Erstgespräch (30 Minuten)

Wie sich das Gespräch am besten vorbereiten lässt

Am ergiebigsten wird das Gespräch, wenn der letzte Steuerbescheid und, falls vorhanden, eine aktuelle Lohnabrechnung vorliegen (siehe Unterlagen für den Termin) — damit lässt sich sofort mit realen statt geschätzten Zahlen rechnen, statt das Gespräch mit groben Näherungswerten zu führen.

Abgrenzung: Beratung, Vermittlung und Steuerberatung

Die Grenzen sind rechtlich gezogen und keine Höflichkeitsformel. Die Vermittlung von Kapitalanlagen und die Vermittlung der Finanzierung unterliegen verschiedenen Erlaubnissen und werden bei Perini und AUP von verschiedenen Rechtsträgern erbracht. Steuerberatung im Rechtssinn — die Beurteilung des konkreten Einzelfalls, die Erstellung der Erklärung, die Vertretung gegenüber dem Finanzamt — darf keiner von beiden leisten; sie ist Steuerberatern und Rechtsanwälten vorbehalten. Was im Gespräch möglich ist, sind allgemeine Erläuterungen und Modellrechnungen. Wer die Trennung kennt, weiß, welche Frage er wem stellen muss — und spart sich eine Antwort, die ohnehin nicht verwertbar wäre.

Wo es in der Praxis kippt: die Reihenfolge der Gespräche

Wer zuerst ein Objekt reserviert und danach mit dem Steuerberater spricht, hat die Reihenfolge umgedreht. Entscheidungen über Eigentumsanteile bei Ehegatten, über die Aufteilung des Kaufpreises und über die Finanzierungsstruktur wirken sich steuerlich über die gesamte Haltedauer aus — und sie lassen sich nach der Beurkundung nicht mehr ändern. Der zweite Punkt: Auch die Finanzierungsanfrage gehört vor die Reservierung, nicht danach. Eine Reservierungsgebühr, die verfällt, weil die Bank absagt, ist der teuerste Weg, eine Machbarkeitsprüfung nachzuholen, die vorher nichts gekostet hätte.

Drei Fragen, die das Gespräch beantwortet — und drei, die es nicht kann

Beantworten lässt sich in dreißig Minuten: ob die eigene Steuerlast überhaupt groß genug ist, damit ein Abschreibungsmodell spürbar wirkt; in welcher Größenordnung sich eine Investition bewegen müsste, damit sie zur Liquidität passt; und welches der drei Modelle — QNG-Neubau, Denkmal oder Neubau nach § 7b EStG — zur eigenen Zeitschiene passt. Nicht beantworten lässt sich: ob eine bestimmte Bank finanziert, das entscheidet erst die Haushalts- und Objektprüfung; wie das Finanzamt einen konkreten Einzelfall beurteilt, das ist Steuerberatung und darf hier nicht geleistet werden; und ob ein bestimmtes Objekt ein guter Kauf ist, denn dafür braucht es das Objekt, und das steht im Erstgespräch bewusst noch nicht zur Debatte.

Was nach dem Gespräch in welcher Reihenfolge passiert

Erstens: eine Musterberechnung auf Basis der eigenen Zahlen, noch ohne konkretes Objekt. Zweitens: ein Objektvorschlag, wenn die Größenordnung passt. Drittens: die Finanzierungsanfrage — bewusst vor der Reservierung, nicht danach. Viertens, sofern eine KfW-Förderung Teil der Rechnung ist: der Förderantrag über die durchleitende Bank, und der muss vor dem Kaufvertrag gestellt sein. Fünftens: die Reservierung. Sechstens: der Notartermin. Die beiden Punkte, an denen die Reihenfolge am häufigsten reißt, sind Schritt drei und Schritt vier — beide liegen vor der Reservierung, werden aber gern danach angegangen, weil sie sich wie eine Formalie anfühlen. Sie sind keine.

Wer das Gespräch bezahlt

Für Interessentinnen und Interessenten ist das Erstgespräch kostenlos, und es bleibt es auch dann, wenn daraus nichts wird. Vergütet wird AUP im Erfolgsfall vom Bauträger beziehungsweise Projektentwickler über eine Kostenaufwandsentschädigung, die im Kaufpreis enthalten ist; der Käufer zahlt kein gesondertes Honorar. Dass darin ein Interessenkonflikt liegt, ist offensichtlich und wird benannt statt weggeredet: Wer vom Verkäufer vergütet wird, hat ein Interesse am Abschluss. Die Gegenmittel sind Transparenz über das Modell, ein schriftlich festgelegter Prüfstandard für die Objektauswahl und die Bereitschaft, ein Objekt abzulehnen. Wer wissen will, wie das im Einzelnen geregelt ist, findet es auf der Seite zur Vergütung — sie steht bewusst offen und nicht im Kleingedruckten.