Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist bundesweit die größte Einzelposition der Kaufnebenkosten — und die einzige, die sich allein durch die Wahl des Bundeslands verändert: von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in vier weiteren Bundesländern.
Die Sätze im Überblick (Stand 2026)
Am günstigsten ist Bayern mit 3,5 %, unverändert seit 1983. Bei 5,0 % liegen Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Thüringen (dort seit 2024 gesenkt von zuvor 6,5 %). Bei 5,5 % liegen Bremen (seit Juli 2025 erhöht), Hamburg und Sachsen. Bei 6,0 % liegen Berlin, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern. Den Höchstsatz von 6,5 % verlangen Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein. Bei 450.000 € Kaufpreis liegt der Unterschied zwischen Bayern und einem 6,5-%-Land bei rund 13.500 € — allein wegen des Bundeslands.
Wer zahlt und wann
Nach § 13 GrEStG schulden Käufer und Verkäufer die Steuer formal gemeinsam, in der Praxis übernimmt sie fast immer der Käufer allein — so steht es im Kaufvertrag. Etwa vier bis sechs Wochen nach dem Notartermin verschickt das Finanzamt den Steuerbescheid, fällig meist innerhalb eines Monats. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus — ohne diese gibt es keinen Eintrag ins Grundbuch, die Immobilie ist rechtlich also noch nicht endgültig übergegangen.
Warum sie in die Eigenkapital-Planung gehört, nicht in die Finanzierung
Banken finanzieren die Grunderwerbsteuer bei einer Kapitalanlage in der Regel nicht mit, sie ist aus Eigenkapital zu zahlen. Bei einer geplanten Beleihung mehrerer Objekte oder einem größeren Investitionsvolumen summiert sich das über mehrere Bundesländer hinweg spürbar — ein Faktor, der bei der Objektauswahl und der Liquiditätsplanung von Anfang an mitgerechnet werden sollte, nicht erst kurz vor dem Notartermin.
Verwandte Begriffe
Eigenkapital für die Kapitalanlage-Immobilie
Der vom Käufer selbst eingebrachte Anteil, üblicherweise zur Deckung der Kaufnebenkosten.
Kaufpreisaufteilung (Grund und Boden / Gebäude)
Bei einer vermieteten Immobilie ist nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises abschreibbar — der Anteil für Grund und Boden nutzt sich nicht ab und wird nicht abgeschrieben. Der Gesamtkaufpreis muss deshalb auf Gebäude und Boden aufgeteilt werden; diese Aufteilung bestimmt die Bemessungsgrundlage der AfA.
Musterberechnung
Drei durchgerechnete Beispielkonstellationen aus dem AUP-Portfolio (QNG-Neubau, Denkmal, Neubau §7b) für einen Musterfall.
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