Berechnung der Mietrendite: was eine gute Rendite ist und wie viel netto bleibt, mit Formel, Rechner für Immobilien und Excel zum Ausrechnen
Die Bruttomietrendite steht in jedem Exposé. Die Nettomietrendite steht selten darin; sie rechnet die Kaufnebenkosten und die nicht umlagefähige Bewirtschaftung mit ein und liegt regelmäßig ein bis anderthalb Prozentpunkte darunter. Dieser Rechner gibt Ihnen beide Werte, mit dem Grunderwerbsteuersatz Ihres Bundeslands, etwa 5,5 % in Sachsen.
Wie funktioniert die Mietrendite-Berechnung?
Die Mietrendite berechnen Sie, indem Sie die Jahresnettokaltmiete durch den Kaufpreis teilen und das Ergebnis mal hundert nehmen: Das ist die Bruttomietrendite. Aussagekräftiger ist die Nettomietrendite: Sie zieht die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten ab und rechnet die Kaufnebenkosten aus Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler hinzu. Als Faustregel liegt sie rund ein bis anderthalb Prozentpunkte unter der Bruttorendite.
- Jahresnettokaltmiete—
- Kaufnebenkosten—
- Gesamtinvestition—
- Bruttomietrendite—
- Nettomietrendite—
- Kaufpreisfaktor—
Reine Kennzahlenrechnung ohne Finanzierung, Steuer, Leerstand und Wertentwicklung. Grunderwerbsteuer je Bundesland — Quelle: Landesgesetze zur Bestimmung des Steuersatzes nach § 11 Abs. 1 GrEStG, Stand 20.08.2026. Modellrechnung ohne Gewähr, keine Anlage- oder Steuerberatung.
Mietrendite ausrechnen und netto Mietrendite berechnen: Welche sechs Eingaben braucht der Rechner?
Kaufpreis, Kaltmiete pro Monat, nicht umlagefähige Bewirtschaftung pro Jahr, Bundesland für die Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch in Prozent sowie Maklerprovision in Prozent. Vorbelegt ist die Beispielwohnung mit 280.000 € Kaufpreis und 780 € Kaltmiete.
Die Vorbelegung entspricht der Beispielwohnung, mit der auch der Anlagerechner arbeitet.
Berechnung Mietrendite: Formel — und wie Sie die Netto-Mietrendite berechnen
Mietrendite Formel für brutto und netto: Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Bei 780 € Kaltmiete im Monat sind das 9.360 € im Jahr; geteilt durch 280.000 € Kaufpreis ergibt das 3,34 %. Diese Zahl ist schnell, vergleichbar — und blind für alles, was nach dem Kaufvertrag passiert.
Nettomietrendite = (Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Mit 1.500 € Bewirtschaftung, 5,5 % Grunderwerbsteuer in Sachsen und 2 % für Notar und Grundbuch sind das (9.360 − 1.500) ÷ 301.000 = 2,61 %. Aus 3,34 % werden 2,61 %, ohne dass sich an der Wohnung irgendetwas geändert hätte.
Netto-Mietrendite berechnen: was auf beiden Seiten dazukommt: Auf der Kostenseite gehören die nicht umlagefähigen Positionen hinein: Verwalterentgelt, die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage und ein Mietausfallwagnis. Auf der Preisseite die Kaufnebenkosten — Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 %, Notar und Grundbuch zusammen üblicherweise rund 1,5 bis 2 %, dazu gegebenenfalls die Maklerprovision. In Summe kommen so 8 bis 15 % des Kaufpreises zusammen, und diese Summe wird von den Banken nicht mitfinanziert (siehe Grunderwerbsteuer im Ländervergleich).
Kaufpreisfaktor — dieselbe Rechnung, anders herum: Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert der Bruttomietrendite: Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. 3,34 % Bruttorendite entsprechen einem Faktor von rund 29,9 Jahresmieten. Makler und Gutachter rechnen häufiger in Faktoren, Kapitalanleger in Prozent — gemeint ist dasselbe. Praktisch ist der Faktor beim schnellen Vergleich zweier Angebote, die Rendite beim Vergleich mit dem Finanzierungszins.
Was ist eine gute Mietrendite?
Es gibt keine absolute Schwelle, und jede Zahl, die als solche verkauft wird, ist eine Verkaufszahl. Sinnvoll ist nur der Vergleich mit zwei Größen. Erstens der Finanzierungszins: Liegt die Nettomietrendite unter dem Sollzins, zahlt die Wohnung ihre eigene Finanzierung nicht — die Lücke muss aus Eigenkapital, Steuerwirkung oder Wertsteigerung kommen.
Zweitens die Lage: In Märkten mit hoher Nachfrage und geringem Leerstandsrisiko ist eine niedrigere Rendite vertretbar, weil das Risiko kleiner ist. In dünnen Märkten muss die höhere Rendite das höhere Risiko bezahlen — sie ist dort kein Vorteil, sondern der Preis dafür.
Der zweite Punkt wird regelmäßig verwechselt. Eine Bruttomietrendite von 6 % in einer schrumpfenden Kleinstadt ist keine bessere Anlage als 3,2 % in einer wachsenden Großstadt — sie ist eine andere Wette. Wer beide nur über die Renditezahl vergleicht, vergleicht das Falsche. Und wer eine hohe Rendite findet, ohne zu verstehen, warum sie hoch ist, hat den entscheidenden Teil der Prüfung noch vor sich.
Bei Modellen mit hoher Abschreibung — Denkmal nach §7i, QNG-Neubau nach §7b — liegt die Bruttomietrendite systematisch niedriger, weil ein Teil des Preises die Sanierung beziehungsweise den Neubaustandard bezahlt. Das ist kein Fehler der Rechnung, sondern ihr Gegenstand: Dort trägt die Steuerwirkung einen Teil des Ergebnisses. Genau deshalb endet die Prüfung nicht bei der Mietrendite.
Was zeigt die Mietrendite nicht?
Die Mietrendite ist finanzierungsneutral und steuerneutral.
Sie beantwortet die Frage „Wie viel Ertrag steckt im Objekt?“ und nicht die Frage „Was bleibt bei mir monatlich übrig?“. Für die zweite Frage braucht es den Kapitaldienst aus Zins und Tilgung, die Abschreibung und Ihren persönlichen Grenzsteuersatz.
Die vollständige Rechnung zum Behalten
Rendite ist der Anfang. Der Cashflow-Rechner als Excel rechnet weiter: bis zu 30 Jahre Haltedauer, Verkaufsbetrachtung nach §23 EStG, Equity-IRR je Verkaufsjahr — jede Annahme frei änderbar, zum Durchgehen mit Ihrem Steuerberater.
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Berechnung der Mietrendite: Wie lautet die Formel für die Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite ist die Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis mal 100. Die Nettomietrendite ist die Jahresnettokaltmiete minus nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, geteilt durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten, mal 100. Im Beispiel der Seite werden aus 3,34 % brutto 2,61 % netto.
Mietrendite ausrechnen und die Nettomietrendite berechnen: sechs Eingaben: Der Rechner nimmt Kaufpreis, Kaltmiete pro Monat, nicht umlagefähige Bewirtschaftung pro Jahr, Bundesland für die Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch in Prozent sowie Maklerprovision in Prozent. Vorbelegt sind 280.000 € Kaufpreis, 780 € Kaltmiete im Monat und 1.500 € Bewirtschaftung im Jahr. Ersetzen Sie die Werte durch Ihre eigenen.
Grunderwerbsteuer in Rheinland-Pfalz 5,0 %: wie sie die Nettomietrendite verändert: In Rheinland-Pfalz beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 %. Sie gehört zu den Kaufnebenkosten, die auf der Preisseite zum Kaufpreis hinzukommen und damit die Nettomietrendite senken. Insgesamt machen die Kaufnebenkosten 8 bis 15 % des Kaufpreises aus, die Banken nicht mitfinanzieren.
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Rheinland-Pfalz im Rechner?
Im Rechner steht Rheinland-Pfalz mit 5,0 %, Stand der Sätze ist der 20.08.2026 nach den Landesgesetzen (§ 11 Abs. 1 GrEStG). Der Satz fließt in die Kaufnebenkosten ein und senkt so die Nettomietrendite.
Gibt es einen Mietrendite-Rechner für Kapitalanlage-Immobilien?
Ja, der Rechner oben auf dieser Seite — kostenlos und ohne Anmeldung. Er liefert Brutto- und Nettomietrendite sowie den Kaufpreisfaktor, mit dem Grunderwerbsteuersatz Ihres Bundeslands.
Wie berechnet man die Mietrendite?
Für die Nettomietrendite ziehen Sie auf der Ertragsseite die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten ab und rechnen auf der Preisseite die Kaufnebenkosten hinzu. Beide Zahlen liefert der Rechner oben.
Immobilien Rendite Rechner Excel: Mietrendite und Cashflow mit Ihren Zahlen
Die Mietrendite zeigt den Ertrag vor Finanzierung und Steuer — die Excel-Rechner gehen weiter. Kommt sofort per E-Mail — als Direktlink, kein Rückruf-Pingpong, kein Verkaufsdruck. Zwei Excel-Dateien, zweisprachig Deutsch und Englisch: der AfA-Rechner (lineare AfA, Denkmal-AfA §7i, Sonder-AfA §7b) und der Cashflow-Rechner mit Finanzierung, Miete und Steuer Jahr für Jahr. Alle Felder frei änderbar.
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