Cashflow (Immobilie)

Warum diese Kennzahl ehrlicher ist als die Bruttomietrendite

Eine reine Bruttomietrendite (Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis) blendet Finanzierungskosten, Steuereffekt und laufende Kosten komplett aus — zwei Objekte mit identischer Bruttorendite können einen völlig unterschiedlichen monatlichen Cashflow haben. Deshalb arbeitet jede Musterberechnung mit dem tatsächlichen Cashflow, nicht mit der optisch oft beeindruckenderen, aber wenig aussagekräftigen Bruttorendite.

Abgrenzung: Cashflow, Rendite und Steuerwirkung

Der Cashflow beschreibt, was monatlich zu- oder abfließt. Die Rendite setzt den Ertrag ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital und enthält auch den Tilgungsanteil, der zwar Liquidität kostet, aber Vermögen bildet. Die Steuerwirkung wiederum verschiebt sich zeitlich, weil sie erst mit dem Bescheid oder über einen Freibetrag im Lohnsteuerabzug ankommt. Eine Anlage kann deshalb negativen Cashflow und positive Rendite haben — das ist bei Kapitalanlagen mit hoher Tilgung der Normalfall und kein Widerspruch. Wer nur auf eine der drei Zahlen schaut, bekommt ein verzerrtes Bild.

Wo es in der Praxis kippt: die vergessenen Positionen

In den meisten Modellrechnungen fehlen dieselben Posten: das nicht umlagefähige Hausgeld, die Verwaltervergütung, eine eigene Instandhaltungsrücklage über die der Gemeinschaft hinaus, und ein Ansatz für Mietausfall und Neuvermietungskosten. Zusammen machen sie regelmäßig einen erheblichen Teil der Nettomiete aus. Der zweite Punkt betrifft die Anschlussfinanzierung: Ein Cashflow, der bei drei Prozent trägt, kann bei fünf Prozent deutlich negativ werden — und genau dieser Fall liegt nach zehn Jahren im Bereich des Möglichen. Eine Rechnung, die nur die aktuelle Kondition fortschreibt, prüft die Belastbarkeit nicht, sondern beschreibt nur den Startzustand.

Die Rechnung Zeile für Zeile

Von oben nach unten, immer in dieser Reihenfolge: Kaltmiete. Minus die nicht umlagefähigen Teile des Hausgelds, im Wesentlichen Verwaltervergütung und Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Minus einen eigenen Ansatz für Mietausfall und Neuvermietung. Das ergibt den Nettomietüberschuss. Minus die Annuität, also Zins und Tilgung zusammen. Das ergibt den Cashflow vor Steuern. Plus oder minus die Steuerwirkung aus Zinsen, Abschreibung und laufenden Werbungskosten. Das ergibt den Cashflow nach Steuern — die Zahl, die tatsächlich auf dem Konto ankommt oder von dort abgeht.

An der Beispielwohnung aus der Musterberechnung Magdeburg (Objektprofil vom 22.07.2026): 49,56 m² zu 12,91 €/m² Erstvermietungsmiete ergeben 639,82 € Kaltmiete im Monat, 7.678 € im Jahr. Die Verwaltungskosten stehen im Objektprofil mit 300 € im Jahr, also 25 € im Monat. Die Instandhaltungsrücklage ist in dieser Berechnung mit 0 € angesetzt — das ist im Dokument offengelegt und ausdrücklich keine Empfehlung. Genau an dieser Stelle trennen sich saubere und geschönte Rechnungen: Eine Rücklage, die nicht angesetzt wird, verschwindet nicht. Sie taucht später als Sonderumlage auf, und dann auf einmal.

Warum der Cashflow nach Steuern sinkt, obwohl die Rate gleich bleibt

Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate konstant, aber ihre Zusammensetzung verschiebt sich: Der Zinsanteil sinkt mit der Restschuld, der Tilgungsanteil wächst im selben Maß. Für den Cashflow vor Steuern ändert das nichts. Für den Cashflow nach Steuern ändert es alles — absetzbar ist der Zins, nicht die Tilgung. Jeder Euro, der von Zins auf Tilgung wandert, senkt den Steuerrückfluss. Dazu kommt bei geförderten Modellen, dass die Sonderabschreibung nach § 7b EStG nach vier Jahren ausläuft und die Denkmal-AfA nach zwölf. Wer nur das erste Jahr rechnet, rechnet das beste.

Gegenläufig wirken nur zwei Größen: eine Miete, die im Zeitverlauf steigen kann, und die sinkende Restschuld, die Vermögen bildet, obwohl sie in der Monatsrechnung nicht auftaucht. Eine belastbare Rechnung stellt deshalb mindestens drei Zeitpunkte nebeneinander — das erste Jahr, das Jahr nach dem Auslaufen der Sonderabschreibung und das Jahr nach dem Ende der Zinsbindung. Zeigt eine Musterberechnung nur den Startwert, ist sie nicht falsch, aber sie beantwortet die eigentliche Frage nicht.

Wann der Steuerrückfluss tatsächlich ankommt

Der Steuervorteil aus der Vermietung entsteht mit dem Steuerbescheid, nicht mit der Mietzahlung. Wer nichts unternimmt, finanziert ihn vor: Ein Verlust aus dem laufenden Jahr wirkt sich erst mit der Erklärung im Folgejahr und dem Bescheid danach aus — je nach Abgabezeitpunkt und Bearbeitungsdauer sind das viele Monate, im ungünstigen Fall mehr als ein Jahr. Es gibt zwei Wege, das abzukürzen. Angestellte können sich beim Finanzamt einen Freibetrag als Lohnsteuerabzugsmerkmal eintragen lassen; die monatliche Lohnsteuer sinkt dann sofort. Wer Einkommensteuer vorauszahlt, kann die Vorauszahlungen herabsetzen lassen. Beides muss beantragt werden, beides setzt eine plausible Prognose voraus — und wird zu viel entlastet, kommt die Differenz mit dem Bescheid zurück.