Viele Anleger rechnen nur die Mietrendite. Was wirklich zählt ist der Netto-Cashflow (Cash-Flow) nach allen Kosten, Finanzierung und Steuern. Ein realistischer Rechenweg.
Der echte Cashflow ist die Miete nach allen Kosten — nicht die Bruttorendite. Von der Jahres-Kaltmiete gehen ab: die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis), der Kapitaldienst aus Zins und Tilgung sowie die Steuer auf den Überschuss — gegengerechnet mit der Steuerersparnis aus der Abschreibung. Was danach bleibt, ist der Netto-Cashflow. In den ersten Jahren kann er durch hohe AfA nach Steuern positiv sein, obwohl die Anlage vor Steuern negativ läuft. Genau deshalb täuscht die Bruttorendite: Zwei Objekte mit gleicher Bruttomietrendite können nach Kosten, Finanzierung und Steuer völlig unterschiedlich dastehen. Wer nur die Bruttorendite vergleicht, vergleicht das Falsche. Ebenso wichtig ist die Anschlussfinanzierung — läuft die Zinsbindung aus, ändert sich der Cashflow schlagartig. Keine Steuerberatung; die steuerliche Würdigung trifft Ihr Steuerberater.
Eine Mietrendite von 5 % klingt gut. Aber was bleibt nach Finanzierungsrate, Hausgeld, Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Leerstandsreserve und Steuern? Oft deutlich weniger als erwartet — manchmal sogar ein negatives monatliches Ergebnis, das durch den Steuervorteil erst positiv wird. Das ist kein Problem — wenn man es vorher weiß und einplant.
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Wer für eine Immobilie Cashflow berechnen will, braucht sechs Zahlen. Die Cashflow Immobilie berechnen Formel ist kurz, ihre Reihenfolge entscheidend: Kaltmiete − nicht umlagefähige Bewirtschaftung − Instandhaltungsreserve − Leerstandsreserve − Kapitaldienst = Cashflow vor Steuer. Erst danach kommt die Steuer: Cashflow vor Steuer + Steuerwirkung aus AfA und Zinsabzug = Cashflow nach Steuer. Wer die Steuerersparnis vorzieht und in die erste Zeile schreibt, rechnet sich das Ergebnis schön — genau das passiert in vielen Verkaufsunterlagen.
Ein negativer Cashflow Immobilie ist dabei nicht automatisch ein Fehler, sondern bei Modellen mit hoher Abschreibung der Regelfall: Vor Steuer liegt das Ergebnis im Minus, nach Steuer im Plus. Beim Thema negativer Cashflow Immobilie Steuer gilt allerdings ein Vorbehalt, der selten genannt wird — die Steuerwirkung hängt an Ihrem Grenzsteuersatz und damit an einem Einkommen, das sich ändern kann. Ein Modell, dessen Rate nur mit der Steuerersparnis zu bedienen ist, hängt an einer Größe, die weder Verkäufer noch Käufer festschreiben können. Trägt der Cashflow vor Steuer die Rate nicht, muss die Differenz aus verfügbarem Einkommen kommen — nicht aus dem Steuerbescheid.
Grundsteuer (Vermieter, wenn nicht umgelegt) · nicht-umlagefähige Nebenkosten (Hausverwaltung, Versicherung) · Instandhaltungsrücklage der WEG (Sonderumlagen!) · eigene Instandhaltungsreserve (1 % Kaufpreis/Jahr) · Steuerberatungskosten (Pflicht bei AfA-Nutzung) · Leerstand bei Mieterwechsel (1–3 Monate realistisch).
Zinsen vollständig als Werbungskosten absetzbar · AfA reduziert steuerliches Einkommen stark · Hausgeld teilweise als Werbungskosten absetzbar · Reparaturen und Instandhaltung absetzbar · Erhaltungsaufwand sofort absetzbar (gegenüber Herstellungskosten).
Vor dem Cashflow steht die Renditekennzahl, hinter ihm die Steuer. Beides jeweils auf einer eigenen Seite: Bruttomietrendite und Nettomietrendite im Vergleich und Mieteinnahmen richtig versteuern: die 34 Werbungskosten-Positionen.
Unverbindlich, persönlich, auf Ihr Steuerprofil zugeschnitten. Ich prüfe gemeinsam, welches Modell zu Ihrer Situation passt — Denkmal-AfA, Neubau QNG oder §7b-Sonder-AfA.
Cashflow und Risiken einer Kapitalanlage-Immobilie ehrlich erklärt.
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