Mietrendite berechnen — Rechner für Brutto- und Nettomietrendite
Die Bruttomietrendite steht in jedem Exposé. Die Nettomietrendite steht selten darin — sie rechnet die Kaufnebenkosten und die nicht umlagefähige Bewirtschaftung mit ein und liegt regelmäßig ein bis anderthalb Prozentpunkte darunter. Dieser Rechner gibt Ihnen beide, mit dem Grunderwerbsteuersatz Ihres Bundeslands.
Wie berechne ich die Mietrendite?
Die Bruttomietrendite ist die Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, mal hundert. Bei 9.360 € Jahresmiete und 280.000 € Kaufpreis sind das 3,34 %. Diese Zahl steht in fast jedem Exposé — und sie sagt am wenigsten über die Tragfähigkeit einer Anlage. Aussagekräftiger ist die Nettomietrendite: Sie zieht auf der Kostenseite die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten ab und rechnet auf der Preisseite die Kaufnebenkosten aus Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler hinzu. Als Faustregel liegt sie rund ein bis anderthalb Prozentpunkte unter der Bruttorendite. Beide Kennzahlen kennen aber weder Finanzierung noch Steuer: Was monatlich tatsächlich übrig bleibt, zeigt erst der Cashflow nach Zins, Tilgung und Abschreibung. Als grobe Orientierung gilt: Unter drei Prozent Bruttomietrendite trägt sich eine fremdfinanzierte Anlage nur über den Steuerhebel oder die Wertentwicklung, und beides ist die unsicherere Seite der Rechnung. Der Rechner auf dieser Seite gibt Ihnen beide Renditen; der Anlagerechner rechnet den Rest.
Mietrendite ausrechnen — sechs Eingaben
Die Vorbelegung entspricht der Beispielwohnung, mit der auch der Anlagerechner arbeitet: 280.000 € Kaufpreis, 780 € Kaltmiete im Monat, 1.500 € nicht umlagefähige Bewirtschaftung im Jahr. Ersetzen Sie die Werte durch Ihre eigenen.
Ergebnis
- Jahresnettokaltmiete—
- Kaufnebenkosten—
- Gesamtinvestition—
- Bruttomietrendite—
- Nettomietrendite—
- Kaufpreisfaktor—
Reine Kennzahlenrechnung ohne Finanzierung, Steuer, Leerstand und Wertentwicklung. Grunderwerbsteuer je Bundesland — Quelle: Landesgesetze zur Bestimmung des Steuersatzes nach § 11 Abs. 1 GrEStG, Stand 20.08.2026. Modellrechnung ohne Gewähr, keine Anlage- oder Steuerberatung.
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Mietrendite-Berechnung: Formel und Rechenweg
Mietrendite-Formel für brutto und netto
Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Bei 780 € Kaltmiete im Monat sind das 9.360 € im Jahr; geteilt durch 280.000 € Kaufpreis ergibt 3,34 %. Diese Zahl ist schnell, vergleichbar — und blind für alles, was nach dem Kaufvertrag passiert.
Nettomietrendite = (Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Mit 1.500 € Bewirtschaftung, 5,5 % Grunderwerbsteuer in Sachsen und 2 % für Notar und Grundbuch sind das (9.360 − 1.500) ÷ 301.000 = 2,61 %. Aus 3,34 % werden 2,61 %, ohne dass sich an der Wohnung irgendetwas geändert hätte.
Netto-Mietrendite berechnen: was auf beiden Seiten dazukommt
Auf der Kostenseite gehören die nicht umlagefähigen Positionen hinein: Verwalterentgelt, die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage und ein Mietausfallwagnis. Auf der Preisseite die Kaufnebenkosten — Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 %, Notar und Grundbuch zusammen üblicherweise rund 1,5 bis 2 %, dazu gegebenenfalls die Maklerprovision. In Summe kommen so 8 bis 13 % des Kaufpreises zusammen, und diese Summe wird von den meisten Banken nicht mitfinanziert (siehe Grunderwerbsteuer im Ländervergleich).
Kaufpreisfaktor — dieselbe Information, anders herum
Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert der Bruttomietrendite: Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. 3,34 % Bruttorendite entsprechen einem Faktor von rund 29,9 Jahresmieten. Makler und Gutachter rechnen häufiger in Faktoren, Kapitalanleger in Prozent — gemeint ist dasselbe. Praktisch ist der Faktor beim schnellen Vergleich zweier Angebote, die Rendite beim Vergleich mit dem Finanzierungszins.
Was ist eine gute Mietrendite?
Es gibt keine absolute Schwelle, und jede Zahl, die als solche verkauft wird, ist eine Verkaufszahl. Sinnvoll ist nur der Vergleich mit zwei Größen. Erstens der Finanzierungszins: Liegt die Nettomietrendite unter dem Sollzins, zahlt die Wohnung ihre eigene Finanzierung nicht — die Lücke muss aus Eigenkapital, Steuerwirkung oder Wertsteigerung kommen. Zweitens die Lage: In Märkten mit hoher Nachfrage und geringem Leerstandsrisiko ist eine niedrigere Rendite vertretbar, weil das Risiko kleiner ist. In dünnen Märkten muss die höhere Rendite das höhere Risiko bezahlen — sie ist dort kein Vorteil, sondern der Preis dafür.
Der zweite Punkt wird regelmäßig verwechselt. Eine Bruttomietrendite von 6 % in einer schrumpfenden Kleinstadt ist keine bessere Anlage als 3,2 % in einer wachsenden Großstadt — sie ist eine andere Wette. Wer beide nur über die Renditezahl vergleicht, vergleicht das Falsche. Und wer eine hohe Rendite findet, ohne zu verstehen, warum sie hoch ist, hat den entscheidenden Teil der Prüfung noch vor sich.
Bei Modellen mit hoher Abschreibung — Denkmal nach §7i, QNG-Neubau nach §7b — liegt die Bruttomietrendite systematisch niedriger, weil ein Teil des Preises die Sanierung beziehungsweise den Neubaustandard bezahlt. Das ist kein Fehler der Rechnung, sondern ihr Gegenstand: Dort trägt die Steuerwirkung einen Teil des Ergebnisses. Genau deshalb endet die Prüfung nicht bei der Mietrendite.
Was die Mietrendite nicht zeigt
Die Mietrendite ist finanzierungsneutral und steuerneutral. Sie beantwortet die Frage „Wie viel Ertrag steckt im Objekt?“ und nicht die Frage „Was bleibt bei mir monatlich übrig?“. Für die zweite Frage braucht es den Kapitaldienst aus Zins und Tilgung, die Abschreibung und Ihren persönlichen Grenzsteuersatz.
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Wie berechnet man die Mietrendite?
Was ist eine gute Mietrendite?
Warum ist die Nettomietrendite so viel niedriger?
Ist Zins und Tilgung in der Mietrendite enthalten?
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