Musterberechnung

Wie die Musterberechnung zum echten Objekt wird

Die Musterberechnung ersetzt keine objektspezifische Berechnung — sobald ein konkretes Objekt feststeht, wird mit dessen echten Zahlen (tatsächlicher Kaufpreis, echte Kaufpreisaufteilung, tatsächliche Lage) neu gerechnet. Der Musterfall dient ausschließlich als erste Orientierung im Erstgespräch, nicht als verbindliche Grundlage für eine Kaufentscheidung.

Abgrenzung: Musterberechnung, Angebot und Zusage

Eine Musterberechnung zeigt, wie sich ein Modell unter angenommenen Bedingungen entwickelt — sie ist eine Rechnung, keine Aussage über den konkreten Fall. Ein Angebot der Bank nennt konkrete Konditionen, steht aber unter Vorbehalt der Prüfung. Eine Finanzierungszusage ist verbindlich, befristet und an Auszahlungsvoraussetzungen geknüpft. Wer eine Musterberechnung wie eine Zusage behandelt, plant mit Zahlen, die niemand zugesagt hat. Der Unterschied ist auch rechtlich erheblich: An eine Modellrechnung ist niemand gebunden, an eine Zusage schon — und deshalb steht auf jeder Musterberechnung, dass sie keine ist.

Wo es in der Praxis kippt: die Annahmen entscheiden das Ergebnis

Drei Annahmen bestimmen fast jedes Ergebnis: der unterstellte Grenzsteuersatz über die gesamte Laufzeit, die angesetzte Mietsteigerung und der Zins der Anschlussfinanzierung. Alle drei liegen in Prospektrechnungen erfahrungsgemäß am oberen beziehungsweise unteren günstigen Rand. Wer eine Musterberechnung prüft, sollte deshalb nicht das Ergebnis nachrechnen, sondern die Annahmen austauschen — Grenzsteuersatz zehn Punkte niedriger, Mietsteigerung null, Anschlusszins zwei Punkte höher. Trägt die Rechnung auch dann, ist sie belastbar. Trägt sie nur im Ausgangsszenario, beschreibt sie eine Hoffnung.

Was in einer AUP-Musterberechnung konkret steht

Die beiden ausgelieferten Magdeburg-Berechnungen zeigen, wie eine solche Rechnung aufgebaut ist. Das Objektprofil vom 22.07.2026 nennt eine Beispielwohnung mit 49,56 m² zu 4.500 €/m², eine Kaufpreisaufteilung von 80 % Gebäude und 20 % Grund und Boden, 5,0 % Grunderwerbsteuer für Sachsen-Anhalt, 2,0 % für Notar und Grundbuch und keine Maklergebühr. Auf der Ertragsseite stehen 12,91 €/m² Erstvermietungsmiete und 300 € Verwaltungskosten im Jahr; die Instandhaltungsrücklage ist mit 0 € angesetzt, und das ist im Dokument ausdrücklich offengelegt. Gerechnet wird von 2026 bis 2036, mit Kauf 09/2026 und Fertigstellung 03/2027.

Es gibt die Rechnung in zwei Varianten, und der Vergleich der beiden ist der eigentliche Erkenntnisgewinn: einmal mit vollständiger Finanzierung des Kaufpreises, einmal mit 5 % Eigenkapital auf den Gesamtaufwand. Die zweite Variante bekommt einen niedrigeren Sollzins, weil der Beleihungsauslauf sinkt — dieselbe Wohnung, dieselbe Miete, eine andere Struktur. Wer sich nur eine Variante zeigen lässt, sieht nicht, was die eigene Eigenkapitalentscheidung bewirkt.

Welche Annahmen das Ergebnis am stärksten bewegen

Fünf Größen entscheiden über fast alles andere. Die Kaufpreisaufteilung bestimmt die Bemessungsgrundlage jeder Abschreibung. Der unterstellte Grenzsteuersatz bestimmt, wie viel von dieser Abschreibung als Geld ankommt — die Magdeburg-Berechnungen rechnen pauschal mit 42 %, dem Spitzensteuersatz nach § 32a EStG, ohne Solidaritätszuschlag und ohne Kirchensteuer, also bewusst ohne persönliche Einkommensdaten. Die Mietsteigerung ist mit 1,0 % jährlich ab 2028 angesetzt, die Wertentwicklung mit 1,0 % jährlich ab 2027; beides ist als reine Rechenannahme gekennzeichnet, bewusst unter der erwarteten Inflation und ausdrücklich keine Prognose. Und fünftens der Zins der Anschlussfinanzierung, der als einzige Größe außerhalb jeder Kontrolle liegt.

Sieben Fragen, mit denen sich jede Musterberechnung prüfen lässt

Erstens: Ist die Kaufpreisaufteilung ausgewiesen, oder wird nur ein Gesamtpreis genannt? Zweitens: Stehen die Kaufnebenkosten mit Prozentsatz und Bundesland da, oder pauschal? Drittens: Ist eine Instandhaltungsrücklage angesetzt — und wenn nicht, wird das gesagt? Viertens: Mit welchem Zins rechnet die Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung, und ist er höher als der heutige? Fünftens: Woher kommt der unterstellte Steuersatz, und was passiert bei einem niedrigeren? Sechstens: Über wie viele Jahre wird gerechnet, und liegt das Ende der Sonderabschreibung im Betrachtungszeitraum? Siebtens: Sind Mietsteigerung und Wertentwicklung als Annahme gekennzeichnet oder als Erwartung formuliert? Wer auf eine dieser Fragen keine Antwort im Dokument findet, hat kein vollständiges Bild — unabhängig davon, wie gut das Ergebnis aussieht.