Kapitalanlage nüchtern betrachtet — Cashflow und Risiken.
Eine Anlageimmobilie ist kein Selbstläufer. Bevor die Steuerwirkung zählt, müssen Cashflow und Risiken stimmen. Diese Seiten rechnen ehrlich über Immobilien als Kapitalanlage — auch dort, wo es unbequem wird.
Kurz beantwortet
Ist eine Kapitalanlage-Immobilie ein Selbstläufer?
Nein. Bevor die Steuerwirkung zählt, müssen Cashflow und Risiken stimmen — Leerstand, Bewirtschaftung und Zins ehrlich gerechnet, nicht beschönigt.
Gibt es hier Renditeversprechen?
Nein. Diese Seiten zeigen Rechenwege und Annahmen; die tatsächliche Entwicklung hängt von Markt, Objekt und Bonität ab.
Wer rechnet das vorab nach?
AUP Finanzservice — Siegfried Perini, Vermittlung nach §34c GewO. Die Erstprüfung ist kostenlos; jedes Objekt wird nach unserem Prüfstandard vorab geprüft. Vergütet werden wir vom Bauträger, nicht vom Anleger — das benennen wir offen.
Worauf kommt es bei einer Anlageimmobilie zuerst an?
Auf den Cashflow, nicht auf die Steuerersparnis. Eine Anlageimmobilie trägt sich, wenn die Miete nach Abzug von Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, nicht umlagefähigen Kosten und Finanzierungsrate ein tragfähiges Ergebnis lässt — und zwar bevor irgendein Steuereffekt gerechnet wird. Von der Kaltmiete bleiben je nach Objekt spürbar weniger als die Bruttoangabe vermuten lässt; das ist die Zahl, mit der zu rechnen ist. Der zweite verbreitete Irrtum lautet, die Steuerersparnis zahle die Rate. Sie verbessert das Ergebnis, aber sie hängt an Ihrem persönlichen Steuersatz und damit an Ihrer Einkommenssituation — ändert sich diese, ändert sich der Effekt, während die Rate bleibt. Erst Cashflow und Risiken, dann Steuerwirkung: Diese Reihenfolge ist der Unterschied zwischen einer Anlage und einem Steuermodell. Die Seiten in diesem Bereich rechnen genau in dieser Reihenfolge: erst was von der Miete übrig bleibt, dann welche Risiken den Ertrag gefährden, und erst zuletzt, was die Steuer beiträgt.
Praxiswissen
Wir rechnen Anlageobjekte mit realistischen Annahmen — inklusive Bewirtschaftung, Leerstand und Zins. Vermittlung nach §34c GewO; keine Renditeversprechen.
Cashflow, Risiken und Förderung im Detail
Cashflow berechnen
Was nach allen Kosten wirklich übrig bleibt — mit allen Posten.
Cashflow berechnen →Risiken bei Kapitalanlage-Immobilien
Die Risiken nüchtern eingeordnet, bevor Sie unterschreiben.
Risiken bei Kapitalanlage-Immobilien →KfW 297/298 erklärt
Warum es hier keinen Tilgungszuschuss gibt — und was stattdessen zählt.
KfW 297/298 erklärt →Was von der Miete übrig bleibt — und was gern weggelassen wird
Prospekte rechnen mit der Bruttomietrendite: Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis. Die Zahl ist mathematisch richtig und praktisch nutzlos, weil sie alles ausblendet, was zwischen Mieteingang und Ihrem Konto passiert. Diese Posten sind es:
| Posten | Wird in Prospekten oft … | In der Realität |
|---|---|---|
| Hausgeld / nicht umlagefähiger Anteil | knapp angesetzt | läuft jeden Monat, unabhängig vom Mieter |
| Instandhaltungsrücklage | weggelassen oder minimal | kommt irgendwann — die Frage ist nur, wann |
| Mietausfall und Leerstand | mit 0 % kalkuliert | jeder Mieterwechsel kostet Wochen |
| Verwaltung (Sonder-/WEG-Verwaltung) | selten sichtbar | fester Betrag je Einheit und Monat |
| Zins | mit dem Zinssatz von gestern | mit dem, den die Bank heute stellt |
| Steuer | nur als Ersparnis, nie als Last | nach Ablauf der AfA kehrt sich die Wirkung um |
Deshalb rechnen wir grundsätzlich nach Steuern und nach Bewirtschaftung. Und wir rechnen auch das Jahr durch, in dem die Sonderabschreibung ausgelaufen ist — denn genau dort entscheidet sich, ob die Anlage trägt oder ob sie nur die ersten Jahre schön aussah.
„Die Steuerersparnis zahlt die Rate."
Nein. Die Rate zahlen Sie — jeden Monat, aus dem laufenden Einkommen und der Miete. Die Steuerersparnis kommt einmal jährlich, nach der Erklärung, und sie ist keine Einnahme, sondern eine geringere Ausgabe. Wer sie in die Monatsrechnung einpreist, hat elf Monate im Jahr eine Lücke.
Die zweite Hälfte des Denkfehlers: Die Steuerwirkung ist zeitlich begrenzt. Bei der Denkmal-AfA endet sie nach zwölf Jahren, bei §7b nach vier. Danach steht das Objekt allein da — mit seiner Miete, seiner Lage und seinem Zustand. Wenn es dann nicht trägt, hat das Modell nur den Zeitpunkt des Problems verschoben.
Cashflow ehrlich rechnenAlle Risiken, vollständigWas wir vorab prüfen
Information
Wenn Sie von hier aus weiterwollen: Immobilie als Kapitalanlage: Denkmal-AfA, QNG und §7b führt die drei Modelle mit Zahlen zusammen.
Häufige Fragen
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Kostenlose Erstberatung
Unverbindlich und persönlich. Ich prüfe mit Ihnen, welches Modell zu Ihrer Situation passt — Denkmal-AfA, Neubau QNG oder Neubau §7b.