bleibt nach Finanzierungsrate, Hausgeld, Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Leerstandsreserve und Steuern? Oft deutlich weniger als erwartet — manchmal sogar ein negatives monatliches Ergebnis, das durch den Steuervorteil erst positiv wird. Das ist kein Problem — wenn man es vorher weiß und einplant.
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Grundsteuer (Vermieter, wenn nicht umgelegt) · nicht-umlagefähige Nebenkosten (Hausverwaltung, Versicherung) · Instandhaltungsrücklage der WEG (Sonderumlagen!) · eigene Instandhaltungsreserve (1 % Kaufpreis/Jahr) · Steuerberatungskosten (Pflicht bei AfA-Nutzung) · Leerstand bei Mieterwechsel (1–3 Monate realistisch).
Zinsen vollständig als Werbungskosten absetzbar · AfA reduziert steuerliches Einkommen stark · Hausgeld teilweise als Werbungskosten absetzbar · Reparaturen und Instandhaltung absetzbar · Erhaltungsaufwand sofort absetzbar (gegenüber Herstellungskosten).
Unverbindlich, persönlich, auf Ihr Steuerprofil zugeschnitten. Ich prüfe gemeinsam, welches Modell zu Ihrer Situation passt — Denkmal-AfA, Neubau QNG oder §7b-Sonder-AfA.
Individuelle Berechnung mit Ihren Zahlen.
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