Cashflow (Immobilie)

Wie sich die drei Bausteine zusammensetzen

Die Mieteinnahmen bilden die Basis, abzüglich der nicht auf den Mieter umlagefähigen Kosten (siehe Instandhaltungsrücklage & Hausgeld). Der Steuerrückfluss ergibt sich aus AfA und absetzbaren Zinsen, die die Steuerlast senken und – je nach individueller Veranlagung – über den Steuerbescheid oder eine angepasste Lohnsteuerkarte zurückfließen. Die Finanzierungsrate (Zins plus Tilgung) ist der größte Abzugsposten. Was am Ende bleibt, ist der monatliche Cashflow — positiv, ausgeglichen oder negativ.

Warum ein leicht negativer Cashflow kein Fehler sein muss

Gerade in der Anfangsphase mit hoher Tilgung oder hohem Kaufpreis kann der monatliche Cashflow leicht negativ ausfallen, ohne dass die Kalkulation deshalb unseriös wäre — entscheidend ist, ob sich das Bild über die Haltedauer verbessert (steigende Miete, sinkende Restschuld, auslaufende Sonder-AfA) und ob die monatliche Unterdeckung tragbar in die private Liquidität passt. Ein dauerhaft stark negativer Cashflow ohne erkennbare Verbesserung ist dagegen ein Warnsignal, das die Musterberechnung offen zeigen sollte, nicht verstecken.

Warum diese Kennzahl ehrlicher ist als die Bruttomietrendite

Eine reine Bruttomietrendite (Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis) blendet Finanzierungskosten, Steuereffekt und laufende Kosten komplett aus — zwei Objekte mit identischer Bruttorendite können einen völlig unterschiedlichen monatlichen Cashflow haben. Deshalb arbeitet jede Musterberechnung mit dem tatsächlichen Cashflow, nicht mit der optisch oft beeindruckenderen, aber wenig aussagekräftigen Bruttorendite.